Земельная ноша: старый порядок ушёл, к новому ещё не привыкли
На минувшей неделе заговорили великие молчуны – председатели комитетов Саратовской городской администрации. Три чиновника рассказали журналистам о причинах незатихающих споров по вопросам землепользования и застройки между городом и областью.
Суть в том, что земля на самых перспективных направлениях развития Саратова скуплена частным бизнесом. Власти Саратовского района не имеют денег на то, чтобы сделать эти чужие теперь участки перспективными с точки зрения инженерных коммуникаций. Власти Саратова и вовсе не заинтересованы в обустройстве чужих территорий. Застройщикам покупать эту землю не выгодно из-за высокой цены, несоизмеримой с отсутствием инфраструктуры. Таким образом, областному центру в настоящий момент остаётся расти в основном в сторону Заводского района. Это не устраивает саратовских строителей, которые хотят строить дёшево, а продавать дорого. Поэтому строители решили бороться за центр Саратова. А саратовские власти отдавать им в центре землю не готовы. Потому что пытаются навести порядок с той землёй, что уже часто не по закону роздана и не по закону используется. Как следствие этого противостояния, стали снижаться темпы строительства и ввода жилых домов. Изменить ситуацию призвали областной комитет по имуществу. По данным редакции, ему поручено отменить Правила землепользования и застройки в Саратове и вернуть себе право распоряжаться саратовской землёй, права собственности на которую не оформлены.
Напомним, что чуть больше года назад саратовская городская власть по воле депутатов Саратовской областной думы получила право распоряжаться этой землёй. До этого несколько лет земля (опять же по воле депутатов областной думы) находилась в распоряжении областного комитета по имуществу. Именно этот комитет многие месяцы является самым ярым критиком всех действий Саратовской городской администрации по распоряжению землёй.
Кроме комитетской структуры в критики действий городской власти записываются попеременно застройщики и областные чиновники, курирующие строительные направления. Одних возмущают сроки, на которую земля отдаётся в аренду, других – сроки оформления разрешительных документов на строительство, третьи недовольны аукционами, четвёртые действиями прокуратуры. И всякий раз любая мелочь выносится критиками на страницы какой-нибудь газеты, втискивается среди главных новостей в телетрафик, сопровождаясь многочисленными эмоциями и предположениями.
Муниципальный уровень власти на эту критику реагирует по-разному. То пытается огрызнуться, то делает вид, что не замечает охотников за ошибками, по принципу: собака лает, а караван идёт. Тем временем число «непоняток» у саратовских обывателей накапливается. Желание понять, кто же всё-таки правее среди тех, кто считает себя правым, сходит на нет. И уже всякая власть, без разграничения на уровни, кажется одинаково плохой, бездарной, жуликоватой и ненадёжной.
«Газета недели в Саратове» решила «плясать от печки». Первыми нашими собеседниками по злободневной теме стали и. о. председателя комитета по землепользованию и градостроительству администрации Саратова Владимир Елин, и. о. председателя комитета по архитектуре и градостроительству Андрей Гнусин и председатель комитета по общественным отношениям, анализу и информации Алексей Калямин.
Обвинение № 1. Правила землепользования и застройки в городе Саратове нелегитимны. Нет опубликованной схемы зонирования, и граждане не владеют информацией о том, что участок может быть расположен в двух разных территориальных зонах.
Андрей Гнусин: Те, кто считает Правила землепользования и застройки в последней редакции нелегитимными, несведущи в вопросах градорегулирования. Нам инкриминируется, что в схеме зонирования отсутствует координирование. Заявляем, что она в координатах. Нам заявляют, что схема зонирования не поставлена на кадастровый учёт. Отвечаем, что по Градостроительному кодексу требуется в течение 10 дней с момента принятия передать схему в органы кадастрового учёта. И это было выполнено в соответствии с законодательством. Но по их ведомственной инструкции эту карту нельзя принять. Было проведено оперативное совещание представителей обеих заинтересованных сторон, где под протокол записали, что муниципалитет выполнил законодательство в своей части и кадастровая палата выполнила законодательство в своей части, а техническая работа будет завершена к концу года.
Причина задержки нашей совместной работы в том, что комитет по имуществу поставил нам хитрую подножку. Несколько лет, когда у городской власти не было права распоряжаться землёй, мы продолжали формировать карту городского зонирования без знания кадастрового учёта по земле. Комитет по имуществу области отказал нам в передаче этих сведений. И теперь получилось, что есть участки в координатах и есть карта города с зонами возможности использования земли. Но есть такие моменты, когда черта, отделяющая одну территориальную зону от другой, может слегка не совпадать с земельным участком, который стоит на кадастровом учёте. И эти разночтения, с точки зрения наших оппонентов, как бы нарушают права юридических и физических лиц – пользователей земельных участков. Но мы заявляем, что это неправда. С 2005 года в Градостроительном кодексе есть такое понятие, как система обеспечения градостроительной деятельности. Вся необходимая база в нашем комитете есть. И любую информацию о виде участка, о планировании территории мы по запросу граждан предоставляем.
Обвинение №2. Мэрия перестала принимать дома в эксплуатацию. Сознательно создаются барьеры строителям на всех этапах.
Алексей Калямин: Здесь достаточно много сознательно не договаривается. В настоящий момент в приёме в эксплуатацию отказывают восьми домам. Отказы обоснованы отсутствием документов по инженерному обеспечению объекта. Года два назад такие дома в Саратове сдавались легко и свободно. Строители приносили формальные справки о том, что к коммуникациям они подключены. И сити-менеджер подписывал документы. В том числе и по звонку. Все друг другу уступали. Крайними оказывались те, кто въезжал в квартиры без тепла и газа. Сейчас такого нет. Сегодняшний сити-менеджер перестал подписывать подобные бумаги. И строительное лобби выражает своё недовольство именно по этому поводу. Можно перечислить поимённо тех, кто гневается. Это те многоуважаемые строители, которые недавно написали письмо президенту. Для многих подписантов, недовольных сегодняшним подходом к вопросу ввода домов, взаимоотношения с властью были частью их бизнеса, и политический ресурс, лоббистские возможности были иногда дороже и значимее денег. Теперь устами Прокопенко продекларировано, что со всеми строителями будут работать чётко по закону. В переводе на русский: не принимать недострой, не принимать неблагоустроенные дома, и те дома, по которым есть юридические претензии и вопросы. В последнем случае речь идёт о домах, под которыми не оформлена земля или оформлена под другой вид эксплуатации. Например, на земле, оформленной под коттедж, построен многоквартирный многоэтажный дом.
Владимир Елин: Мы формируем земельные участки и выставляем на продажу через аукционы право на заключение договора аренды таких земельных участков. На последнем аукционе продажная стоимость права на земельный участок для строительства многоквартирного дома составила от 70 до 500 тысяч рублей. Но наши строители предпочитают находить другие участки, порой не предназначенные для многоэтажного жилищного строительства. Мы настроены на прозрачную работу и будем проверять, каким образом застройщиками приобретались земельные участки в центре города и на каких основаниях там строятся дома. Мы увеличили штат муниципального земельного контроля с 4 до 12 сотрудников, по 2 сотрудника закрепили за каждым из районов города. За последнюю неделю каждый контролирующий выявил от 15 до 20 проблемных строительных площадок: ограждение некоторых установлено на тротуарах, не везде имеются площадки для мойки автомашин, выезжающих с территории строительства, поэтому на прилегающие пешеходные зоны и проезжие части улиц выносится большое количество грязи с колёс строительного транспорта.
Алексей Калямин: Я могу вам напомнить, как в своё время в Саратове строился корпус одной известной больницы. Губернатор Аяцков позвонил застройщику и попросил сделать ещё один этаж. И он, лишний этаж, появился. Звонок оказался важнее проекта. По зданию пошли трещины. Застройщик, проигравший суды, не хочет компенсировать ущерб. Строители привыкли решать вопросы с властью. И когда эти возможности стали исчерпываться, им трудно поверить, что закон для саратовской власти стал нормой жизни. Мэрия будет отстаивать в суде свою позицию по вопросу беззаконно построенных зданий. Они должны быть снесены. Тот, кто продал некачественный товар, должен компенсировать потребителю ущерб. Вот против чего сейчас сражаются строители. А ещё – против снижения нормы прибыли. Строить жильё на участках, которые сейчас формируются, например, в Заводском и Ленинском районах, коммерчески менее привлекательно, чем в центре города.
Владимир Елин: Если ехать на машине от Гусельского моста до Курдюмской развязки, а потом в направлении на Вольск, то почти все земли с левой и правой сторон проданы, земельных участков государственной или муниципальной собственности здесь практически нет. А перспектива развития Саратова есть. Но гектар вы там купите в лучшем случае миллионов за 10. Кто и на каких аукционах эту землю продавал? Копни – и окажется, что всё публично, всё прозрачно.
Обвинение № 3. Земля под управлением городских властей не работает и приносит мало доходов в бюджет.
Владимир Елин: Если у областного комитета по имуществу за год было около 23 миллионов рублей от аренды и продажи права на земельные участки, то у нас за год порядка 63 миллионов. По оформлению в собственность граждан – членов садоводческих земельных объединений участков для садоводства мы также работаем не хуже областного комитета. Они оформили около тысячи таких участков, а мы за год около семи тысяч. Есть сравнительная характеристика по количеству заключённых договоров аренды. Если комитетом по управлению имуществом области за период с 2005-го по 2009 год было заключено всего 3277 договоров, то нашим комитетом за неполный 2010-й – 1264, практически половина от количества, заключённого КУИ области.
Существует проблема с освоением земельных участков, права на которые предоставлены по решению областного комитета по имуществу. Использование многих из таких участков не оплачивается. Действующим законодательством предусмотрена возможность прекращения права на земельный участок, который вовремя не освоен. Общий срок освоения земельного участка – три года. Также возможно прекратить право аренды на земельный участок, если арендатором не осуществляется арендная плата. Комитетом направлено большое количество уведомлений о необходимости погасить задолженность по арендной плате и о прекращении договоров аренды земельных участков, по которым сроки аренды истекли. Наша позиция: все своевременно не освоенные земельные участки – возвратить в распоряжение города, по возможности сформировать новые земельные участки и продать на торгах права на заключение договоров аренды таких участков. Вырученные деньги поступят в бюджет города, а другим застройщикам будет предоставлена возможность своевременно осуществить строительство различных объектов.
На следующий год мы планируем сформировать около 300 земельных участков для строительства, предоставление прав на такие участки будет осуществляться через торги.
За последние два месяца в комитет поступило около ста заявлений на формирование земельных участков для индивидуального жилищного строительства. За средства городского бюджета такие участки будут сформированы, но права на них также будут реализованы на торгах.
Таким образом, процедура предоставления прав на земельные участки для строительства становится прозрачной, публичной, любое заинтересованное лицо имеет возможность стать участником таких аукционов и приобрести право на заключение договора аренды земельного участка для строительства.
За 2008-й и 2009 годы областным комитетом по имуществу было сформировано 280 участков под многоквартирные дома. А мы провели четыре аукциона за последний квартал. На первом выставили 17 участков, на втором 400, на третьем 233, на четвёртом 167.
Обвинение № 4. Городские власти отдают право аренды земли под строительство на слишком большой срок.
Владимир Елин: На последних думских слушаниях возвращались по инициативе прокуратуры к срокам аренды. С лета нынешнего года для целей, не связанных со строительством (сады и огороды), они составляют 25 лет, для спортивных площадок – 15 лет, для нестационарных объектов торговли – 11 месяцев, а для остальных видов использования – не более двух лет. Прокуратура хотела как раз отменить эти сроки и стояла за большие.
Обвинение № 5. Нет политической воли по выстраиванию механизма управления землёй, работающего вне зависимости от личности управленца.
Владимир Елин: Есть уже немало думских решений, устанавливающих правила работы с землёй. По срокам передачи земли в аренду и по размерам участков, по территориям общего пользования. Есть решения о том, что все автостоянки в городе и все многоэтажные дома будут строиться на земле, приобретённой только через аукцион. Очень важно то, что теперь у нас договоры аренды не пролонгируются. Они заключаются вновь. Всё реально меняется. Но надо понимать, что на борьбу с каждым не осознавшим новый порядок пользователем земли уходит в среднем полгода.