Мираж вдоль дороги Солнечный – Юбилейный: областные власти раструбили о новом микрорайоне раньше времени

Строительство микрорайона в Солнечном-2 региональные власти преподносили как чудо. Долгожданное, жизненно важное и грандиозное. А федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства возвели просто в ранг чудотворца, давшего возможность возвести целый район в густо застроенном Саратове.

Весь сентябрь фонд и региональное министерство строительства были главными ньюсмейкерами в Саратове. В областном правительстве с помпой провели презентацию земельных участков, готовящихся под застройку. Столичный лоск и широта души московских гостей подчёркивались качественными полноцветными раздаточными материалами и дисками. Позднее интерес к проекту подчеркнули визитёры другой федеральной конторы – Агентства ипотечного жилищного кредитования, – приехавшие лично поздравить победителя аукциона на право аренды земельных участков Ипотечную корпорацию Саратовской области.

Но фанфары сентября отгремели, столичные гости разъехались, и пропала активность саратовских руководителей и ответственных за реализацию проекта лиц. Информация тихо-мирно ушла в болото буден. В мутной их воде кто-то увязнет, а кто-то вытащит золотую рыбку.

На текущий день так и не известно, по каким проектам будут строить дома в Солнечном-2, насколько новые метры сократят очереди нуждающихся в жилье и каким категориям повезёт больше остальных. Но уже ясно, что грандиозность планов не скажется на цене коммерческого жилья. А это, скорее всего, означает, что проблема доступного и комфортного жилья для жителей Саратова останется нерешённой.

Федеральная интеграция с региональными пространствами

Государство запланировало стать основным игроком на рынке жилья

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства был создан в 2008 году с одной-единственной целью – содействовать. Эта структура задумывалась как основной катализатор, который будет развивать рынок доступного жилья в России. Задача – собрать все неиспользуемые (или используемые не по назначению) федеральные земли и передать их под жилищное строительство.

Имущество фонда формируется из федеральных участков, которые включаются в него по заявкам властей регионов. Процедура передачи участков выглядит примерно так. Фонд РЖС с помощью региональных властей формирует перечень участков, после чего эти списки выносятся на рассмотрение попечительского совета, который возглавляет зампред правительства РФ Александр Жуков, а затем – на рассмотрение правительственной комиссии по развитию жилищного строительства, возглавляемой первым заместителем председателя правительства РФ Игорем Шуваловым.

После получения предложений попечительского совета правительственная комиссия должна принять решение о том, кто будет распоряжаться заявленными участками – фонд РЖС, органы местного самоуправления, либо данный земельный участок не пойдёт под застройку. Выбранная сторона должна в течение трёх лет подготовить участок, после чего организует аукцион по продаже земли в собственность или на заключение договора аренды. Деньги от реализации земли получает та сторона, которая проводит торги.

Амбициозных стратегических планов, о которых время от времени заявляют представители фонда, тоже немало. Руководство госструктуры заявляет, что начиная с 2011–2012 годов не менее 25–30 процентов жилья, строящегося на территории России, будет возводиться на землях, проданных на аукционах фонда РЖС. Фонд уже заключил соглашения со всеми субъектами РФ и теперь рассматривает около полутора тысяч земельных участков в качестве потенциальных площадок для жилищного строительства. Правда, по информации с официального сайта фонда, из 41 проведённого аукциона 26 были признаны несостоявшимися. 18 договоров аренды так и не были подписаны.

Фонд претендует на то, чтобы в ближайшие годы стать основным игроком на российском рынке жилья. Но пока открытыми остаются вопросы о том, каким образом фонд будет реализовывать свои возможности и какие практические шаги будут сделаны для того, чтобы процесс строительства жилья действительно активизировался. Например, фонд обязуется содействовать обеспечению участка инженерной инфраструктурой, обещает помочь застройщикам в доступе к финансовым ресурсам, дать покупателям на приемлемых условиях шанс на ипотечные кредиты. В общем, фонд обещает не спускать глаз со всех этапов – от оформления прав застройщика до регистрации прав собственности граждан-покупателей.

Но за чей счёт будут строиться инженерные коммуникации или дорожная инфраструктура, необходимая для обеспечения больших новых районов жилья на федеральных землях? Как РЖС будет распоряжаться участками, которые не передаёт инвесторам, а оставляет себе? Пока не отлажен механизм реализации построенного жилья. Запланированная продажа квартир на свободном рынке вызывает у застройщиков массу вопросов. Среди них главный: насколько затребованные объёмы строительства найдут своего платёжеспособного покупателя?

Планировалось, что застройщик, выигравший аукцион на право аренды участка в Саратове, построит от 650 тысяч до полутора миллионов квадратных метров жилья. При этом 60 процентов построенных квартир должны быть экономкласса.

Непременным условием для застройщика является также обязанность подумать о социальной инфраструктуре в новом районе. Застройщик в обязательном порядке должен использовать энергосберегающие и экологически чистые технологии строительства, а также обеспечить энергоэффективность жилых и общественных зданий.

К застройщику, участвующему в аукционе, применяется ещё ряд требований. Например, максимум, который даётся победителю аукциона на подготовку проекта планировки территории, – это один год. Максимальные сроки строительства – 8 лет.

Ограничение сроков строительства и большая площадь участка (141 гектар) позволяют властям надеяться, что цены на жильё в Солнечном-2 будут небольшими, и складываться они должны из себестоимости квадратного метра и небольшой маржи застройщика.За это своим добрым именем ручается федеральный фонд «РЖС». Насколько «небольшой» будет маржа, покажет время.

23 сентября в Москве прошёл аукцион на право аренды земельного участка в Солнечном-2. На право арендовать и застраивать 141 гектар претендовали четыре компании. Как утверждает министр строительства и ЖКХ области Денис Филиппов, «не только саратовские». Тем не менее, аукцион выиграла Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО), которую совсем недавно возглавлял именно Денис Филиппов. Но он никакой причинно-следственной связи в этом не усматривает. Настаивает на том, что просто увеличили начальную цену в 6 миллионов рублей до 16 миллионов.

Для застройки земли корпорация планирует привлекать подрядчиков. «Сделаем проект планировки на участке, по договорам совместной деятельности будем привлекать подрядные организации для комплексного освоения территорий», – комментирует Денис Филиппов. По окончании срока договора аренды (через 8 лет) застройщик вправе выкупить участок.

Активизировать жилищное строительство – основная, но не единственная задача фонда. Наряду с участками, годными для жилой застройки, он выставляет на аукционы участки под строительство производств стройматериалов.

***

Два в одном

Солнечный-2 будет граничить с просто Солнечным

Вокруг земельных участков, расположенных в северной части Саратова в Кировском районе на площади 141 гектар, в последнее время не утихает шумиха. Не то чтобы они сами по себе были какими-то особенно примечательными. Там не нашли нефть и не будут искать клады – это просто земли, находившиеся в федеральной собственности и относящиеся к категории населённых пунктов, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Но вскоре на этих пока ещё полях должен вырасти если не город-сад, то новый район Саратова точно. Так решили региональные власти и представители федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

По словам руководства фонда, пока земля находилась в федеральной собственности, ни городские, ни областные власти, ни застройщики не имели права на распоряжение участками. С июля этого года госструктура оформила участки в свою собственность, а в конце сентября выставила их на аукцион. Два участка, разные по площади, были выставлены одним лотом, поскольку представляют собой фактически единую территорию. Площадь того участка, что побольше, составляет 121 гектар, второго – 20 гектаров.

Западная граница участков проходит вдоль улицы Топольчанской. Через улицу расположена многоэтажная жилая застройка – это как раз посёлок Солнечный. В северо-западной части за границей участков ведётся комплексная застройка нового жилого микрорайона – это микрорайон 6-й. С севера и востока расположены незастроенные пахотные земли. Участки располагаются в 8 км от центра, по обе стороны новой магистрали, которая соединяет микрорайон Солнечный и посёлок Юбилейный.

***

Дюймовочкины домики

В квартирах посёлка будущего останутся кухни-маломерки

ИКСО совместно с подрядными организациями предстоит за 8 лет отстроить около миллиона квадратных метров жилья. Однокомнатные квартиры, в соответствии с предъявляемыми фондом требованиями, должны быть не меньше 28 квадратных метров и не больше 45, двухкомнатные – 44 и 60 метров соответственно, квартиры из трёх комнат – 56 и 80, четырёх – 70 и 100, пяти – 84 и 116, шести – 103 и 126.

Жилая комната в однокомнатной квартире должна быть площадью не менее 14 метров. Спальни – не менее 8 квадратных метров, общие жилые комнаты – не менее 16 квадратов.

Удивление вызывают разве что размеры кухонь, прописанные в требованиях. Московские разработчики требований настаивают, что кухни в квартирах должны быть не менее 6 квадратных метров, а в однокомнатных так вообще «не менее 5 квадратов».

***

Строить будут все!

Цены в новом районе не удивят

Аукцион на право аренды земельных участков в Солнечном-2 выиграла ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области». ИКСО с шумом отмечала победу, совпавшую с пятилетием компании.

Представители фонда РЖС и Агентства ипотечного жилищного кредитования поздравляли и. о. генерального директора ИКСО Светлану Мокееву на мероприятии, проходившем в рамках ярмарки недвижимости в манеже дворца спорта в конце сентября.

Светлана Юрьевна в свою очередь рассыпалась в благодарностях и много рассказывала о том, сколько ИКСО сделала за пять лет работы и сколько ещё предстоит сделать. Почти неделю назад мы обратились к Светлане Мокеевой с просьбой поделиться планами ИКСО относительно застройки выигранных территорий. Мы спрашивали о предполагаемых объёмах строительства, примерной цене квадратного метра и взаимодействии с подрядными организациями. Через секретаря Светлана Юрьевна любезно от комментариев не отказывалась, но и ответить на наши вопросы так времени и не нашла.

Почему руководитель компании, морально и материально поддерживаемой региональными властями, отказалась отвечать на вполне безобидные вопросы, касающиеся такого знакового для Саратова проекта, остаётся непонятным.

На часть вопросов мы попытались найти ответ с нашим экспертом – областным депутатом и известным в Саратовской области строителем Леонидом Писным. По мнению Леонида Александровича, интерес застройщиков к Солнечному-2 неизбежен, кто бы что ни говорил. Поскольку альтернативы этому проекту нет. Строительным организациям приходится рассчитывать только на новые микрорайоны, такие как Солнечный-2.

Определяться с подрядчиками ИКСО, скорее всего, будет по схеме, по которой работают строительные организации в микрорайонах 1А и 6-й: в рамках консорциума, когда выиграет одна организация, а строить будут несколько. «Площадь очень большая, поэтому участвовать будут все», – уверен Леонид Писной.

Собственно, эту же идею выдвигал и зампред областного правительства Дмитрий Федотов ещё до проведения аукциона. Дмитрий Александрович отмечал это, отвечая журналистам на вопрос, смогут ли саратовские строители осилить такие масштабы и объёмы. По мнению Дмитрия Федотова, привлечь к строительству как можно больше подрядчиков – важная задача. За счёт скорости строительства конечная цена квадратного метра не должна выйти за рамки разумного.

Прогнозы Леонида Писного полностью совпадают с предсказаниями областных чиновников. Депутат считает, что цена квадратного метра в новом микрорайоне не должна превысить 25 тысяч рублей за квадратный метр. Конечная цена аренды участков, увеличившаяся почти в три раза (с 6 до 16 миллионов рублей), не сильно повлияет на стоимость квадрата, объясняет Леонид Писной. «Даже если бы она выросла до 60 миллионов, это не сильно бы отразилось на цене метра. Несопоставимо низкая цена на такую мощность», – говорит строитель.

Оценивая профессиональным взглядом стройплощадку, Леонид Писной видит возможность строительства здесь до полутора миллионов квадратных метров. «Это пятилетний план работы стройкомплекса Саратова», – добавляет он.

По оптимистичным прогнозам, на застройку участков можно выйти уже летом 2011 года. Но только в том случае, если застройщик будет шевелиться и получать реальную, а не декларативную поддержку фонда и региональной власти.

***

Дело тёмное, дело новое

Областные депутаты озаботились уровнем грамотности населения

Чтобы стимулировать застройщиков на активные действия, банки – на кредитование застройщиков, а граждан – на приобретение построенного жилья, фонд РЖС и Агентство ипотечного жилищного кредитования предлагают довольно мудрёную схему расширенного кредитования.

Фонд предоставляет земельные участки на аукционах. Чтобы принять участие в аукционе, выиграть его и начать строительство, застройщику необходимо материальное обеспечение. Его могут гарантировать банки, изъявившие желание поучаствовать в государственном стимулировании жилищного строительства.

Оценив финансово-экономическое состояние застройщика и технико-экономические показатели проекта, банк говорит: кредитуем! Фонд РЖС в свою очередь обязуется всячески способствовать застройщику с прохождением документации и выкупить 25 процентов построенного жилья экономкласса. Чтобы помочь банкам решиться активнее кредитовать застройщика, АИЖК будет выдавать им целевые займы на льготных условиях: до двух лет под 8 процентов годовых. Ожидается, что кредитные учреждения, фондируемые в АИЖК, будут предоставлять застройщикам доступные кредиты.

Таким образом, банкам предлагается заработать на разнице между ставками получаемых от АИЖК займов и выдаваемых застройщикам кредитов. Гарантии на сбыт четверти квадратных метров также должны вселить в кредитные учреждения уверенность в надёжности застройщика-заёмщика.

Чтобы стимулировать спрос на жильё, фонд совместно с АИЖК планирует расширить объёмы ипотечного кредитования. Обещано разработать «механизм индикативного влияния фонда на снижение процентной ставки по ипотечным кредитам для населения».

Однако «элемент недоверия» не покидает участников грядущего глобального действа. Может, от непонимания? Депутат областной думы Леонид Писной соглашается, что уровень знаний даже представителей банковского и строительного сообщества пока недостаточен. Что уж говорить о простых гражданах? Тем не менее, депутат надеется, что большое количество материала, неоднократные презентации фонда и просветительская работа рано или поздно сделают своё дело.

«Мы будем продолжать работу в этом направлении, – говорит Леонид Писной уже от лица законодателей. – Надо совершенствовать знания, поскольку правила игры изменяются». Депутат добавил, что уже разработан региональный законопроект, который позволит сделать механизм взаимодействия «банки-застройщик-население» более понятным. Законопроект обещают внести на октябрьское заседание областной думы.

***

Грандиозная и неизвестная

Название будущего «города-сада» техническим специалистам ни о чём не говорит

В сентябре заместитель председателя правительства области Дмитрий Федотов поинтересовался у представителей основных ресурсопоставщиков, видят ли они какие-либо препятствия в подключении будущих объектов нового микрорайона к инженерным сетям? И как вообще видится им проект с технической точки зрения? На что представители дружно ответили: препятствий не видим, проект видится хорошо.

Ровно с такими же вопросами «Газета недели» обратилась к пресс-службам МРСК Волги (отвечающей за энергоснабжение будущего района), Саратовводоканала (главного по водоснабжению и водоотведению), а также Волжской ТГК (ответственной за поставку тепла). Сотрудники пресс-служб ресурсоснабжающих организаций оказались в затруднении.

В Саратовводоканале нам сообщили, что технические специалисты ничего конкретного сказать не могут, поскольку заявки на технические условия на подключение конкретных объектов не поступало. Специалисты Саратовводоканала знать не знают, ведать не ведают, какие в Солнечном-2 могут быть препятствия или сложности. Для этого надо осмотреть место будущего строительства, для чего в свою очередь предварительно получить от застройщика заявку на техусловия на подключение объектов к сетям.

А получение техусловий само по себе мероприятие довольно продолжительное: сначала застройщик должен подать заявку, предоставить подтверждение своих прав на застраиваемую землю. Специалисты Саратовводоканала выезжают с осмотром непосредственно на место. И только потом составляют техусловия. В общем, процесс сложный и трудоёмкий, а победитель аукциона – Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО), получившая право аренды участков – ещё не успела пригласить технических специалистов для работы «на местности».

В МРСК Волги технические специалисты затруднились ответить на наши вопросы просто потому, что не очень понимают, о чём идёт речь. Название грандиозной стройки, наречённой «Солнечный-2», никакой информации специалистам не даёт.

Специалистам Волжской ТГК было попроще. В пресс-службе энергопоставщика нам сообщили, что ВоТГК занимается реконструкцией тепломагистрали № 1 от ТЭЦ-5, расположенной в Ленинском районе и обеспечивающей теплом и горячей водой части Кировского и Ленинского районов. От неё греются жители Солнечного-1 и, предполагается, будут греться жильцы Солнечного-2.

Планируется, что на отопление Солнечного-2 будет работать и тепломагистраль № 8, от которой сейчас питаются микрорайоны 1А и 6-й.