Ждать чьей-то смерти всё-таки придётся

«Дешёвая» квартира для детей с пенсионером в придачу

Газетное объявление о продаже вполне приличной по описанию «однушки» за 300 тысяч рублей вызвало мой журналистский интерес фантастически низкой ценой и уточнением: «Квартира для детей».

По указанному в объявлении телефону мне пояснили, что в квартире, которую предлагается купить, сама я жить не смогу. Придётся, мол, подождать, когда нынешние жильцы покинут этот бренный мир. А так как время ожидания может растянуться, то, скорее всего, новосёлами в этой квартире доведётся стать только моим детям.

Напросившись на личную встречу со своим телефонным собеседником, узнала о существовании в Саратове «Городского центра ренты», помогающего пожилым и одиноким обменять свою жилплощадь на тепло, заботу и прибавку к пенсии.

По букве Гражданского кодекса

Городской центр ренты расположился в самом центре Саратова – на пересечении улицы Советской и Мирного переулка. В глаза не бросается, прячась во дворе, в подвальном помещении, и занимая всего одну комнату с тремя пустыми столами и небольшим окном под потолком.

Главный специалист центра и, как позже выяснится, его директор Виктория рассказала мне, как потенциальному покупателю квартиры, что центр – предприятие молодое, работает в городе не более полугода и является филиалом гораздо более взрослой и опытной компании, действующей в Самаре и Ульяновске 6–8 лет.

«Там, правда, наша организация называется «Поволжский региональный центр ренты», но в Саратове мы решили назваться городским центром – у пенсионеров это вызывает больше доверия», – пояснила мне собеседница.

Виктория сразу отметила, что свою деятельность её организация осуществляет в рамках закона. А именно – по договору пожизненной ренты, прописанному Гражданским кодексом РФ (ст. 583-605). Когда одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность своё имущество (в частности, жилплощадь), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму. В данном случае – соответствующую одному минимальному размеру оплаты труда в 4300 рублей.

Варианты на выбор

Приобретение имущества по договорам пожизненной ренты широко распространено за рубежом. В России эта форма приживается с трудом. В Москве, например, такие договоры заключаются около 15 лет, в Санкт-Петербурге – около десяти. В Самаре, как мы уже выяснили, этот рынок существует восемь лет.

В Саратове он только-только начинает пробивать себе дорогу. Поэтому «Газета недели в Саратове» сочла своим долгом внимательно разобраться во всех плюсах и минусах этой формы капиталовложений.

Гражданский кодекс определяет три варианта ренты: пожизненная рента, рента содержания с иждивением и постоянная рента.

Постоянная – рента, которая переходит из поколения в поколение, когда рентоплательщик постоянно вносит взносы. На практике этот вариант применяется редко, и посреднические конторы, коей является и Городской центр ренты, стараются его не практиковать.

При договоре содержания с иждивением пожилой человек в обмен на право собственности получает от плательщика либо деньги, либо определённую помощь на соответствующую сумму. Однако в законодательстве не очень чётко прописаны моменты, связанные с предоставлением натуральной помощи. Понятие «обеспечение продуктами питания» очень размыто, поэтому объёмы могут быть очень разными. В связи с тем что чётко прописать в договоре объём помощи не представляется возможным, конторы-посредники этот вариант тоже не используют.

Гораздо более распространён договор пожизненной ренты, который якобы призван максимально защитить интересы обеих сторон от каких-либо необоснованных обвинений, минимизировать риски и условия расторжения. Главной особенностью является то, что договор все обязательства возлагает только на плательщика ренты (нового собственника), и сводятся они к регулярным выплатам рентных платежей и оплате всех коммунальных услуг. Единственное условие для пенсионера при совершении такой сделки – он должен быть владельцем недвижимости.

Поверхностные выгоды

Главным плюсом покупки квартиры путём вступления в пожизненную ренту является, пожалуй, низкая стоимость квартиры и значительная рассрочка платежей.

Единовременная выплата может достигать 50 процентов от рыночной стоимости квартиры, хотя чаще составляет 20–30 процентов.

В случае с однокомнатной квартирой, о которой шла речь в начале, названные в объявлении 300 тысяч рублей и есть единовременная выплата при заключении сделки.

По словам моей собеседницы Виктории, в эту сумму входит стоимость сделки, посреднический процент центра и сумма, выплачиваемая пожилому человеку. О соотношении долей, как я ни просила, мне не рассказали. Удалось, правда, узнать стоимость сделки – 40 тысяч рублей. Сколько приходится на услуги центра и сколько достанется пенсионеру, осталось тайной.

При ежемесячных выплатах ренты и оплате коммунальных услуг в год клиенту городского центра придётся тратить в среднем тысяч 60. Даже если срок рентных выплат растянется на 10 лет, за однокомнатную квартиру в итоге будет отдано 900 тысяч рублей с существенной рассрочкой.

Пожилым людям договор пожизненной ренты тоже сулит выгоды. Единовременная выплата, полученная при заключении договора, даёт возможность решить какие-либо насущные проблемы: оплатить дорогостоящее лечение, например, осуществить дальнюю поездку или сделать крупную покупку.

Рентные выплаты практически удваивают пенсию. Греет факт освобождения от оплаты коммунальных услуг, ну и наконец, для многих пожилых людей важным является и тот факт, что все расходы по осуществлению похорон включаются в обязанности рентоплательщика.

А в случае расторжения договора по вине пожилого человека на погашение ущерба рентоплательщику с него по закону могут удерживать не более 25 процентов ежемесячной пенсии.

Договор пожизненной ренты, в отличие от договора купли-продажи, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и фиксируется в городской регистрационной службе, где выдаётся свидетельство о государственной регистрации права. В свидетельстве указывается, кто является собственником квартиры, а кто сохраняет право пользования квартирой и получает ренту.

Однако все очевидные выгоды «компенсируются» немалыми рисками обеих сторон.

Высокие риски нового собственника

Для рентоплательщика плохо то, что договором пожизненной ренты не предусмотрено право проживания. При длительной задержке выплат (достаточно трёх месяцев) или невыплате рентных платежей, а также при задержке оплаты коммунальных платежей рентополучатель, то есть пожилой человек, приобретает право расторгнуть договор. Поэтому юристы советуют осуществлять рентные платежи через сберкнижку – отпадёт необходимость брать ежемесячные расписки у пенсионера о том, что он получил деньги. Номер сберкнижки указывается в нотариальном договоре.

Кроме того, несмотря на то что договор пожизненной ренты предусматривает переход права собственности на нового владельца и родственники пожилого человека после его смерти уже не смогут претендовать на проданное по договору ренты имущество, существует риск, что родственники пенсионера попытаются расторгнуть договор при его жизни.

Чаще всего в таких случаях заявляется, что «старика обманом заставили подписать документы». Однако факт, что пенсионер не отдавал себе отчёта в своих действиях на момент заключения договора, придётся доказывать в суде. Для рентоплательщика важно иметь документальное подтверждение того, что на момент заключения сделки пенсионер не состоял на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Риски нового собственника квартиры могут выразиться в потере его платёжеспособности. В случае если средств на дальнейшие рентные платежи больше нет, договор ренты предусматривает передачу прав собственности другому лицу с условием нотариально заверенного разрешения пожилого человека. При этом форму договора с ренты на куплю-продажу изменить нельзя. Перезаключить договор ренты можно только на ренту.

Опасные риски с другой стороны

Пожилые люди главным образом боятся того, что их после заключения договора ренты убьют. Страшные истории о том, как пенсионерам ещё в 90-х «помогали» отправиться на тот свет, отпугивают большинство потенциальных клиентов. Успокоить их (но вряд ли достаточно эффективно) может только то рассуждение, что в случае несчастья первым подозреваемым окажется именно плательщик ренты.

Рента продаётся не всем

Директор Городского центра ренты на мои расспросы о гарантиях безопасности пенсионеров сообщила, что её организация старается минимизировать контакты обеих сторон.

«Они у нас видят друг друга только в момент подписания договора, – рассказывает Виктория. – Не дай бог, если пожилой человек «увидит» что-то в глазах покупателя». По словам моей собеседницы, вероятность того, что новый собственник решится каким-то образом приблизить кончину пенсионера, практически равна нулю.

«Все заботы по уходу за пожилым человеком берёт на себя наша организация. К пенсионерам приходят наши соцработники. Мы постоянно созваниваемся с ними в течение дня. И так как пожилые люди сами всего боятся, то они и двери-то никому кроме наших работников не открывают. Попасть к ним постороннему человеку, даже новому собственнику квартиры, без нашего ведома просто невозможно», – заверяет меня Виктория.

Кроме того, по словам директора центра, не всякий желающий купить квартиру с пенсионером в придачу может стать рентоплательщиком. «Мы очень внимательно относимся к подбору покупателя. Встречаемся с желающими заключить такой договор гражданами несколько раз, они заполняют множество анкет. С ними беседует наш психолог, после чего мы требуем справку из психоневрологического и наркологического диспансеров», – поясняет Виктория.

Но главное, по заверению моей собеседницы, её центр не позволит стать рентоплательщиком человеку, остро нуждающемуся в жилье. При этом справки о том, есть или нет у потенциального покупателя своя жилплощадь, сотрудники центра наводят сами.

«Квартиры в ренту у нас покупают в основном люди с маленькими детьми, у которых уже есть жильё, и квартиру они покупают ребёнку на будущее. Или те, у кого в собственности уже не одна квартира и они просто вкладывают в ренту средства, – поясняет Виктория. – Таких клиентов ничто не провоцирует на сами понимаете что. Они не ждут и не желают смерти другого человека».

Несмотря на все очевидные плюсы и минусы, многие специалисты в сфере недвижимости не советуют приобретать квартиру посредством договоров ренты, аргументируя это и достаточно высокими рисками расторжения договора без возмещения затрат, и морально-этическими соображениями. Как ни крути, а ждать чьей-то смерти всё равно приходится.