Новые планы на старый центр Саратова

В минувшую среду, когда рубль переживал очередной черный день, теряя свои позиции по отношению к доллару, падали рыночные индексы привлекательности и инвесторы уносили свои капиталы из России, в Саратове всерьез говорили о светлом будущем. На заседании градостроительного совета обсуждали вопрос «Развитие исторических центров городов Саратовской области». Вернее, ставили в нем точку.
Потому что в решении четко прописали задание органам муниципального самоуправления Саратова, Энгельса и Балакова разработать и утвердить муниципальные адресные программы развития застроенных территорий и провести первые аукционы на право заниматься этим развитием уже в 2012 году. Чтобы в следующем строители и инвесторы смогли начать работу по сносу, реставрации, переселению людей.

****

Губернатор Радаев дал отмашку на реконструкцию исторической части Саратова. Старые дома снесут. Людей расселят. Памятники обещают сохранить

Теперь уже не очень понятно, кто первый начал – новая областная власть или застройщики города Саратова. Но в последние недели всё чаще и чаще на различных заседаниях звучала тема реконструкции застроенных территорий. Началось всё с идеи строительства нового делового центра в границах от Предмостовой площади до Сенного рынка в пределах улиц Большая Горная и Соколовая. А потом пошло-поехало.

Рисков у идеи перестройки центральных городских кварталов полно. И экономические, и правовые, и социальные, и культурные. Но с другой стороны, мириться с тем положением, что центр города Саратова состоит из множества старых и убогих частных домишек, тоже нельзя. А выселяться из них некоторые собственники согласны только за компенсацию в 200 тысяч рублей за квадратный метр. И справиться с этим без системного подхода не получится. Так что риски в этом случае – благородное дело. Говорят, что удачно рискнули Петербург, Казань и Нижний Новгород. Менее удачно – Самара. Как получится у нас, неизвестно. Но застройщики рвутся в бой, областная власть их поддерживает и торопит муниципальную.

****

Час быка Леонида Писного

Все инвесторы были в зале. Об этом сказал для тех, кто не понял, заслуженный строитель и депутат Саратовской областной думы Леонид Писной. И добавил про то, что «явно никто из Тель-Авива и Нью-Йорка не приедет», и поэтому саратовским застройщикам пришло время публично заявить о своих аппетитах: «у каждого есть своя территория, где он пасется или хочет пастись».

– Леонид Александрович, ты не путаешь телегу с лошадью? – спросил председатель совета директоров группы компаний «Лепта» Яков Стрельцин. – Инвестор смотрит на предложения А, Б, В, их стоимость и их рентабельность, и выбирает. Так что сначала нужно проводить архитектурно-планировочную работу.

– Всё сделано еще в советские времена, – ответил ему Писной. – Надо просто омолодить.

Леонид Писной, генеральный директор ЗАО «Саратовоблжилстрой»:

НАДО ПОНЯТЬ, НАДО НАЧАТЬ, НАДО ОТДАТЬ

– Надо начать. Самый большой страх – психологический. Надо дать несколько кварталов инвесторам. Надо понять одно: те риски, о которых так часто говорит инвестор, для муниципалитетов отсутствуют. Те граждане, которые проживают на территории, в отношении коих принято решение о развитии и об изъятии для муниципальных нужд, за год уведомляются об этом. И они в течение года имеют право высказать всё, что у них в душе накипело. Те, у кого не высказалось, идут в суд. Но решение суда в рамках 32-й статьи Жилищного кодекса будет известно. Саратов уже прошел десятки судов. И десятки судов четко записали, что расселение из дома, признанного аварийным, производится путем компенсации предоставляемого жилища не менее занимаемого ранее. Но насколько больше, нигде не написано. Так что метр на метр.

Региональная и федеральная законодательные базы подготовлены на сто процентов. Давайте говорить прямым нормальным языком: всё, что связано с развитием территорий Саратовской области в последние два года, сопоставимо со словом, которое любил Иосиф Виссарионович Сталин: саботаж. Весь вопрос в исполнении. И мы уйдем от поджогов и от скандалов.

Леонид Александрович в этот день был, что называется, в ударе. Заседание градостроительного совета можно смело назвать ярким промежуточным итогом его кропотливой пятилетней лоббистской, законодательной и пропагандисткой работы по открытию центра Саратова для квартальной застройки, где ожидаются новые инженерные сооружения, новые дороги и новые современные здания. До финиша, который приведет к миллиардным объемам, осталось совсем немного: муниципальные власти каждого из трех городов должны определиться, какое жилье заказать в исторической зоне, элитное или экономкласса, и взять на себя ответственность за новый облик центральных планировочных районов.

– Они что же, сами эти программы будут разрабатывать? – удивился новый областной министр строительства и ЖКХ Сергей Канчер.

– Сами-сами, – успокоил его Леонид Писной, пообещав обеспечить муниципальное самоуправление всей необходимой правовой документацией. Но новый министр совершенно не успокоился и попросил записать в протокол пункт о создании рабочей группы при министерстве, чтобы она могла контролировать процесс. Будущим инвесторам-застройщикам на эти маленькие тонкости было наплевать. Какая разница, кто будет бежать рядом с Писным последнюю стометровку? Они верят в него и в то, что он пробьет лбом все оставшиеся препятствия. А он уже поставил ультиматум властям всех уровней. Сказал, что если они сейчас не решатся на развитие застроенных территорий, то он умывает руки и будет строить новый микрорайон Гагаринский и ему подобные на выселках, а центр Саратова пусть загибается в руинах.

Сергей Канчер, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства, заместитель председателя градостроительного совета:

ПРАВИЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ МОЖЕТ СТАТЬ БЮДЖЕТООБРАЗУЮЩЕЙ ОТРАСЛЬЮ

– Территории городов превращены в лоскутное одеяло из распроданных клочков земли, застройка которых зависит от нового собственника. То, что он сегодня строит, не только плохо вписывается в окружающее пространство, но и порой разрушает историческую целостность и гармоничное средовое восприятие. Но единая точка зрения на дальнейшую судьбу городов Саратовской области отсутствует.

Есть несколько путей решить проблему. Сохранить историческую часть как культурный центр города. При этом жители из старых зданий отселяются в новые квартиры, здания-памятники передаются в частную собственность. Их владельцы определяют их новое целевое использование и проводят реконструкцию. Старые здания, не имеющие исторической ценности, сносятся или радикально перестраиваются. Перегруженность этих зон линиями электропередач, рекламными конструкциями, троллейбусами, вывесками, неорганизованными парковками разрушает историческую среду, нарушает восприятие пространства. Транспорт максимально выводится из исторического центра, организуются пешеходные зоны. В старинных зданиях можно разместить музеи, театры, галереи. Возвращенный к жизни и превращенный в магазин или гостиницу памятник окупает затраты и сам зарабатывает.

Но в этом случае деловая жизнь уходит из центра города, и инвестиционно привлекательным этот вариант является только при развитии туризма. Транзитный туризм, характерный для Саратова, денег не приносит. Нужно, чтобы турист задержался здесь на несколько дней. Правильное использование культурного наследия может стать бюджетообразующей отраслью.

Итак, что мы имеем на сегодняшний день? Большая Затонская будет первой улицей, на которой обкатают грандиозный эксперимент по изъятию солидных земельных участков для муниципальных нужд. Следом, скорее всего, пойдет квартал, ограниченный улицами Пугачева, Новоузенской, 2-й Садовой, Хользунова. По крайней мере на него уже есть проект планировочных территорий. На очереди стоит территория южной части Первомайского поселка, ограниченная улицей 2-я Садовая, 5-м проездом и территорией железнодорожной больницы.

– 100 гектаров получается? – уточнил у главного архитектора Саратова Александра Кискина Леонид Писной. Архитектор ответил «да», а «если взять еще территорию авиационного завода, то цифра очень большая получается».

Без учета амбиций и прописанных на площади людей

Разговор о великой перестройке центральных и околоцентральных территорий Саратова начался, строго говоря, за несколько дней до заседания градостроительного совета на заседании правительства. Там тоже перечислялись территории потенциальной застройки ближайшего времени. Заместитель главы администрации Саратова Александр Буренин называл участки на улице Ипподромной, территорию действующего аэропорта, территорию бывшей макаронной фабрики в квартале Рабочая-Рахова-Мичурина-Хользунова…

Леонид Писной и на том заседании убеждал всех, что надо перестать бесконечно тянуть Саратов в сторону Усть-Курдюма, а Энгельс – до самого Маркса. Так власть убегает от проблем, а нужно поворачиваться к ним лицом. Одни из главных – износ инженерных сетей в центре города и на глазах ветшающие памятники культурно-исторического наследия. Выход есть – комплексная застройка территории. Но нет политической воли. Потому что в квартале, земли которого будут изымать для муниципальных нужд, нужно выявлять аварийные дома и дома, построенные с нарушением нормативов, и сносить их. Такое право городским властям дают поправки в Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы.

Суть главной из поправок состоит в том, что муниципалитеты получили несколько лет назад право игнорировать аппетиты людей, желающих получить жилье, резко отличное в лучшую сторону от того, которым они до сих пор пользовались.

Претензии по цене или площади можно было предъявлять частным застройщикам, которые, руководствуясь законными лазейками в действующем законодательстве, скупали квартиры в старом двухэтажном доме, оформляли его в частное домовладение, а землю – в собственность, а потом рушили домик и строили на его месте другой, раз в десять побольше. Или не строили.

Яков Стрельцин, председатель правления фонда гражданского строительства, председатель совета директоров группы компаний «Лепта»:

ЭТО НЕ ФИГНЯ. ЭТО ПОДХОД

– Сохранение памятников в той экономической и правовой ситуации, которая сейчас существует, невозможно. Что мы на региональном уровне и на городском обязаны все-таки сделать? Прежде всего, провести ревизию. Мы с комитетом по охране говорили много раз и на уровне устной речи – треть памятников исключить можно. Потому что работа по выявлению была во многом показушной.

Градостроительная политика в сочетании с инвестиционной политикой – основа подъема экономики и уровня жизни людей. В начале 20 века Саратов был третьим городом России, и именно на это время приходится строительство самых знаковых и лучших зданий общественного значения, которые украшают сейчас Саратов: казначейство, где сидит сейчас облсовпроф, Крестьянский банк, где долгое время сидел областной комитет партии. В Саратове у купеческого слоя был банальный интерес к развитию города. Была высокая культура, и это всё благотворно сказывалось на мозгах наших предшественников. Предприимчивые люди Саратова вкладывали в него свои деньги. Сейчас Саратов в третьем десятке, но еще не вечер.

У нас в области сегодня – спасибо Владимиру Путину за то, что напомнил – средняя зарплата 16 тысяч рублей на человека, а по России 24. Это разница не в 8 тысяч рублей. Её надо помножить на 2,5 миллиона жителей. Улучшить это положение мы можем только одним путем – деньгами. Мультипликативный эффект от денег, которые идут в строительство, равен как минимум четырем по году. Когда строится здание, это работа не только для строителей, а и для проектировщиков, энергетиков, обслуживающего персонала.

Но вопросы изъятия земельных участков для муниципальных и государственных нужд у нас находятся в тяжелом состоянии. Невозможно вести разговор о реконструкции ни центральной части, ни околоцентральной без отселения и сноса. Но ни отселение, ни снос у нас государственной или муниципальной нуждой до сих пор не являются. В сотый раз позволю себе рассказать, как на углу Чапаева и Рабочей мы на год остановили стройку, показали, что по генплану тут нужна реконструкция, собрали кучу документов, отвезли их для консультации в Верховный суд. И нам кивнули головой. Но областной суд нам навстречу не пошел, посоветовав через адвокатов решать вопрос в мировом порядке. А это значит, что мы должны договориться с лицом о том, сколько денег мы ему дадим. По факту эти цифры доходят до 200 тысяч за квадратный метр. Условия для инвесторов – это ключ к тому, чтобы реконструировать город. Ситуация на Большой Затонской с изъятием земли для муниципальных нужд не может нас не радовать. Это будет прецедент первого изъятия.

Когда мы поднимаемся по Мясницкой, приходится объезжать небольшой клин размером 16 квадратных метров. Мы говорили еще при Аксененко о том, чтобы его спрямить. Нужно было отдать на тот период однокомнатную квартиру, изъяв участок для муниципальных нужд. Но посчитали, что и так объедут этот угол. Это не фигня. Это подход.

На заседании совета один из саратовских застройщиков рассказал очень поучительную историю о том, как он снес целую улицу, переселив всех, но один из жителей маленького домишки попросил в обмен дачу на Канарах, и три года застройщик не мог начать строительство. Второй его пример был еще более характерный для Саратова. В 16-метровой комнате после известия о сносе в конце концов оказались прописаны 17 человек. И по действующему закону покупатель должен был предоставить им всем по квартире. Покупатель-застройщик умолял районный и городской отдел внутренних дел остановить процесс прописки, а ему отвечали, что не имеют права.

На этом примере Леонид Писной и объяснил коллеге разницу между настоящим и ближайшим будущим. Потому как в нем, в прекрасном, всё будет по-другому. «Мы работаем с гражданами в рамках гражданского законодательства, – сказал он. – И мы должны договариваться с гражданами в мировом порядке. А муниципалитет работает с гражданами в рамках Жилищного законодательства. Это совсем иное».

Иное кроется в том, что собственникам квартиры при переселении из аварийного жилья в ходе развития застроенной территории выплачивается равноценное возмещение. Оценщик оценивает, сколько стоят метры, к этому добавляются затраты на переезд, затраты на шесть месяцев аренды жилья и затраты на риелтора, который будет искать съемное жилье и постоянное. «Максимальные цифры, которые возможны в Саратове, при подобной оценке составят 34–35 рублей за квадратный метр», – авторитетно заявил Яков Стрельцин.

Для нанимателей муниципального жилья свой механизм расселения. Здесь речь уже идет о компенсации в форме благоустроенного жилья той же площади. Без учета прописанных на ней людей.

Для того чтобы сказка стала былью, органы местного самоуправления должны принять программы адресного развития территорий размером не меньше квартала. «Больше можно, меньше нет», – говорит Леонид Писной.

Марина Лобанова, главный архитектор области:

НЕ НАДО ЖДАТЬ ИНИЦИАТИВЫ ИНВЕСТОРА. МУНИЦИПАЛИТЕТ ДОЛЖЕН ВЗЯТЬ ИНИЦИАТИВУ НА СЕБЯ

– Освоение интересных для застройщиков площадок в центре городов сдерживается отсутствием инженерного обеспечения и наличием обременения в виде большого количества ветхого или морально устаревшего жилья. В современных условиях необходим новый подход, который объединяет муниципальные программы с интересами частных инвесторов. Наиболее привлекательным для такой реконструкции является, несомненно, центр города.

Свободной земли здесь практически не осталось, поэтому предусмотренный законодателями механизм развития застроенных территорий – это одно из направлений, которое позволяет произвести одновременно решение вопросов проблемных территорий и продолжения жилищного строительства в городе.

Выполняя поручение губернатора, данное на заседании правительства области 24 мая, необходимо уже в этом году разработать и утвердить муниципальные адресные программы в Саратове, Балакове, Энгельсе и провести первые аукционы на право развития застроенных территорий. Эффективность реализации муниципальных адресных программ во многом зависит от работы органов местного самоуправления. Не надо ждать инициативы инвестора. Муниципалитет должен взять инициативу на себя.

Адресная программа является основанием для развития застроенной территории. Потом готовится аукцион на право развития этой территории. В рамках подготовки производится оценка всех возможных затрат – на оплату работ по оценке, на оплату концепции застройки, на оплату презентаций, в том числе на расселение и реконструкцию памятников культурно-исторического наследия. Победитель аукциона, согласный с выставленной ценой и выставленными обязательствами, заключает с муниципалитетом соглашение, по которому получает в аренду весь квартал.

Согласно законодательству, лицо, заключившее договор с муниципалитетом, оплачивает проект планировки застроенной территории и благоустроенные жилые помещения для предоставления их гражданам. На него же возлагается ответственность за реконструкцию зданий-памятников, «если они действительно памятники». В Саратовской области закон о механизме определения такой начальной цены для аукциона принят еще в 2007 году, и им, как утверждает главный архитектор области Марина Лобанова, можно пользоваться. Но муниципалитеты не спешат принимать эти адресные программы.

Риски для власти муниципального уровня

Леонид Писной считает, что муниципалитеты медлят, потому что у них отсутствует политическая воля. Что органы власти боятся пойти на решительный шаг, опасаясь огромного числа ошибок, которые уже демонстрирует, например, Самара. Леонид Писной предлагает, чтобы расселением занимались сами муниципалитеты на деньги, которые в городские бюджеты положат инвесторы. Но, во-первых, не всё с этим взносом понятно по бюджетному законодательству, а во-вторых, власти Саратова, например, не раз говорили о том, что боятся, вдруг инвестор отвильнет от взятых на себя обязанностей, и выполнять их придется чиновникам за бюджетные деньги.

А еще совсем за скобками оставлено недовольство выселяемого населения, которое неизвестно еще как отреагирует на применение поправок Жилищного кодекса. Между тем, раз программа будет принята на муниципальном уровне и заниматься расселением тоже будут муниципальные служащие, то всё недовольство пойдет именно на них, а не на застройщиков и не на губернатора, который «24 мая четко сказал: запустить».

Некоторые из присутствующих застройщиков – будущих инвесторов реконструкции центральной части Саратова – не очень верили в то, что их победа уже не за горами. И просили еще раз поднять эту тему «в присутствии первых лиц области, городов, всех правоохранительных органов, включая суды». И вот если все подтвердят договоренность действовать сообща, то вперед, «а то сейчас получается, что мы говорим сами с собой».

Александр Кискин, председатель комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Саратова:

НОВАЯ ЗАСТРОЙКА ДОЛЖНА ФИКСИРОВАТЬ ПЕРИМЕТР КВАРТАЛОВ

– Инерционный путь показал свою несостоятельность. Сейчас подготовлены изменения в правила землепользования и застройки. Они касаются использования земельных участков и объектов капительного строительства в центральной части Саратова. В составе территориальных зон, расположенных здесь, определяются подзоны. Для них устанавливаются иные предельные значения максимальных и минимальных земельных участков и иные параметры реконструкции и строительства. Новая застройка должна фиксировать периметр кварталов, не допускать укрупнения, сохранять исторически сложившиеся границы домовладения.

Кроме того, регламентируются требования к наружной рекламе, малым архитектурным формам, мощению улиц и иных общественных пространств. Понимая, что кроме ограничения нужно еще и стимулировать бизнес, предложено ввести регламент, которым мы будем стимулировать сверхвысокую застройку на отдельных земельных участках, заранее обозначенных на схеме города.

Сергей Лазарев, главный инженер государственного предприятия «Институт Саратовгражданпроект»:

СВЯЗЬ НОВОГО ДЕЛОВОГО ЦЕНТРА С ИСТОРИЧЕСКИМ БУКВАЛЬНО ПЕШЕХОДНАЯ

– В последнее время приходит понимание, что сохранение культурного исторического наследия – это вопрос политического значения, я бы даже сказал геополитического, поскольку мы стали частью мирового разделения труда в мировой экономике. И положительный имидж территорий является немаловажной частью получения инвестиций.

Все мы прекрасно понимаем, что сохранение исторических памятников – процесс очень дорогой и сложный. У них большая степень изношенности. Конструкции, коммуникации не отвечают современным требованиям по безопасности, по комфортабельности. Довольно известный тезис, что снос этих памятников – благо для людей, живущих в них. Но это второстепенная, сиюминутная задача, а стратегически нам важно найти способы сохранения этого наследия.

Противопоставление нового строительства сохранению памятников – это типичная ошибка. Абсолютное сохранение абсолютно невозможно. Но неконтролируемая застройка центра ведет к тяжелым последствиям. Мы уже начали с этим сталкиваться. Это перегрузка инженерной и транспортной инфраструктуры. Как следствие, коммунальный и транспортный коллапс. Кроме того, извлекаются наиболее финансово привлекательные фрагменты квартала, после чего оставшиеся участки теряют эту привлекательность, а жители теряют всяческие шансы на улучшение своих жилищных условий.

Еще в генеральном плане советского периода была заложена чрезвычайно важная вещь – это развитие нового общественно-административного центра города в границах улиц Большая Горная – Соколовая от Предмостовой площади до Сенного. Даже в половинчатом решении, как это произошло, эта территория значительно помогает существованию современного Саратова. Мост входит в Саратов в непосредственной близости от исторического центра, в то же время с ним не сливается. Направление Большая Горная – Соколовая связано многочисленными связями с курдюмским направлением, с Ленинским районом, а через Астраханскую и дорогу Дружбы – с Заводским. Это одно из приоритетных направлений современного строительства.

Но в то же время это развитие совершенно четко коррелируется с задачей сохранения культурного наследия, в силу того что вплотную прилегает к этой территории. Связь возможного нового делового центра с историческим у нас будет буквально пешеходная. Это несколько сотен метров. Поэтому перенос функций может осуществляться безболезненно.