Право первого
Если у тебя есть право собственности на землю, это еще не значит, что у тебя есть земля. В такую парадоксальную ситуацию попал житель Саратовской области Илья Ануфриев. И тот опыт борьбы за свой участок, который он приобрёл за последние пару лет, навел его на подозрения, что наше государство на страже частной собственности не стоит. Ни законы, ни суды его не защищают. Да и само понятие это как будто декоративное.
Твой участок уже сто раз продан
Бывший офицер Илья Ануфриев пришёл в редакцию «Газеты недели» со своей историей, уже проиграв все суды. «Пусть люди знают, как бывает», – решил он.
История началась с того, что вслед за старшим братом Илья надумал перебраться из города в деревню – в село Кошели Воскресенского района. Построить домик, завести маленькое хозяйство, спокойно встретить старость.
«В 2014 году я купил участок на берегу Волги в этом селе у местной жительницы. Он у неё был под огород, но она сама решила перебраться в город, и участок пустовал», – говорит Ануфриев.
С оформлением сделки проблем не возникло. Благо, участок был поставлен на кадастровый учёт ещё в 1992 году и имел свой кадастровый номер. Единственное, чего у участка не было, – уточнённых границ. Исправить упущение предыдущей владелицы земли Ануфриев решил сразу же. Однако при проведении межевых работ выяснилось, что на месте его участка ещё в 2009 году был выделен и оформлен другой участок, и он уже передан администрацией Воскресенского района третьему лицу (некоему Кузьмичеву А.Н.) в собственность безвозмездно.
На юридическом языке эта ситуация называется наложением границ. Но наложение в данном конкретном случае получилось таким масштабным, что от участка Ильи Ануфриева в буквальном смысле ничего не осталось. Как так получилось, что администрация района сформировала и выделила на месте уже зарегистрированного земельного участка новый участок, наш герой попытался выяснить в самой администрации. Оказалось, что в мае 2009 года органом местного самоуправления было издано постановление, которым участку, сформированному на месте участка Ануфриева, изменили номер с 41-го на «41А». Эта маленькая хитрость позволила беспрепятственно зарегистрировать новый земельный надел и застолбить его границы. Поэтому с документальной точки зрения в этом деле никаких расхождений не обнаруживается. Формально участок Ануфриева никому не передавали. Передавали совершенно другой участок – с другим адресом, кадастровым номером и даже иной (большей) площадью.
Районный суд, в который обратился Илья Ануфриев за справедливостью, тоже ничего криминального не нашёл. Эксперт, которого приглашали на судебное разбирательство для прояснения вопроса с наложением границ, суд тоже не убедил. Да даже и не пытался, по словам Ильи Ануфриева. Эксперт, якобы, наоборот сообщил суду, что у спорных участков никакого наложения границ нет. Другие специалисты – из управления Росреестра и из кадастровой палаты – в суд не явились и ничего пояснить не могли.
В итоге судья исковые требования Ануфриева удовлетворять не стал. Признав право Ануфриева в отстаивании своих интересов, ему указали на то, что он не ту тактику избрал и собрал недостаточно доказательств своей правоты. Даже иск, мол, подал не к тем, к кому следовало бы.
Апелляционную жалобу в Саратовском областном суде Илья Ануфриев тоже проиграл. По его словам, там по существу вопроса дело не рассматривали. А по материалам, переданным из районного суда, получалось, что выводы были сделаны правильно.
Незаконно, недействительно, ничтожно
Вторую попытку отстоять участок на берегу Волги Илья Ануфриев предпринял уже в текущем году. Для этого он расторг договор купли-продажи с прежней владелицей земли – Юлией Матвеевой и «отправил» с иском в районный суд уже её. Требования были те же – прекратить право собственности на позже сформированном участке, признать постановления о смене номеров участков незаконными, исключить данные об этом земельном участке из государственного кадастра недвижимости.
Что интересно, со второго раза в суде, где истцом выступала Матвеева, удалось доказать, что администрация Воскресенского района предоставила Кузьмичеву уже занятый земельный участок. В иске Матвеева указала, что отсутствие определённых границ её земельного надела имеет не столь большое значение: в государственном акте регистрации есть чертёж границ земель, находящихся в собственности, и по этому чертежу прекрасно видно все участки, и её в том числе. И адрес у её участка известен – Набережная, 41. Тогда как администрация района изначально выдавала Кузьмичеву участок с точно таким же адресом, и только потом издала постановление о формальной смене номера на «41А», что помогло зарегистрировать уже учтённый участок Матвеевой в кадастре во второй раз под другим кадастровым номером.
Новая экспертиза, которую назначил суд для установления расположения всех спорных участков и определения наложения границ, показала, что при межевании участков в 2009 году, когда формировался участок для Кузьмичева, была допущена кадастровая ошибка. А конкретно: работы по межеванию проводились на территории ранее учтённого земельного участка (то есть на участке Матвеевой и Ануфриева) без изменения и корректировки территории.
В итоге суд сделал вывод, что администрация Воскресенского района нарушила не только права Матвеевой, перекроив её участок, но и действующее российское законодательство. И вынес решение признать: постановления администрации района о выделении участка Кузьмичёву и смене номера этого участка – незаконными, право собственности Кузьмичёва – недействительным, все сделки с участком Кузьмичева (который с 2009 года несколько раз перепродавался, пока не оказался в собственности у его брата или однофамильца Кузьмичева И.Н.) – ничтожными. Сведения об участке, сформированном на территории ранее учтённого участка Матвеевой, судом было предписано исключить из Росреестра. Запись об этом участке аннулировать из кадастра недвижимости.
Однако областной суд, в который с апелляционной жалобой обратились Кузьмичевы, вынес прямо противоположное решение. Вернее, здесь поддержали позицию истцов в том, что иск Матвеевой был направлен на пересмотр ранее принятого судебного решения (по иску Ильи Ануфриева), где все спорные моменты якобы уже были разрешены. А по Гражданско-процессуальному кодексу суд не вправе пересматривать уже вступившее в силу решение под видом рассмотрения другого спора с иной интерпретацией исковых требований. И замена истца, мол, не является основанием для повторного рассмотрения одного и того же дела. В общем, саратовский областной суд отменил решение второго районного суда и оставил Юлию Матвееву и Илью Ануфриева без участка, но с правом собственности на него.
Илья Ануфриев еще попытается добиться правды в Верховном суде РФ – его адвокаты сейчас готовят необходимые документы для обращения. И надеется, что на его беду обратит внимание прокуратура области. Все-таки под вопрос, как-никак, и законность действий муниципальных властей поставлена.
[эксперт] Самое сложное и противоречивое Ценный совет населению: бежать к юристам при первой мысли о земле и ничего не делать в одиночку Наложение границ, задвоенность, кадастровые ошибки – всё это источники нешуточных проблем для владельцев земельных участков. И описанная выше ситуация, к сожалению, далеко не редкость в нашей стране. По словам Олега Родионова, специалиста юридического бюро «Энергия права», кандидата юридических наук, всему виной сложность и несовершенство российского земельного законодательства. Ну и без человеческого фактора у нас тоже никуда.
По моим наблюдениям, большинство проблем с землёй, которые возникают у людей сейчас, – это следствие тех первых неопытных шагов, сделанных в начале 90-х. Тогда действовали одни требования к оформлению участков, сейчас другие. Вот и получается, что те, кто оформил участок в 1992 году, просто не обратили внимания на изменившиеся требования. Не определил границы надела в натуре, в соответствии с нынешними требованиями закона, считай – лишился участка. Кто-то сделает это за тебя, но для себя. Бегай потом по судам, доказывай. Да и в суде как повезёт. Если в законе есть неточность или недосказанность, интерпретировать её можно по-разному. Вторая причина проблем населения в земельных вопросах – тотальная юридическая безграмотность. Поколение сменилось, но привычка надеяться на защиту государства осталась. Люди привыкли, что за ними кто-то присматривает и решает их проблемы, что кто-то обязательно о них должен позаботиться: государство, райком партии и т.д. И сейчас просто не принимают того факта, что их проблемы с частной собственностью никому не нужны – ни государству, ни райкому партии. Ну по большому счёту, кто виноват, что изменившиеся требования к оформлению участка не были выполнены его владельцем? Если появилось требование определять границы – надо было идти и определять, не откладывая. Ведь когда речь о квартире заходит, то все бегут и делают всё в соответствии с законом. В спорной ситуации с правами на земельный участок с точки зрения закона правым оказывается тот, кто первым размежевал и определил границы. И всё вовремя оформил. Третья и последняя, на мой взгляд, причина – недобросовестность чиновников и кадастровых инженеров. Тоже совсем не редкость. Самый распространённый тип ошибки, когда в бумагах неверно указывают адрес, по которому находится объект, размеры земельного надела. Инженер, производящий замеры, может ошибиться и в координатах поворотных точек. Причиной ошибки может быть что угодно – от простой невнимательности до исполнения чьей-то воли. Например, воли заказчика. Часто бывает так, что кадастровый инженер, выезжая на местность, вбивает колышки там, где ему укажет собственник участка. Конечно, у инженера есть ответственность за такого рода нарушения, но первым, у кого возникнут проблемы, всё-таки будет владелец земли. * * * Застраховаться от возникновения проблем с землёй в условиях постоянно меняющегося законодательства, по мнению Олега Родионова, практически невозможно. Но можно максимально снизить риски, время от времени консультируясь со специалистами по земельным вопросам. |
– Земельное законодательство у нас является, наверное, самым сложным и противоречивым. И это первая и основная причина проблем людей с землей. Дело в том, что до 1991 года у нас, по сути, не существовало такого понятия, как частная собственность. И когда в 1991–94 годах началась земельная реформа, никто представления не имел, каким образом эту землю вообще в частные руки передавать. Методом проб и ошибок земельное законодательство привели к нынешней более-менее удобоваримой форме. Но оно все ещё не совершенно, и многие вопросы в нём не урегулированы.