Непонятно за что платим

Пятый год в Саратовской области реализуется программа капитального ремонта многоквартирных домов. И за это время, по словам губернатора Валерия Радаева, регион продвинулся не далеко и не так чтобы качественно. На прошлой неделе в правительстве области провели совещание, где как раз пытались понять, что не так с саратовской программой капремонта. Главной проблемой Валерий Радаев считает нехватку денег: низкий тариф, неплатежи населения, нежелание подрядчиков работать за копейки и т.д. Но тут же признаёт, что как оправдание плохих результатов низкие тарифы уже не работают: другие-то регионы как-то справляются и на нехватку средств не жалуются. Надо перенимать их опыт – решил губернатор и удалился обдумывать этот план с зампредами и министрами за закрытыми дверями.

Пока в областном правительстве думают, как вдохнуть жизнь в программу капремонта и заставить её работать эффективно, мы решили вспомнить, что это вообще за зверь такой. Как справедливо заметил нынешний глава регионального Фонда капитального ремонта Андрей Семёнов (он, кстати, уже пятый руководитель фонда), само понятие «капремонт» до сих пор вызывает у населения негативные эмоции. Конечно, это может быть связано с действиями чиновников, ответственных за реализацию программы и не успевающих освоить собранные с населения деньги. Но с другой стороны – далеко не все саратовцы, делающие взносы на капремонт, четко понимают, что он собой представляет, когда начнется и есть ли смысл за него платить.

В основе основ

Чтобы многоэтажка не начала разваливаться и не множила списки ветхих и аварийных домов, которые потом придётся как-то расселять, за домом нужно ухаживать и вовремя ремонтировать. До 2014 года проблема капитального ремонта была проблемой только жильцов и управляющих организаций в их домах. Если жильцы решали, что ремонт нужен, то договаривались о тарифах, собирали деньги и ремонтировали. Если решали, что денег жалко, а дом вполне постоит и без ремонта, то строки о сборе на капитальный ремонт в платёжках за жильё не возникало. То есть когда-то взносы были добровольными, и понятно, что реально собирали их единицы МКД. В результате за два десятка лет подавляющее большинство многоэтажек серьёзно обветшали. По оценкам правительства, изношенность жилищного фонда в России составляет не меньше 60 процентов. А посему в федеральном правительстве решили, что ремонтировать дома нужно, не спрашивая мнения жильцов. То есть в принудительном порядке.

В конце 2013 года появилась программа капитального ремонта, и платеж за него стал обязательным. В Саратове взносы собирают с октября 2014 года по тарифу 6,3 рубля за квадратный метр.

А можно не платить?

Жилищный кодекс РФ обязывает платить за капремонт не всех. От уплаты ежемесячных взносов освобождены жильцы аварийных домов и новостроек: если дом был введен в эксплуатацию после 2013 года, его жильцам предоставляется отсрочка на уплату взносов за капремонт на 5 лет. Здания, которые собираются сносить или реконструировать, вовсе не включают в региональные программы капремонта. А если дом признали аварийным уже после того, как программа начала действовать, то деньги, собранные его жильцами на капремонт, должны быть переданы «на цели сноса или реконструкции дома» (ст. 184 ЖК РФ). Другими словами, их всё равно освоят.

Кроме того, есть 15 категорий граждан, имеющих право на льготу по оплате жилищно-коммунальных услуг. Им государство компенсирует расходы на капитальный ремонт из средств федерального и регионального бюджетов. Возвращают от 50 до 100 процентов взноса. К льготникам относятся инвалиды боевых действий, дети-сироты, одинокие пенсионеры старше 80 лет и т.д. С полным перечнем льготных категорий можно ознакомиться на сайте фонда капитального ремонта Саратовской области.

Куда складывать?

Законом предусмотрено несколько форм накопления денег на капремонт: «общий котёл» и специальный счет. Выбор делают сами собственники.

«Общий котел» – это копилка, в которую складываются деньги жильцов множества домов со всего региона. Формируется на счете регионального оператора – Фонда капитального ремонта. У каждого дома есть свой «кошелек», где фиксируются накопленные суммы. Каждый год из общей копилки берут сумму и тратят на ремонтные работы. Сегодня деньгами одного дома оплачивают ремонт соседского, а завтра наоборот. Такая форма взаимовыручки выгодна старым изношенным домам.

Специальный счет – это индивидуальная копилка конкретного дома (больше подходит для крепких и новых домов). Собственники квартир выбирают банк, открывают счет и каждый месяц перечисляют туда деньги. Средствами распоряжается владелец счёта, которого определяют жильцы: представитель УК, ТСЖ или регоператор – Фонд капремонта.

Просто так снять деньги и потратить их владелец счёта не сможет: для каждой операции банк попросит обоснование. Например, чтобы расплатиться с подрядчиком за выполненный ремонт, нужно будет предоставить протокол общего собрания собственников, договор об оказании услуг и акт приемки. Списывать деньги со счёта можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита, взятого на проведение ремонтных работ.

Сменить форму накопления – со спецсчета на Фонд или наоборот – можно в любой момент. Для этого нужно принять соответствующее решение на общем собрании жильцов. Правда, переход от спецсчета к Фонду займёт месяц, а в обратном направлении – полгода.

Как и когда?

В Саратовской области все многоквартирные дома (кроме аварийных) включены в региональную программу капремонта на 2014–2044 годы. Она опубликована в открытых источниках. Посмотреть, в каком году предполагается ремонт той или иной инженерной конструкции в каждом доме, можно, например, на сайте Фонда капитального ремонта Саратовской области или министерства строительства и ЖКХ.

В идеале график проведения работ должен составляться на основе комплексного обследования домов. В нашем регионе с комплексным обследованием были проблемы – не хватило ресурсов, в том числе кадровых. На деле всё ограничилось передачей документации на дома из одних рук в другие. УК и ТСЖ предоставляли местным администрациям сведения о состоянии домов, те отправляли их в министерство строительства и ЖКХ, где все данные объединялись в одном документе. Было допущено много ошибок и неточностей по состоянию домов, которые областной минстрой пообещал постепенно исправлять в рамках ежегодной обязательной актуализации программы.

Для домов, накапливающих деньги в общем котле на счете регоператора, очередность ремонта определяет сам регоператор в зависимости от состояния домов. Как правило, в первую очередь ремонтируются самые изношенные. Всеми организационными вопросами по ремонтам занимается сам Фонд. Ежегодно формирует краткосрочные планы-графики, куда также попадают дома, накопившие порядка 80% от требуемой на ремонт суммы. На текущий год регоператор Саратовской области запланировал ремонт свыше 1300 многоквартирных домов. А вот сколько получится – неизвестно. Фонд не успевает реализовать всё, что сам и наметил. Но если в 2015–2016 годах краткосрочные планы выполнялись на 75–80%, то в прошлом году – всего на 16%.

Для тех, кто копит деньги на ремонт на спецсчетах, всё несколько проще. Собственники сами решают, когда ремонтировать дом (но не позже 2044 года) и что в нем ремонтировать в первую очередь. Однако и всеми организационными вопросами в этом случае они тоже занимаются сами: поиск подрядчиков, контроль и приемка работ.

А побыстрее нельзя?

Провести все ремонтные работы в домах можно и раньше тех сроков, что указаны в региональной программе капремонта. Но для этого собственникам, накапливающим деньги на спецсчетах, придётся решиться на увеличение тарифа. Если собирать с квадратного метра не по 6 рублей, как в Саратове, а, скажем, по 12 или 18 рублей, то необходимая на ремонт сумма накопится быстрее. Более того, в этом случае собственникам разрешено провести дополнительные ремонтные работы, не предусмотренные программой.

Если же жильцы не горят желанием увеличивать ежемесячную сумму взносов, но очень хотят отремонтировать свой дом раньше предложенных программой сроков, собственникам придётся задуматься о платёжной дисциплине. Перенос замены канализационной системы с 2038 года, предположим, на 2018-й возможен только в том случае, если дом уже накопил достаточно для этого средств.

Неприятные моменты

Недоверие населения к программе капремонта связано с её растянутостью во времени. Многие граждане, особенно пенсионного и предпенсионного возраста, опасаются, что не дождутся капремонта, если он назначен на 2043 год: «Никто не знает, что будет через 15 лет – накопления могут сгореть».

Основания так думать действительно есть. Несмотря на то, что все деньги хранятся в банках, они по-разному защищены от банкротства. Точнее, деньги на спецсчетах никак не защищены. Закон разрешает открывать спецсчета только в банках, величина собственного капитала которых не меньше 20 млрд рублей. Практика показывает, что этого единственного, по сути, требования недостаточно. Татфондбанк, например, наличие собственного капитала не спасло от отзыва лицензии. А именно здесь ряд ТСЖ Татарстана хранили деньги на спецсчетах.

Деньги на счете регионального оператора якобы защищены государством. Кроме того, согласно закону, если Фонд капремонта не исполняет свои обязательства перед собственниками или исполняет их плохо, субъект несет «субсидиарную ответственность». То есть капитальный ремонт может и должен проводиться в таком случае за счет регионального бюджета. Другой вопрос, что не у всех регионов на это есть деньги. У Саратовской области, например, нет.