Впитать, принять, смириться, переселиться...
Продолжение. См. начало.
Если вы не следили за московскими баталиями по поводу сноса пятиэтажек, то самое время начать. Очень вероятно, что нечто подобное скоро придет к нам. Такое впечатление у нас сложилось по итогам форума КБ «Стрелка» «Среда для жизни: квартира и город», оккупировавшего Саратов в прошедшие выходные.
В рамках этого форума происходило много всего. Фестиваль еды, массовый забег, концерты, салюты, лекции по городскому предпринимательству, но не только. Пока основная масса горожан была занята развлекательно-просветительской программой, серьезные люди на площадке кинотеатра «Пионер» обсуждали серьезные вопросы. В том числе жилищную политику будущего. Вопросы были поставлены наиважнейшие: «Строить больше или лучше?», «Для кого и как?». Тут же был сделан и основной посыл всего форума и, пожалуй, обозначена его главная цель: жилищная политика скоро изменится, строительная отрасль сменит ориентиры, российские города перекроят. Москву уже начали, следующим подопытным может стать Саратов. Реновация неизбежна.
Строить и перестраивать
Про жилье эксперты рассуждали на двух круглых столах. Один из них назывался «Жилищная политика: качество vs количество», другой – «Для кого и как строить жилье?».
Что касается количества, то сейчас с ним проблем нет. Партнер КБ «Стрелка» Алексей Муратов, выступавший в качестве модератора первого круглого стола, отметил, что рекордным по объемам ввода жилья был, например, 2015 год, когда в целом по стране сдали больше 85 миллионов квадратных метров. Этот показатель побил рекорд РСФСР – 73 миллиона квадратных метров в 1987 году. В прошлом 2016 году новых квадратных метров было уже поменьше – 80 миллионов, но темпы строительства, по словам Муратова, всё равно бодрые.
Вопрос – что дальше? К чему мы, мол, стремимся? Стоит ли продолжать гнаться за объемами, выполняя задачу Владимира Путина довести ввод жилья до 140 миллионов в год (по метру на каждого жителя страны), или стоит притормозить и подумать о качестве? То есть сегодня, как признают эксперты, количество квадратных метров с их качеством не особо соотносится.
По словам Муратова, сейчас обеспеченность россиян жилой площадью статистически сравнима с европейской – 25 метров на человека. «И если мы уже достигли такой жилищной обеспеченности, следует ли нам наращивать темпы жилищного строительства? Для чего? – задал вопрос Муратов. – Для того чтобы строительство было драйвером национальной экономики? Или всё же не хватает жилья?».
Евгений Глаголев, заместитель губернатора Белгородской области, начальник департамента строительства и транспорта, считает, что строить нужно больше. И да – доводить показатели годового ввода до одного метра на каждого жителя страны. Потому что жилищное строительство – драйвер экономики, и не только какого-то отдельно взятого региона. С жилищным строительством связано много смежных отраслей, за ним и инженеры, и проектировщики, и архитекторы, производство строительных материалов и прочее. И всё это развивается благодаря тому, что люди не хранят деньги под подушкой, а отдают всё заработанное в приобретение недвижимости.
Качество строительства при росте его объемов совсем не обязательно должно страдать, уверен Глаголев. Просто всё нужно грамотно контролировать – строить должны как надо, а не как получается, парковки необходимо предусматривать, территорию благоустраивать, инфраструктуру обеспечивать и т.п.
В Белгородской области, мол, именно так и контролируется весь процесс. Здесь реализуется программа «Новая жизнь», по которой строятся целые кварталы из однотипных многоквартирных домов для молодежи. С благоустройством и инфраструктурой. Эта программа увязана с развивающимся в этом же регионе механизмом жилищно-накопительной кооперации. Поэтому квартиры (все однокомнатные) обходятся покупателям дешевле, чем через инструмент ипотеки, и за меньший срок. Цикл расчетов с ЖНК в среднем ограничен 5 годами. Стоимость жилья по итогам получается на 30 процентов ниже рыночной – 1,2 млн рублей за 30 кв. м.
К тому же у нынешней программы «Новая жизнь» есть сценарий развития в перспективе. Через пять лет, когда квартира уже будет выкуплена и окажется тесновата для молодой семьи, ее можно обменять на собственный дом. С доплатой. Дома тоже будут строиться по программе и через инструмент ЖНК. А квартиру можно будет сдать в качестве первоначального взноса за дом.
Не больше, но лучше, или «Горшочек, не вари»
Опыт Белгорода другим экспертам показался интересным, но до конца в его успешную реализацию они не поверили. А с тем, что жилищное строительство – драйвер экономики, просто не согласились.
По словам заведующего кафедрой государственного регулирования экономики РАНХиГС Владимира Климанова, строительство не создает высококвалифицированных рабочих мест, в смежных со строительством отраслях их тоже нет. «Здесь нет фундамента для движения вперед, поэтому относиться к строительству как драйверу экономики нужно с большой осторожностью», – считает эксперт. Климанов говорит, что строительная отрасль в России вообще не в том развивается направлении, не на те ориентиры равняясь. Во всем мире, по его словам, приоритетом для граждан является работа, ради которой легко переезжают в другие районы и города. Будет работа, жилье поблизости легко найдется. И только в России всё наоборот. Мечта – это квартира, и уже потом поиск близкой к дому работы. Так вот пока Россия, по словам эксперта, «не словит эту тенденцию», от проблем на строительном рынке избавиться не удастся, да и в целом развиваться будет трудно.
«Активное развитие у нас должны получить и арендное жилье, и другие формы его доступности», – говорит эксперт. И справедливо замечает, что пора бы уже прекращать гнаться за объемами ради статистики и отчетов, ради использования показателей ввода жилья для оценки эффективности губернаторов. Навводили, мол, уже – девать некуда.
По мнению Михаила Хорькова, руководителя отдела аналитического отдела РИЦ Уральской палаты недвижимости, тенденция на российском рынке жилой недвижимости уже начала меняться, и это станет заметно в ближайшие пять лет. На рынок выходит новое поколение покупателей, рожденное в 90-е. Оно в отличие от предыдущего нацелено уже не на приобретение собственного жилья, а на самореализацию, прежде всего профессиональную. Им важнее интересная работа, чем своя квартира. Поэтому, да – жилищное строительство должно развиваться в арендной сфере.
Кроме того, ввиду своей малочисленности новое поколение потенциальных покупателей не сможет заместить ту структуру спроса, которая сформировалась на сегодняшний день. То есть в количестве уже нет никакого смысла.
«Мы считаем, что эти демографические изменения неизбежны и изменят не только рынок жилья, не только поменяют структуру предложения. Они, в общем-то, отразятся и на развитии городов, остановят их расползание», – считает Хорьков. Новые микрорайоны, часто строящиеся в чистом поле, уже не будут интересны и экономически целесообразны, а значит, пора сосредотачиваться на инфраструктурном сопровождении жилищной застройки.
«Вопрос уже не в том, нужно ли строить больше, а в том – для кого и как. «Больше» должно трансформироваться в «лучше», – отметил Хорьков. – На качество жилья и инфраструктуру районов будет обращать особое внимание другая группа потенциальных покупателей – семьи с детьми, многочисленное поколение 1970–1980-х годов, которые уже выплатили свою первую ипотеку. У них выросли дети, и теперь им необходимо расширять жилплощадь».
Третье направление работы на рынке жилищного строительства, по мнению Хорькова, будет связано с людьми пенсионного возраста. «По данным Росстата, растет число семей пенсионеров, в которых на каждого члена семьи приходится по 35 и более квадратных метров жилплощади. Для них на первый план выходит вопрос оптимизации избыточной жилой площади, – говорит эксперт. – Старение населения – это новый вызов для строительной отрасли, с которым мы еще не сталкивались».
Когда общее превыше частного, или Жернова реновации
Продолжение разговора о том, для кого и как строить жилье, должно было развернуться в рамках следующего круглого стола. Правда, уже в другом составе. Здесь меньше говорили о том, для кого, но больше о том, как. И именно в ходе этого заседания стало окончательно понятно, к чему затеян весь этот форум, лекции и круглые столы с малоизвестными экспертами.
Реновация. Это главное. Это та самая «светлая мысль», которую должно впитать население провинциальных городов и руководство регионов. Если в ходе предыдущего обсуждения про качество и количество квадратных метров на реновацию по московскому типу эксперты только намекали, то теперь заговорили о ней прямым текстом. И так же прямо советовали непосредственно Саратову подумать о «светлой идее сноса пятиэтажек».
Екатерина Малеева, директор проектов консалтингового бюро «Стрелка», сообщила, что нужно уходить от изжившей себя стратегии массовой жилой застройки, которая началась в 50-х годах и продолжается до сих пор. Города растут, и всё сложнее с ними управляться, потому что расходы на благоустройство расширяющегося городского пространства тоже увеличиваются. А зачем это всё, если можно сделать проще и лучше?
«Очень важно обратить внимание на реновацию застроенных территорий, на поиск точек роста в границах уже сложившейся застройки и повышения качества существующих городских территорий. Это возможно, есть много примеров в международной практике», – убеждала Малеева. По ее словам, жилье должно быть разное, но сейчас основной жилой фонд состоит из панельных домов одинаковой планировки. Поэтому главная задача – переключить строительную отрасль с повторения на разнообразие.
Юлий Борисов, соучредитель и главный архитектор UNK Project, в свою очередь отметил, что разнообразие с нуля – неработающая история. Разнообразить лучше уже благоустроенные территории. По его словам, новое поколение потенциальных покупателей – «наши дети» – будут скорее не покупать, а платить за пользование. Как квартирой, так и районом. «Никто не будет ждать, что когда-то здесь вырастут деревья или построится кафе, человек хочет сразу это получить, – сообщил он. – Люди хотят переехать, и чтоб у них сразу всё было хорошо: здесь можно поработать, здесь поиграть и т.д. Люди просто хотят потратить свою жизненную энергию в обмен на уже готовую среду».
Представитель Саратовской области – гендиректор строительной компании «Система» Дмитрий Дулепин попытался было возразить приезжим экспертам. По его мнению, нет ничего ужасного в том, что города растут. Саратов вот прирастает новыми микрорайонами, и ничего. Солнечный-2, например, прекрасно застраивается и активно развивается, появляется и транспортная, и социальная инфраструктура, обеспечивающая новые рабочие места. Чем это плохо?
Тем, что эти районы похожи на гетто и оторваны от центра города, где концентрируется вся его жизнь, ответили ему. «Серьезное городское переустройство – это всегда насилие», – отметили эксперты, как бы понимая болезненность восприятия реновации.
И как будто в утешение сомневающимся напомнили, что в далеком 1764 году Екатерина II «жестко проехалась по всем российским городам», насаждая благоустройство, вводя типизацию улиц. То есть всё то, чем сейчас занимается КБ «Стрелка».
«И людям 200–300 лет назад тоже не нравилось, что их «перемалывали». Но посмотрите, к чему это привело – появились пожарные разрывы, города стали каменными и перестали гореть, – пояснил Юлий Борисов. – Необходимо, чтобы люди поняли, что целесообразность общего чуть-чуть превыше частного».