Новый проект – не жилец на нашем рынке?
Развитие рынка съёмного жилья – новая стратегия жилищной политики российского правительства. Говорить об этом с подачи министерства регионального развития начали в октябре прошлого года. В Саратовской области обсуждение национальной программы «Социальный и коммерческий наём жилья» состоялось в минувший четверг.
Спрос подкрепят гарантиями
Проект новой жилищной программы привезли в Саратовскую область председатель Национального агентства жилищных фондов социального и коммерческого найма (НФСЖ) Михаил Грин, руководитель проекта «Арендное жильё» Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Василий Чудаев и исполнительный директор Ассоциации ипотечных компаний (АИК) Юрий Сапронов.
Встречали москвичей заместитель председателя областного правительства Дмитрий Федотов, депутат областной думы Леонид Писной и Яков Стрельцин как ректор Саратовской высшей школы недвижимости. Обсудить программу пригласили представителей строительных организаций региона. Ждали ещё экспертов из сферы образования и здравоохранения, которые, по представлениям авторов арендного проекта, могли бы быть заинтересованы в доступном найме жилья. Но бюджетники не пришли.
Схема, по которой планируется развивать рынок арендного жилья, уже готова. Есть даже два пилотных проекта в Калуге и в Новосибирске (два малоэтажных дома суммарно на 130 квартир с полной отделкой и меблировкой). Готовится к запуску ещё один пробный проект в Иркутске. Как пояснил представитель АИЖК и руководитель нового проекта Василий Чудаев, «пилоты» должны помочь отработать новый кредитный продукт ипотечного агентства на практике.
Суть схемы на первый взгляд кажется довольно простой. АИЖК предоставляет некой компании целевой кредит на приобретение доходного дома на срок до 20 лет. При этом компания должна быть специально создана для работы только с доходными домами. На кредит от АИЖК проектная компания выкупает у застройщика дом целиком и по заранее оговорённой цене. И после этого сдаёт приобретённые квартиры гражданам.
Расчёт спроса на арендные квартиры опирается на потребность предприятий и организаций приглашать на работу сотрудников из других регионов. «Многие компании в настоящее время привлекают на работу людей из других регионов, из-за рубежа, и всех их нужно где-то селить. Если специалист приглашается на работу на несколько лет, то у него нет необходимости приобретать жильё в собственность», – говорит Чудаев. То есть доходные дома на первых порах, скорее всего, будут строиться под конкретный заказ со стороны юридических лиц. Потому что заполняемость такого дома съёмщиками должна быть гарантирована.
«Застройщикам здесь не надо думать, будет ли покупатель и где его найти. Здесь покупатель чётко определён – это проектная компания», – повторяет Чудаев. По его словам, проект «Арендное жильё» выгоден и власти, поскольку повышает инвестиционную привлекательность региона.
Сомнительное соотношение
Саратовских экспертов схема развития арендного жилья заинтересовала. Хотя бы из-за проблемы переселения людей из ветхого и аварийного жилья. Но были и вопросы.
Например, Леонид Писной на примере новосибирского пилота рассмотрел ситуацию «20 лет спустя». Стоимость аренды однокомнатной квартиры в новосибирском доходном доме определена на уровне 12 тысяч рублей в месяц, при рыночной от 15 тысяч. Выплачивая ежемесячно по 12 тысяч рублей, через 20 лет человек фактически выкупает квартиру. «Зачем ему идти в аренду при таких ценах, если он может вступить в ипотеку и приобрести жильё в собственность?» – не понимал саратовский эксперт.
Но авторы программы настаивали на том, что, во-первых, далеко не всем нужна квартира на столь длительный период. Приглашаемые на работу люди будут меняться. С другой стороны, человек может и не иметь возможности вступить в ипотеку. Например, по причине отсутствия средств на обязательный первоначальный взнос. И аренда жилья для него может быть единственным способом улучшить жилищные условия.
Бюджет – заложник ГЧП
Яков Стрельцин обратил внимание на то, что в предложенной схеме не просматривается принцип государственно-частного партнёрства: «ГЧП – это когда какие-то деньги дал бюджет, какие-то – застройщик как инвестор, и потом они вместе пилят результат. Но при запланированной в проекте доходности в 5 процентов в год никакой застройщик сюда не вложит ни копейки».
Москвичи возразили, что принцип ГЧП как раз хорошо прослеживается на примере новосибирского пилота, в реализации которого активное участие принимает бюджет Новосибирского региона. «Бюджет здесь участвует в виде предоставления земельного участка, в виде подключения к инженерным сетям, в виде налоговых льгот и т. п. Это стало залогом снижения себестоимости строительства квадратного метра и, соответственно, дало возможность снизить стоимость аренды», – отметил Василий Чудаев.
Необходимость предоставления налоговых льгот и прочих преференций застройщику и проектной компании при строительстве доходного дома опять смутила Леонида Писного: «Заложником снова становится областной бюджет, который в нашем регионе дефицитный на 50 процентов».
Но москвичи отметили, что без государственной поддержки проект не запустится. В дальнейшем рынок может начать регулировать себя сам, а его участники – застройщики и проектные компании – смогут договариваться об условиях сделок и строить доходные дома без участия государственных структур и даже без привлечения кредитных средств.
Но Леонид Александрович в успехе этого проекта в Саратове к концу разговора сомневался ещё больше. Потому что Саратовская область от Новосибирской или Калужской областей много чем отличается. В том числе и ценой квадратного метра жилья. Если в Новосибирске средняя цена около 50 тысяч рублей, то в Саратове 23,4 тысячи. При таких ценах выполнять обязательства перед гражданами по предоставлению жилья (жильцам аварийных домов, детям-сиротам и т. п.) областной власти выгодней с помощью социальной ипотеки.
Лиха беда на шесть лет
А вот Яков Стрельцин подсчитал, что если рынок арендного жилья составит всего один-два процента от общего объёма рынка недвижимости, то попробовать всё равно стоит. Ведь в Германии, например, 47 процентов населения живёт в арендованных квартирах, в Италии – треть населения.
А в Америке, по словам Михаила Грина, одного из авторов проекта программы «Социальный и коммерческий наём жилья», вообще существует несколько разновидностей аренды жилья. Например, человек, заключивший договор найма 50 лет назад, сейчас платит за свою квартиру 600 долларов в год. А человек, арендовавший такую же квартиру сейчас, будет платить уже 8 тысяч долларов в год. Ещё в Штатах есть возможность наследования права аренды и другие формы найма. И ведь ничто не мешает нам перенять весь этот положительный опыт Запада, посчитали саратовские и московские эксперты.
На самом деле идея доходных домов не нова и для России. Пару веков назад они были абсолютно обыденным явлением. В новейшей российской истории тоже предпринималось несколько попыток возобновить строительство доходных домов. Но российский бизнес не заинтересовался ими из-за сроков окупаемости вложенных средств. Ждать прибыли 10–12 лет в России смешно и опасно. Авторы новой программы социального и коммерческого найма это учли. В минрегионе РФ надеются, что заинтересовать бизнес в финансировании строительства доходных домов им удастся с помощью разных преференций, которые могут сократить срок окупаемости до 5–6 лет.
***
Аренда как необходимость
По данным минрегионразвития РФ, примерно 40 процентов населения не способны нести бремя квартирной собственности. «Когда человек покупает автомобиль, он понимает, что ему придётся тратиться на бензин, на запчасти, на техобслуживание, но когда приватизирует квартиру, особенно старую, до него почему-то не доходит, что на её содержание придётся тратиться самому», – говорят чиновники.
В минрегионе не исключают даже, что в определённый момент в стране начнётся деприватизация жилья. Особенно реальным это видится в том случае, если будут пересмотрены ставки налога на недвижимость. Когда люди увидят, что проще быть арендатором, а не собственником, они сами запросятся в арендаторы.
По мнению минрегиона, аренда – это реальный вариант и для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но чьи доходы не позволяют взять ипотечный кредит. И это ещё один довод в пользу развития доходных домов. Предполагается, что арендное жильё должно быть дешевле, чем выплаты по ипотеке, а также дешевле аренды у частных лиц, но несколько дороже, чем социальное жильё.
Кроме того, и это уже в-третьих, по прогнозу минрегиона, к 2015 году ситуация на первичном рынке жилья существенно изменится. Все покупатели, которые могут себе позволить купить такое жильё, удовлетворят свой спрос. Поэтому, если строительная компания захочет продолжать свой бизнес в новых условиях рынка, ей придётся переориентироваться именно на доступное для граждан арендное социальное жильё.
А ещё говорят, что до федеральных властей наконец дошло, как много денег идёт мимо них. Ведь на самом деле рынок арендного жилья в нашей стране существует. Но сам по себе, без всякого контроля со стороны государства, в том числе и без налогового.
***