Объекты и субъекты большого недостроя

В мае в правительстве Саратовской области была создана и сразу начала работать комиссия по защите прав участников долевого строительства. Чиновники обещают помочь людям, которые вложили свои деньги в жилье и остались без квартир. Никаких кровожадных намерений типа посадить, разорить, наказать застройщиков, которые обманывали людей долгие годы, чиновники не демонстрируют.

Новый министр строительства и ЖКХ Сергей Канчер убеждает всех членов комиссии: нужно как можно быстрее понять, что к проблемным объектам нельзя относиться как к обычным. Потому что «у нас уже сегодня там стоят обманутые люди и ждут от нас решения». Он призывает чиновников, взявших на себя ответственность за закрытие вопроса по обманутым дольщикам, «искать компромиссные пути», а ресурсоснабжающим организациям и подрядчикам приготовиться к издержкам. Говорит, что наказывать за бестолковость и юридическую безграмотность сейчас не время.

На минувшей неделе я побывала сразу на двух заседаниях, посвященных проблемам обманутых дольщиков. Честно скажу, что жалко было не только пострадавших людей, но и чиновников. Потому как сколько ни повторяй про контрольные и организационные функции, а решать проблему каждого из почти 3,5 тысяч одураченных людей придется именно им. Поскольку задачку такую задал чиновникам президент Владимир Путин. Позволю высказать оценочное суждение, что, на мой взгляд со стороны, дело пойдет быстрее и бодрее, если кое-кого отправить в исправительные заведения. Есть за что.

ЖСК «Книга». 40 пострадавших семей

Застройщиком дома № 180/198 по улице Посадского в настоящее время является ЖСК «Книга». Ответ за этот дом перед правительством держал в минувшую пятницу Николай Якимов. Ответ получился запутанным. По плану, разработанному месяц назад, все недоделки в доме требуется исправить в июле. А к августу жильцы с улицы Посадского должны перейти из разряда проблемных в разряд самых обычных.

Николай Якимов бодренько начал с того, что всё у него прекрасно. Вопросы подключения воды решены. Ну, вернее, не решены. Разрешение еще надо получить. Но дадут его или не дадут, зависит якобы уже не от Якимова, а исключительно от расторопности водоканала. Так что не могло бы правительство водоканал проконтролировать? Чтобы не получилось так, что месяц, отведенный на рассмотрение вопроса, пройдет, а положительного ответа не будет.

Энергичный голос Юлии Медведевой (директор Саратовводоканала по экономическим вопросам) подправил Якимова. Юлия Павловна попросила «огульно не хаять водоканал», тем более что «не все бумаги от Якимова получены». А представитель СПГЭС предупредил правительственных чиновников, что никакой сдачи дома в августе не будет – «ни мы не успеем в июле, ни они». И в лучшем случае все процедуры завершатся только в сентябре. Тут же выяснилось, что Якимов отлично знал про все процедурные нюансы. И просто на время усыплял бдительность чиновников. Но чиновники усыпляться не хотели.

Сергей Канчер сказал Якимову, что не надо его водить за нос. Всё равно вот выяснилось за пять минут, что к одним поставщикам ресурсов застройщик не ходил, с другими не снял вопросы. «График вы сами составляли. Июль – сдача. Замечания услышали. Работайте. Принципиальных препятствий нет», – строго расставил точки над «и» министр. А его заместитель Владимир Григорьев вдогонку посоветовал Якимову «выстроить отношения для ускорения», намекая, что время качать права закончилось.

УФСИН России по Саратовской области. 45 пострадавших семей

Пять подъездов «А», «Б», «В», «Г», «Д», расположенных по адресу улица Мичурина, дом 84, сданы. Блок-секции «Е» и «Ж» подвисли из-за отсутствия разрешения на ввод от водоканала. Застройщик этого дома – УФСИН (управление федеральной службы исполнения наказаний). Юлия Медведева проинформировала собравшихся, что «справка, скорее всего, выдана не будет». Заместитель министра строительства и ЖКХ Владимир Григорьев вступил с ней в спор. Он считает, что водоканал напрасно придирается, расчленяя дом на подъезды: «секции «Е» и «Ж» – это элементы единого дома». «Справки в свое время вы давали. Технические условия выполнены. Сети все к дому подведены. Сейчас настаиваете на том, чтобы выполнить перекладку 300 метров. Насколько это объективно?» – спрашивал он. Но у Юлии Павловны был аргумент покруче. «Там не обеспечено пожаротушение жилого дома, – сказала она. – Если будет пожар, пусть люди горят?»

– Но выполнить ваши условия не представляется возможным, – отстаивал свою точку зрения Григорьев. – Как пойти навстречу УФСИН, для того чтобы оптимизировать их?

– Никак. Вопрос идет о людях.

Разговор перешел на высокие тона. Представитель УФСИН потрясал справками, говорил, что секции «Е» и «Ж» отделили только в прошлом году, что раньше они были в составе дома. Но Юлия Павловна пока непреклонна. Потом ее, может быть, и убедят. Но дело в том, что главная беда этого дома не только в разногласиях с водоканалом.

Если я правильно поняла, то генпорядчиком на этом доме было ЗАО «СФ Строитель». Сейчас эта организация находится в стадии банкротства. И до сих пор не решен вопрос правого статуса дольщика в ЖСК «Строитель». По словам внешнего управляющего ЗАО «СФ Строитель» Александра Ракитина, УФСИН их игнорирует. А значит, часть людей, рассчитывающих на жилплощадь, может остаться без квартиры.

Представитель УФСИН Александр Никаноров пояснил, что, когда завершалось строительство двух спорных подъездов, ЗАО «СФ Строитель» никакой активности не проявляло. «Думаю, и здесь мы без него справимся», – сказал Никаноров. И напомнил недавние изменения в закон о банкротстве, по которому все проблемные дольщики должны быть включены в реестр требований, если они этого пожелают. Другие варианты – через суд стать кредитором по личным обязательствам или уйти автоматом за реестр. На сегодня два дольщика имеют на руках решения суда. Остальным был предложен вариант остаться дольщиками, но доплатить за квартиру. Но согласились на него не все. И внешний управляющий предупредил чиновников, что на основании закона исключит их из реестра, и они будут ходить в правительство и в прокуратуру с претензиями.

Сергей Канчер посоветовал и УФСИНу, и внешнему управлению, и всем остальным причастным к достройке дома лицам до этого ситуацию не доводить и решить вопрос с дольщиками.

ЖСК «Университет-97». 79 пострадавших семей

Застройщиком дома № 8 по улице Шехурдина является ЖСК «Университет-97». Генподрядчиком – Облжилстрой. Люди в этом доме частично уже живут. Но дом не оформлен как жилой – со всеми вытекающими отсюда неприятностями. Люди не могут прописаться, бюджет не получает платежей от собственников.

Как утверждают представители университета (председатель ЖСК Анатолий Мякшев и проректор Виктор Бутко), всё дело в том, что не оформлена земля под домом. Депутат Леонид Писной на заседании межведомственной комиссии в пятницу активно настаивал на другой версии. Якобы все возможности решить вопрос по оформлению земли у университетских застройщиков есть по крайней мере с декабря прошлого года. Но то ли желания нет, то ли денег, то ли смелости признаться в том и другом. Вот и вынуждены разбираться сообща.

Земельный участок находится в федеральной собственности на праве постоянного бессрочного пользования. И дом на ней стоит в настоящий момент незаконно. Университет решил узаконить права на этот участок. И уже получил согласие своего учредителя – министерства образования и науки – на передачу этого участка в казну РФ. Исходя из этого разрешения, университет считает, что проблема с землей снята. Потому что Росимущество оформит ее на основании заявления.

– Проблема никаким образом не снята, – возразил заместитель территориального управления Росимущества Борис Босюк. – Согласование с минобрнауки не означает, что вам будет предоставлен участок.

Университетские профессора впали в ступор. Они не понимали: как это? И заверяли всех, что неоднократно собирались в прокуратуре Ленинского района вместе с представителями Росимущества, которые обещали, что вопросов не будет. И что они пошли путем, выработанным на этих совещаниях, и даже «приделывали бумагам ноги».

– Дом вам нужен или не нужен? – спросил застройщиков Леонид Писной. – Давайте разберемся в присутствии представителей прессы. Для случаев, подобных вашему, в прошлом году по просьбе Саратовской областной думы федеральный законодатель принял закон. Я вам его 23 декабря 2011 года отправил. Статья называется «Особенности регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества».

Дальше Леонид Александрович зачитал цитату и еще раз объяснил своими словами, что шесть месяцев твердит университетским профессорам о том, что требуется только принести соглашение о строительстве этого дома от 1997 года и заявление на ввод дома в регистрационную палату. И после этого автоматически земельный участок под выстроенным домом отмежуется и перейдет в долевую собственность граждан. Напомнил, что много раз говорил представителям университета, что этот путь поддерживает депутат областной думы и декан юридического факультета Галина Комкова и что он договорился с ней о том, что она обеспечит бесплатное юридическое сопровождение процессу оформления, однако представители университета и не подумали к ней обратиться.

– Но и по нашему пути земельный участок перейдет бесплатно в собственность членов ЖСК после его образования путем раздела земельного участка… Что мы нарушаем? Мы получили кадастровые паспорта. Теперь возьмем разрешение от Росимущества, – стояли на своем профессора.

– Оно не может вам его предоставить! Предоставление земельных участков, обремененных правами третьих лиц, не производится. Любой геодезист на съемке в кадастровом плане нанесет дом. Таких домов много в стране. Именно поэтому в декабре законодатель внес изменения.

Представитель Росимущества еще раз пояснил, что этому помешает уже построенный объект недвижимости. И что правильнее идти по пути Писного – «надо зарегистрировать объект недвижимости в собственность ЖСК, и вам предоставится участок под объектом».

– Там утепление фасада не закончено, – вмешался в разговор заместитель министра Владимир Григорьев. – А значит, никто им ввод не разрешит.

Достройка дома упирается в финансирование. Требуется найти почти три миллиона рублей на утепление дома и сдачу лифтов. Но этих денег у ЖСК «Университет-97» нет. Вернее, есть, но они все расходятся по исполнительным листам из судебных инстанций. «Вот с апреля рассматривается в суде заявление человека, который 200 тысяч рублей должен. Он возомнил себя дольщиком и заявил, что платить не будет. Все наши доказательства, что он пайщик, мы предоставили суду. Нам поменяли уже третьего судью. Решения нет. Все пайщики стоят и смотрят, когда закончится дело. Говорят, что только после этого будут платить. Деньги собрать в этих условиях очень сложно. Поэтому просьба ко всем: повлиять на общественное мнение, чтобы всё решалось в интересах ЖСК, а не в интересах корыстных дольщиков или пайщиков», – говорил Мякшев.

Но ответственные чиновники из министерства строительства и ЖКХ напомнили ему, что в ноябре дом должен быть введен в эксплуатацию. А график уже срывается. И поэтому объект, такой с виду легкий, придется выносить на заседание рабочей группы и приглашать всех участников процесса и еще раз искать решение.

ЖСК «Восход-99». 160 пострадавших

Секции «Д», «Е», «Ж», «И», «К» проблемного дома на улице Чехова не введены в эксплуатацию. Застройщиком здесь выступает ЖСК «Восход -99». Генподрядчик – Фонд жилищного строительства. При этом работы по подъездам «Д», «Е», «Ж», «И» выполнены, а в блок-секции «К» приостановлены на уровне шестого этажа. Ввод дома в эксплуатацию в настоящее время невозможен. Часть секции «Д» выходит за границы отведенного земельного участка. А вообще-то в оформление земельного участка уперлись «Д», «Е», «Ж».

Ответ за это держал Александр Тихонов из Фонда жилищного строительства. Сказал, что они выступили за границы отведенного им участка на 197 квадратных метров. И начал слушать компетентные советы. Например, пройти через судебную процедуру понуждения городской администрации к оформлению участка без изменения площади.

Тихонов ответил, что хотел бы «сначала незавершенку зарегистрировать». А у них еще два подъезда не введены.

– Ну так отмежуйте их в рамках 36-й статьи Земельного кодекса, – зарычал Леонид Писной. – Какие проблемы? Они высосаны у вас из пальца, как и у университета.

– Администрация Саратова не хочет идти нам навстречу, – бубнил свое Тихонов.

– Да не может администрация! – кричал Писной. – Не может! Ты же не будешь передачи носить Прокопенко. Нужно отмежевать кусок здания и понуждать администрацию привести земельный участок к фактической ситуации.

Отвечающий за градостроительную политику в Саратове Александр Кискин согласился, что идея конструктивная, надо приходить и заниматься. Но, оказывается, на этом проблемы жильцов дома не закончатся. Дело в том, что раньше застройщиком этого дома выступал как раз Фонд жилищного строительства. А теперь он ушел в процедуру банкротства, и часть дольщиков может лишиться квартир, если они останутся имуществом фонда. Тихонов им советует перерегистрироваться дольщиками ЖСК. А они боятся.

Дольщики из этого дома сидели в зале. И объяснили, что боятся они потому, что договоры их заставляют подписывать задним числом. Людей заверили, что это не самое страшное. Потому что сейчас вот можно договориться, что ЖСК даст людям справки, подтверждающие их взнос. Тогда дольщики указали еще одну причину, посетовав на то, что Фонд оставил кучу недоделок и что, разорвав с ним отношения, можно лишиться надежд на их исправление за счет застройщика. Тихонов подтвердил, что недоделок по каждой квартире «тысяч на 40 – электрику не сделал, еще кое-что», но он найдет деньги и всё исправит.

Леонид Писной посоветовал проблемным дольщикам переписываться в ЖСК. «Нахлобучит Тихонов вас в любом случае, – сказал депутат. – Вопрос в том, не исполнит он обязательства на эти 40–50 тысяч рублей, и получите квартиры, где нет полов и штукатурки, или, попав в реестр, не получите ни квартир, ни денег.

Министр Канчер пообещал держать ситуацию под контролем и заставить застройщиков снять все проблемы по дому и в ноябре обеспечить собственникам квартир «обыденную жизнь».

Фонд жилищного строительства. 258 пострадавших семей

Фонд жилищного строительства выступает застройщиком еще двух проблемных домов – по улице Политехнической и по Ильинскому проезду. Строительство приостановлено по причине истечения срока действия разрешения на строительство. Ситуация усугубилась осенью 2011 года. В отношении генерального подрядчика ЗАО «СФ Строитель» введена процедура банкротства. Александр Тихонов объяснил, что процедура наблюдения закончится 25 июня. И что Фонд предложит процедуру внешнего управления. Дома можно достроить. Дольщики ждут квартир. Но по Политехнической улице за отведенные границы выходят два земельных участка. Вопрос решается, потому что выступили недалеко – всего метров на 10. Работы по дому тоже продолжат. Крышу закрывать начнут в конце июля. По дому на Ильинской площади работы начнутся еще раньше.

Леонид Писной из президиума упрекнул Тихонова в «тяге к процедуре внешнего управления», намекнул на то, что тот «хочет бабулек», и напомнил опыт последних пяти лет, когда в Саратове при внешнем управлении всегда начинают «откуда-то вдруг» появляться договоры долевого участия, заверенные потерянными печатями. «Кто даст гарантию, Саш, что не появятся через три месяца дольщики 2005–2007 годов?» – спросил Писной Тихонова.

– Если мы не уйдем под банкротство, процедура наблюдения затянется минимум на год. Нельзя будет начинать работы!

– Зато процедура наблюдения защитит людей от пары сотен новых участников долевого строительства, – не давал ему успокоиться депутат Писной. Тихонов попробовал сказать, что все дольщики на сегодняшний момент посчитаны. И он обещает, что новых не будет – «это уголовка!». Но Писной сказал, что посчитаны они на конкретный сегодняшний момент, а за появление новых «никто не сел пока». Их философский спор прервал представитель ВоТГК, напомнивший застройщику, что по всем объектам просрочены технические условия. Заявок на новые нет. Часть проектов не согласована. Но министр Сергей Канчер, озабоченный подозрениями Леонида Писного, предложил юристам министерства проанализировать все «за» и «против» предложения Тихонова о внешнем управлении.

ЖСК «Свой дом». 284 пострадавших семьи

В августе 1997 года застройщик «Свой дом» получил от администрации Саратова земельный участок площадью шесть гектаров в поселке Юбилейный. Представитель застройщика Нина Болдырева рассказала, что на участке по Новосоколовогорскому проезду возведены семи- и двухподъездные дома переменной этажности. Дома подключены к инженерной инфраструктуре. Однако часть домов выступает за границы участка, что служит основанием для отказа администрации на выдачу разрешения на их ввод в эксплуатацию. Нина Альбертовна всячески показывала, что ситуация по ее объектам вполне себе такая рутинная. И что нужно сделать новый проект планировки, и они его сделают.

Леонид Писной подправил Нину Альбетовну. Сказал, что действительно по домам № 4 и 5 по Новосоколовогорскому проезду суды вынесли постановления о том, что право собственности граждан можно узаконить. Теперь граждане должны заявить в администрацию города о своем праве получить земельный участок в рамках 36-й статьи Земельного кодекса. Только после этого администрация будет обязана этот участок сформировать и предоставить. А вот остатки земли можно будет отдать гражданам только после того, как будет готов межевой план перекрестка Никитина-Муленкова-Исаева. Пока граждане отдадут в субаренду эти участки ЖСК «Свой дом» и ЖСК введет его, пройдет два-три месяца.

Благостность картины подпортила и Юлия Медведева из водоканала. Сказала, что по этим домам застройщик сделал незаконное подключение: «техусловия не запрашивались, разрешение не выдавалось, договор не заключался». Та же картина с подключением по дому № 14 того же застройщика. Кроме того, 14-й дом построен без экспертизы и без разрешения на строительство. И теперь узаконивать его придется через суд.

Нина Альбертовна, ничуть не тушуясь, всем своим видом демонстрировала, что проблем нет. Ей предстояло держать ответ еще по одному очень важному для нее дому на улице Муленкова. Вот там проблем точно выше крыши. Землю в собственности ЖСК «Свой дом» приобрел у шести собственников. Но разрешения на многоэтажное строительство администрация города не дает. Нину Альбертовну это возмущает. Потому что «Свой дом» хотел бы на многоэтажке заработать.

Но беда в том, что по городскому генеральному плану на этом месте возможно только индивидуальное строительство. «Свой дом» направил в кадастровую палату уведомление об изменении вида строительства. Администрация города в известность поставлена не была. Поэтому при недавнем утверждении правил землепользования и застройки этот участок попал в зону Ж-3, а не Ж-1. Спустя два года вся эта неразбериха выяснилась. И теперь авторитетные эксперты в один голос убеждают Нину Альбертовну, что пытаться заработать на этом доме бесполезно. Что не надо мечтать о многоэтажке, а надо строить ровно столько площадей, чтобы рассчитаться с дольщиками и другими кредиторами. Потому что никакой суд не пойдет на поводу ее желаний.

Нина Болдырева стояла на своем и говорила, что рук еще не сложила. И постарается в июле получить все разрешения, а в сентябре возобновить строительство.

– Перестаньте шутить! – уже кричал ей Писной. – Вы потеряете полтора года. Администрация дойдет до суда в Казани. У вас там 27 обманутых дольщиков! Двое из них подадут заявления на банкротство. И что тогда будет с 250 дольщиками из других неоформленных домов? Через две недели после первого заявления в суд ситуация рухнет, как карточный домик!

Так ни к чему и не пришли. Министр Канчер попросил Леонида Писного, Нину Болдыреву и компетентных представителей городской администрации еще раз собраться в ближайшее время и выработать совместное законное приемлемое для всех решение. Всем понятно уже сейчас, что это будет непросто. Экономикой ЖСК «Свой дом» занимается сейчас правоохранительные органы. Следователи ищут, куда делось около тысячи квадратных метров жилых площадей. Пока не нашли ни их, ни денег. Поэтому совершенно неясно, где Нина Болдырева возьмет финансовые ресурсы на достройки и постройки, о которых так уверенно говорит.

***

Все в стационары!

Судьбы ООО «Поволжье Газэнергостройсервис» и ЖСК «Молодость-94» переплетены домом на углу улиц Шелковичной и Большой Садовой в Саратове. Руководители этих организаций отвечают за то, что разбили надежды 136 саратовских семей. В минувший четверг несколько десятков представителей этих семей собирались в актовом зале министерства строительства и ЖКХ.

Почти два часа нервотрепки. У одних эмоции, у других – юридически выверенные формулировки. И в президиуме восседают виновники вот таких собраний. Валентин Граков смотрит на всех в зале, как на неуправляемый класс коррекционной школы, где ученикам бесполезно что-то объяснять всерьез. Николай Якимов откровенно хамит. Прямыми словами говорит, что все эти расшумевшиеся ему мешают, потому что он вообще сейчас в стационаре и ему надо возвращаться на больничную койку. Это мое оценочное стороннее суждение про этих двух людей. До тех пор, пока я не узнала, что отселение под квартиры в этом доме началось еще в 1986 году. В 1987 году был заключен первый договор. Всего под отселение сдано 40 квартир. А 55 квартир людям пообещали. Строительство обещанного объекта началось в 2007 году. А в 2009-м заморожено. Три года никаких шевелений. Два года обманутые люди собираются ежемесячно. Долго разговаривали сами с собой. Сейчас вот под нажимом министерских работников к ним приходят их обидчики.

«Николай Якимов был генеральным директором Универсалдомстроя. И он же был председателем ЖСК «Молодость», которое отселяло людей восемь лет. Потом, когда им перестали верить, они стали «Молодость-94». И народ – мы всё-таки очень бестолковые – начал верить им опять», – рассказывает мне после собрания обманутый человек Павел Марчук. Николай Якимов, который сейчас так торопится в больницу, довел его своими действиями до инсульта. В 2004 году он решил купить в этом долгострое квартиру по бросовой цене немногим более полумиллиона рублей. На всякий случай сходил в министерство, спросил, насколько жестко за долгостроем оттуда присматривают и стоит ли вкладывать деньги. Его заверили в стопроцентном успехе. И Марчук пошел за кредитом в банк. Выплачивать кредит ему еще года три. А квартиры всё нет. «Золотое яичко получается слишком», – признает немолодой уже человек. А рядом стоит совсем молодой. У него в отношения с застройщиками вляпалась мама. Мамы уже нет на этом свете. Не дождалась квартиры.

Права пострадавших людей недавно стал защищать управляющий партнер центра правовых технологий «Юрком» Сергей Морозов. Он реально помогает, и абсолютно бесплатно. Не знаю, почему. Втянулся и вот с 26 апреля ходит. Он пытается убедить пострадавших людей в том, что нужно разделиться на две группы и идти к справедливости разными путями. Тем, кто купил квартиры в ЖСК, нужно выяснить, куда растрачены деньги. И если они ушли со стройки не целевым способом, то по суду требовать их возврата с руководства ЖСК. А тем, кто вступили в отношения уже с ООО «Поволжье Газэнергостройсервис», необходимо потребовать от подрядчика отчета.

«Морозов полагает, что нелишним будет привлечь правоохранительные органы для доказательства признаков мошенничества и растраты. Мы не знаем, куда идти, кому жаловаться», – говорили мне люди. Я им сказала, что идти надо в прокуратуру. И не из-за всего дома, а просто попросить проверить, на каком основании и как долго их деньгами покрывают аренду неработающего крана стоимостью 500 тысяч рублей в месяц. Люди, собравшиеся в зале министерства, ответили, что им эту отчетность не показывают, но они думают, что за кран платят с тех пор, как остановилось строительство. Через две недели они придут сюда снова.