Коммунальщики в шоке

Изменения в Жилищном кодексе и новая схема взаимодействия жильцов, коммунальщиков и органов местного самоуправления стали главной темой конференции, прошедшей в министерстве строительства и ЖКХ Саратовской области на минувшей неделе. Заместитель председателя правительства региона Дмитрий Федотов рассказал представителям муниципалитетов и руководству управляющих организаций о нововведениях в законодательстве, а те в свою очередь сообщили, что они по этому поводу думают. Вывод сделали такой: с новым законом «попали все».

Вменили в обязанность

Поправки в ЖК Российской Федерации вступили в силу 18 июня 2011 года. Основный их смысл в ужесточении контроля над товариществами собственников жилья и управляющими компаниями – как со стороны жильцов, так и со стороны государственных и местных органов власти.

До вступления в силу нового закона в Жилищном кодексе фактически отсутствовали нормы действенного контроля над управляющими компаниями и ТСЖ. Теперь же компании попадают под надзор сразу нескольких контролёров.

Во-первых, муниципалитеты всё-таки обязали реагировать на жалобы граждан на работу их УК или ТСЖ и вмешиваться в отношения собственников жилых помещений с управляющими их дома. Ответ «разбирайтесь сами» от администрации города, района, поселения теперь считается противозаконным.

Согласно поправкам в ЖК, органы местного самоуправления в течение пяти дней после обращения гражданина с жалобой должны проверить работу ТСЖ или УК. И если нарушения действительно будут выявлены, то в течение следующих 10 дней представители муниципалитета обязаны провести собрание и вынести соответствующее решение. Например, по смене управляющей организации.

Во-вторых,новыми полномочиями наделена Государственная жилищная инспекция. Инспекторы смогут проверять обоснования создания УК, законность документов, выписывать предписания, обращаться в суд. Уже известно, что проверка законности создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний начнётся с 1 марта 2012 года. Завершить свою работу Госжилинспекция должна к 1 марта 2013 года.

Новые правила для ТСЖ

В Жилищном кодексе много изменений, касающихся процедуры создания товариществ собственников жилья и контроля их работы. Например, введено условие, согласно которому проведение заочного голосования невозможно без предварительного очного собрания. При этом объявление о собрании по конкретной повестке должно быть вывешено на информационных стендах в доме не менее чем за 10 дней до него. И только если при очном собрании кворум не набирается, можно провести голосование заочно.

Кроме того, чтобы приступить к работе, новое ТСЖ должно предоставить в жилищную инспекцию протокол, подписанный всеми собственниками помещений. Законодатели считают, что такой механизм избавит жильцов от фальсификаций со стороны управляющих организаций. При этом ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно, в течение первого квартала года, направлять копию этого реестра в госжилинспекцию. Туда же оно обязано подавать и свой устав, а также информировать об изменениях в нём. Первый раз все уставы ТСЖ должны быть переданы инспекторам до 1 марта 2012 года.

Ещё одна поправка гласит, что размер зарплаты председателя ТСЖ должны определить сами жильцы на общем собрании. Это, мол, позволит урезать аппетиты лиц, злоупотребляющих своим положением. Члены правления ТСЖ также лишаются права работать по трудовому договору и самим устанавливать себе зарплату. Размер их вознаграждения тоже должны определить жильцы.

Саратовский региональный чиновник Дмитрий Федотов особо выделил ту поправку, которая запрещает создавать ТСЖ в строящемся доме. Из кодекса убрали статью 139-ю, позволяющую это делать. Федеральные законодатели сочли, что она была выгодна в первую очередь недобросовестным застройщикам, которые являлись на момент постройки дома единственными собственниками. А значит, такой застройщик легко мог проголосовать на «собрании» из себя самого за сдачу дома с изъянами, выбор выгодной ему управляющей компании и т. п.

И ещё одно важное ограничительное новшество для ТСЖ. Нельзя будет создать одно товарищество собственников жилья на несколько многоквартирных домов, если число квартир в них больше тридцати. Такой вариант остаётся возможным только для небольших, компактно расположенных домов. «Компактно» в том смысле, что такие дома должны иметь общую границу отведённых земельных участков.

Альтернатива управления

Для тех домов, где нет ни ТСЖ, ни ЖСК, ни управляющей компании, но больше четырёх квартир, тоже придумали, чем занять жильцов. Здесь должны создаваться «советы многоквартирных домов», полномочия которых так же широки, как у ТСЖ, но в отличие от товарищества совет не нужно регистрировать. Создание совета многоквартирного дома согласно Жилищному кодексу не возможность, а обязанность собственников жилых и нежилых помещений. Если данное требование не будет выполнено в течение календарного года самими жильцами, то это за них сделает муниципалитет. В трёхмесячный срок орган местного самоуправления должен будет созвать собрание собственников, на котором будет либо избран совет, либо создано ТСЖ.

Новый законопроект ужесточает меры, которые управляющие организации могут применять к должникам. Тем, кто несвоевременно оплачивает коммунальные услуги или в течение долгого времени не оплачивает их вообще, станет совсем не весело. Законом предусмотрено правило: есть задолженность – нет льгот на оплату коммунальных услуг.

Кроме того, теперь для применения карательных мер к должникам (отключение электроэнергии, например) управляющей организации не нужно будет ждать полгода. Сроки ожидания сократились вдвое.

Кроме того, по словам заместителя председателя областного правительства Дмитрия Федотова, многим саратовским ЖСК придётся, видимо, поменять статус. Он отметил, что ЖСК и ТСЖ, выполняющие сегодня одну и ту же управленческую функцию, по сути имеют разное предназначение. Жилищно-строительный кооператив создаётся с целью строительства дома, а не удовлетворения коммунальных потребностей. И потому, как только пайщики выкупают свои доли, ЖСК должен быть реорганизован в ТСЖ. «В тех домах, где есть инициативные группы, надо создавать ТСЖ или УК. Но переход нужно осуществлять плавно. В целом это займёт год-два-три», – считает Федотов.

Нужно время на осознание

Изменения жилищного законодательства наделали в Саратове много шума. И муниципалитеты, и управляющие организации пребывают в состоянии, близком к панике. Вот, например, на заседании комиссии по градостроительству, ЖКХ, архитектуре, земельным ресурсам Саратовской городской думы на минувшей неделе чиновники и депутаты живо обсуждали новый Жилищный кодекс.

И. о. председателя городского комитета по ЖКХ Михаил Кузьмин хоть и назвал изменения положительной тенденцией, в поправках всё же видит много недочётов. А некоторые требования закона он и вовсе считает невыполнимыми. В частности, Кузьмина беспокоит запрет на создание одного ТСЖ из жильцов нескольких многоквартирных домов, находящихся в разных частях города, и что одно ТСЖ не может включать в себя ряд домов, если в них в совокупности больше 30 квартир. Кузьмин говорит, что при таких ограничениях ТСЖ не могут быть рентабельными и что потолком здесь нужно сделать как минимум 150 квартир.

Идея о создании советов многоквартирных домов Кузьмину тоже не нравится. «По сути это общественный орган, и мы не можем принуждать входить в него, однако согласно Жилищному кодексу участие в нём для собственника обязательное», – считает Михаил Кузьмин.

Депутатов городской думы, также озадаченных новшествами Жилищного кодекса, волнует и то, как доводить информацию об изменениях до УК и жителей. Вернувшийся на работу заместителя главы администрации Александр Буренин пообещал, что все разъяснения будут со временем опубликованы в средствах массовой информации. И даже проведут обучающие семинары. Но случится это не раньше чем власти сами разберутся в тонкостях законодательства.

Ни физически, ни морально

Своими опасениями городские чиновники делились и на конференции в областном министерстве строительства, которая целиком и полностью была посвящена нововведениям в жилищном законодательстве. Здесь же присутствовали и представители администраций районов области и руководители управляющих организаций, которые открыто заявляли, что с такими поправками и с таким законом «попали все: и муниципалы, и управляющие компании».

Представитель администрации города Балаково отметила, что муниципалитеты физически не справятся с задачей в пятидневный срок провести проверку работы управляющей организации, а в десятидневный – организовать собрание по смене УК. «Представляете, если жалобы одновременно посыплются из всех домов? Некоторые УК у нас по две тысячи домов насчитывают… Да администрация не напасётся людей, чтобы эту проверку проводить!» – горячилась чиновница.

Второй проблемой, по её словам, является то, что муниципалитеты должны будут участвовать в смене управляющей организации, если та не выполняла свою работу. Но на коммунальном рынке практически нет добросовестных управляющих организаций, и зачастую жители готовы поменять плохую УК на ещё более худшую. Выход чиновница предложила такой: создавать муниципальные управляющие организации (хотя бы одну на город), которые «какое-то время тащили бы эти дома и их жильцов». Федотов шутя предположил, что называться такие организации будут МУДЭЗами. Шутку поняли, оценили, но отвлечься от нового закона не смогли.

Подняли вопрос о взыскании долга за ЖКУ со злостных неплательщиков. Председатель одного из ТСЖ заявил, что предлагаемые законом меры неэффективны. «Реальных мер как не было, так и нет. Даже с положительным решением суда взыскать с должника средства невозможно», – заявил он.

Сотрудница балаковской администрации как представитель муниципальных властей отметила, что «что бы ни придумывало государство, люди не будут регулярно и исправно платить за жильё, пока не заработает система выселения собственников из квартир».

Дмитрий Федотов высказался категорически против такого решения проблемы. «У нас всё-таки социально ориентированное государство. Так можно всех выселить, но толку всё равно не будет. Вон в Новоузенске выселили людей из квартиры в общежитие, но долг перед поставщиком услуг никуда не делся. Люди как не платили, так и не платят», – сообщил чиновник. Он уверен, что стимулировать своевременную оплату за ЖКУ удастся как раз новыми жилищно-коммунальными правилами.