Старая пластинка «нового» президента

Оценить
Саратовцы оценивали обещания Путина решить в России квартирный вопрос

Владимир Путин, недавно вновь избранный президентом России, в пору, когда ещё только готовился к «честным выборам», пообещал населению страны решить все проблемы с жильём «в ближайшие пять, шесть, семь лет». Закрыть российский квартирный вопрос Путин надеется за счёт снижения стоимости ипотеки, а также за счёт уменьшения цены квадратного метра жилья в связи с ростом технологий и с «предложением ряда решений по выделению земли и по обустройству ее инфраструктурой». Как выяснила «Газета недели», в эти радужные обещания верят не все.

Свежо предание, да верится с трудом

Многие эксперты, в том числе и саратовские, считают, что новому-старому президенту для выполнения своих предвыборных посулов придётся изрядно постараться. Не на словах, а на деле побороть инфляцию, что, по их мнению, приведёт к снижению ставки по ипотечным кредитам до 3–4 процентов годовых, добиться развития новых технологий в строительстве, которые повлияют на снижение цены квадратного метра. Но тут почему-то на память как-то сами собой приходят практически идентичные обещания, данные Путиным почти 10 лет назад. Вместе с вновь созданной партией власти, коей провозгласила себя «Единая Россия», нацлидер уверял, что будет «одновременно снижать цены на жилье, развивать кредитование тех, кто нуждается в жилье, а затем снижать проценты по ипотеке, чтобы сделать её доступной для большинства населения». Ибо в 2003 году считалось необходимым, «чтобы покупка жилья была доступна обычному работающему человеку со средней зарплатой».

Что имеем в результате? Квартиры в России подорожали в несколько раз, а кое-где даже в десятки раз. То есть с выполнением обещания снижать цены на жильё власть не справилась.

Можно даже подтвердить это цифрами и простыми расчётами. Средняя зарплата у нас в области, если верить статистике, составляет 15 тысяч рублей в месяц. А средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости у нас буквально на прошлой неделе составляла 32,8 тысячи рублей. (В новостройках квадратный метр жилплощади стоит немного дешевле – в среднем 24,3 тысячи рублей.) Получается, что на свою зарплату среднестатистический саратовец сможет приобрести 0,6 квадратного метра в новостройке или 0,4 квадратного метра в жилье вторичного рынка. Если даже представить, что человек не будет тратить зарплату ни на что другое, а цены на рынке недвижимости застынут, то на покупку скромной квартиры в 40 квадратных метров саратовцу всё равно придётся работать от 5 до 14 лет.

К развитию кредитования, которое тоже сулили российские власти 10 лет назад, не придерёшься. Ипотека сегодня действительно стала основным инструментом развития рынка недвижимости. Однако среднерыночная ставка ипотечного кредита на сегодня составляет 12 процентов. Доступными такие проценты «большинству населения» даже не кажутся.

При этом сейчас в Саратовском регионе официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий свыше 8000 семей. И в этой статистике учитываются сведения в основном о жильцах аварийных домов, нуждающихся в переселении. Те семьи, что вместе с детьми ютятся в однокомнатных или арендуемых квартирах, не учитываются нигде.

Общественное мнение: сомненья есть

Но что смотреть на обещания десятилетней давности? Они уже давно забыты и теми, кто обещал, и теми, кто верил. Обратимся к более свежим посулам образца июля 2011 года, когда Владимир Путин снова достал старую пластинку под названием «Ипотека должна стать доступнее». И в очередной раз пообещал населению, что ставка по ипотечным кредитам будет уменьшаться и составит 5–6 процентов годовых. Тем не менее реальная ставка по ипотеке всё ещё держится на уровне 12 процентов. А с трибуны уже несутся новые обещания про 3–4 процента годовых.

Социологи спросили у граждан, верят ли они в то, что Путину и его команде удастся заметно снизить ипотечные ставки в течение следующего президентского срока.

Более 40 процентов опрошенных в это, как выяснилось, не верят. Свой ответ они объяснили убеждениями, основанными на горьком опыте: «после выборов все обещания обычно забываются», «власти больше занимаются собственными, а не народными проблемами», и «шестилетнего президентского срока для решения таких глобальных проблем недостаточно».

Чуть меньше 40 процентов респондентов уверены, что всё обещанное вполне выполнимо. Потому что а) «Путин всегда выполняет свои обещания», б) «ставки и так снижались за последнее время». Некоторыми опрашиваемыми было высказано предположение, что «в деле снижения ставок будет задействован и административный ресурс». Ещё 22 процента респондентов с ответом затруднились.

При ответе на последний вопрос, «Уменьшится ли стоимость жилья за президентский срок?», картина практически повторилась. Аудитория разбилась на три группы, более-менее сопоставимые по количеству участников.

40 процентов респондентов говорили о пустоте предвыборных обещаний, о том, что строительная мафия не даст снизить цены на жилье. Некоторые сомневались, что у нас повсеместно внедряются передовые технологии, а другие не могли припомнить, что цены на жилье вообще когда-либо снижались. Затруднившиеся ответить (28 процентов) отказались что-либо предсказывать.

На взгляд саратовский

Мнения саратовских экспертов строительного и финансового рынков, к которым «Газета недели» обратилась за оценкой реальности обещанных Путиным перспектив в решении квартирного вопроса, однозначными назвать нельзя. Часть инструментов, с помощью которых новый-старый президент собирается снижать стоимость квадратного метра, наши специалисты считают реальными. А в эффективности других механизмов сильно сомневаются.

Вот, например, Леонид Писной, депутат Саратовской областной думы и генеральный директор ЗАО «Саратовоблжилстрой», считает, что всего, что пообещал Владимир Владимирович, достичь можно, но только в том случае, если наконец перейти «от пустопорожней говорильни к практической реализации» задуманного.

Леонид Александрович, в частности, напоминает про давно существующее намерение федеральных властей проработать механизмы по бесплатному предоставлению земельных участков под жилищное строительство и по обустройству инфраструктуры. Внедрение и распространение этих механизмов, по словам Писного, действительно позволит снизить цену квадратного метра, причём значительно.

«В качестве положительного примера этого я приводил и привожу жилищные кооперативы для учителей и проект «Учительский дом». Здесь земля под строительство предоставляется бесплатно в бессрочное пользование, а органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить подключение соответствующей транспортно-инженерной инфраструктуры, – говорит Писной. – По моим оценкам, стоимость квадратного метра здесь составит максимум 17 тысяч рублей. Не все мои коллеги с моими оценками соглашаются. Но я картину вижу такой. Это не 20–24 тысячи рублей за кв. м, которые на сегодняшний день сложились в городе Саратове».

Стоимость жилья станет ниже и при условии администрирования по ипотеке, считает депутат Писной. И снова приводит ряд положительных тому примеров, нашедшихся в нашем регионе. «В Саратовской области действует региональный закон о социальной ипотеке, который мы успешно применяем с 2007 года. Любой, кто успел воспользоваться этой программой, скажет, что ставка по ипотечному кредиту в размере 5–6 процентов годовых – это уже реальность. На таких условиях ипотека более чем доступна среднестатистическому саратовцу. При распространении этих специальных программ на другие категории граждан стоимость жилья может снизится в 2–2,5 раза. Как минимум. А я лично даже думаю, что и больше», – отмечает Леонид Писной.

Технологические решения удешевления квадратного метра, по мнению строителя-депутата, уже исчерпаны. «Никакие инновации, никакие ноу-хау уже чисто технологически и экономически стоимость метра не снизят, – уверен Писной. – Если они, конечно, не пойдут в разрез с такими критериями, как безопасность конструкций или комфортность жилья. Можно ведь додуматься и построить дом без отопления или без санузлов. Я считаю, в технологическом плане мы уже достигли своего апогея».

Вывод Леонида Писного: вопрос по снижению стоимости жилья и в России, и в Саратовской области упирается только в политическую волю по тиражированию существующего опыта.

Ипотечные кредиты вместо кредитов администрациям

Юрий Зеленский, начальник главного управления Центробанка РФ по Саратовской области, обращает внимание на тот факт, что средняя ставка по ипотечному кредиту в России составляет около 12 процентов, что значительно дороже, чем в Европе и США, где средняя ставка по кредитам на покупку и строительство жилья равна 5–6 процентам. При этом большинство российских аналитиков считают, что быстро снизить уровень кредитных ставок до мирового в России не получится. Но 7–8 процентов вполне реальны.

Юрий Зеленский объясняет, что «для ипотечного жилищного кредитования требуются долгосрочные ресурсы», которые формируются либо от частных вкладчиков, либо от предприятий, либо от международных финансовых институтов. И деньги эти, как правило, дорогие. Соответственно, и ставка кредита по ипотеке высока. Но, по словам Юрия Борисовича, есть ещё такой фактор, как государственная поддержка развития именно ипотечного кредитования. Он напоминает, что в разгар мирового финансового кризиса в ряд российских банков государство направило 11,5 триллионов рублей. Несмотря на то что деньги эти предоставлялись финансовому сектору на условиях «платности и возвратности», они ему достались всё же по расценкам значительно ниже рыночных. Другими словами, банки заняли у государства эти средства под очень низкие проценты.

«В рамках государственно-частного партнерства государство и дальше, сообразно предполагаемому снижению инфляции, сможет оказывать помощь ипотечным кредиторам, предоставляя им ресурсы по низкой стоимости, тем самым повышая доступность ипотечных жилищных кредитов для более широких слоев населения», – говорит Юрий Зеленский. При этом наш эксперт отмечает положительную динамику снижения ипотечных ставок в течение последних лет, что внушает ему «определенный оптимизм». Так, по словам Зеленского, в 2009 году средняя ставка по ипотечному кредиту в Саратовской области составляла 14,6 %, в 2010 году – 12,7 %, а в 2011-м уже 11,9 %.

«Дальнейший резерв роста ипотечного кредитования найти достаточно просто, – уверен Юрий Борисович. – Кредитные организации выдают кредиты под более низкие ставки бюджету, хотя назвать эти кредиты менее рискованными, чем ипотечные, можно с трудом. Так, в конце прошлого года правительству Саратовской области предоставлялись миллиардные кредиты под 8,4 % годовых без всякого залога. При ипотечном кредитовании у банка в залоге находятся жилые квартиры и дома, чья стоимость на вторичном рынке год от года растет. Таким образом, переориентация деятельности кредитных организаций с кредитования областного бюджета в сторону жилищного ипотечного кредитования населения является ресурсом для снижения ставок по ипотеке, нужна только поддержка банкиров в этом вопросе».

Условия проще – займов больше. Ставка ни при чём

Другие банкиры и знатоки финансового рынка, соглашаются со своими коллегами в том, что главной проблемой для многих россиян в вопросе приобретения собственного жилья является не стоимость квадратного метра, а доступность кредитных средств. Но утверждают в свою очередь, что «в ближайшие пару-тройку лет ставки по ипотечным кредитам не снизятся». Оснований для этого нет, просто потому, что на рынке нет дешевых денег.

«Ставка не упадет ни в два раза, ни в три. Если она и понизится в ближайшей перспективе, то на 0,5–1 %. А это не принципиальный показатель», – говорят аналитики. По их мнению, следует надеяться на улучшение действующих ипотечных программ в первую очередь за счет снижения требований к платежеспособности заёмщика. «При условии уменьшения требований к размеру заработной платы, которую заёмщик должен направлять на погашение кредита, может существенно увеличиться количество займов, – поясняют эксперты. – На сегодняшний день требования к размеру заработной платы заёмщика установлены из расчёта, что на погашение кредита он может тратить только половину своей зарплаты. То есть 45–50 процентов, не более. Но уже сейчас есть основания полагать, что в ближайшее время эта часть зарплаты заёмщика может быть увеличена до 80 процентов».

***

В 2011 году Владимир Путин обещал, что ставка по ипотечным кредитам будет уменьшаться до 5–6 процентов годовых. Но она держится на уровне 12 процентов. А с трибуны уже несутся новые обещания про 3–4 процента.

***