Не выше десяти этажей
На Градостроительном совете при губернаторе Саратовской области обсуждали, каким нужно строить город будущего. В основном речь шла о микрорайонной жилой застройке и немного о сохранении исторической части Саратова и прекращении её уродования современными многоэтажками. Московские эксперты советуют учиться у мира, саратовские строители призывают думать о насущных финансовых вопросах, врио губернатора Валерий Радаев требует, чтобы сделали красиво и удобно для людей. Как – неважно, главное не затягивать.
Невысоко и плотненько
К участию в обсуждении жилищного строительства пригласили Алексея Муратова, партнера КБ «Стрелка». Он работал архитектором и руководителем проектов в различных российских и международных архитектурных бюро. В КБ «Стрелка» руководит направлением «Стратегии развития территорий». В мае на форуме «Среда для жизни: квартира и город», проходившем в Саратове, Муратов рассказывал о том, какими принципами сегодня руководствуются в мире при строительстве жилых микрорайонов. На градостроительном совете при губернаторе в прошлый четверг он напомнил о них участникам.
С объемами строительства никаких сложностей сейчас нет. В прошлом году в России построили 85 миллионов квадратных метров. Если темпы не снижать, то через 8 лет, к 2025 году, в эксплуатацию введут около 600 миллионов квадратных метров (120 млн кв. м в год). Более актуальный вопрос – какими эти метры будут?
Муратов говорит, что новые микрорайоны должны быть комфортными, компактными и разнообразными. Следует формировать такую среду, где абсолютно все функции повседневного обслуживания и подавляющие функции периодического обслуживания находится в 5–10-минутной пешеходной доступности. Это позволит, по словам эксперта, лучше контролировать общественный транспорт и инженерную инфраструктуру. Добавит стимула развитию сервисной экономики, прежде всего силами самозанятого малого и среднего бизнеса, сократит количество вредных выбросов в атмосферу и создаст более комфортные условия для маломобильных групп населения.
Компактность микрорайонов достигается их уплотнением. Квартал – не более 2 гектаров (удобен для перемещений людей), на каждый гектар примерно 15–18 тысяч квадратных метров, высотность домов – не более 6–10 этажей (многочисленные исследования говорят, что выше 10-го этажа людям жить некомфортно). Не менее 40 процентов территории в квартале должно отводиться под коммерческую застройку – кафе, рестораны и т.д., ширина улиц – не более 30 метров (в соотношении 1:1 с высотой зданий).
«Архитектурные принципы должны базироваться на максимальной гибкости и возможности при необходимости трансформации площадей из жилой в нежилую на первых этажах», – уточнил Муратов.
По словам эксперта, западные страны научились применять эти принципы на практике и формировать комфортную, компактную и разнообразную среду в жилых микрорайонах, получая экономические и социальные эффекты. В России же плотная жилая застройка никаких эффектов не дает, так как не отличается ни разнообразием, ни комфортностью.
Как-то сомнительно это всё
Врио губернатора Валерий Радаев в целом с экспертом согласился. По его наблюдениям, даже в Саратове комплексное, казалось бы, освоение свободных территорий под жилые микрорайоны не дает желаемого результата. Наглядный пример – микрорайон Солнечный-2. Здесь проживает 24 тысячи человек, много домов, квартир, парки, магазины. Но при этом зеленых зон недостаточно, детских садов, школ и поликлиник не хватает. С парковками – просто беда. «О чем это говорит? О том, что при планировании не использовались современные подходы и требования. Поэтому инфраструктура на фоне высоких темпов строительства отстает от потребностей людей», – объяснил Радаев себе и окружающим. Видимо, во избежание таких же ошибок в будущем при строительстве жилых микрорайонов в чистом поле областное правительство теперь будет часто консультироваться с экспертами из КБ «Стрелка».
И Алексей Муратов дал-таки несколько направляющих рекомендаций Саратову. По его словам, к 2025 году нужно увеличить долю жилых микрорайонов смешанной застройки в два раза. Для этого потребуется 11 гектаров земли. Общая площадь застройки должна составить 140 млн кв. м, из них минимум 27,5 млн кв. м должны приходиться на социальную инфраструктуру, еще 54 млн кв. м – на коммерческую застройку (32 процента от общего количества строений). Не менее 10 процентов строящегося жилья должно быть предусмотрено для соцнайма, а также ориентироваться на то, что семей с детьми здесь тоже будет минимум десятая часть.
Депутат областной думы Леонид Писной усомнился в достижении поставленных целей в указанные сроки. По его словам, это очень амбициозные планы. К тому же в Саратове не решены еще все проблемы с нынешней нехваткой объектов социальной инфраструктуры. Муратов настаивал, что план вполне реалистичный. Нужно только придумать некие стимулирующие меры для строительного бизнеса – налоговые и ипотечные, например.
Другой скептически настроенный к предложениям КБ «Стрелка» застройщик – Яков Стрельцин (ГК «Лепта») обращал внимание на экономическую составляющую проекта.
«Жизнь у нас определяют деньги», – объяснил он. По результатам собственного исследования Стрельцина, ограничение этажности в жилых микрорайонах, которое сам он считает «всего лишь полумерой», ощутимо скажется на стоимости квадратного метра в Саратове. Не в лучшую для покупателей сторону. При высоте дома в 10 этажей, по его словам, себестоимость квадратного метра будет составлять 30 тысяч рублей, 18 этажей – 27,8 тысячи рублей, в 24-этажке – 27 тысяч рублей.
«Разница в 10 процентов – это очень много, – заявил Стрельцин. – В условиях спада потребительской активности возникают вопросы по рентабельности. Когда-то мы получали 20 процентов рентабельности, сейчас осталось 5–7 процентов. Если такие условия сохранятся, то некоторые площадки просто закроются. Нам уже сейчас надо думать, чем будут компенсироваться эти затраты».
Большую высотность жилых домов Стрельцин отстаивал и аргументом «видовости». На 16-м этаже и выше, по его словам, открываются прекрасные виды на город, и многим людям это нравится. Однако, как показывает практика, далеко не всем. Большинство верхних этажей в высотках до сих пор пустуют, и на этот факт в ходе дискуссии тоже обратили внимание.
В споре за «небоскребы» к месту была помянута и Москва. Генеральный директор компании «Шэлдом» Наталья Родина интересовалась, если в среднеэтажной застройке так комфортно жить, то почему Москва решила снести пятиэтажки? Муратов парировал, что еще неизвестно, дома какой высотности построят на их месте. Сам он уверен, что не больше 10 этажей. «Если вместо пятиэтажки появится 8-этажный дом, разве это плохо?» –ответил эксперт.
Искать и не затягивать
Автомобильные парковки на градсовете обсуждались отдельно. Врио губернатора удивлялся, что, строя целые микрорайоны на целине, застройщики не запланировали в них подземные и наземные паркинги. «В любой двор в Солнечном зайдешь, и непонятно, что это такое: то ли это общественное место, то ли что», – возмущался он.
Тут главу региона поддержал Виталий Желанов, главный архитектор Саратова, заявляя, что в городе необходимо развивать систему парковок, в том числе многоуровневых. Но не только. По мнению Желанова, нужно еще как-то стимулировать граждан воздерживаться от приобретения машин. Вплоть до введения лицензий на авто. Потому что, если так пойдет и дальше, к 2020 году на тысячу жителей будет приходиться 380 машин. Парковки в городе должны быть платными. Желанов говорит, что 60 процентов саратовцев к этому уже готовы. Про общественный транспорт и про то, что его нужно делать удобным и комфортным для населения, Желанов тоже вспомнил.
«У человека должен быть выбор между комфортом в автомобиле или в автобусе. Но пока есть только выбор между поездкой на машине и старом, некомфортном транспорте».
Однако, по мнению Радаева, вся ответственность за отсутствие в Саратове нормальных парковок, в том числе и в новых строящихся микрорайонах, лежит на городских властях. «Вы закладываете город будущего, без вас ни одно решение не состоится», – упрекнул врио губернатора и Виталия Желанова, и Валерия Сараева, главу администрации Саратова. По мнению главы региона, муниципальная власть сейчас сосредоточилась на сохранении исторической части города, совершенно напрасно игнорируя повторяющиеся проблемы и ошибки на других городских территориях.
Как выходить из сложившегося с парковками положения, непонятно. Четких рецептов нет. А Яков Стрельцин, взявший слово, заявил, что строить многоуровневые парковки вообще неинтересно. Потому что нерентабельно. «Мы 15 лет назад пробовали ими заниматься, построили один объект на Соборной. Так вот там до сих пор есть свободные к продаже места. Люди предпочитают ставить машину где-нибудь на улице, чем покупать парковочное место», – сообщил он.
Валерий Радаев в свою очередь заявил, что искать решение надо и надо его находить. Главное не затягивать с этим.