ГАЗЕТА НЕДЕЛИ В САРАТОВЕ, № 14 (290) от 15.04.2014
экономика

В нашей стране недвижимость не дешевеет

Саратовскому спросу и предложению не страшны ни ослабление рубля, ни закрытие моста через Волгу
Комментарии:0
Просмотры: 2202

Саратовский рынок недвижимости стабилен. К такому выводу пришли эксперты, опрошенные «Газетой недели». Причем стабилен он во всём: стабильно растут цены на квадратный метр, стабильно и много строится новое жильё, стабилен спрос на жилую недвижимость среди населения. И даже сезонные колебания активности продаж тоже никуда не делись. Весной и осенью всё стабильно продаётся и покупается. Летом и зимой – стабильно тихо. Никакие потрясения на валютном рынке, никакие внешнеполитические обстоятельства, кажется, не способны нарушить этого равновесия. И только закрытие моста через Волгу может стать для саратовского рынка потрясением. Но лёгким и кратковременным.

Средняя стоимость квадратного метра в Саратове по итогам первых трёх месяцев текущего года по всем предложениям составила 38347 рублей. По сравнению с началом года цена квадрата выросла на 3,6% (в январе 37016 руб.). Такую статистику приводят аналитики риелторских агентств. При этом стоимость квадратного метра в новостройке составляет 28830 рублей (выше январской цены на 6,56%), а на вторичном рынке – 39864 рубля (рост – 2,83%).

На рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке, по словам аналитиков, влияют в основном цены на квартиры в новых домах, только что сданных в эксплуатацию. Тогда как квартиры, построенные лет 30 назад, в действительности не меняются в цене, а иногда и дешевеют.

Эксперты честно признаются, что предпосылок для снижения цен они не видят. Но прогнозы по росту при этом у каждого свои.

В пределах инфляции

Вот, например, Алексей Шипачев, президент НП СРО «Профессионалы недвижимости Поволжья», уверен, что никаких особых сюрпризов саратовскому рынку недвижимости ждать не нужно. И в отличие от общероссийской картины в Саратове на стоимость квадратного метра никак не влияет ни валютная, ни политическая ситуация.

«Это влияние было бы возможно только при использовании в строительстве каких-то сложных технологий и высокотехнологичных материалов и инструментов, которые приобретаются за валюту и за рубежом. Но у нас этого нет, – говорит Шипачев. – Поэтому рост цен на саратовском рынке определяется в основном инфляцией. В этом году, согласно прогнозам правительства, реальная инфляция составит 12–15%, соответственно, цены на квадратный метр вырастут примерно на 7–10%».

Эксперт поясняет, что средняя стоимость квадратного метра складывается из спроса на квартиры в разных сегментах рынка. Например, хрущёвки вообще не растут в цене. Так же как и квартиры в домах 90-й серии.

«За последние четыре месяца эти квартиры не то что не прибавили в цене, а заметна тенденция к снижению их стоимости. Покупатели начинают понимать, что экономия при покупке хрущёвки или брежневки обернётся для них значительными вложениями по замене коммуникаций. По той же причине всё меньший интерес вызывают квартиры в домах так называемых 85-й и 90-й серий, в которых, помимо замены коммуникаций, дополнительным фактором риска становится перспектива замены лифтового оборудования. Поэтому растут в цене только новостройки, но, как я уже сказал, в пределах инфляции», – отмечает эксперт.

Колебание и цен, и мнений

Алексей Шипачев при этом не видит факторов, которые могут спровоцировать стремительный рост цен на первичном рынке. В частности, не предвидится роста цен на стройматериалы. Напротив, по некоторым позициям, по словам эксперта, даже наблюдается снижение. «На рынке стройматериалов всего полно. К тому же многое производится здесь, внутри региона, отчего и не страшны колебания рубля. Металла много, и цены на него стабильные, цемент тоже свой. Не растут и даже снижаются цены на строительную технику. Это связано с тем, что в столице и крупных городах начинают использовать современные технологии строительства, и высвободившаяся техника уходит в регионы по достаточно приемлемым ценам. Так что материальных факторов для повышения цен на новостройки нет», – уверен Шипачев. Единственным фактором роста, по его словам, является электроэнергия. На неё цены в стране растут стабильно, но в структуре цены квадратного метра электроэнергия занимает очень незначительную долю.

С этим мнением в корне не согласен Яков Стрельцин, председатель правления ассоциации «Союз застройщиков», ректор Саратовской высшей школы недвижимости. Он считает, что стройматериалы неизбежно будут дорожать. «Посмотрите вокруг – дорожает всё абсолютно. Энергоресурсы, перевозки, рабочая сила, оплату которой тоже необходимо индексировать. Всё это, естественно, отразится на цене и стройматериалов, и результатов строительства», – заявляет Яков Саввич.

Раздуты неприлично и нелогично

В пользу версии о стабильности на рынке недвижимости, по мнению ряда экспертов, говорит и активно развивающееся государственно-частное партнерство. Алексей Шипачев отмечает, что предоставление областным правительством и районными администрациями строительных площадок, помощь в подводе коммуникаций существенно сокращают расходы застройщиков, что положительно сказывается на ценообразовании.

Высокие темпы жилищного строительства отмечает и другой наш эксперт – маркетолог ООО «Бюро недвижимости «Смолякофф» Владислав Трушин. По его мнению, сейчас, в отличие от ситуации 2008 года, предложение на рынке недвижимости практически сравнялось со спросом и очень скоро, вероятно, даже обгонит его. При этом логично было бы ожидать снижения цен на квадратный метр. Однако в реальности этого не происходит.

«На мой взгляд, цены на квартиры сегодня просто раздуты, и именно под влиянием спроса. Раньше уровень цен зависел не только от комфортности квартиры, возраста дома, но и от местоположения объекта недвижимости. То есть в центре жильё всегда стоило намного дороже, независимо от качества. Сегодня практически одинаковые квартиры (по площади, количеству комнат и комфортности) могут одинаково стоить и в Солнечном, и в центре. Есть примеры, когда в Солнечном «трёшка» в новостройке продавалась за 3,5 миллиона рублей, а такая же квартира в доме постарше, но в районе горпарка всего за 2,7 миллиона. Чем это объяснить, я не знаю. Но выглядит ситуация непривычно», – рассказывает наш собеседник, отмечая при этом рост числа желающих селиться в новых строящихся микрорайонах.

И другие факторы роста

Объяснение растущему спросу на недвижимость нашлось у Якова Стрельцина. Он считает, что причина в желании людей выгодно потратить деньги. Тревожные настроения в финансовом секторе вынудили россиян забрать свои рублёвые вклады из банков. «Речь идёт о десятках, о сотнях миллиардов рублей. Это огромные суммы. И вот часть этих денег снова вернулась в банки в виде валютных вкладов, часть люди решили хранить, что называется, дома «под матрацем», и ещё часть (по нашим прикидкам, половина всех этих средств) инвестируется в строительство, – говорит Стрельцин. – Моё личное мнение: люди делают совершенно правильно, если рассуждать глобально и на перспективу. В нашей стране недвижимость не дешевеет».

Вместе с тем Яков Стрельцин уверен, что растущий размер предложения не говорит о вероятном снижении цен на недвижимость в связи с постоянно растущими издержками строителей. На рост стоимости квадратного метра, по мнению эксперта, влияет и действующее российское законодательство. В частности, введенная для застройщиков обязанность страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства, по словам ректора Саратовской высшей школы недвижимости Якова Стрельцина, прибавит к цене квадратного метра 1–2 тысячи рублей.

С этим мнением соглашается и маркетолог Владислав Трушин: «Обязанность страховать свою ответственность, страховать стройки, конечно, отразится на стоимости недвижимости, потому что стоимость страховки немаленькая».

И только профессионал недвижимости Алексей Шипачев полагает, что все негативные последствия от законодательных нововведений проявятся не ранее чем через год. По его словам, в 2014 году влияние закона о страховании не будет заметно, поскольку новостройки, которые будут сдаваться в этом году, заложены еще в 2012–2013-м. А вот начиная с 2015 года принятые законодательные новшества уже будут формировать пессимистичный сценарий для рынка.

В почёте «двушки»

Если детализировать существующий спрос на недвижимость в Саратове, то, по словам экспертов, особенных изменений в его структуре не наблюдается. По-прежнему наибольший спрос ожидается на двухкомнатные квартиры. Увеличение востребованности этого сегмента произошло ещё в прошлом году.

Стабильно будут покупаться однокомнатные квартиры. Интерес к трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам повышенной комфортности связан не столько с планировкой, сколько с престижем. Поэтому при подборе таких квартир покупатели всё больше обращают внимание на местоположение дома. Окружающее пространство должно соответствовать заявленному застройщиками классу жилья. Алексей Шипачев обращает внимание, что в последнее время иначе стали формироваться покупательские предпочтения. По словам эксперта, сейчас покупателю важно, чтобы приобретаемое жильё было современным и комфортным. Причем комфортность теперь не ограничивается параметрами квартиры, а распространяется и на прилегающую к дому территорию, на район, в котором расположен дом. «Для покупателей стало важно, какая социальная инфраструктура находится вблизи, насколько удобны подъезды к дому, есть ли места для прогулок с детьми, зоны отдыха, принципиально важно наличие парковочного места», – отмечает он.

Дворцы никому не нужны

Что касается коттеджей, то, по мнению президента НП СРО «Профессионалы недвижимости Поволжья», эта категория недвижимости – одна из самых проблемных. «Дворцы сейчас никому не нужны. Дома площадью от 250 кв. м дороги в содержании. И на этот фактор покупатели обращают пристальное внимание, – говорит Шипачев. – Это относится и к расходам коммунальных ресурсов в большом доме, и к необходимости в перспективе платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Спрос на коттеджи и таунхаусы площадью от 250 кв. м уже сокращается. Приведёт это к тому, что дома будут простаивать, а цены на них падать».

Зато Шипачев прогнозирует активное развитие сегмента быстровозводимого, недорогого жилья. Эта положительная тенденция была отмечена в 2013 году, она же сохранится и в 2014 году, только, по мнению эксперта, в больших масштабах. На рынке, по его словам, уже появилось несколько серьезных игроков, которые более низкой ценой на квадратный метр могут заметно потеснить застройщиков, работающих по традиционным технологиям.

В секторе коммерческой недвижимости, как отмечает эксперт, возможно увеличение спроса на офисы и торговые помещения небольших площадей. Прежде всего потому, что бизнес тоже будет стремиться сэкономить и минимизировать потери, связанные с растущей налоговой нагрузкой и ростом расходов на содержание офисов. Но естественным следствием увеличения спроса является рост цен. Поэтому этот сегмент коммерческой недвижимости (до 150 кв. м) в этом году может заметно подорожать как при продаже, так и при сдаче в аренду. А вот большие площади, напротив, вероятнее всего, подешевеют, так как будут простаивать.

Не проблема, но помеха

Свои коррективы в состояние рынка недвижимости внесет и закрытие моста через Волгу. По словам экспертов-риелторов, часть выставленной на продажу недвижимости окажется в зоне, неудобной для просмотра и подбора. Поэтому, скорее всего, на ближайшие пару сезонов (весна и осень) с продажи эти объекты будут сняты. То есть отложены до более подходящего периода. А вот те, кому потребуется продать свою недвижимость срочно, вынуждены будут значительно уступить в цене.

Ничего не изменится для недвижимости по направлениям на Квасниковку, Шумейку, Маркс, говорят эксперты.

Владислав Трушин из «Бюро недвижимости «Смолякофф» заметил другую тенденцию рынка, связанную с закрытием моста. «Среди жителей Энгельса, постоянно работающих в Саратове, выделилась категория людей, пожелавших сменить место жительства. То есть продать квартиры в Энгельсе и пере­ехать в Саратов, – говорит Трушин. – Конечно, это ограниченная группа лиц. В основном те, для кого переезд оказался выгоднее, чем ежедневные проблемы с поездками на работу через новый большой мост в Пристанном или на общественном транспорте в течение ближайшего полугода».

А вот Яков Стрельцин считает иначе: «Люди, которые захотели купить квартиру в Энгельсе, вряд ли планируют свою жизнь только на ближайшие полгода. То есть они понимают, что если этим летом ездить из Энгельса в Саратов и обратно будет неудобно, то следующим всё уже будет в порядке. Саратовские компании строят дома в центре Энгельса и в других привлекательных для покупателей районах города. Поэтому они не потеряют ни в спросе, ни в цене», – уверен эксперт.

Оцените новость
0
18 (432)
от 23
мая
2017
ЧИТАТЬ СВЕЖИЙ НОМЕР В PDF архив
Хвост, чешуя – дело государственное
Чем больше рыбы, тем крепче продовольственная уверенность.
Наше трезвое счастье
Неожиданно подумал, что знаменитый указ от 16 мая сейчас помнят только пятидесятилетние россияне и, понятное дело, те, кто старше. А ведь кажется, еще вчера только было.
Фронт пошел на бой с мусором
В Саратове состоялся рейд по несанкционированным свалкам.
Размытые тайны прошлого
История маленького села в большой стране.
Хотели 27 миллиардов, а получили в 10 раз меньше
Новый механизм льготного кредитования заработал не для всех.
НАШИ РУБРИКИ:
7 дней с Дмитрием Козенко, pro & contra, «Саратовские страдания», а где-то есть тёплые страны, банковская отчётность, беседы с инсайдером, билет до детства, блогосфера, былое, вы можете помочь, гадание на символе, город, граффити, деду Морозу и не снилось!, деловые женщины, день работников ЖКХ, залп хлопушек, интервью, информация, итоги года, итоги года: культура, итоги года: политика, каталог, конфетти, краем глаза, кстати сказать, максимальное приближение, нам отвечают, ничего смешного!, новости, новости вековой давности, новости полувековой давности, новости полуторавековой давности, общество, объявление, печальные итоги: экономика, письмо в редакцию, политика, получите подарочек!, примите наши поздравления!, путешествия, Радаев. Итоги, разговор у ёлки, регион, реклама, репортаж, с Новым годом!, с праздником!, с юбилеем!, серпантин: день за днём, сновидения, события, спорт, удивило!, фейерверк, фото недели, фоторепортаж, экономика
Реклама


>> ЦИТАТА
архив

Политик Алексей Навальный о России, где президентом стал он
Полная версия интервью

>> СОЦСЕТИ