Что общего у кредита и погоды в январе?
Рынок недвижимости Саратовской области нуждается в срочной реанимации. Такой вывод сделали специалисты региональной торгово-промышленной палаты, используя новую методику анализа рынка. В минувшую среду на круглом столе «Ступени роста» эксперты предлагали пути решения проблем.
Чисто научный подход
Американская методика анализа рынка недвижимости «Скокард» позволяет изучить проблемы развития институтов рынка недвижимости по довольно широкому кругу показателей. Как пояснил директор правового департамента ТПП Сергей Леонов, получив эту систему, специалисты палаты пытались разобраться, «почему инвестиционная привлекательность Саратовской области продолжает оставаться слабой, несмотря на все усилия по повышению этой привлекательности». Выведены 15 ключевых проблем, мешающих рынку нормально развиваться.
Первой обозначена проблема несовершенства российского законодательства – его неактуальность и недостаточное регулирование. Далее следуют низкий уровень доверия собственников недвижимого имущества к органам власти, нарушение законодательства чиновниками, неотрегулированная деятельность риелторов, недостаточная защита прав на недвижимое имущество в третейских судах и т. д.
Все проблемы вполне можно решить. Законодательство подправить с учётом современного этапа развития рыночных отношений. Сегодняшнюю бесконтрольную работу риелторов отрегулировать. Всё давно лежит на поверхности и требует очевидных решений. Стоило ли ломать голову над расчётами по новой методике?
Профессор кафедры антикризисного управления ПАГС Татьяна Стрельникова, изучив все разделы о правах собственности и финансовой прозрачности по методике «Скокард», с научной точки зрения сказала, что рынка недвижимости в России вообще нет. Практически по всем позициям Россия, а вместе с ней и Саратовская область занимают в специализированных рейтингах последние и предпоследние места.
Условно позитивная реальность
В адекватности полученных результатов исследования саратовского рынка недвижимости усомнился начальник ГУ ЦБ РФ по Саратовской области Юрий Зеленский:
«Сегодня довольно серьёзно меняется отношение к рейтингам, которые составляют даже самые крупные и уважаемые агентства. Все мы знаем, что кризис 1998 года уничтожил в первую очередь те крупнейшие финансовые институты, которые занимали первые строки в международных рейтингах. То же самое было и в кризис 2008 года. Поэтому рейтинги рейтингами, а изучать нужно реальную ситуацию. Получается, что Россия плетётся в хвосте, безнадёжно отстала от мира. Но, на мой взгляд, всё совсем не так плохо. У меня тоже есть цифры. И в конце концов, не надо забывать, что люди, которые составляют эти рейтинги, относятся к нашей стране весьма и весьма предвзято».
Цифры Зеленского были позитивными. С января по ноябрь 2011 года было сдано 8095 квартир общей площадью 803 тысячи кв. м. Это больше, чем было сдано в аналогичный период 2010 года. А значит, предложение на рынке недвижимости Саратовской области формируется достаточно активно. При этом, по словам Зеленского, снижается средняя стоимость строительства одного квадратного метра в нашем регионе. На сегодняшний день средняя цена составляет 23,4 тысячи рублей. И это очень позитивно. При этом кредитные ресурсы доступны. Но ожидаемого ажиотажа на недвижимость в Саратовской области нет. Этот факт Юрий Зеленский признал. И нашёл ему объяснение.
Доходы на подсознании
По словам Зеленского, всё упирается в уровень доходов населения:
«Есть такое понятие, как коэффициент доступности жилья, который показывает соотношение между доходами граждан и средней ценой стандартной квартиры для семьи из трёх человек. Коэффициент иллюстрирует, сколько лет потребуется, чтобы эта семья получила достаточный доход для покупки квартиры. Так вот, в 2011 году этот российский КДЖ составил 7,8 года. Для мировой практики это очень большие значения. Получается, что цена средней квартиры для средней семьи является неподъёмной. Аналогичные выводы делаются и для коммерческой недвижимости».
Решение проблемы доходов населения, считает Зеленский, должно стать основной задачей государства для решения проблем развития рынка недвижимости. Людям надо дать возможность зарабатывать везде, где только можно, говорит он. Максимальное внимание власти должно быть сосредоточено на мерах поддержки самозанятости населения, развития малого и среднего предпринимательства. Причём закладывать это стремление к самозанятости нужно на уровне подсознания, в период формирования личности. И для этого начинать учить предпринимательству уже на школьной скамье.
Кроме того, по мнению Юрия Зеленского, для развития рынка недвижимости в Саратовской области нужно решить ещё такие проблемы, как создание благоприятного климата для строительных организаций (по данным статистики, сейчас только два процента руководителей строительных фирм условия считают благоприятными). Люди должны захотеть работать в этой сфере, говорит Зеленский.
Тормозят развитие рынка недвижимости, по его словам, и высокий уровень налогов, и высокая стоимость строительных материалов, и не всегда добросовестная конкуренция со стороны других строительных организаций. И именно эти факторы сдерживания должны оказаться в таблице «Ступени роста», составленной специалистами саратовской ТПП.
А вот фактор «ставка по кредиту не соответствует доходам населения региона» нужно вообще из таблицы вычеркнуть. «Я могу сказать, что ставки по кредитам не соответствуют температуре воздуха в январе в Саратовской области. Вы пытаетесь соотнести то, чего соотносить нельзя. Ставки по кредитам не имеют никакого отношения к доходам населения. Они имеют отношение только к стоимости денег, которые банки покупают на рынке, а потом продают своим клиентам, пытаясь при этом хоть что-то заработать», – сказал Юрий Зеленский.
