Вместо склада – технопарк

Оценить
Вместо склада – технопарк
Хитрый план подстраховки инвестора

Компания Mirland Development Corporation готова приступить к реализации нового инвестиционного проекта на территории Саратовского региона. Продать свой новый, пусть и не готовый продукт инвестор хочет уже сегодня. Но покупателей пока, похоже, нет.
В минувший четверг проект презентовали местному бизнес-сообществу.

Три способа заставить землю зарабатывать

Презентация проходила на базе Торгово-промышленной палаты Саратовской области, которая вместе с министерством инвестиционной политики и министерством промышленности выступила организатором этого мероприятия.

Mirland Development принадлежит израильскому холдингу «Фишман групп». Саратовцам эта компания знакома по проекту строительства ТРЦ «Триумф Молл». Ещё летом прошлого года израильский девелопер приобрёл в Саратовской области участок площадью 26 гектаров недалеко от посёлка Дубки. Что с участком делать, ясности на момент покупки не было. Было понимание, что участок перспективный (расположен вблизи областного центра и нескольких федеральных трасс), ровный, чистый (через него не проходят ни линии электропередач, ни трубопроводы). А ещё была идея – построить здесь логистический комплекс. В Саратовской области ни одного подобного объекта нет. Так что идею можно было признать перспективной.

Однако, как пояснила на презентации в ТПП министр инвестиций Ирина Блохина, идея трансформировалась в проект строительства технопарка. А бизнес-сообщество приглашено в ТПП для того, чтобы совместными усилиями придумать, чем этот технопарк можно было бы начинить.

От лица инвестора с местными предпринимателями говорила директор по маркетингу компании Mirland Development Елена Валуева. С первых слов она предупредила, что проекта как такового пока нет. Есть только концепция того, как собственный участок компании Mirland может быть использован. Оказалось, что у инвестора есть несколько вариантов.

Первый – построить логистический терминал класса «А», а потом сдавать складские площади в аренду блоками от трёх тысяч квадратных метров. Второй – построить производственно-сборочные цеха, так называемое лёгкое производство (фасовка, упаковка и т. п.), и тоже сдавать их в аренду заинтересованному бизнесу. Третий – построить холодильные склады, чтобы опять же сдавать их в аренду.

Здесь Елена Валуева сделала лирическое отступление, рассказав, что у «Фишман групп» есть «колоссальный опыт» строительства холодильных складов в Израиле и в Турции. «То есть если компания смогла в жарких странах построить холодильные склады, то в России с этим уж точно проблем не будет. У нас есть уникальные технологии, которыми не все компании владеют», – пояснила Елена Сергеевна.

При этом инвестор готов воплощать все варианты одновременно. Складские терминалы и производственные комплексы компания хотела бы строить по техническому заданию заказчика. «Мы можем рассматривать пофазовое освоение участка, – уточнила Валуева. – Не сразу строить все 110 тысяч квадратных метров, а начинать с малых объёмов, например, по 10-20 тысяч квадратных метров, исходя из интересов и задач вашего бизнеса». При этом было подчёркнуто, что Mirland Development полностью берёт на себя финансирование строительства.

Любой каприз за ваши деньги

Инвестиционное предложение, представляющееся на первый взгляд таким заманчивым, ажиотажа у саратовских предпринимателей не вызвало. Бизнесменов смущает некоторая удалённость участка от Саратова и позиция инвестора по ставкам на аренду площадей. Поводом для этих сомнений стал первый проект Mirland Development в Саратове – торгово-развлекательный центр «Триумф Молл». Как говорят предприниматели, арендные ставки для малого бизнеса в новом центре «невообразимо высоки».

«Мы находимся в рынке, и цена будет рыночной, – заявила представитель инвестора Елена Валуева. – Мы не собираемся завышать или занижать стоимость аренды. Крупные якорные арендаторы платят за аренду в «Триумф Молле» по 100 долларов за квадратный метр в год. Для более мелких арендаторов цена, естественно, выше. Это же закон ретейла – чем меньше площадь аренды, тем она выше в цене».

На переживания из-за удалённости участка от Саратова Валуева ответила следующее: «Построить мы можем всё, что вы захотите. Не только сами склады, но и инфраструктуру. Концепция проекта предусматривает и стоянку, и кафе, и душевые, и комнаты отдыха, и свою котельную, и трансформаторную подстанцию. Нужен вам будет транспорт для перевозки персонала – будет вам транспорт».

Не тех позвали

К реализации проекта компания-инвестор приступит не раньше, чем наберёт 30 процентов от возможных заказов. Причём первым делом заключать договорённости Mirland Development намерен с теми, кто закажет не менее 10 тысяч квадратных метров. Субъектам малого предпринимательства будут сдавать площади в аренду по остаточному принципу.

Проблема была в том, что на презентацию проекта и диалог с инвестором были приглашены только представители малого бизнеса, которым больше, чем 500 квадратных метров, в общем-то, и не требуется. То есть по большому счёту участникам этой встречи не о чем было говорить.

Как выяснилось, встречу готовили спешно, буквально за два дня. Министерство инвестиционной политики было ответственно за присутствие на встрече представителей инвестора, ТПП области приглашала представителей малого предпринимательства и предоставляла переговорную площадку, минпром якобы обязался обеспечить явку представителей крупного бизнеса.

Министерство промышленности на встрече представлял первый заместитель министра Павел Угланов. Он говорил о приоритетах регионального правительства в вопросах поддержки местных предпринимателей. Но как выяснилось, в самом ведомстве о прошедшей встрече с инвестором узнали постфактум. В её подготовке министерство не участвовало.

Ничего не знает о том, приглашались руководители промпредприятий на встречу с инвестором или нет, и личный пресс-секретарь Павла Угланова Екатерина. Она посоветовала спросить об этом в ТПП. Там, мол, про приглашённых знают больше.

В палате нас заверили, что приглашения рассылались всем членам ТПП области, но придти смогли самые мобильные, то есть представители малого бизнеса.

Владимир Давыдов, генеральный директор ООО «Пи Джи Пи»:

– Я бывал в подобных технопарках в Турции и могу сказать, что все они строятся в основном под два вида арендаторов. Первый – это крупные международные компании, которые в технопарках открывают свои небольшие производства для выполнения продукции на заказ. Они, как правило, занимают половину всех площадей технопарка. Вторую половину занимают склады, офисы, мелкие производства небольших местных турецких компаний.

В Саратовской области инвестор собирается идти тем же путём. Перспективы для привлечения международных компаний есть, Саратовская область находится на границе с Казахстаном. Но меня больше волнует, кто туда может пойти из саратовских предприятий. Например, те предприятия, которые хотят вынести своё производство за город. Это могут быть складские хозяйства, которым проект интересен при условии, что внутри города арендные ставки на помещения такого рода очень высоки. Ремонтные сервисные предприятия тоже могут заинтересоваться этим проектом.

Валерий Пирожков, заместитель председателя совета регионального отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»:

– Совершенно понятно, что при таких крупных инвестициях, тем более с учётом заёмных средств, арендная плата для малого бизнеса будет очень высокой. А это уже не интересно малому предпринимательству. Конечно, это мои частные предположения. Посмотрим, какой политика инвестора по отношению к арендаторам будет на самом деле.

На сегодняшний момент проект может быть интересен только крупным московским брендодержателям. Например, продуктовому ретейлу. Они могут в технопарке не просто иметь свои склады, но организовать торговлю. Участок находится вблизи федеральных трасс, проходимость посетителей там будет высокой. К тому же в Саратове компаниям сетевого ретейла уже становится тесно. И технопарк может стать хорошей возможностью для расширения сети.