Принять – отменить – принять

Земельные тяжбы и земельные сомнения набирают обороты

Торгово-промышленная палата области в минувшую пятницу собрала круглый стол с участием многих заинтересованных лиц, чтобы обсудить последствия принятого областным правительством постановления, согласно которому кадастровая стоимость земли в Саратове и Балакове в будущем году увеличится в несколько раз.

Споры вокруг стоимости саратовской земли и способа её оценки ведутся в области с конца 2007 года. Началось с того, что областной комитет по управлению имуществом провёл конкурс на определение оценщика саратовских земель. Конкурс выиграл единственный участник – Центрально-Чернозёмный филиал ФГУП «Госземкадастрсъёмка» – ВИСХАГИ из Воронежа.

Проведённая оценка повысила стоимость земли в несколько раз, что стало неприятным сюрпризом для большинства саратовцев, которые обязаны платить земельный налог или аренду. Начались многочисленные обращения в суды и прокуратуру. Постановлением № 423-П правительство области поспешно признало легитимность оценки, что дало ей статус нормативно-правового акта.

Столичные специалисты, проверив законность проведённой в Саратовской области оценки, нашли несколько нарушений. Но главное было в том, что данные по кадастровой оценке вернулись в область со значительными правками в сторону увеличения.

Второго апреля 2009 года региональное правительство утвердило новые цифры в качестве единственно верных и действительных на территории области. Скорее всего, это постановление, равно как и переоценка, вызовет новый всплеск волнений среди землевладельцев и арендаторов, коими являются большинство жителей области.

Общественность и бизнес пытаются разобраться: кто, за что и в каком порядке должен платить.

В суд! Все в суд!

После того как жители области узнали о том, что владеют они землёй не простой, а золотой, началось их массовое паломничество к независимым оценщикам и экспертам. Независимые специалисты оценивали рыночную стоимость земли в несколько раз и даже в десятки раз ниже кадастровой. Заместитель генерального директора ООО «Поволжское экспертное бюро» Татьяна Лебедева признаётся, что даже сами оценщики не понимают, откуда берётся кадастровая стоимость земли.

Прокуратура области тоже многого в земельных делах не понимает. Именно обращение надзорного ведомства в суд стало катализатором для пересмотра областным правительством ставок арендной платы.

Напомним, что в прошлом году региональная власть установила единую арендную ставку в 2 процента всем землепользователям, за исключением нескольких категорий. После вмешательства прокуратуры ставки дифференцировали. При этом, говорит старший прокурор отдела по надзору за соблюдением законодательства в сфере экономики Денис Смирнов, и областной, и Верховный суд указали на то, что ставки арендной платы не должны быть экономически обоснованными. Должна быть обоснована кадастровая стоимость.

По мнению прокуратуры, постановление областного правительства № 423-П незаконно. Во-первых, не была проведена надлежащая экспертиза. Во-вторых, на объективность результатов оценки повлиял неправильный выбор критерия престижности участка. Областное правительство отменило постановление № 423-П, но новое – № 121 – основано на оценке незаконного.

Депутат областной думы Леонид Писной считает, что бесконечная отмена и принятие постановлений результата не дадут, а несогласным с кадастровой оценкой советует обращаться в суды.

Первопричиной конфликта, по мнению депутата, стал выбор оценщика, проводившего кадастровую оценку. Пока не вмешалась прокуратура, о необходимости делать экспертизу оценки никто и не вспоминал.

Депутат уверен, что областная дума не отказалась бы выделить ещё пять миллионов рублей на проведение нового конкурса по определению оценщика, но не позволяет федеральное законодательство. Согласно которому кадастровая оценка земли проводится не чаще одного раза в три года.

Между тем Леонид Писной уверен, что после принятия 121-го постановления общественный взрыв области не грозит. 90 процентов плательщиков почувствовать изменения не должны. Поскольку пострадают от новых кадастровых цифр в основном землепользователи отдельных земель в Саратове, Балакове, Энгельсе. Не повезло, например, владельцам и арендаторам земли в районе Кумысной поляны, Затона. По сведениям Леонида Писного, на хлебозаводе в Кировском районе Саратова плата за землю поднялась в 20 раз.

Кадастровую стоимость земли в прошлом году удалось оспорить балаковскому предприятию «Гидроэлектромонтаж». Руководитель юридической фирмы, представлявшей интересы предприятия, Владислав Козлов считает, что предприниматели готовы платить налог, но понятный и обоснованный. Владислав Козлов убеждён, что проблема не решена, кадастровая стоимость завышена и вся система не лишена дефекта. Разрешить конфликтную ситуацию, по мнению юриста, может только возвращение кадастровой стоимости земли к значениям 2007 года.

Саратов не стали обижать сравнением с Рублёвкой

Руководитель управления федерального кадастра объектов недвижимости по Саратовской области НиколайВладимиров твёрдо убеждён, что никаких споров и вопросов по кадастровой оценке больше возникать не должно – ведь документ подтверждён государственной экспертизой!

Первым делом Владимиров объяснил, что результаты, пришедшие из Москвы, на самом деле не переоценка, а формальная «доводка цифр». Пока проводилась экспертиза, возникали вопросы формальные (почему не дали протокол, запятая не там стоит) и неформальные (по сути). Завершился этот процесс только сейчас – положительным заключением госэкспертизы. Управление Росземкадастра представило эти результаты на утверждение правительства.

Затем Владимиров обстоятельно пояснил, откуда при формальной «доводке цифр» взялось увеличение кадастровой стоимости. Оказывается, все оценщики используют в своей работе коэффициент темпов роста стоимости земельного участка. Но раньше специалисты использовали темпы роста стоимости земли Подмосковья, Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а теперь перешли на местные, субъектные показатели. По словам Владимирова, земля в регионах дорожает более высокими темпами, нежели в столице. Объяснение Владимирова шокирует своей простотой: если стоимость саратовской земли по сравнению с рублёвской – копейки, то дорожает она гораздо быстрее.

Нет ничего парадоксального в том, что кадастровая стоимость может в несколько раз превышать рыночную, убеждён Владимиров. Ведь в Земельном кодексе РФ говорится, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. При этом нигде не сказано, что кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной.

Кроме этого, считает руководитель управления, ситуация не стала бы столь острой, если бы в нашей области у чиновников работала «экономическая мысль». А она, к сожалению Владимирова и нас всех, встречается в муниципальных районах крайне редко.

Экономическая мысль Николая Васильевича подсказывает ему, что муниципальным властям и нужно регулировать ставки. Когда кадастровая стоимость земли была невысокой, для пополнения бюджетов муниципалитетов целесообразны были максимальные ставки по земельному налогу, теперь, когда кадастровая стоимость в очередной раз повысилась, можно ставки уменьшить.