Ноль доверия, фунт презрения и тонны претензий

Тема жилищно-коммунального хозяйства на минувшей неделе вновь стала одной из центральных. Сначала генпрокуратура России опубликовала итоги проверок 2010 года, в результате которых было выявлено более 90 тысяч нарушений законодательства в сфере ЖКХ, возбуждено свыше 140 уголовных дел. Затем премьер-министр Владимир Путин на встрече с руководством «Единой России» раскритиковал положение дел в ЖКХ, в первую очередь резкий и необоснованный рост тарифов, а также деятельность управляющих компаний. По его словам, около 30 процентов писем и жалоб граждан, поступающих в правительство или в общественные приёмные, так или иначе связаны с тематикой ЖКХ.

Проблемы жилищно-коммунального хозяйства особенно остро стоят перед теми, кто живёт в приватизированных квартирах обычных многоквартирных домов.

Три равные формы

Институт частной собственности на жильё возник в России в начале 90-х. Новая российская власть сделала этот ход эмоционально, для того чтобы привлечь симпатии граждан и сгладить негативный эффект от большой приватизации. Люди получили право оформить занимаемые квартиры в частную собственность без обязательств полностью оплачивать коммунальные услуги и содержать жильё.

Разработчики закона предполагали, что в идеале, со временем, новые собственники квартир должны начать проявлять инициативу, самоорганизоваться и самостоятельно начинать следить за состоянием дома. Повышать его энергоэффективность (стремясь к многократному снижению своих затрат на оплату тепла, света и т. д.), копить деньги на текущий и капитальный ремонт. Время шло, но ничего подобного не происходило. Оказалось, что у жильцов-собственников не хватает специальных знаний в сфере ЖКХ, да и особого желания брать на себя дополнительные обязанности по содержанию общего коммунального хозяйства тоже нет. Вместе с тем и у государства желания содержать жилищный фонд тоже уже не было.

Выход из неудобного для государства положения был найден с помощью нового Жилищного кодекса. Его приняли в 2004 году. В нём признавалась ответственность собственника за состояние жилого фонда, включая системы коллективного пользования, а также капремонт. Собственников квартир обязали следить за состоянием своих жилищ, предложив три формы управления многоквартирными домами: 1) непосредственное управление (каждый собственник сам заключает договоры на жилищно-коммунальные услуги с поставщиками); 2) ТСЖ (товарищества собственников жилья) или ЖСК (жилищно-строительные кооперативы); 3) управляющие организации.

Из трёх форм управления многоквартирными домами особые надежды государственники возлагали на управляющие компании (УК). Они должны были стать коммерческими и конкурировать между собой за право обслуживать многоквартирные дома. Конкуренция в свою очередь автоматически обеспечивала качество коммунальных услуг.

Что-то пошло не так

Практика последних пяти-шести лет показала, что многие управляющие организации свели практически к нулю доверие горожан и исчерпали терпение властей. Единого решения, что с этими компаниями делать, у государства нет. Ответственность УК в российском законодательстве чётко не определена, деятельность по управлению многоквартирными домами практически ничем не регламентирована и потому на законных основаниях абсолютно непрозрачна.

В Саратове на сегодняшний день из 6661 многоквартирного дома 4282 (64,3 %) находятся под управлением управляющих организаций (компаний), 1885 домов (28,3 %) – под управлением ТСЖ, 371 дом (5,6 %) – ЖСК, 123 дома (1,8 %) – в непосредственном управлении.

Согласно данным администрации города, всего в Саратове насчитывается около 40 управляющих компаний. При этом большинство горожан категорически недовольны работой своих управляющих организаций. Среди наиболее проблемных числятся УК «Прогресс», СТСЖ «Волга», «Кедр-2000», «Стройкомплект», «Центр-Дом», НС ТСЖ «Елшанка», «Жилкомплекс».

Первое, что не устраивает жильцов в работе своих УК, – это низкое качество обслуживания жилого фонда. Люди жалуются на проблемы с вывозом мусора, с уборкой придомовых территорий, на отсутствие отчётов УК о работе и трате денег, собранных с жильцов.

В последнее время наиболее обсуждаемой в городе стала компания «Стройкомплект», работающая в Заводском районе. Деятельностью её заинтересовались органы прокуратуры – сначала районной, потом областной. Проверки по обращениям жителей одного из домов, которые обвиняли Стройкомплект в нарушениях жилищного законодательства, показали, что УК незаконно повысила тарифы на ЖКУ: провела заочное голосование по данному вопросу и приняла решение, невзирая на отсутствие необходимого количества голосов.

Потом выяснилось, что компания элементарно не выполняет своих обязательств по содержанию доверенных ей в управление домов. И почему-то не торопится выполнять предписание суда, который обязал УК отремонтировать многоквартирный дом. В итоге в отношении и. о. генерального директора ООО «Стройкомплект» Ивана Амельченко возбуждено уголовное дело.

На январском заседании Саратовской областной думы депутаты потребовали провести комплексную проверку УК «Стройкомплект». Депутат Леонид Писной сообщил, что значительная часть обращений граждан в саратовскую приёмную Владимира Путина связана со злоупотреблениями именно этой организации. Правительство региона ведёт проверку деятельности этой УК. Результатом проверки ожидается дисквалификация руководителя.

Вниманием прокуратуры не обделён и независимый союз ТСЖ «Елшанка». Люди жалуются на несделанный ремонт, на который УК регулярно собирает деньги, на отсутствие тепла в квартирах в разгар отопительного сезона, на протекающие кровли. Прокуратура проверяет обращения. Было уже и судебное разбирательство, победу в котором одержали жильцы одного из домов.

К управляющим компаниям довольно много претензий не только со стороны жильцов, но и со стороны поставщиков коммунальных услуг. Буквально вчера были обнародованы суммы задолженностей УК за тепло, электроэнергию и воду. Среди крупных должников за тепловую энергию перед ОАО «ВоТГК» числятся, например, ООО «Стройкомплект» (152 млн), ООО «Управляющая организация «Жилкомплекс» (134,9 млн), ООО «УК Октябрьского района» (103,1 млн), ЗАО «УК Центр-Дом» (86,1 млн), СТСЖ «Волга» (69,7 млн).

А МУПП «Саратовводоканал» в платежах от населения, то есть от управляющих компаний, недосчиталось 22 миллионов рублей.

Способы превращения денег населения в собственную прибыль

Так почему форма управления домом, которая считалась наиболее эффективной и конкурентной, на которую возлагались надежды в вопросе наведения порядка в сфере ЖКХ, оказалась настолько несостоятельной (если не считать единичных примеров эффективных УК)?

Проблема в том, что практически все крупные управляющие компании продолжают сохранять худшую черту своих предков (МУ ДЕЗов) – монополизм, не создающий стимула повышать качество услуг и снижать затраты на своё существование. УК по сути превратились в кормушку и способ зарабатывания денег для небольшого числа жадных и не очень умных людей. Многие управляющие компании, как показала практика, хотят только одного – быстро и максимально извлечь прибыль.

Зарабатывать УК есть на чём. Например, вы когда-нибудь задумывались о том, почему, имея миллионные задолженности перед поставщиками энергоресурсов, крупные управляющие компании не спешат выбивать долги из якобы не платящего населения? Ответ прост: чем крупнее управляющая компания, тем выгоднее для неё неплатежи населения. С одной стороны, управленец домами большого микрорайона имеет в этом случае возможность просить деньги у городских властей, угрожая срывом отопительного сезона. С другой, при наличии задолженности у жильцов управляющая компания вправе отказывать своим домам в проведении капитального ремонта, вычёркивая тем самым одну из статей своих расходов.

При этом в законах чётко не прописаны реальные механизмы, позволяющие возмущённым жителям многоквартирных домов влиять на работу УК.

Взять всё в свои руки

Исправить ситуацию жильцы домов, находящихся в управлении крупных непрозрачных недобросовестных УК, могут, только взяв власть в свои руки. Для этого есть единственный легальный на сегодня механизм – создание ТСЖ. Экономически это полностью оправдано для любого достаточно большого многоквартирного дома. В моём 8-подъездном 9-этажном доме жильцы так и поступили. Людям просто надоело терпеть равнодушие крупной управляющей компании, имевшей в управлении около 100 домов. В результате бездействия УК практически все подвалы в нашем доме были затоплены водой, батареи в квартирах зимой оставались холодными, а подъезды напоминали турецкую сауну из-за влажного тёплого и дурно пахнущего тумана.

Самым сложным в процессе создания своего ТСЖ оказалось убедить соседей в необходимости этого шага. Многие боялись что-либо менять, считая, что с новыми управленцами станет только хуже. Нам помогло, что для создания ТСЖ по закону требуется согласие 50 % собственников плюс один голос. Идею о собственном товариществе поддержали 67 процентов собственников квартир. Инициативная группа из шести человек сумела убедить соседей, что там, где УК просто уводило деньги населения в свои карманы, открывается масса возможностей для ТСЖ по качественному содержанию своего жилья.

Если просто посчитать, сколько может заработать ТСЖ, например, в нашем доме на 284 квартиры на одних только платежах за содержание жилья – около 500 рублей в месяц с квартиры (!), – то станет видно, что даже с учётом оплаты работы членов правления ТСЖ денег будет более чем достаточно не только на налоги и покупку лампочек в подъезды, но и на благоустройство прилегающей территории.

Кроме того, около 200 рублей с квартиры мы ежемесячно отдаём на капитальный ремонт. Дом даже на 100 квартир за год соберёт 240 тысяч. Участвуя в государственной программе фонда содействия реформированию ЖКХ в части проведения капитального ремонта, такой дом может получить в качестве финансовой помощи 5 миллионов государственных рублей. При этом после качественно сделанного ремонта у ТСЖ появится возможность снижать тарифы на содержание жилья.

ТСЖ в состоянии добиться полной оплаты жильцами коммунальных услуг. По решению общего собрания жильцов, в качестве воспитательной меры можно вывесить на подъездах список неплательщиков с указанием суммы долга. Как показывает практика использования этого метода в жилищно-строительных кооперативах, часто одного факта попадания в список вполне достаточно. А если совесть у должника не просыпается, то ТСЖ вправе, например, отключить электроснабжение или воду для квартиры должников до тех пор, пока те не рассчитаются. Отключение могла бы делать и управляющая компания, но у неё для такой мелкой работы нет никакой реальной мотивации.

И победить!

Товарищество собственников жилья можно создавать как для самостоятельного управления домом, так и для работы с управляющей компанией в роли посредника. Любое ТСЖ может заключить договор об определённом наборе услуг с любой УК, расторгнуть отношения с неустраивающей управляющей организацией и выстроить их с другой. ТСЖ в этом случае будет выступать заказчиком коммунальных услуг и контролёром качества их выполнения.

Контролировать работу УК можно и без создания ТСЖ. Роль посредника между жильцами и управляющей компанией может исполнять, например, обыкновенный домовой комитет. Принцип его организации такой же, как и в случае с ТСЖ (через общее собрание жильцов). Тоже утверждается устав домкома, избираются члены правления (количество не ограничено – от трёх человек и более). Разница в том, что право голоса в домкоме имеют не только собственники квартир, но и наниматели, нет необходимости регистрировать юридическое лицо, а руководители домкома работают бесплатно – так сказать, «за уважение».

Самое сложное в создании домового комитета – чёткая подготовительная информационно-разъяснительная работа. О создании домового комитета свою управляющую компанию можно просто известить официальным письмом, после чего смело запрашивать всю необходимую для контроля документацию. В России уже есть яркие примеры успешной борьбы домовых комитетов с крупными управляющими организациями. Например, в городе Ухта домком, созданный по инициативе 80-летнего пенсионера, смог выбить из УК миллион рублей на нужды своего многоквартирного дома.

Проблема общероссийская

Специалисты Московского института экономики города уже несколько лет занимаются изучением рынка коммунальных услуг и представленных на нём участников. Руководитель жилищного сектора института Ирина Генцлер убеждена, что организации, в управлении которых была и остаётся большая часть жилищного фонда, не заинтересованы в конкуренции. «Да они и не умеют конкурировать. У них всё всегда как у всех: тарифы одни и те же, набор услуг один и тот же, предложения собственникам они сделать не могут, диалога с жителями нет. Собственники им нужны только как плательщики, – отмечает Генцлер. – При этом в основном деятельность управляющих компаний сводится к организации обслуживания, а это может сделать и грамотный житель дома, и председатель ТСЖ».

Пока верстался номер