Земля уходит из-под колёс
Продлить срок пользования городской землёй под стоянки становится всё сложней. У большинства предпринимателей и организаций заканчиваются сроки аренды, а подписывать новый договор приходится или через аукцион, или через суд.
В конце ноября члены гильдии автостоянок Торгово-промышленной палаты Саратовской области собрались для решения главного вопроса их бизнеса – продления договоров аренды земельных участков. Предприниматели начали сталкиваться с необходимостью участвовать в аукционах для оформления нового договора. Продлить договорные отношения напрямую с городской администрацией не получается. Не помогает и то, что многие предприниматели являются добросовестными арендаторами, а у некоторых даже имеется собственность на арендуемых участках. Члены гильдии просили юристов ТПП призвать к ответу представителей городской администрации и земельного комитета.
Успеть до президентских выборов
«Пригласить представителей администрации и земельного комитета и с них спрашивать», – предложила председатель гильдии автостоянок ТПП, директор ООО «Стрелка-С» Надежда Самохвалова. «Если идут нарушения законодательства, то нужно обратиться в прокуратуру», – был более радикальным директор ООО «Скат-СМ» Алексей Винокуров. Предприниматель посоветовал коллегам «не медлить с этим вопросом». «После президентских выборов что-либо делать будет бесполезно, хоть головой разбейся об стенку», – предупредил Винокуров.
Обменявшись мнениями, члены гильдии автостоянок решили составить коллективное письмо во все инстанции и выяснить, почему организации, имеющие автостоянки, не могут оформить новый договор. А также узнать, на каком основании городская администрация настаивает на аукционах. «Как только решится вопрос с землёй, то остальные проблемы сами исчезнут. Нет земли – нет бизнеса!» – пришли к общему выводу члены гильдии.
Без большой прибыли
В Заводском районе на проспекте Энтузиастов, 43а, расположена платная автостоянка. По словам местных жителей, она появилась более тридцати лет назад. В начале 90-х годов, во времена всеобщей приватизации, стоянка перешла в частные руки. «Сначала имущество стоянки перешло ТОО, затем ООО», – вспоминает директор ООО «Магура», член гильдии автостоянок ТПП Михаил Крохалев. Он всегда жил рядом с парковкой, ставил там свою машину. В начале 90-х годов Крохалев решил, что пора начинать собственный бизнес. До этого Михаил Владимирович работал в автосервисе.
«Когда пошла волна приватизации, я вместе с друзьями вошёл в состав учредителей фирмы», – рассказывает Крохалев. В 1995 году предприниматели купили и оформили в собственность дежурное помещение, забор вдоль стоянки и уложенный асфальт. В том же году заключили с мэрией договор аренды земельного участка на 15 лет.
С тех пор и начался бизнес. Про различные трудности в развитии стоянки Крохалев не вспоминает. Говорит, что менялись учредители фирмы, но стоянка не прекращала работать. Сейчас на 3400 квадратных метрах земли помещаются 128 автомобилей. За место под легковую машину водители платят 60 рублей в сутки. За грузовые – 70. Свободные места были на стоянке всегда.
По словам Михаила Крохалева, стоянка заполняется примерно на 70 процентов. Круглосуточно её охраняют четыре сторожа. По периметру установлены камеры видеонаблюдения. «Арендную плату вносим ежеквартально, в год выходит 41,5 тысяча рублей», – говорит Михаил Владимирович. Относительно низкая плата связана с зональным делением города.
Предприниматель платит налоги. В среднем около 180 тысяч рублей в год. Значительную долю расходов составляют платежи за электроэнергию. «Свет у нас стоит 4,84 рубля за кВт-час. В месяц набегает около 40 тысяч рублей», – считает расходы Крохалев. По его словам, большой прибыли стоянка не приносит, но «на жизнь хватает».
В 2010 году у «Магуры» заканчивался срок договора аренды земли. Директор Михаил Крохалев стал готовить необходимые документы для заключения нового договора. В регистрационной палате ему выдали новое свидетельство о собственности. В нём значились те же объекты недвижимости, кроме асфальта. За месяц до истечения срока предприниматель подал заявление на оформление нового договора аренды в городской земельный комитет. Там ему сообщили, что заключать договор с Крохалевым не станут, а будущего арендатора участка земли под стоянкой выявит аукцион.
Узнав о том, что у предпринимателя на арендуемой территории есть собственность, документы всё же приняли. «Прошло полтора месяца, но мы не получили никакого ответа», – говорит Михаил Крохалев. Решив прояснить ситуацию, он отправил запрос в земельный комитет. На официальном бланке ему успокоительно сообщили, что документы с заявлением направили в городскую администрацию «на подпись». А ещё через месяц Крохалеву пришло письмо, в котором городская администрация просит предпринимателя освободить занимаемую территорию и заодно заявляет о желании расторгнуть с ним все договорные отношения. «Для подтверждения серьёзных намерений на нас подали иск в арбитражный суд для принудительного расторжения договора аренды», – вспоминает Михаил Владимирович. Предприниматель подчеркнул, что ему даже не стали объяснять причины расторжения договора.
Суд состоялся в конце февраля 2011 года. Михаил Крохалев его выиграл. Администрации в её требованиях к предпринимателю отказали. Уверенность директору стоянки придавали статьи Земельного кодекса, по которым предприниматель имеет преимущественное право на занимаемый участок. «Мы по всем статьям проходим, чтобы с нами безоговорочно подписали новый договор аренды», – убеждён директор «Магуры». И поэтому, выиграв суд, Михаил Владимирович сам обратился с иском против городской администрации. Предприниматель потребовал, чтобы суд признал бездействие администрации. Арбитраж встал на сторону истца. На этом судебная тяжба усложнилась. Городская администрация решила подать иск с требованием признать ранее выданное предпринимателю свидетельство о собственности незаконным. В качестве ответчика в суде также выступала регистрационная палата. Суд решил, что свидетельство о собственности «Магуре» выдали правильно. Но представители администрации подали апелляцию. Обжаловать в Саратове решение суда не удалось. Итоговую точку могут поставить в Федеральном арбитражном суде Поволжского округа в Казани. «Если суд не изменит предыдущие решения, то мы снова подадим иск о понуждении к заключению договора», – уверенно говорит Крохалев.
Директор «Магуры» рассказывает, что во время подготовки необходимых документов ему выдали справку об отсутствии на территории стоянки «красных линий». «Земля пустующая, и строить метро и прочие хозяйственные объекты на ней не планируют», – пояснил Михаил Крохалев. Поэтому ему непонятны причины, по которым администрация пытается отказать в заключении нового договора аренды. На поверхности лежит объяснение, что у кого-то есть «свои идеи по поводу этого участка».
Пока судебные разбирательства переходят от одной стадии к другой, стоянка ни на один день не прекращает работы. Как объясняет директор, договор аренды автоматически продлён на неопределённый срок, «так как нет окончательного судебного решения». Уходить с занимаемой территории предприниматель не хочет, поскольку «в развитие бизнеса было вложено много сил и средств».
Правовой департамент поддерживает…
Интересы автостоянки «Магура» в судах представляют юристы саратовской торгово-промышленной палаты. Директор правового департамента ТПП Татьяна Логашова сообщила редакции, что сейчас палата помогает даже двум руководителям городских парковок решить в суде вопрос с арендой земли. «У многих предпринимателей заканчиваются сроки аренды, и они уже сейчас консультируются с нашими юристами», – добавляет Логашова. Часть владельцев городских парковок пока пытаются решить свои проблемы без обращения в суд.
Юристы подтверждают, что в городской администрации существует негласное распоряжение не продлевать предпринимателям сроки аренды земли, а заключать новые договоры только через аукционы. Основной причиной жёсткой позиции администрации называют страшную аварию, случившуюся в Саратове в апреле 2011 года. Тогда ранним утром бензовоз врезался в столб, и от разлившегося топлива сгорели и частично пострадали около 40 автомобилей на ближайшей стоянке.
Позицию автостоянки «Магура» в областной торгово-промышленной палате считают достаточно сильной. «На территории арендуемой земли есть собственность, которая была передана на законных основаниях, и это прежде всего служит основанием для подписания нового договора аренды», – отмечает директор правового департамента ТПП. В торгово-промышленной палате предполагают, что логичным итогом «дела Крохалева» должно стать понуждение администрации к заключению нового договора аренды с предпринимателем.
Администрация тверда
В городском комитете по землепользованию и градостроительству редакции сообщили, что в соответствии с действующим законодательством «у городской администрации отсутствует обязанность по продлению срока действия ранее заключённых договоров аренды». В ведомстве пояснили, что понятие «продление договора» не применяется в случае земельной аренды.
Если у арендатора подходит к концу срок договора, то он подаёт документы на заключение нового. Другие потенциальные арендаторы вправе претендовать на тот же земельный участок. При наличии у предпринимателя или организации собственности на арендуемом земельном участке для заключения нового договора аренды у них появляется преимущественное право перед другими. Но в пользовании городской землёй могут отказать, например, при переводе участка в территорию общего пользования. «Своё преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка арендатор может реализовать лишь при передаче арендодателем (т. е. городской администрацией) спорного имущества третьим лицам в аренду», – подчеркнули в городском комитете по землепользованию. Из ответа городских чиновников следовало, что вернуть муниципальную землю в законное пользование предприниматели могут лишь через суд.