Территория макетов. К проекту застройки аэропорта «Центральный» возникают вопросы

Саратовский индустриальный парк: производственные корпуса — на берегах прудов

Единственная новость в конце ноября о том, что директор управляющей компании СИП Алексей Лихачев заявил, что проект парка досрочно прошел государственную экспертизу и «полностью» соответствует требованиям законодательства.

«Следующий этап — проведение конкурсных процедур для определения подрядчика на строительно-монтажные работы. Продолжает работу общественный совет, который контролирует процесс со своей стороны», — сказал Лихачев. С какой именно стороны контролирует работу общественный совет, директор не уточнил.

Зато проведение дня области на выставке «Россия» принесло несколько новостей, точнее две, об индустриальном парке. Первая: стенд региона, в том числе и макет парка, на международной выставке «Россия» осмотрели заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Чернышенко и полпред президента в Приволжском федеральном округе Игорь Комаров.

Новость вторая: проект Столыпинского индустриального парка заинтересовал более 20 компаний-инвесторов.

Нам уже приходилось писать о том, какие трудности ожидают российскую промышленность — дефицит рабочей силы и удорожание кредитных займов. В случае с нашим парком — еще и логистические затруднения. И, конечно же, от интереса к макету до конкретных договоров — дистанция огромного размера. Зато удалось увидеть макет будущего СИПа. И если все будет так, как на макете, то получается, что производственные корпуса стоят практически на берегах прудов. А ведь помнится, были обещания не только благоустройства прудов, но и свободного к ним доступа.

Микрорайон «Аэропорт»: вместо малоэтажных застроек — высотки

Еще один грандиозный саратовский проект был представлен на выставке — это застройка аэропорта «Центральный». Надо отметить, что у нас все проекты грандиозные: Столыпинский индустриальный парк, Южный парк — тоже индустриальный, самая длинная набережная, еще один мост через Волгу, скоростной трамвай, который, оказывается, будет не таким уж и скоростным.

Теперь о застройке аэропорта «Центральный». Первоначально много говорилось о том, что это будет передовой во всех отношениях микрорайон — просторный, зеленый, малоэтажный и так далее.

Но так не получилось. На той же выставке народных достижений был предъявлен макет застройки микрорайона «Аэропорт». 

Пользователи интернета тут же задались вопросом: а чем, собственно, этот проект отличается от Сонечного-2 или Юбилейного?

О начале застройки территории старого аэропорта глава региона Роман Бусаргин объявил в сентябре 2022 года. Тогда же он сказал, что работы начнутся в мае 2023 года. Как человек, который в рабочие дни проезжает мимо аэропорта, могу уверенно сказать, что больше одного экскаватора и трех рабочих я там не видел.

Планы таковы: до 2031 года в микрорайоне построят более 900 тысяч квадратных метров жилой площади, где будут жить около 30 тысяч человек, и свыше 500 тысяч квадратных метров зданий общественного назначения: пять школ, 15 детсадов, офисные здания и учреждения здравоохранения, магазины, торговый центр, кинотеатр. Губернатор также определил, что предельный срок реализации проекта — 14 лет. То есть, к 2037 году строительство должно быть завершено.

Предельная высота для жилых домов — 14 этажей, для офисных зданий — 30. Где найти столько фирм и клерков, этот вопрос остается открытым.

Конечно, нас могут посчитать неисправимыми пессимистами, но все же обрисуем те трудности, которые появились этой осенью перед строительным комплексом.

Падение продаж жилья, ухудшение условий ипотеки

«В России зафиксировали рекорд по количеству нераспроданного жилья в новостройках, — об этом рассказал гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. Падения цен на недвижимость на фоне такого рекорда ждать не стоит, заявил он в беседе с телеканалом «360». 

Непроданными остались порядка 4 миллиона квартир, которые планируется сдать в следующем году, на рынке остается еще около 20 миллионов квартир.

«Одной из причин сложившейся ситуации является наращивание объемов строительства и падение продаж. — Говоря о ценах на недвижимости, Барсуков отметил, что непроданное жилье не вызовет снижения цен. «По состоянию на 1 ноября объем нераспроданного жилья в российских новостройках составил 71,1 млн. кв. м, что на 5,4 млн. кв. м больше, чем год назад».

Двигателем современного жилищного строительства являются ипотечные кредиты. Но и на этом направлении власти России собираются ввести меры ограничения. По всей видимости, уроки финансового кризиса 2007–2008 годов учтены. Тогда мировой кризис начался с ипотечного кризиса в США. Его первые признаки проявились в 2006 году в снижении числа продаж домов, а к весне 2007 года переросли в кризис высокорисковых ипотечных кредитов. Довольно быстро проблемы с кредитованием ощутили и надёжные заёмщики. Летом 2007 года кризис из ипотечного начал перерастать в финансовый и затрагивать не только США. Начались банкротства крупных банков, спасение банков со стороны национальных правительств. 

Министерство финансов России предлагает изменить условия льготной ипотеки, проект постановления уже передан в кабинет министров, сообщило агентство «Интерфакс» со ссылкой на источник в финансово-экономическом блоке правительства. 

Программа предоставления льготной ипотеки россиянам действительна до 1 июня 2024 года, она распространяется только на новостройки. По текущим условиям, россияне могут взять кредит под 8 процентов годовых в размере 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей. Для жителей других регионов размер займа сейчас ограничен 6 миллионами. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут взять ипотеку под 6 процентов с теми же ограничениями. 

Минфин предлагает снизить максимальный размер кредита для жителей Москвы, Петербурга и их областей до 6 миллионов рублей. Будет ли так же — то есть, наполовину, снижен объем кредита для регионов — пока не сообщается. Минимальный первоначальный взнос при этом могут увеличить до 30 процентов. Также на 0,5 процентного пункта снизят предельную величину субсидий для банков, выдающих льготные ипотеки.

Кроме того, Минфин предложил выдавать заемщикам только один льготный кредит и только по одной программе. При этом планируют ввести минимальный уровень дохода заемщика, а его общая кредитная нагрузка не должна превышать 50 процентов.

«Мы сейчас обсуждаем внесение изменений в несколько аспектов льготной ипотеки с целью ограничения очень быстрого роста ипотечного портфеля. У нас слишком быстрый рост портфеля пошел, и одновременно ухудшение его качества. Проект постановления Минфин уже внес в правительство», — сказал заместитель министра финансов Иван Чебесков в беседе с «Интерфаксом». 

Процент, под который банк выдает ипотеки, постоянно меняется, он зависит в том числе от ключевой ставки. Следующее заседание совета директоров Банка России намечено на 15 декабря, эксперты ожидают очередного повышения ставки. При этом льготные категории граждан платят фиксированный процент, разницу банкам компенсирует государство. При повышении Центробанком ключевой ставки расходы на обеспечение ипотечных программ возрастают. 

Как заявил Иван Чебесков в разговоре с газетой «Известия», — «Сейчас льготные программы, то есть те, которые софинансируются государством, покрывают 80–90 процентов всего первичного рынка ипотеки». По словам заместителя министра, уровень субсидирования необходимо снижать: он должен составлять максимум 50 процентов. 

В свою очередь в пресс-службе Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу рассказали:

«Рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен на жилье. За последние три года увеличение цен на новостройки существенно превысило рост зарплаты. Также произошло снижение качества кредитов за счет выдачи ипотеки для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Ожидаем, что уже в следующем году у нас появится дополнительный инструмент — макропруденциальные лимиты по ипотечным кредитам — предельная доля ипотечных займов, которую банки смогут выдать за квартал». Макропруденциальные лимиты — это количественные ограничения для банков на выдачу кредитов заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки.

Предпринимаемые и анонсированные меры привели к тому, что в октябре всего было выдано 770 млрд. рублей в рамках ипотеки, что на 19 процентов ниже сентябрьского объема, но все еще существенно выше среднемесячных показателей первого полугодия 2023 года. 

В итоге констатируем: перед началом большой саратовской стройки государство начинает работу по сокращению числа и размеров ипотечных кредитов.

«Опять закладывают проблемы на будущее»

И еще одна проблема — чисто саратовская. О ней власти предпочитают не говорить, но менее острой она от этого не станет. Вопрос в том, как добираться до нового поселка (в Саратове все, что не центр, то поселки) и как уезжать из него. Уже сейчас перед выходными и при малейших погодных осложнениях доехать вечером до Юбилейного поселка затруднительно. В дачный сезон — еще труднее. Теперь прикинем — 30 тысяч жителей — это примерно 10 тысяч автомобилей. Выдержат ли дороги, ведущие к Юбилейному, Изумрудному, Иволгино и прочим такую нагрузку?

Сюда, на гору, и обратно в центр можно добраться по четырем дорогам. Первый вариант — через Затон, узкая двухполосная дорога, с крутыми подъемами/спусками, извилистая с поворотами под 90 градусов.

Только в гору можно добраться по Мясницкой, а потом по Соколовогорской. Три полосы, одна выделена под общественный транспорт, идущий в обратном направлении — с горы в центр. По ней же от 1-го Соколовогорского проезда до улицы Соколовой разрешен другого транспорта. Возможности для расширения Мясницкой есть — за счет сноса частного сектора, хотя это большие деньги, громкие скандалы и суды. Расширить Соколовогорскую улицу возможно только за счет уничтожения зеленых насаждений.

Вниз в центр ведет Симбирская улица. Три полосы, но в сильные снегопады сокращается до двух. Кроме того, от кольца есть сужение, которое не устранить — с одной стороны «Водоканал», с другой — гора.

Наконец, четвертый вариант — мимо «Рубина» по Жуковского, а потом по Танкистов. На этом направлении и сейчас нередки пробки.

Ладно, это мнение дилетанта, хотя уже почти двадцать лет езжу по этому направлению на работу в центр.

Но вот мнения специалистов-архитекторов, которые собрал сайт «Бизнес-Вектор». Они больше касаются плана застройки микрорайона, но, по их мнению, существующие уже сейчас логистические проблемы только усугубятся.

«Откровенно говоря, удивлен и огорчен. Микрорайон решен, словно он не находится в существующем городе. Жаль… Вместо совершенствования структуры города в целом — опять закладываем проблемы на будущее, — прокомментировал проект планировки архитектор Сергей Лазарев. 

Он отмечает, что «продолжение Симбирской безусловно важно и сделано в соответствии с Комплексной транспортной схемой Саратова, но с южной стороны микрорайона она упирается в бутылочное горлышко, а на севере — вовсе упирается в пока несуществующие дороги. А главное направление «запад-восток», продолжающее улицу Осипова упирается в улицу Танкистов, которую на этом участке трудно (почти невозможно) использовать как нормальную городскую магистраль», — подчеркивает эксперт.

«Участок земли под старым аэропортом является важным стратегическим пятном в теле города Саратова. Именно он, в составе с Соколовой горой, является преградой между центральной частью города, Солнечным и Юбилейным районом, а также развивающимся направлением в сторону Усть-Курдюма. Именно этот участок должен стать не Разделителем, а Соединителем районов», — считает архитектор Дмитрий Назимов. — Создана мощная магистраль поперек всего района Старого Аэропорта аж о 6 полосах, которая должна пропустить через себя поток района Солнечный/новый аэропорт. Но! Если присмотреться, все эти 6 полос упираются в 2-ух полосную Симбирскую! Бутылка! И транзит машинопотока из Юбилейного/Изумрудного/Усть-Курдюма тоже остается нерешенным, хотя мы наблюдаем рост многоэтажного строительства в этом направлении. Да, неплохо решен отвод в сторону Технической, но это все! Остальной поток также втыкается в ту же Симбирскую, куда и шесть полос из Солнечного»!

А на макетах, да, выглядит красиво.