Направили в четыре буквы

«Газета недели в Саратове» начинает знакомить своих читателей с биографией и трудовыми буднями компаний, управляющих многоквартирными домами Саратова.

Многочисленные ООО, от которых ныне зависит безопасность и комфортное проживание горожан, исчисляются десятками.

Что такое управляющие компании для саратовцев сейчас, чем они должны быть на самом деле и как бороться с бездействием управленцев, попробуем разобраться вместе.

***

Жильцы, не выбравшие вовремя форму управления домом, уже начали расхлёбывать последствия

Открывает нашу рубрику управляющая компания (УК), название которой не известно редкому саратовцу, – ООО «Управляющая компания «ПНКБ».

Вряд ли в Саратове найдётся УК, способная обойти ПНКБ по количеству публикаций в СМИ, упоминаемости на городских и областных коммунальных совещаниях, а также по громким судебным спорам, которыми УК постоянно себя окружает.

Высокопринципиальная аббревиатура

Замысловатую аббревиатуру «ПНКБ» сама компания расшифровывает весьма претенциозно: П – профессионализм, Н – надёжность, К – качество, Б – безопасность. Именно на эти принципы, утверждает компания, она ориентируется в своей деятельности.

Работать на коммунальном рынке Саратова ПНКБ начала в октябре 2006 года, но широкую известность приобрела только в прошлом году, когда оказалась «опекуншей» львиной доли многоквартирных саратовских домов.

Согласно действующему законодательству, тем домам, собственники которых не определились с формой управления, управляющая компания назначается по результатам открытого конкурса, проводимого муниципалитетом.

Договор с компанией, которая будет осуществлять управление «неопределившимися» домами, заключает комитет по ЖКХ администрации города. Комитет же определяет перечень необходимых работ и рассчитывает смету на дом.

В марте 2008 года на основании открытого конкурса, проведённого городской администрацией, ООО «УК «ПНКБ» выиграло право на управление более чем 600 домами Октябрьского, Волжского и Ленинского районов. Как констатируют в компании, в своём большинстве это ветхий жилой фонд с фактически стопроцентным износом.

За последний год работы управляющая компания ПНКБ прославилась самыми разнообразными эпизодами – от поистине драматических до неоспоримо доблестных.

К категории первых можно отнести обрушившиеся осенью прошлого и весной текущего года стены зданий, расположенных по улице 50 лет Октября и Зарубина. Летопись других «добрых дел» ПНКБ ведётся саратовскими СМИ с середины прошлого года.

Периодически (на грани навязчивости) и в прессе, и с телеэкранов звучат жуткие истории, связанные с «профессиональной, надёжной, качественной и безопасной» деятельностью УК. Среди них и полнейшее игнорирование своих обязанностей по уходу за домами, и выставление счетов за несуществующие услуги, и регулярные стычки с поставщиками ресурсов.

Причём претензии компании предъявляют и жители, и поставщики, и городские власти. Вот только руководство ПНКБ демонстрирует «характер спокойный нордический» и продолжает расширять «послужной список» компании.

Союз, освобождающий от обязательств

Объективности ради следует отметить и две нашумевшие победы управляющей компании в судебных спорах. Разбирательство между ПНКБ и ОАО «Волжская ТГК» по вопросу заключения договора привело к победе управляющей компании. Юристы ПНКБ сумели доказать в арбитражном суде, что балансовый метод расчётов, который Волжская ТГК навязывает всем управляющим компаниям, не может применяться в качестве верного, а следовательно, заключать договор на условиях поставщика компания не обязана. Суд поддержал управляющую компанию по основным исковым требованиям.

Но и после этого юридическая служба УК не осталась сидеть без дела. В начале августа в Верховном суде РФ состоялось судебное заседание по заявлению ПНКБ к правительству РФ. Управляющая компания требовала признать недействительным 39-й пункт правил «О порядке проведения органом МСУ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В пункте объясняется, в каком случае не должен проводиться конкурс по многоквартирному дому: если до конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления или реализовали решение о выборе (то есть документально оформили).

Юристы ПНКБ посчитали, что этот самый союз «или» освобождает управляющие компании от каких-либо обязательств. Так как только реализация выбора предполагает заключение договора и, следовательно, предусматривает выполнение компанией своих обязательств.

Союз давал возможность управляющим компаниям заявлять о своей «выбранности» тем или иным домом до заключения необходимых договоров. ПНКБ предложила заменить союз «или» на «и».

Бумажные сказки с реальными кошмарами

Тем не менее, победы управляющей компании в делах судебных никак не отражаются на выполнении её непосредственных обязанностей – содержании и ремонте дома.

Владимиру Юдину, жителю дома № 147/153 по Большой Горной, приходилось неоднократно общаться с представителями своей управляющей компании. Наличие свободного времени и неуёмной жизненной энергии позволяют пенсионеру обивать пороги разных инстанций, отвечающих за ЖКХ вообще и за этот дом в частности.

Пятиэтажка на 80 квартир была построена в начале семидесятых годов и внимание ремонтных бригад ощущала на себе нечасто. Следствием этого, как нетрудно догадаться, стали полуразрушенные подвалы, плохая крыша, текущие стояки и прочая, и прочая, и прочая.

С 23 мая дому «посчастливилось» попасть под управление ПНКБ. Комитетом по ЖКХ был установлен перечень обязательных работ и услуг, определена их стоимость, размер ежемесячной и ежегодной платы. Управляющая компания обязалась провести работы в течение года.

Жильцы многого-то и не просили, говорит Владимир Юдин. Хотели только отремонтировать кровлю, восстановить отмостку вокруг дома («а то вода с улицы в подвал течёт»), подлатать подвалы и регулярно вывозить мусор. Но список работ и услуг, которые обязалась взять на себя ПНКБ, вышел далеко за рамки минимальных потребностей жильцов.

Двадцать четыре вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с разной периодичностью обещала выполнять управляющая компания. За всё это за год с дома начисляется 345 тысяч 786 рублей. С каждого квадратного метра – 8 рублей 10 копеек в месяц.

Правда, по словам Владимира Юдина, сказка началась и закончилась только на бумаге. В действительности кроме вывоза мусора управляющая компания себя особенно ничем не обременяла. Деньги, естественно, собирались регулярно. За все 23 пункта.

«Чтобы обслуживать 600 домов, – не скрывает возмущения Юдин, – надо иметь свой строительный трест со штатными малярами, сантехниками, ремонтниками! У них ничего нет. Даже деталей, чтоб стояк починить!»

Понимая, что ждать от «опекунов» больше нечего, жильцы дома 147/153 по Большой Горной провели общее собрание собственников и дружно решили отдаться в руки другой управляющей компании. Выбрали «Саратовскую ЖЭК», заключили соответствующие договоры и столкнулись с новым сюрпризом: ПНКБ отказывается передавать документы новой обслуживающей организации.

Несмотря на то что жильцы уже два месяца по обоюдному согласию сторон оплачивают платёжки «Саратовской ЖЭК», у старых управленцев по-прежнему лежит техническая документация на дом и картотека паспортного стола. Больше всего жителей дома беспокоит отсутствие последней. «У нас льготников семьдесят процентов дома, – рассказывает Владимир Юдин. – ПНКБ документы не отдают, приходится заново бегать собирать все справки».

Вместе с домом по Большой Горной в «Саратовскую ЖЭК» ушли ещё три дома. Постепенный отток жильцов наблюдается и в другие управляющие компании. Которые, кстати, тоже сталкиваются с проблемой документов.

Первого сентября в Волжском районном суде назначено слушание по передаче документов дома по Большой Горной 147/153. В «Саратовской ЖЭК» нам сообщили, что уже неоднократно обращались в ПНКБ с просьбой передать документацию, но никакой реакции не дождались.

Долги тем временем растут

Не отказывается от своих претензий к ПНКБ и Волжская ТГК, продолжая настаивать на своей редакции договора. В компании нам сообщили, что «постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2009 года исключило из текста договора редакцию управляющей компании о том, что при отсутствии у абонентов приборов учёта плата за потреблённую тепловую энергию рассчитывается исходя из утверждённых нормативов.

Более того, суд установил, что такой расчёт производится на основании пунктов 19 и 20 правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г. № 307, которые не только прямо предусматривают саму возможность проведения корректировок, но подробно определяют механизм их осуществления».

Ресурсопоставщик не во всём согласен с вынесенным постановлением и считает, что в иске УК должно быть отказано, поскольку препятствий в заключении договора энергоснабжающая организация не чинила. Компания подала кассационную жалобу, которая уже принята к рассмотрению. По данным ВоТГК, с начала года ПНКБ задолжала поставщику около 29 миллионов рублей за тепловую энергию.

Без родословной, но с перспективой

По мнению депутата Саратовской областной думы Леонида Писного, корни проблемы искать всё-таки следует именно в людях. Тех самых, которые в соответствии с жилищным законодательством называются «не выбравшие способ управления жилым домом». Именно они вынуждают муниципалитеты объявлять открытые конкурсы на определение управляющих компаний.

Депутат объясняет, что не определяется с формой управления тот жилой дом, состояние которого далеко от совершенства. Соотношение стоимости и объёма работ, которые рассчитывает и выставляет на торги городская администрация для таких домов, не может привлечь нормальную управляющую компанию, дорожащую своей репутацией.

«Нормальная компания», понимая, что за такие средства невозможно обеспечить качественное обслуживание, в такие дома не пойдёт. Зато идут другие, «далёкие от коммунального хозяйства, но близкие к финансовым пирамидам», убеждён Леонид Писной. Они и используют неисполнение гражданами своих прав в собственных интересах.

Шумную известность ПНКБ парламентарий объясняет народной мудростью: лучшая защита – это нападение. То есть УК выбирает тактику «нападём первые» до того, как их деятельность привлечёт «специальное» внимание. Отсюда и вытекают все суды и пересуды.

По мнению Леонида Писного, то, что компания не передаёт документы новому подрядчику, – это прямое нарушение 75 постановления Правительства РФ и Жилищного кодекса. «По протоколу после проведения конкурса на обслуживание домов даётся ровно год, – объясняет Писной. – Никто не запрещает участвовать в конкурсе снова и выигрывать. Но для этого надо себя зарекомендовать, достойно провести предыдущий год. Норма закона простая: не обслуживаешь – передай документы другому».

Депутат считает, что у ПНКБ есть ряд отличий от прочих управленцев.

Во-первых, это отсутствие «исторических корней». Чаще всего в системе коммунального хозяйства меняется вывеска, но коллектив остаётся, напоминает Писной. Большинство нынешних УК так или иначе имеют родословную, своими корнями восходящую к РПО ЖКХ или ДЕЗам. То есть нынешние руководители и директора подрядных предприятий – бывшие начальники участков. А вот есть ли родословная у ПНКБ, Леониду Писному не известно.

Вторая отличительная черта управляющей компании, которую подчеркнул парламентарий, – явное нежелание платить за поставку коммунальных ресурсов. Результатом стычек между ПНКБ и ВоТГК стало то, что жители нескольких районов находятся без горячего водоснабжения. И третья особенность, подмеченная депутатом, – положительная. Это работа правовой службы, результаты которой ПНКБ не устаёт демонстрировать. Даже сама попытка отстаивания прав граждан вызывает у Леонида Писного уважение: «Если к этой юридической службе добавить желание работать и экономический менеджмент, то у компании появилась бы реальная перспектива работы на рынке», – резюмирует он.