Грустная история о неоконченной стройке

или Как давние партнёры не поделили общее имущество

Несколько лет назад один мой знакомый внушал мне крамольную, как тогда казалось, мысль. «Смело подписывай любые договоры, – говорил он, – в нашей стране ни один договор не имеет юридической силы». В то время я скептически отнеслась к его убеждению, но сейчас нахожу всё больше поводов с ним согласиться.

В минувшем месяце местные средства массовой информации активно обсуждали некрасивую ситуацию, сложившуюся между давними партнёрами – ОАО «Конструкторское бюро промышленной автоматики» и ЖСК «Стрелка-2001». Эти компании совместными усилиями решили возвести в Кировском районе Саратова жилой комплекс из трёх многоквартирных 16-этажных домов. Однако к моменту завершения проекта стороны разошлись во мнениях по поводу дележа квартир, являющихся их общим имуществом. Не сумев договориться мирным путём, свои баталии они перенесли в зал заседаний суда.

В конце 80-х годов КБ был выделен земельный участок по улицам Мельничная, Молочная и проспекту 50 лет Октября для строительства жилых домов. По данным независимого оценщика, рыночная стоимость этой земли на 1 марта текущего года составила 604 миллиона рублей.

Освобождая площадку под строительство, с участка отселили жильцов частных домов, предоставив 42-м семьям квартиры из государственного жилищного фонда, выделенные для сотрудников Конструкторского бюро. В общей сложности отселенным семьям было предоставлено более 50 квартир и выплачена компенсация за сады и огороды.

В связи с тем что в 90-е годы КБ не могло произвести строительство самостоятельно, в 1999-м предприятие привлекло застройщика – ООО «Орсом» во главе с Р. Хабеевым и ООО «Финансист», директором которого был А. Сафронов.

Между ОАО и застройщиком был заключён договор простого товарищества по строительству группы жилых домов в районе остановка «Стрелка» на выделенном КБ земельном участке. По договору в обмен на участок по окончании строительства бюро должно было получить 2100 квадратных метров жилой площади.

Спустя год руководство фирм-застройщиков создаёт жилищно-строительный кооператив «Стрелка-2001», а ещё двумя годами позже для реализации строительного проекта по инициативе застройщика Конструкторское бюро заключает с новым ЖСК инвестиционный контракт. В новом договоре КБ также указало, что должно получить в построенных домах всё те же 2100 кв. м. (в домах второй и третьей очередей строительства). При этом по инвестиционному контракту вкладом КБ в проект являлось только предоставление земельного участка под строительство, а решение всех задач, связанных с самим строительством, взял на себя ЖСК.

Шесть лет всё шло ровно и гладко. Первый дом благополучно достроили и сдали. Соблюли при этом условие инвестиционного контракта, указывающего на то, что площади первого дома на 100 процентов принадлежат кооперативу и он может распоряжаться ими по собственному усмотрению.

Однако к концу строительства дома второй очереди, являющегося уже общей с КБ собственностью, начались проблемы.

ЖСК «Стрелка-2001» решил вдруг пересмотреть условия раздела квартир и внести изменения в инвестиционный контракт. С этой целью в марте прошлого года кооператив обращается в саратовский арбитражный суд с требованием уменьшить долю КБ с полагающихся ему 2100 кв. м до 1100. Основанием для иска ЖСК якобы послужил тот факт, что с земельного участка, отведённого под застройку, были отселены не все жильцы снесённого уже частного сектора.

Как в суде объясняли представители «Стрелки-2001», на участке, где вовсю ведётся строительство, обнаружился некий гражданин Губин, его дом и принадлежащие ему хозпостройки. ЖСК по этой причине якобы пришлось нести незапланированные расходы в размере почти 32 миллионов рублей.

Как заявили в суде представители кооператива, за снос дома гражданина Губина с очищенного КБ участка пришлось предоставить жильцу десять однокомнатных и четыре трёхкомнатных квартиры.

Судебные тяжбы между ЖСК «Стрелка-2001» и ОАО «КБПА» затянулись надолго. При этом исковые требования ЖСК за те полтора года, что ведётся судебное разбирательство, не раз менялись.

В кооперативе по каким-то причинам передумывали, и долю КБ в строящихся домах с 1100 кв. м сначала опустили до 340 кв. м, но потом снова подняли – до 1450 кв. м.

Бюро же в свою очередь не соглашается уменьшить свою часть в общем с ЖСК имуществе ни на один квадратный метр. Всё потому, что в своей социальной политике руководство предприятия придерживается старых советских принципов и лучшим своим работникам бесплатно выдаёт квартиры в пожизненное пользование.

Летом прошлого года, в поисках мирного решения конфликта, ОАО «Конструкторское бюро промышленной автоматики» предложило своему партнёру ЖСК «Стрелка-2001» распределить квартиры согласно условиям инвестиционного контракта в уже готовом, но пока ещё не сданном доме второй очереди.

По договору в нём КБ принадлежит 60 процентов жилой площади, и бюро надеялось на получение своей доли в виде конкретных квартир с указанием их нумерации. ЖСК эту просьбу проигнорировало, и КБ обратилось в арбитражный суд. Суд сначала КБ поддержал, но ЖСК не захотел распределять квартиры и подал апелляционную жалобу.

Решение суда первой инстанции по иску КБПА отменили, а иск бюро отклонили, мотивируя новое решение тем, что распределение долей до ввода объекта в эксплуатацию противоречит законодательству. Мол, если иск удовлетворить, то судебное решение будет неисполнимым, так как речь пока ведётся только «о возможном вводе в эксплуатацию строящихся объектов».

Допустим, что это решение можно назвать справедливым, но как тогда объяснить тот факт, что ЖСК «Стрелка-2001», пользуясь своим правом по инвестиционному контракту привлекать соинвесторов и «заключать договоры долевого участия в рамках его доли в жилом комплексе», продаёт дольщикам вполне конкретные квартиры без определения своей доли?

Добившись через суд признания, что выделять доли из общего имущества рано, ЖСК тем не менее взялся распоряжаться им единолично, невзирая на условия инвестиционного контракта и то, что распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению сторон.

ЖСК «Стрелка-2001» активно привлекал дольщиков к участию в строительстве и собирал с них немалые деньги. Договоры долевого участия ЖСК успел заключить со 130 гражданами, собрав при этом более 300 миллионов рублей.

Стоит отметить также, что по Жилищному кодексу и уставу ЖСК «Стрелка-2001» кооператив не имел право заключать договоры долевого участия, так как это является коммерческой деятельностью, на которую он права не имеет. Плюс ко всему привлечённые к строительству дольщики не являются членами кооператива.

На то, что деятельность «Стрелки-2001», мягко говоря, нарушает права второго участника инвестиционного контракта, не обратили внимания ни прокуратура, куда КБ обратилось с жалобой, ни регистрационная палата, регистрирующая права дольщиков на строящиеся квартиры, ни суд, в который Конструкторское бюро подало иск «о применении последствий недействительности ничтожных сделок».

Правда, потом в управлении федеральной регистрационной службы с нюансами дела вроде бы разобрались. Изучив инвестиционный контракт КБ и ЖСК, регистрационная служба пришла к выводу, что раз доля застройщика-инвестора (коим выступает ЖСК) определена в квадратных метрах без конкретизации жилых и нежилых помещений, то для регистрации договоров долевого участия, заключённых между физлицами и застройщиком, необходимо предоставлять документ, подтверждающий, что объект долевого строительства относится к доле застройщика-инвестора. Без такого документа признать право собственности дольщиков на те квартиры, за которые ими уже заплачены деньги, регслужба не может.

В попытке защитить свои права ОАО «КБПА» в мае текущего года в одностороннем порядке разрывает контракт с ЖСК. Эта возможность была в документе предусмотрена. КБ расторгло контракт, опираясь на срыв сроков строительства (более 10 месяцев), ответственность за которое лежала на жилищно-строительном кооперативе. По проекту группа многоквартирных домов должна была быть сдана в середине 2008 года, однако ни к маю, ни даже к нынешнему дню строительство не закончено.

Решительный шаг ОАО «КБПА», как бы странно это ни звучало, желаемого эффекта не возымел. ЖСК продолжал настаивать на внесении изменений в контракт. Судебное разбирательство по этому делу, начавшееся ещё в прошлом году, продолжилось этим летом. И факт расторжения контракта в суде почему-то не заметили. 19 августа было вынесено решение: иск ЖСК «Стрелка-2001» удовлетворить, то есть внести изменения в несуществующий уже договор.

Представители ОАО «Конструкторское бюро промышленной автоматики» после судебного заседания заявили, что спор ещё не закончен, а судебное решение, безусловно, будет оспариваться.

Не совсем понятным в этой ситуации, пожалуй, остаются только две вещи. Что делать сотрудникам КБ промавтоматики, ждущим бесплатное жильё, которое ЖСК присвоило и зарабатывает на нём колоссальные деньги? И что делать дольщикам, которые уже купили квартиры в новостройках на «Стрелке», но чьи права на них уже не признаются?

По некоторым слухам, часть граждан, заключивших договоры долевого строительства, решила не ждать окончания дела и уже отзывает из ЖСК вложенные средства, благо что право на это имеют все дольщики, которых ЖСК обманул со сроками ввода дома в эксплуатацию.