Воля к ипотеке

Прошлое и будущее жилищного госпроекта

Среди основных тем, волнующих россиян, можно выделить три приоритетные: пенсии, зарплаты, жильё. Традиция ежегодного общения с россиянами, заведённая Владимиром Путиным, позволяет проследить, насколько внятно его слова слышали его подчинённые.

Начнём с ипотеки.

2003 год: проблема есть, а правовой базы нет

Впервые о развитии ипотечного кредитования президент Путин заговорил с народом в 2003 году, отвечая на вопрос, как решается проблема с ветхим жильём: «У нас, если я не ошибусь, примерно 89 миллионов квадратных метров жилья находится в таком (ветхом. – Примеч. ред.) состоянии. А какой выход? Выход, на мой взгляд, есть. Он в развитии ипотечного кредитования».

В тот год для помощи молодым семьям в приобретении жилья бюджетами разных уровней было потрачено 1,3 миллиарда рублей. «Эта цифра, казалось бы, большая, но тем не менее не такая, которая могла бы решить всю жилищную проблему молодых людей, – сказал президент. – Но, повторяю ещё раз, всё-таки генерально эту проблему можно решить, на мой взгляд, только расширив применение ипотечного кредитования».

В той же «прямой линии – 2003» гарант объяснял, почему ипотека пока не приняла массовый характер. «Если вы взяли кредит и обеспечением этого кредита является залог имущества, которое вы купили на этот кредит, банк не даст вам этого кредита, если вы не сможете заложить что-то, то есть то имущество, которое вы взяли под этот кредит. И это по-честному, ведь правда? Или вы выплачиваете, или возвращаете имущество. Но эти поправки для ипотечного кредитования нужно внести в законодательство. Законодатель – будущая Дума – должен решиться на эти изменения. И тогда, я абсолютно убеждён, ипотечный кредит примет широкий размах в стране, и многие проблемы в жилищной сфере будут решены».

2005 год: мешают низкие доходы населения, правовой базы так и нет

Но широкого размаха не вышло. Спустя два года на очередной линии Путин вновь объясняет, почему ипотека до сих пор не стала массовой. Это обусловлено, во-первых, низкими доходами населения. Во-вторых, состоянием экономики и высокой инфляцией. Как следствие, банки не могут предоставлять кредиты под низкие проценты. И, наконец, третье: необходимая правовая база для развития ипотечного кредитования всё так же отсутствует.

Путин объяснил, что для решения этих вопросов будет увеличиваться уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и произойдёт выделение денег на государственные гарантии ипотечных кредитов. Это, по мнению экспертов правительства РФ, должно привести к удлинению сроков ипотечного кредитования и удешевлению ипотечных кредитов. Эти меры, по словам Путина, должны были привести к увеличению числа ипотечных кредитов до миллиона в год уже к 2008–2010 годам.

2006 год: необходимо понижение уровня инфляции

Тем не менее, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам существенно отпугивают граждан, желающих приобрести квартиру. Чтобы россияне осознали, что высокие проценты – это не прихоть банка, а экономически обоснованная необходимость, Путин сам разъясняет природу их происхождения:

«Конечно, 11 процентов сегодня ипотечной ставки это много, но я хочу, чтобы всем было понятно, откуда берётся эта ставка. У нас в стране накопленная за 9 месяцев этого года инфляция – 7,7 процента. К концу года она будет подбираться к восьми процентам, восьми с небольшим. Естественно, если банк предоставляет кредит, он должен получить свой доход, который должен быть чуть больше инфляции, иначе бессмысленна эта операция будет для банка».

Кардинальное решение этой проблемы Владимир Путин видит теперь во взвешенной экономической политике государства: необходимо понижение уровня инфляции и расширение количества тех граждан, которые будут в состоянии пользоваться ипотечным кредитованием.

2008 год: и гражданам помочь, и банки оздоровить

Бухгалтер из Московской области в декабре нынешнего года рассказала уже премьер-министру Владимиру Путину, что банки под любым предлогом отказываются давать кредит на жильё, вплоть до того, что вводят запретительный процент. По её словам, получить ипотеку практически нереально, во всяком случае проблематично. А те некоторые из банков, что пошли на ипотеку, настоятельно просят досрочно погасить кредит. Бухгалтера из Подмосковья интересовало, собирается ли государство каким-то образом влиять на создавшуюся ситуацию?

Владимир Путин ответил: «Проценты, действительно, поднимаются, и это тоже результат кризиса финансового, отражение мирового финансового кризиса в нашей экономике. Связано это и с тем, что Центральный банк вынужден повышать ставку рефинансирования, а это в свою очередь связано с попытками Центрального банка предотвратить отток капитала из страны. Я сейчас не буду вдаваться в теорию, здесь много предложений по поводу того, как можно нивелировать эти негативные последствия для потребителей, как можно стимулировать потребительский спрос, в том числе в жилищном строительстве. Что же касается требования банков по ускоренному погашению кредитов. Эта проблема, как правило, лежит в гражданско-правовой сфере. Если в договоре есть оговорка о том, что в случае падения стоимости залоговой массы, то есть снижения заложенной под этот кредит квартиры, банк имеет право потребовать довнесения этой залоговой массы, а, как правило, это требование выражается в предложении погасить часть основного долга досрочно, то формально, юридически, банк имеет на это право. Но лучше бы ему этого не делать. Потому что на самом деле это проблема не только заёмщика, но и проблема кредитора. Заложенное имущество, квартиру, девать-то банку некуда. Но это уже отдельная тема. Мы обсуждали её, эту проблему, и вот что я считаю возможным сделать. Я считаю возможным через систему Агентства по ипотечному жилищному кредитованию выдавать государственные гарантии, которыми банк может воспользоваться для того, чтобы решить свои финансовые проблемы, получая соответствующую поддержку Центрального банка, и не кошмарить своего кредитора, своего клиента».

Потом, отвечая на следующий вопрос, премьер конкретизировал: «Для людей, которые утратили работу, либо для людей, которые столкнулись с резким понижением своих доходов, ещё раз скажу, мы планируем выставлять перед банками государственную гарантию через систему Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию может в этом случае забирать закладные, предварительно требуя от банков перезаключения договоров с получателем кредита. И, имея на руках эти закладные, банк может даже пополнить свою ликвидность, обращаясь в Центральный банк. Я думаю, что мы как можно быстрее должны реализовать сформулированное сейчас мною предложение, поскольку это и гражданам поможет, и банковскую систему будет оздоравливать».

Уже через несколько дней после этого обещания появились сообщения о том, что правительство предложило АИЖК выкупать квартиры банкротов-заёмщиков у банков. Но федеральный закон об ипотеке вступил в силу десять лет назад.

Чтобы узнать, услышали ли волю Владимира Путина в регионах и стала ли ипотека за это время действительно народным способом решения жилищных проблем, мы обратились к специалистам Саратовской области.

«Ипотека будет развиваться ещё динамичнее»

Генеральный директор ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» Денис Филиппов уверен, что ипотека в области развивается нормальными темпами, а сейчас будет развиваться ещё динамичней.

Филиппов объяснил, что на развитие ипотечного кредитования поступает серьёзное финансирование как с федерального, так и с областного уровня. Ипотека финансируется и для поддержания строительного сектора, и для расширения возможностей населения. За девять месяцев текущего года ипотечных кредитов в банках области было выдано на сумму около 7 миллиардов рублей, то есть услугами ипотечного кредитования воспользовались порядка 7,5 тысяч человек. Это уже на 20 процентов больше, чем в прошлом году, говорит Филиппов.

Текущий кризис, а точнее, конец сентября – начало октября, был самым тяжёлым временем для развития ипотеки, считает Денис Филиппов: «Произошёл определённый разрыв: с одной стороны, банки перестали выдавать ипотечные кредиты, с другой – финансовые вливания в АИЖК ещё не начались».

Но в перспективе развитию ипотечного кредитования ничто не угрожает, уверен Денис Сергеевич. Если на финансирование АИЖК в этом году закладывалось 6 миллиардов рублей, то уже сейчас Агентство получает 60 миллиардов, а в следующем году ещё 200 миллиардов рублей.

Поэтому генеральный директор ИКСО с уверенностью заявляет, что все нуждающиеся в приобретении квартиры платёжеспособные граждане смогут получить кредит.

«Сентябрь обвалил ипотеку»

Прогнозы депутата областной думы Леонида Писного менее оптимистичны, но в целом динамикой развития рынка ипотечного кредитования он доволен:

«Последние два года ипотека в области развивается более чем нормальными темпами. Закон Саратовской области об ипотечном кредитовании с 2003 по 2005 год лежал «мёртвым». Потом нас услышали. С 2005 года пошёл процесс: появляется ИКСО, социальная ипотека».

При этом Леонид Александрович считает, что говорить о каких-либо мерах по улучшению системы ипотечного кредитования в условиях кризиса не актуально. Писной уверен, что если ипотечное кредитование в следующем году сохранится на уровне 60 процентов от объёмов нынешнего года, то это будет удача. Поскольку на рынке ипотеки, по данным Леонида Писного, остаются только три крупных игрока – ВТБ, Сбербанк и ИКСО.

И если в этом году ИКСО выдало около 25 процентов от общего числа ипотечных кредитов, то с учётом изменения условий в 2009 году корпорация будет рефинансировать около 4 миллиардов рублей и занимать примерно 70 процентов рынка.

Леонид Писной подтвердил, что самый тяжёлый период, который переживала ипотека за время своего существования, пришёлся на сентябрь этого года: первичный рынок встал, ужесточились требования к платёжеспособности заёмщика.

«Это буквально обвалило ипотеку за две недели», – говорит наш собеседник.

В следующем году состояние ипотеки будет сильно зависеть от цен на недвижимость. По одной версии, стоимость квадратного метра поднимется на 40 процентов, другие прогнозируют снижение на четверть. Наш эксперт Леонид Писной из тех, кто ждёт роста цен на 20–25 процентов. По его мнению, рост пойдёт из-за снижения числа новостроек и начавшейся девальвации рубля по отношению к доллару.