Намерение на опережение с неизвестными параметрами

Несмотря на высокую конкуренцию компаний по строительству логистических комплексов Саратов ещё не получил ни одного

Руководство Саратовской области вновь заговорило о развитии логистики в нашем регионе. А точнее, одной из её вспомогательных функций – складских услугах. На минувшей неделе заместитель председателя областного правительства Александр Жандаров поделился с газетой «Коммерсантъ» новостью о намерении известной в регионе компании Mirland Development Corporation построить здесь свой логистический комплекс класса «А».

Много желающих

Дефицит складских помещений – давно назревшая в Саратовской области проблема. Этот рынок у нас находится «на начальной стадии развития». Во всяком случае региональное правительство именно так предпочитает характеризовать ситуацию со складами в области.

Большая часть складских помещений – это комплексы постройки 60–80-х годов, которые правильно было бы относить к категории «С» и «D» (подсобные помещения). Есть ещё объекты класса «В», то есть вместительные склады, построенные некоторыми крупными производственно-торговыми компаниями под собственные нужды.

До кризиса все имеющиеся в Саратовском регионе складские комплексы не могли удовлетворить существовавший тогда на подобные помещения спрос. А вот современных логистических комплексов класса «А» (с однообъёмными зданиями (комплексом зданий), прилегающей территорией, офисными и вспомогательными помещениями) на саратовском рынке не было представлено совсем.

Удовлетворить потребность региона в складских и логистических центрах решили попытаться сразу несколько крупных компаний, специализирующихся на строительстве подобных объектов. Почти одновременно в 2006–2007 годах в область со своими проектами пришли такие компании, как ООО «Международное логистическое партнёрство» (МЛП), «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент», ООО «Евразия Логистик» и группа компаний «Авалон».

Совсем недавно (в ноябре 2009 года) тогдашний министр инвестиционной политики Саратовской области Кирилл Семёнов заявил о желании московской компании «Эспро Девелопмент» начать в Саратове реализацию своего инвестиционного проекта по строительству логистического комплекса класса «А».

И вот теперь от куратора областного министерства инвестиционной политики Александра Жандарова стало известно о новом похожем проекте израильской компании Mirland.

Экспертные догадки

Информации о том, каким должен стать «первоклассный» логистический комплекс, пока нет никакой. От представителей девелоперской компании Mirland стало известно лишь, что на текущий день определена только общая площадь будущего комплекса складов: 150 тысяч кв. м. Компания даже успела приобрести земельный участок в 26 гектаров в Саратовском районе (в посёлке Дубки) для воплощения своей идеи.

Как пишет газета «Коммерсантъ», параметры логистического комплекса не называют ни Александр Жандаров, ни министр инвестиционной политики Ирина Блохина. Поэтому пока остаётся только догадываться как о цене строительства, так и сроках его окупаемости, привлекая к этому занятию экспертов строительной отрасли. «Коммерсантъ» в качестве такого эксперта привлёк депутата Саратовской областной думы, генерального директора ЗАО «Саратовоблжилстрой» Леонида Писного, чтобы тот оценил себестоимость саратовского проекта израильтян. По мнению Писного, реальные инвестиции в логистический комплекс такого уровня не могут быть меньше 300–350 долларов США за квадратный метр площадей. Примерно те же суммы должны быть затрачены и на создание инфраструктуры объекта, считает Леонид Александрович. А срок окупаемости объекта, по словам Писного, оставит от 5 до 10 лет.

Стагнация энтузиазма

Другие эксперты хоть и признают назревшую необходимость для Саратовского региона в строительстве логистических комплексов, всё же сомневаются в успехе предприятия, затеянного Mirland Development.

Действительно, за последние четыре года ни один из шести заявленных проектов по строительству логистических комплексов класса «А» на территории области так и не был доведён до конца.

Компания «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент», пришедшая в регион едва ли не первой и планировавшая вложить порядка 120 миллионов долларов в комплекс общей площадью 120 тысяч кв. м, сошла с дистанции через год после объявления о своих намерениях – в 2008 году. При этом за компанией уже был закреплён земельный участок в двух километрах от Саратова в районе посёлка Латухино.

Как выяснилось позже, с этим участком у компании возникла масса проблем. Компания была вынуждена подбирать новую площадку, что не самым благоприятным образом сказалось на сроках начала работ, столь важных для реализации проекта.

Как пояснил «Газете недели в Саратове» директор ООО «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент»Виталий Ткаченко, земельные споры отняли у компании 9 месяцев. За это время ситуация на рынке логистики города Саратова изменилась, появились конкуренты, что поставило под угрозу возможность стопроцентной заполняемости арендаторами площадей проектируемого комплекса. Кроме того, по словам Ткаченко, резко возрос уровень цен на строительство при неменяющейся арендной ставке, что автоматически увеличило финансовые риски компании и срок окупаемости объекта. В конечном итоге компания приняла решение отказаться от реализации проекта.

А есть ли спрос?

КонкурентамиООО «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент»стали тогда компании «Евразия Логистик» и ГК «Авалон». Обе тоже намеривались построить логистические комплексы класса «А». «Евразия Логистик» запланировала создать комплекс площадью 300 тыс. кв. м. в Татищевском районе (индустриальный парк «Татищево»), где приобрела участок площадью 120 гектаров. А группа компаний «Авалон» рассчитывала построить складской терминал площадью 140 тысяч кв. м в Энгельсе на участке площадью в 27,5 гектаров.

В настоящее время оба проекта заморожены. Причём по этим двум проектам полностью проведена вся предварительная работа: согласованны все документы, пройдена экспертиза, получено разрешение на строительство.

Но если «Евразия Логистик» продолжает оставаться правообладателем на реализацию проекта, то ГК «Авалон» своё участие в строительстве складского терминала исключила. Год назад ГК вышла из проекта. Теперь доводить затею до ума намерен компаньон «Авалона» и второй учредитель проекта – компания «Рейвен Раша».

В беседах с представителями «Евразии Логистик» и «Рейвен Раша» мы выяснили причины заморозки строительства в Саратовской области логистических комплексов высшей категории. И те, и другие ссылаются на неблагоприятное экономическое положение.

«Выходить на строительную площадку сейчас нам просто не выгодно, – сообщили в компании «Рейвен Раша». – Те арендаторы, на которые комплекс был рассчитан (а это крупные торговые и производственные компании, ретейлеры, фармкомпании), в кризис с рынка ушли. Сейчас желающих занять предлагаемые нами складские площади пока нет. А строить только ради того, чтобы построить, нецелесообразно. Это всё-таки весьма дорогостоящий проект – на данный период 4,2 миллиарда рублей».

В компании «Евразия Логистик» назвали те же самые причины приостановления реализации проекта, сообщив, что не видят в Саратовском регионе спроса на большие складские помещения. Правда, ни «Рейвен Раша», ни «Евразия Логистик» отказываться от проектов не собираются: «Мы просто ждём более благоприятного момента, чтобы начать строительство. Надеемся, что в течение ближайших полугода-года ситуация изменится к лучшему».

Стоит отметить, что конкуренции со стороны других компаний здесь не боятся, справедливо замечая, что ещё ни одна из компаний, заявивших логокомплекс, не довела дело до конца.

Опять поторопились

В свете этих рассуждений возникает вполне закономерный вопрос: «На что рассчитывает компания Mirland Development Corporation, объявляя о намерениях строить свой логистический комплекс класса «А»?»

За ответом мы обратились к директору компании по маркетингу Елене Валуевой. Она сообщила нам, что проблему заполняемости комплекса такого уровня в Саратовском регионе Mirland прекрасно понимает. Поэтому здесь активно обсуждают возможность пофазового строительства.

«Конечно, трудно будет в сложившихся условиях найти одного арендатора, готового занять все 150 тысяч кв. м складских помещений. Поэтому мы рассматриваем варианты пофазового освоения участка, а по вопросам пула арендаторов работаем в тесном и конструктивном сотрудничестве с администрацией Саратовской области. То есть найдутся, например, арендаторы, готовые взять 20 тысяч кв. м, потом другие возьмут 20 тысяч кв. м и так далее, – поясняет Елена Валуева. – Ведь потребность в складских площадях у региона высокая. Складов класса «А» в Саратовской области нет. А спрос на складские помещения, без сомнения, есть. Другое дело, на какие площади и по какой цене».

Отметила наша собеседница и другую проблему – недостаточное развитие в нашем регионе ретейла. Но, по её словам, когда в городе будет достаточное количество современных торговых центров, это положительным образом скажется и на спросе на складские помещения. «Торговым операторам, которые будут заполнять эти торговые центры, несомненно, потребуются и места для хранения своих товаров. Но то, как будет складываться ситуация, прогнозировать трудно. – сообщила Елена Валуева. – Когда мы выходили с инициативой построить свой торговый центр («Триумф Молл». – Прим. ред.), в городе у нас был ряд конкурентов. А сейчас получилось так, что мы оказались единственными, кто свой комплекс достроил и уже вводит его в эксплуатацию (открытие запланировано на осень). Конечно, мы уверены в том, что участок под логистический комплекс, который мы приобрели, перспективен, а сам комплекс будет востребован».

Единственную сложность в этом вопросе, по словам Валуевой, составляет предсказание конкретной даты, когда логистический комплекс класса «А» реально мог бы появиться в Саратовском регионе.

«Это действительно сложный вопрос. Собственно, поэтому мы и не планировали широко объявлять о своих намерениях в данном направлении. Это инициатива вашего правительства», – сообщила директор по маркетингу компании Mirland.