Дмитрий Герасимов: «Учите закон и вопросов не будет»

К управляющим компаниям в обществе сложилось неоднозначное отношение. Поставщики наперебой обвиняют УК в долгах и требуют свидания в суде. Жители одних многоквартирных домов рвут и мечут, других – возлагают на УК все свои надежды и чаяния.

О глобальных вопросах ЖКХ и частных проблемах УК мы беседуем с Дмитрием Герасимовым, генеральным директором управляющей компании «Саратовская жилищно-эксплуатационная компания».

– Дмитрий Сергеевич, история с корректировками продолжает будоражить Саратов. Что же это такое? Существует ли рецепт избавления от них?

– Я считаю, что не только органы власти должны думать о решении этого вопроса, но и сами собственники. В период, когда пришла демократия, людям забыли дать инструкцию, как ею пользоваться. Многие продолжают жить по принципу «нам все всё обязаны».

На собственника возложена прямая обязанность думать о своём жилье и деньгах. Гражданский кодекс говорит о том, что потребляемый ресурс должен быть учтённый. А когда собственники спрашивают, зачем нам общедомовые счётчики, когда они есть в квартире, это неграмотно.

Каждый житель не заключает договор с поставщиком. Жильцы заключают договор с УК, а уже мы – с ресурсоснабжающей организацией. Водоканал или ВоТГК заключают договор до границы ответственности – стены здания, где должен стоять прибор учёта. И сколько счётчиков в квартирах жильцов, поставщиков не волнует.

На каждый энергоресурс существует норматив потребления. При отсутствии общедомового прибора учёта количество зарегистрированных граждан умножается на норму потребления, и ресурсоснабжающая организация выставляет счёт – столько кубов должны были потребить жители этого дома. С момента установки счётчика начисление и оплата производятся по факту потребления ресурса.

– Адекватно ли реагируют власть, управляющие компании и жители Саратова на такое явление, как корректировки?

– Управляющие компании находятся в непосредственном контакте с жителями. Поэтому должны вести разъяснительные работы, объяснять, что последствием неустановки приборов учёта станет возникновение этих корректировок.

Власть также должна была принять меры, ещё тогда, когда начался бум развития управляющих компаний. Необходимо было оборудовать все дома приборами учёта. Ведь о том, что ресурсы должны быть учтены, говорят много лет. Оснащение домов счётчиками – работа не одного дня.

– Губернатор предложил компенсировать корректировки социально незащищённым слоям граждан в размере 100 миллионов рублей. Но только в том случае, если городской бюджет вложит ещё 100. Вы считаете правильным, что граждан делят на тех, за кого платят и за кого нет?

– Нет, это неправильно. Нельзя делать градацию между людьми. Социально незащищённые граждане получают льготы, субсидии. Власть могла бы помочь по-другому: своевременно помочь разобраться и оборудовать дома счётчиками. А сегодня даже 200 миллионов не сделают погоду.

Вместо того чтобы компенсировать, лучше бы инициировали проведение аудита, проверили обоснованность выставленных счетов ресурсоснабжающих организаций и приняли соответствующие подзаконные акты. То есть приняли меры, чтобы поставщики покорректнее стали производить начисления.

Здесь необходимо не только экономическое, но и волевое решение. Нужно сделать расчёты, проверить обоснованность начислений, здесь должны работать экономисты, аудиторы и правоохранительные органы. Причём работать в интересах неопределённого круга лиц, а не монополистов.

Сейчас поставщик утверждает, что ему должны столько-то. Но он никак этого не подтверждает. А мы почему-то должны доказывать, что это не так. На основании чего ресурсоснабжающим организациям правоохранительные органы верят, а нам нет?

– Кто же всё-таки должен нести материальную ответственность за корректировки?

– Из-за того что в средствах массовой информации очень много популизма, люди запутались. Если бы было меньше политиканства, люди начали бы думать по-другому: взял в собственность – неси ответственность. А громкие заявления политиков привели к тому, что люди, привыкшие жить при коммунизме, до сих пор ждут, что кто-то придёт и всё сделает, искренне веря, что им обязаны. Кто обязан?

Для чего вы брали жильё в собственность? Чтобы подарить, завещать наследникам. Так пусть теперь наследники помогают и принимают участие в решении этих вопросов. Им достанется жилплощадь. Когда получаешь право собственности, вместе с ним получаешь много обязанностей.

– Как вы считаете, как будут развиваться события дальше? Даст город денег?

– Компенсация – это капля в море. Город, скорее всего, откажется компенсировать корректировки. А если и согласится, то эти деньги просто выкинут. Они не исправят ситуацию. Эти миллионы можно действительно куда-то вложить, туда, где это более необходимо.

– Сегодня жильцы многоквартирных домов, так же как и все, живут на земле, а значит, платят либо налог, либо аренду. Что сегодня выгоднее?

– Конечно, выгоднее всего оформить землю в собственность. В общедолевую собственность каждому жителю, тогда жильцы сами будут решать, как распорядиться территорией. Это значит, что исключается точечная застройка, без вашего ведома никто не поставит ларёк или не откроет автостоянку, если собрание жильцов само так не решит.

А аренда – всего лишь аренда, тогда договор расторгается в одностороннем порядке и решения могут быть приняты органами муниципальной власти не в интересах жителей.

– Кто инициирует принятие решения об оформлении земли в собственность?

– Инициируют в принципе сами жильцы. Любое собрание в доме обязаны инициировать сами собственники. Но к нам с предложением вышла администрация Волжского района, поскольку на это были выделены деньги местного бюджета.

Собственники охотно соглашаются на оформление земли в собственность. Есть, конечно, и аморфные дома, которые мы стараемся «раскачать», донести информацию. Пока всё направлено на то, чтобы оформлять землю в собственность. Городская власть этому не противостоит.

– Возможно, дело в земельном налоге, который идёт как раз в местный бюджет?

– Я думаю, причина не только в этом. Городские власти хотят не только деньги собрать, но и привести всё в соответствие нормам права. И они давно бы уже всё сделали, просто не хватает финансов. Но старания муниципальных властей в этом вопросе очевидны.

– Кадастровая стоимость земли отражается и на аренде, и на налоге. Что делать жильцам, несогласным с кадастровой оценкой земли? Надеяться на управляющие компании или самим искать адвокатов?

– Если наши жильцы не будут согласны с оценкой и если мы увидим, что стоимость необоснованно высока, то сами предпримем меры и выйдем в защиту граждан, поможем разобраться в ситуации. В наших силах оспаривать, давать оценку и принимать меры в защиту прав наших жителей.

– Пришла демократия и домами управляет уже не государство, а сами жильцы. К этому оказались готовы не все. А насколько ответственно жильцы подходят к выбору управляющей компании?

– Одна управляющая компания другой рознь. Те компании, которые сформировались сами по себе, это люди, которые работали в сфере ЖКХ, профессионалы, решившие начать свой бизнес.

Мы общались с жильцами каждого дома, собирали людей, разговаривали с ними. По каждому дому у нас проводилось отдельное собрание, заключался отдельный договор. То есть наши жильцы подошли к этому вопросу ответственно. Заключить договор с управляющей компанией жильцы могут на срок от одного до пяти лет.

– У нас существуют назначенные УК. Как к этому относятся жильцы?

– Когда стали назначать управляющие компании, люди запутались. Им назначили, а они теперь понимают, что компания их не устраивает и ничего сделать уже нельзя. Но виноваты в этом сами жильцы, их пассивность. Кто мешал людям выбрать способ управления? Теперь эти дома оказались заложниками аморфности своих жильцов. Дома в прошлом году были отданы по тендеру управляющей компании. Городской комитет по ЖКХ заключил договор.

Если условия договора не исполняет одна из сторон, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Но если договор заключал муниципалитет, то люди в этом вопросе больше ничего не решают.

– Как правильно выбрать УК? На что надо обращать внимание в первую очередь?

– Во-первых, все условия работы должны быть прописаны в договоре. Выбирая компанию, необходимо посмотреть, сколько она работает, какие имеет долги перед ресурсоснабжающими организациями, обоснованны эти долги или нет. Кроме того, можно лично сходить и посмотреть, как примут вас в УК. Пообщаться с директором. Опять же, можно посмотреть рейтинг УК в Интернете, поинтересоваться, кто чем прославился.

Есть ещё один нюанс: если управляющая компания обещает работать за два рубля, то этой суммы хватит только на зарплату работникам компании. Обслуживать дома за эту сумму никто уже не будет. За нормальную работу потребуют адекватную цену.

Надо учитывать постоянный рост инфляции. Регулярно должны пересматриваться цены на ремонт жилья, ГСМ, строительные материалы. Если компания обещает делать всё за копейки – это первый признак недобросовестной организации.

– Кто самый главный специалист в управляющей компании?

– Самые главные специалисты – техперсонал. Зачастую об уровне и квалификации слесаря может сказать даже его внешний вид. У нас слесари меньше 10 тысяч не получают. Потому что если платить меньше, то что с него потом можно будет спросить?

Часто в управляющих компаниях из персонала числится только руководство. Все работы выполняют подрядчики. Компания приходит и не знает, когда с ней расторгнут договор. Интереса в хорошей, качественной работе у временного подрядчика нет. Получается схема, по которой работали в своё время ДЕЗы.

Нанимают подрядчиков по принципу «кто меньше запросит, того и возьмём». И хотя жильцы могут платить хорошие суммы, подрядчика нанимают за копейки. Заинтересованности в работе у него нет, материалы он будет приобретать дешёвые, соответственно, такой же будет и результат.

– Существуют ли какие-то организации, объединяющие управляющие компании? Нужны ли такие объединения, которые позволят УК выражать свою позицию, решать вопросы?

– Проблем слишком много, я сомневаюсь, что такие объединения смогут их разрешить. Да и какие вопросы они могут решать? Все проблемы с ресурсоснабжающими организациями разбирает суд. Консультационные вопросы можно решить, открыв правила, установленные правительством РФ. Изучай, не нарушай права потребителей и вопросов не будет. А обращаться к администрации за помощью или для решения каких-то проблем…

Не надо перекладывать всё на дядю. Никто никому ничего не должен. Читайте закон и требуйте его исполнения. Если вы себя показываете как грамотный, подкованный руководитель, к вам и отношение будет другое.