«Самая уязвимая» сопротивляется кризису
Сколько строительных компаний работает в области? Какую часть рынка занимают крупные компании и что остаётся мелким? Какие объёмы крепко держат местные компании и сколько отдано иногородним? Сколько производителей стройматериалов работает в регионе? Как чувствует себя стройиндустрия?
Сколько квадратных метров жилья построено с начала года? Сколько из них удалось реализовать?
Как бюджет исполняет свои планы по капитальному строительству зданий и сооружений социальной направленности?
Ответы на эти и другие вопросы мы изо всех сил пытались получить в региональном министерстве строительства и ЖКХ. Но министр в отпуске, а без него всё в его ведомстве замирает. Так что строительной статистики у нас нет. Есть проблемы отрасли.
***
Отрасль «просела более чем на треть»
Самой уязвимой отраслью в условиях кризиса оказалась строительная индустрия. Об этом сказал и. о. министра экономического развития Саратовской области Александр Ульянов в своём докладе на заседании областного правительства в минувший четверг, где обсуждалась ситуация в строительной отрасли региона.
Денис Коховец
«На её состояние резко повлияли отсутствие долгосрочных кредитов и снижение спроса на жильё, и особенно на коммерческую недвижимость, – констатировал Ульянов. – Теперь, по данным министерства, по вводу жилья мы имеем положительные цифры, но по темпам роста строительства – спад».
Подробнее о трудностях отрасли и мерах её поддержки со стороны государства членам правительства рассказывала заместитель министра строительства и ЖКХ Саратовской области Лариса Новикова. По её словам, федеральный центр неплохо помогает региону.
Областному министерству удалось подписать соглашение с министерством развития регионов России о получении из федерального бюджета 202 миллионов рублей на улучшение жилищных условий 616 семей региона.
52 миллиона рублей, нужные для софинансирования, уже заложены в консолидированном бюджете текущего года.
Похвасталась Лариса Николаевна ещё 532 миллионами рублей, которые федерация выделила Саратову на обеспечение жильём ветеранов Великой Отечественной войны. Как сообщила заместитель министра, на жилищном учёте в ведомстве стоят порядка 500 семей ветеранов. «Заявки на получение субсидий написали 150 человек, на получение благоустроенного жилого помещения – 254 человека», – пояснила она.
621 квартиру для военнослужащих собирается выкупить министерство обороны РФ, в том числе и на условиях долевого участия. По словам Новиковой, в покупку квартир для военных будет вложено свыше двух миллиардов рублей. Уже в этом году 38 миллионов потратят на 25 квартир в готовых сданных домах, ещё 800 миллионов пойдут на оплату доли в строящихся домах.
Чиновница посетовала на нарушение обещаний федеральным центром только однажды, когда рассказывала о сокращении федерацией подпрограммы по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой.Финансирование этого направления в целом по стране было срезано более чем на пять миллиардов рублей.
По словам заместителя министра, наш регион участвовал в этой программе на протяжении последних трёх лет по компенсации процентной ставки. К тому же программа являлась основанием для выделения федеральных средств на обеспечение застраиваемых районов автомобильными дорогами.
Однако с дорогами, как выяснилось, ещё не всё потеряно. По словам замминистра, длительные переговоры региона с Росавтодором и минрегионразвития закончились подписанием дополнительного соглашения. Согласно этому документу Саратовская область получит 71 миллион рублей из федерального бюджета для завершения строительства автодороги в 1-м микрорайоне. Ещё около 30 миллионов рублей дадут из центра на строительство дорог в 6-м микрорайоне.
Вспомнив про больной вопрос о новой дороге, связывающей Новосоколовогорский и Юбилейный посёлки, Лариса Николаевна заметила, что трасса ещё не готова, но успокоила, что строительство продолжается: «Все бюджетные ассигнования и лимиты у нас в областном бюджете предусмотрены».
Губернатор Павел Ипатов, не имевший замечаний по докладу, но отметивший, что в целом строительная отрасль «просела значительно – более чем на треть», попросил Новикову обратиться к теме ипотечного кредитования и рассказать о том, каких успехов в поддержке этого направления удалось достичь государственной власти.
Лариса Николаевна просьбу исполнила с пионерской готовностью.
«Ипотечное кредитование в нашей области не прекратило и не остановило выполнение своих полномочий в части компенсации процентной ставки», – бодро заявила она.
По первому полугодию ипотечных кредитов выдано на 850 миллионов рублей. Это, конечно, намного ниже уровня прошлого года, но всё-таки ипотечное кредитование в регионе продолжает работать.
При средней ставке по кредитам в 13,5 процентов спрос на кредиты, по мнению чиновницы, нужно увеличить за счёт социальных программ ипотечного кредитования. «Те меры, которые мы принимаем, результат должны дать», – подытожил глава региона.
Доклад представительницы областного министерства строительства удовлетворил практически всех собравшихся на заседании. Кроме тех, кого изложенная в нём информация касалась непосредственно.
Представитель военного комиссариата области Сергей Синягин поинтересовался местонахождением 290 квартир, что министерство обороны, согласно предыдущему докладу Александра Ульянова, приобрело в конце прошло года и в начале текущего. «Уже закончился второй квартал, и очень интересно, где же эти квартиры. Я являюсь председателем жилищной комиссии саратовского гарнизона и очень плотно занимаюсь распределениям жилья среди военнослужащих. Новые квартиры нам как-то не попадались», – заявил он.
Кроме того, Синягина смутила сумма, которую министерство обороны России планирует потратить на покупку в Саратове 25 квартир в новых домах, – 38 миллионов рублей.
«По какой цене минобороны приобретает жильё в Саратовской области?» – интересовался представитель комиссариата. Новикова ответила, что 290 квартир действительно были куплены министерством обороны, которое в настоящее время занимается их оформлением в свою собственность. А 25 квартир, которые пока только планируется приобрести, выкупаться будут по цене, утверждённой министерством регионального развития, – 21,5 тысяча рублей за один квадратный метр.
***
Юрий Земсков: Поймать удачу за хвост можно и сейчас
Строителей обвиняют в сговоре, в том, что они не хотят идти на уступки покупателям и сбрасывать цены, что они шантажируют население, обещая новый взлёт цен. Что ждёт саратовский рынок жилья? Упадут ли цены на желанные квадратные метры или строители вовсе откажутся возводить жильё? Об этом наш разговор с исполнительным директором компании «Пересвет-Регион» Юрием Земсковым.
Елена Иванова
– Осенью «Пересвет-Регион» заявил о том, что сворачивает производство. Мол, кризис, да и зима – не самое рентабельное время для строительства. А недавно одна бизнес-леди мне рассказывала, что на землях «Пересвет-региона» стоят таблички о распродаже площадей земли…
– Возможно, нашим забором и пользуются люди для объявлений (вокруг много коттеджных участков). А «Пересвет» ничего не может продать, у нас земля приобретена на аукционе единой площадью. Мы не имеем права её дробить. Изначально ведь речь шла о единой комплексной застройке. Денег было много. Мы выбирали для работы лучшие бетонные заводы, лучшие марки кранов, оплачивали авансы.
Намерения наши никуда не делись. Другой вопрос, что любая девелоперская компания всегда работает на заёмных средствах. Берёт кредит под маленький процент, доходность проекта позволяет его перекрыть. К сожалению, «лавочка» с кредитами закончилась. Отзыв иностранного капитала из российского сектора и обрушил строительный рынок.
Мы были вынуждены перейти к другой тактике. Пригласили тех строителей, кто ещё продолжает работать: в частности, Гражданпромстрой и Сартехстройинвест. Они стали нашими соинвесторами. Мы объяснили так: вот мы прошли определённый этап – получили проектную документацию, разрешение на строительство, выкопали котлованы, почти забили сваи, провели сети. И мы предложили строить микрорайон, если можно так сказать, «колхозом».
Сейчас на территории «Пересвета» мы выступаем в роли заказчика. Там строятся четыре дома, в ближайшем будущем появятся новые.
– А деньги пришлось возвращать вкладчикам?
– А мы не увлекались их сбором. На весь микрорайон продали шесть квартир. В ближайшее время продавать новые метры не собираемся. Нам нужно стройку вывести на хорошую динамику, чтобы был виден рост, и тогда уж начнём продавать.
– Юрий Леонидович, ужасные ужасы прочат строительному рынку. Ну, например, как вы думаете, достиг рынок дна падения? Или ему ещё падать и падать?
– Падать. Ещё года два.
– Есть прогнозы, что цены на первичное жильё во всех регионах упадут на 40 процентов. Правда это?
– Произойдёт уравновешивание спроса и предложений. Готовые дома своего покупателя найдут по той простой причине, что государство ещё года два будет эти квартиры скупать. Военным приобретают жильё по цене 21200 рублей за квадратный метр. Муниципалитет провёл последние торги, назвав стартовую цену в 27 тысяч. Эти квартиры идут под социальный наём – в основном это спальные районы.
– С этой категорией понятно. А вот те, у кого ещё есть какая-то заначка, они же сейчас не будут спешить покупать квартиры, будут всё-таки ждать, когда цены упадут на эти 40 процентов?
– Поймать удачу за хвост можно и сейчас. Например, я – строительная организация, у меня есть какая-то недоимка по налогам. Либо на меня подадут завтра в суд на банкротство, либо я погашу какую-то сумму. Я пойду на демпинг, сознательно продам часть квартир по бросовым ценам. Это как горящая путёвка.
– Тогда не очень понимаю. Вы говорите, что рынок ещё будет падать, а цены будут резко снижаться лишь в исключительно «горячих» случаях…
– Цены падают уже сейчас. Но они будут стабилизированы. Те квартиры, которые строители сейчас продают по демпинговым ценам за счёт ранее проданных по приличным ценам, усреднены. Мы не достигли дна, потому что на текущий день строители подъедают свой жир.
Сейчас по демпинговым ценам продаются дома высокой готовности, потому если застройщик его не достроит, его порвут те, кто вложил большие деньги. Но следующий дом застройщик уже не закладывает, средств нет. Поэтому дна-то ещё и не достигли.
– То есть через год уже не будет ни одной новой стройки?
– Возможно, только единичные. То есть рынок сожмётся до уровня спроса.
– И поднимутся цены?
– Да. У нас сейчас предложения опередили спрос. Неопределённость с работой, зарплатой, люди стали осторожны, рынок замер. Поэтому будет следующее: спрос родится – предложений не будет. И сразу произойдёт прыжок вверх цен на недвижимость.
– А можете по секрету сказать – только для наших читателей – насколько цены на рынке были раздуты? Сверхприбыли, о которых много говорят, сколько процентов составляли – сто, двести, триста?
– В Москве, может быть, и двести, и триста. Но мы не Москва. В прошлом году себестоимость строительных работ у нас колебалась в пределах 22–24 тысяч рублей. Признаков снижения нет. Если металл, цемент подешевел, то сборный железобетон остался на старом уроне цен по той причине, что энергетика выросла. Поэтому прибыли наших строителей составляли не более 30 процентов. Тот, кто строил в центре города за бешеные деньги, у тех были и бешеные затраты в связи с отселением. Принцип доходности центра города и периферии примерно одинаковый.
– Что нужно сделать строителям, чтобы объединиться и выжить?
– Объединиться. Но мы не объединимся. Посмотрите на историю со СРО (саморегулируемой организацией). Мы хотели создать одну СРО. Ровно через неделю появился ещё желающий, потом ещё. Теперь СРО не могут создать, потому что не могут набрать уставный капитал по триста тысяч рублей. Поэтому все строители будут поодиночке выползать из кризиса.
– Каковы сегодня реальные цены на жильё?
– Объявленная на аукционе – 27 тысяч рублей, она реальна на периферии. А в центре сейчас реальная цена в районе 40 тысяч рублей за квадратный метр. Было и 50, и 60, и даже 75.
***
Леонид Писной: «К октябрю строительный рынок выровняется, а по следующему году – вопрос»
Даже в предпраздничную пору разговор, посвящённый проблемам жилищного строительства, не может не получиться серьёзным. О нынешнем состоянии рынка, нерешённых вопросах и перспективах мы беседуем с председателем ассоциации «Союз застройщиков Саратовской области», депутатом областной думы Леонидом Писным.
Екатерина Кочкина
– Леонид Александрович, кризис одинаково сказался на всех застройщиках?
– Рынок жилья обрушился, но обрушился везде по-разному. Жильё экономкласса, хотим мы или не хотим, востребовано. Поэтому в этой нише треть продаж от объёмов прошлого года есть и сейчас.
На рынке элитного жилья (я всегда говорю, что в Саратове нет элитного жилья, назовём его жильём повышенной комфортности) ситуация складывается неравномерная. Объекты высокой степени готовности, объекты интенсивно строящиеся и выставленные по реальной цене в 33–34 тысячи за квадратный метр реализуются вполовину от объёма прошлого года.
Так называемое средне-элитное жильё, которое представлено большими объектами в 5–6 подъездов, по 12–15 тысяч квадратных метров, занимало доминирующее положение. Сегодня это мёртвая зона. Там нет и 10 процентов продаж. Вот и получается, кто какую нишу занимал, тот себя так и ощутил.
Курс федерации на бюджетные инвестиции в строительство был взят правильно. Ещё зимой я прогнозировал ситуацию, что раз государство вспомнило о своих обездоленных гражданах, то те, кто занимает эту востребованную нишу, будут иметь рост. Саратовоблжилстрой имеет прирост по деньгам 104 процента, по физическим объёмам 10 процентов за 7 месяцев.
– Разморозился ли ипотечный рынок? С какими показателями закончим этот год?
– Как ни странно, да – в июне наблюдается всплеск ипотечного кредитования. Последнее время президент Медведев давал жёсткие рекомендации по ипотеке. К концу года по ипотеке мы должны выйти на половину из того, что было в прошлом году.
В Саратовской области очень интересная динамика по ИКСО. У нас объём выданных ипотечных кредитов за июнь равен объёму пяти предыдущих месяцев, а июль уже превышает июньские показатели. Объясняется это просто: люди долго и нудно верили в падение цен на жильё в 2–3 раза. Но поняв, что ничего этого не будет, вернулись не грешную землю и пошли покупать жильё.
– Раньше к праздникам принято было демонстрировать завершение строительства и ввод в эксплуатацию какого-нибудь дома. Ко Дню строителя не планируете ввод нового объекта?
– Нет, не планируем. Раньше эта практика была на праздник 7 ноября. Но могу назвать объект, которым я действительно горжусь. Это жилой комплекс на улице Огородной в Заводском районе. На этом месте было чистое поле, а сейчас полноценный городок на полторы тысячи жителей. Отдельный микрорайон с магазином, благоустроенной территорией и развитой инфраструктурой.
Здесь, кстати, представлено как коммерческое жильё, так и квартиры для переселенцев из ветхого и аварийного жилья, квартиры для военнослужащих, для детей-сирот.
– Кстати, как продвигается реализация программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья?
– Сейчас в Саратове большая проблема с заселением: у города нет нормативной базы. Из 164 квартир, оформленных в муниципальную собственность, заселены только четыре. Ещё на 160 квартир не подписан ни один договор найма. Эти четыре квартиры заселены по решению суда, а есть такие квартиры, которые по 17 месяцев не заселены. У муниципалитета нет никаких рычагов, с людьми никто не хочет работать.
В городе должен быть механизм, аналогичный тому, что работает в области. Областной закон «О предоставлении жилых помещений в Саратовской области» я разработал в 2004 году. За это время внёс в него более 30 изменений. Ведь жилищное законодательство надо постоянно совершенствовать, изучать опыт позитивный, негативный. Поэтому у области нет проблемы с заселением.
А в Саратове вообще нет порядка предоставления жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного фонда. Есть Жилищный кодекс на федеральном уровне, есть областной закон, нормативно-правовая база есть везде кроме Саратова.
Показательный пример: дом по улице Омской. Мы третьего января вышли копать котлован, через пять месяцев дом уже стоит. Народ до сих пор понять не может, как за пять месяцев 120 благоустроенных квартир было построено. Теперь мы два месяца этот дом охраняем, потому что 118 квартир из 120 – муниципальные. Городу надо заселять людей, но не заселяют. Поэтому дом стоит на балансе моей охраны – некому его передавать.
– А сколько, по вашим подсчётам, саратовцев нуждаются в улучшении жилищных условий?
– По соцопросам, которые мы регулярно проводим, 50–52 тысячи человек нуждаются в улучшении условий жилья. Три тысячи семей нужно переселять из ветхого жилья. Порядка тысячи беженцев, около тысячи детей-сирот.
И самая страшная проблема, которая пока замалчивается, – это наши общежития, которые пока стоят, но через 3–4 года начнут падать. Эта категория граждан на федеральном уровне никогда не обсуждалась, а области брать на себя это в условиях нынешнего бюджета… Я сторонников не найду. А жильцы общежитий – это категория, которая как никто подходит под улучшение жилищных условий. Это ещё 30 тысяч граждан.
– Можно ли делать какие-то оптимистические прогнозы на строительном рынке или просвета не видно?
– Из оптимистичного могу сказать, что к октябрю на строительном рынке произойдёт балансировка, рынок выровняется. А вот по следующему году – вопрос. Федеральное правительство не озвучило ничего по 2010 году, но очевидно, что инвестиции в строительство будут сокращены.
– Ну и под занавес нашей, может быть, не совсем праздничной беседы, что хотите пожелать своим коллегам и сотрудникам накануне Дня строителя?
– Хочется пожелать, чтобы в этом году вы сохранили себя как структуру, не обанкротились, чтобы у вас всегда была работа, а в семьях достаток.
***
Поздравляю руководителей, специалистов и рабочих
строительной отрасли с профессиональным праздником –
Днём строителя!
Вся архитектура, окружающая нас и доступная нашему взору,
создана руками и силами наших строителей
удобно, комфортно и красиво.
Благодаря отлаженной работе таких крупных и ответственных
представителей отрасли, как ЗАО «Саратовоблжилстрой»,
ЗАО «Шэлдом», ЗАО «Территориальный монтажный комплекс
«Саратовспецмонтаж», ФГУП «Управление специального
строительства по территории № 5» и других,
буквально на глазах меняется облик нашего города и области.
Желаю вам в сегодняшних тяжелейших экономических условиях прочного жизненного фундамента, больше госзаказов
и поддержки со стороны государственной власти,
сил и энергии сохранить трудовые коллективы!
Генеральный директор
ООО «Саратовская газовая компания»,
ОАО «Саратовоблгаз», ОАО «Саратовгаз»
Сергей Лисовский