Массовость цене не помощник: в Саратове не верят, что серийное домостроение снизит себестоимость дорогого квадратного метра

Федеральное правительство поделилось с населением планами возродить серийное домостроение. Это, по мнению федеральных чиновников, должно снизить себестоимость строительства жилья до 8–20 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от типа здания. Столь смелые предложения высказал заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский на международном инвестиционном форуме по недвижимости.

Власти рассчитывают, что такое жильё не только снизит затраты (в заявленную стоимость входят затраты по внутренней отделке и инженерные сети до первого кольца), но и позволит сократить сроки строительства. До конца года чиновники планируют провести в регионах конкурсы на лучшие проекты домов основных типов – многоэтажного, малоэтажного и одноквартирного.

Дёшево и с блеском

Эксперты и сами застройщики настроены не так оптимистично. Некоторые даже называют подобную инициативу «полным бредом». Генеральный директор ГК «Лепта» Дмитрий Гальпер уверен, что снизить себестоимость строительства квадратного метра до восьми тысяч рублей невозможно. «Еслиговорить о себестоимости квадратного метра в области, то она и сейчас не превышает 20 тысяч рублей, – говорит строитель. – Это если не брать в расчёт освобождение участка от различных обременений и прав третьих лиц».

По словам Дмитрия Гальпера, в себестоимости квадратного метра большую нагрузку составляют именно затраты на освобождение (или оформление) земельного участка и подключение дома к инженерным сетям. «Если мы освобождаем площадку и планируем строить на ней десять тысяч квадратных метров жилья, то тратим на освобождение участка 100 миллионов рублей, – сетует наш собеседник. – Что делать с этими деньгами? Естественно, они лягут в стоимость жилья. А само по себе строительство, как производство, вполне укладывается в 20 тысяч рублей за квадрат уже сегодня».

Дмитрий Гальпер уверен, что массовое строительство серийных типовых домов мало повлияет на стоимость квадратного метра. Пока основная нагрузка в себестоимости лежит на подключении строений к сетям, говорить о снижении цены не приходится. Поэтому, считают строители, на федеральном уровне надо решать вопросы не с серийным домостроением, а пытаться минимизировать себестоимость метра за счёт стоимости земли и подводки коммуникаций. Эти вопросы должны решать власти всех уровней, уверены застройщики, и только после этого «строители с блеском построят и комфортное, и доступное жильё, и даже за меньшие деньги».

«Разве что элитное, может, и не будет помещаться в эту сумму, – подсчитывает Дмитрий Гальпер. – И то только потому, что в квартирах элитного класса устанавливается дорогая сантехника, а подъезды оборудованы дорогими лифтами».

Не сошлись характерами

Кроме этого, застройщики напоминают, что массовое строительство должно всегда иметь либо постоянного покупателя, либо устойчивое финансирование. Если застройщик будет зависеть от прямых продаж недвижимости, экономии не получится. При массовом поточном строительстве остановиться и подождать, когда дом будет продан, невозможно: возрастут издержки, которые в свою очередь опять же отразятся на стоимости жилья.

Как вариант, строителей вполне бы устроило проектное банковское финансирование при стоимости денег для застройщиков 7–8 процентов. Такую форму взаимодействия предлагает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в программе «Стимул». Агентство готово финансировать банки под восемь процентов годовых, если те в свою очередь выразят желание кредитовать застройщиков под относительно невысокие проценты – 11–12 годовых. Вроде бы все должны быть довольны: у банков увеличиваются кредитные портфели, у застройщиков появляются доступные кредиты, недорогие деньги не повышают стоимость квадратного метра – рады покупатели квартир.

Но в реальности так не получается. Застройщики обвиняют банкиров в жадности: мол, маржу для себя они устанавливают совсем «не демократичную». В итоге кредиты застройщикам, даже по программе «Стимул», выходят как обычные коммерческие. С процентной ставкой в 13–15 процентов годовых. Банки в свою очередь напоминают, что они должны получать доход, а застройщики – «вечные плакальщицы» – не такие уж и нищие. Но пока каждая из сторон доказывает свою правду, более доступным жильё не становится.

«За восемь тысяч невозможно»

Региональные власти тем временем проводят активную пиар-кампанию нового микрорайона «Солнечный-2», который не позднее чем через восемь лет должен стать полноценным районом Саратова. Планировалось, что застройщик, выигравший аукцион на право аренды участка, построит от 650 тысяч до полутора миллионов квадратных метров жилья. При этом 60 процентов построенных квартир должны быть экономкласса. Обязательным условием для застройщика является также наличие социальной инфраструктуры в новом районе.

Ограничение сроков строительства и большая площадь участка позволяют властям надеяться, что цены на жильё в «Солнечном-2» будут невысокими, и складываться они должны из себестоимости квадратного метра и небольшой маржи застройщика. За это своим добрым именем ручается федеральный фонд «РЖС», который занимался оформлением земли и проведением аукциона.

В минувший четверг в Москве прошёл аукцион на право аренды земельного участка. На право арендовать и застраивать 141 гектарпретендовали четыре компании, среди которых, по словам министра строительства и ЖКХ области Дениса Филиппова, были «не только саратовские». Тем не менее, аукцион выиграла Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО), увеличив начальную цену в шесть миллионов рублей до 16 миллионов. Поскольку сфера деятельности ИКСО далека от непосредственного строительства, корпорация планирует привлекать подрядчиков.

«Сделаем проект планировки на участке, по договорам совместной деятельности будем привлекать подрядные организации для комплексного освоения территорий», – комментирует Денис Филиппов. О цене квадратного метра в будущем микрорайоне региональные власти пока предпочитают не говорить. По словам министра, сегодня контроль и взаимодействие с производителями стройматериалов позволяют области держать самую низкую цену на квадратный метр по ПФО.

Именно этого курса и стоит придерживаться региону, считает Филиппов: «Строя качественное жильё и имея самую низкую цену за квадратный метр, мы должны просто придерживаться этого направления. А снижать цену, теряя качество, я считаю неправильным». Тем не менее, о себестоимости строительства жилья, названной федеральными властями, Денис Филиппов отзывается однозначно: «Давайте реально смотреть на вещи. Надо понимать, что за восемь тысяч рублей построить качественное жильё невозможно».