Леонид Писной: «Если застройщики не захотят уменьшить прибыль, проблема реализации жилья будет стоять»

Закончился январь, теперь самое время подводить итоги прошлого года и обозначать перспективы нынешнего. Последние месяцы 2008-го изменили расстановку сил в экономике и заставили многих пересмотреть свои взгляды на жизнь. О том, что год грядущий нам готовит, мы беседуем с председателем ассоциации «Союз застройщиков Саратовской области», депутатом областной думы Леонидом Писным.

– Леонид Александрович, завершился первый месяц нового года. В каком состоянии находится рынок недвижимости области, наблюдаются ли здесь какие-то изменения?

– Рынок мёртвый, причём мёртвый по двум причинам. Во-первых, люди, насмотревшись телепередач, начитавшись различных изданий, не всегда объективно оценивают ситуацию. Население ждёт манны небесной в виде снижения цен на жильё. Подпитывают эти надежды некоторые «знатоки», которые уверенно заявляли, что цены на недвижимость снизятся до 10 раз.

Люди постоянно звонят, количество звонков за январь очень большое. Понятно, что все ищут, где дешевле, а потом выясняют, что цены не сильно изменились. Звонков-то много, а договоров заключается мало.

Второе – на состояние рынка влияет падающий рубль. Из опыта прошлых лет известно, что, когда рубль катится вниз, наша любовь к евро и доллару, а особенно к сбережениям, которые, как правило, хранят в этой валюте, неистребима. Плюс, если посмотреть на покупку валюты осенью, люди приобретали её очень много: боялись держать сбережения в рублях в банках и скупали доллары.

Когда рубль стремительно катится вниз, квартиры, естественно, дешевеют в твёрдой валюте, поэтому сейчас люди ждут, когда прекратится процесс падения рубля.

Я прогнозирую, что оживление рынка начнётся через неделю после того, как рубль замрёт. Когда это будет, сложно сказать. Кто-то говорит, что падение рубля будет продолжаться до конца февраля, кто-то говорит – до мая. Но это вряд ли: очень стремительно его девальвируют последние две недели.

Тогда, естественно, начнётся обратный процесс: не дождавшись снижения цены и не видя больше перспективы держать деньги в валюте – так или иначе на определённом курсе произойдёт выравнивание – покупатели и пойдут.

– Сейчас уже можно подвести промежуточные итоги объявленных правительственных мер, направленных на поддержание строительной отрасли и рынка жилья в частности? Какие есть результаты?

– Меры не только объявлены, но и реализуются. Финансовая экспансия на рынок жилья заложена очень значительная. Правительство РФ чётко обозначило, что в этом году с использованием бюджетных средств всех уровней должно быть построено и сдано не менее 15 миллионов квадратных метров жилья.

Это треть от того, что вводит страна, если не брать в расчёт приписки и индивидуальный жилой фонд. Хотя на него тоже используются бюджетные средства. Особенно в селе, там финансирование идёт практически только индивидуального жилого фонда.

Учитывая всё это, можно предполагать, что эти 15 миллионов квадратных метров – около 45 процентов от объёма строительства в целом. То есть почти половину объёма берёт на себя государство вместе с муниципалитетами.

Но тут начинается борьба между застройщиками и государственными заказчиками. То есть недовольные ценовой политикой на рынке государственных или муниципальных закупок застройщики, мягко говоря, не выставляют жильё, срывают мероприятия. Я как руководитель считаю, что объясняется это просто.

К сожалению, личные доходы многих руководителей не увязываются напрямую с рабочими предприятия. Плюс то, что набрали за счёт суперприбылей, полученных в ряде регионов. Всё это складывается в большие личные запасы. Такие руководители действуют по принципу «мы будем распускать людей, не будем строить, пускай государство об этом думает, но за дёшево квартиры отдавать не будем».

Хотя государство по уровню четвёртого квартала прошлого года скупает жильё по безубыточной цене. По первому кварталу уже надо считать отдельно, потому что, когда стандарт срезали ещё на семь процентов, выходит продажа квадратного метра по чистой себестоимости.

Вследствие этого январь прошёл для стройкомплекса на уровне половины от того, что было в январе прошлого года. Многие строительные компании продлевали себе выходные до середины января, кто-то и до первого февраля. Случилось так, что руководство крупных строительных фирм, не испытывая дискомфорта в личном плане, к госзакупкам относится с позиции «дайте нам нашу цену или мы не будем работать». К чему приведёт такая политика, сегодня никто не возьмётся сказать.

Саратовская область, которая лидирует по продаже жилья минрегиону, выполнила программу только на 85 процентов. И мы считаемся лидерами. А по России из одиннадцати с лишним миллиардов рублей освоено меньше четырёх миллиардов. Вот так страна в лице доблестных застройщиков выполняет программу правительства.

– Как раз недавно городская администрация провела аукционы по приобретению квартир для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. В прошлом году они были проведены с нарушениями, в этот раз всё обошлось. В этом случае застройщики так же демонстрируют свои «принципы»?

– В этот раз, с точки зрения реализации мероприятия, аукционы были проведены лучше, чем в прошлом году. Я теперь лично контролирую их проведение, не пускаю на самотёк. На этот раз мы решили пойти по пути эксперимента: провести аукцион не только на определение застройщика, но и по договору купли-продажи уже готовых квартир. По всем моим расчётам, должна была быть неплохая конкуренция. И что мы имеем?

«Облжилстрой» приобрел 2/3 лотов, остальные – «Шэлдом» и «Русинвест». Между ними как раз и была небольшая конкуренция. Но не более того. «Кронверк», заявляющий, что он активный игрок, просто не смог подготовить документы для участия в аукционе.

Я предполагал, что на аукционе по купле-продаже будет минимум два участника на один лот, это дало бы снижение цены. Но конкуренция была по «долевке» однокомнатных квартир. Здесь мы достигли хороших результатов, по снижению цены получили десять процентов.

Хотя, если проанализировать, в торгах участвовали два застройщика – «Госжилстрой» и «Волгожилстрой». Понятно, что «Госжилстрой» имеет большие объёмы, там комплексная застройка, низкая цена квадратного метра. Но «Волгожилстрой» вторично не выиграл ни одного лота!

Если люди хотят конкурировать, тогда необходимо падать в цене, бороться. «Госжилстрой» сбил цены до 940 тысяч рублей, а я предполагаю, что, если бы прошло ниже, «Госжилстрой» где-то бы поделился. «Волгожилстрой» даже не стал делать предложений. Что это? Жадность? Неумение рассчитать экономику? Нежелание достраивать объекты? Это для меня вопрос.

А на двухкомнатные квартиры конкуренции не было вообще. И, к сожалению, слетело пять лотов по приобретению жилья для многодетных семей – это квартиры от 96 квадратных метров. Не было подано ни одной заявки.

Я знаю, что у «Шэлдом» есть такое жильё, но, по-видимому, цена в 25–26 тысяч за метр показалась им недостаточной. Понятно, что каркасно-монолитный дом изначально дороже, чем панельный, но я не думаю, что в них себестоимость квадратного метра выше 25 тысяч. Значит, это нежелание уменьшить прибыль.

Если эта ситуация не поправится, а поправиться она может только одним способом – разъяснением, администрированием, то проблема реализации по 15 миллионам квадратных метров будет стоять. Пока руководитель нынешнего дня, дорвавшись до свободы, на уступки государству идти не хочет. Хотя опять же, стандарт первого квартала требует увеличения хотя бы до уровня четвёртого квартала прошлого года – до 23200 рублей.

Государство, с одной стороны, должно вернуться к позициям четвёртого квартала, с другой – вместе с нами, депутатами, должно понуждать застройщиков не гнаться так за прибылью. Тогда мы сможем реализовать программу.

– Текущий год можно назвать переходным для строительных организаций. Заканчивается выдача лицензий, начинается образование саморегулируемых организаций. Какие перспективы у СРО в строительстве в нашем регионе?

– На самом деле выдача лицензий не прекращается. Тем, кто подал документы на продление лицензий, первые полгода их будут продлевать. А за это время либо СРО заработают, либо в очередной раз будут вносить поправки в закон о лицензировании. Но, на мой взгляд, самый правильный вариант для строителей – лицензии всё-таки продлить.

Законодательство по СРО в строительстве просто не готово. Его так и нет. Существует два этапа формирования законодательства. Первый – когда структура становится субъектом закона, направленного на какую-то деятельность. Летом СРО были включены в Градостроительный кодекс, то есть они стали субъектом права. Второе – когда сама деятельность субъекта регулируется законом. Потому что кодекс сам по себе не может регулировать деятельность.

Вот этот закон «О СРО в строительстве» мёртвым грузом лежит в Госдуме с апреля. Лежит в двух вариантах. Один вариант председателя комитета Госдумы РФ по собственности Виктора Плескачевского, второй – председателя комитета по строительству и земельным отношениям Мартина Шаккума.

Я присутствовал на пленарных заседаниях Госдумы, когда шло обсуждение этих законопроектов. Стало понятно, что отношение к этому вопросу двух председателей ведущих думских комитетов различное. Каждый из них готов отстаивать свою точку зрения. И пусть эти законопроекты не прямо противоположные, но всё-таки различные. Второй вопрос – финансовый. Речь идёт об огромных деньгах, связанных с формированием страховых резервов и со страхованием самой деятельности. Всё это не способствует быстрому решению вопроса. Поэтому быстрого развития СРО ждать не приходится.

– Как отразится на потребителях переход к СРО?

– Так нельзя ставить вопрос. Ведь саморегулируемая организация – это форма контроля, обеспечение гарантий качества. Конечно, страхование деятельности косвенно отразится на себестоимости жилья, на незначительный процент. Поэтому на потребителях переход строительных организаций к форме саморегулирования никак не отразится.

– А на игроках рынка? Некоторые эксперты утверждают, что нелегко придётся небольшим строительным организациям. Это так?

– Что касается игроков рынка, то всё зависит от того, как будет принят закон. Законопроект и сейчас предусматривает несколько СРО в зависимости от объёма их численности. Предусмотрены СРО для крупных, средних, мелких организаций. Есть для проектировщиков, для строителей. Опять же, если исходить из норм проекта, то в Саратове крупные строительные организации не смогут организовать СРО – нас слишком мало.

В нынешнем законопроекте сказано, что СРО должно состоять не менее чем из 15 членов численностью больше тысячи человек. Но это только проект, а обсуждать проект – обсуждать ничего. Опыт жизни подсказывает, что проект и принятый закон не всегда соответствуют друг другу. В проекте Градостроительного кодекса, который рассматривался в 2004 году, до второго чтения включительно был раздел о СРО. Потом этот раздел исчез и слово в слово появился спустя четыре года.