Закон что дышло – правда, косое и кривое
В Саратовской области обнаружили, что у нас криво и косо написан закон о предоставлении жилых помещений в соцнайм нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам. Этот закон, напомним, применяется при определении размера жилплощади, предоставляемой переселенцам из ветхого и аварийного жилья. Нашлись ошибки и в областном законе о капитальном ремонте многоквартирных домов. Депутаты областной думы все лето работали над поправками в эти нормативные акты, и в минувшую среду им показалось, что с задачей своей они справились. Нам же показалось, что им показалось.
Вольная интерпретация
На рабочей группе комитета по вопросам жилищной, строительной и коммунальной политики облдумы рассматривался итоговый вариант поправок в региональные законы о предоставлении жилых помещений в соцнайм нуждающимся в улучшении жилищных условий и об областной программе капремонта и критериях очередности проведения ремонта в многоквартирных домах.
Что касается поправок в первый из указанных законов, о предоставлении жилых помещений, то рассматриваются они с мая текущего года. Соответствующий законопроект в облдуму внес губернатор, и депутаты приняли под козырек. Необходимость внесения изменений объяснили несоответствием некоторых положений областного закона федеральному законодательству. Той конкретной его части, которая касается определения размера предоставляемого гражданам жилища.
Так, мол, в Жилищном кодексе Российской Федерации сказано, что при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, должна учитываться площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Авторы саратовского законопроекта при этом поясняют, что это надо понимать просто: из нормы предоставления нужно вычесть площадь имеющейся в собственности квартиры. Дескать, многодетной семье из шести человек, нуждающейся в улучшении жилищных условий и стоящей в очереди, по норме предоставления полагается 96-метровая квартира от государства в соцнайм (16 метров на человека для многодетных семей). Но по закону в его интерпретации саратовскими нормотворцами, если у этой семьи есть в собственности 50-метровая квартира, то государство должно предоставить ей только 46 метров общей площади жилья.
Это не совсем верно, и процедура вычитания собственности из нормы предоставления вовсе не обязательна. В комментариях к ЖК РФ ясно сказано, что семья может получить квартиру большей площади, чем имеющаяся в собственности, если от собственной квартиры она откажется в пользу государства. Переселяемые из ветхих и аварийных домов, например, как раз так и делают.
Другими словами, никаких расхождений между федеральным и областным законом за номером 39 «О предоставлении жилых помещений в Саратовской области» не просматривается. Этот закон, напомним, гласит, что размер жилплощади, предоставляемой по договору соцнайма, не может быть менее нормы предоставления. Зато в поправках к областному закону просматривается вольность интерпретации федерального закона саратовскими нормотворцами, увидевшими в законе возможность предоставлять многодетным семьям и переселенцам из аварийного жилья квартиры меньшие по площади, чем им полагается. За исключением разве что тех граждан, чье нынешнее жилье вообще не пригодно для проживания и ремонту и реконструкции не подлежит.
Хорошее улучшать – только портить
Впрочем, поправить авторы изменений в закон о предоставлении жилых помещений предлагают другую часть закона Саратовской области ЗСО-39. Ту, что касается учета гражданско-правовых сделок, совершенных гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, со своей собственностью. Здесь они ссылаются на часть 8 статьи 57 ЖК РФ, которая разрешает такие сделки учитывать при определении размера предоставляемого жилья.
По федеральному закону, учитывать можно только те действия по изменению площади собственного жилища, которые гражданин предпринимал менее чем за пять лет до предоставления ему новой квартиры, и только если эти действия привели к уменьшению или отчуждению занимаемой площади. Случаи деления квартир нередки, когда в одной квартире проживает несколько поколений одной семьи. То есть если сделка совершена за 6 лет до того, как гражданину предоставляется новая квартира на условиях соцнайма, то учитываться при расчете площади нового жилья она не будет. Если за 4 года, то будет. И в пояснениях к ЖК РФ сказано, каким образом: путем вычета из нормы предоставления площади жилого помещения той площади, на которую произошло уменьшение (или отчуждение) занимаемой квартиры. То есть если в Саратовской области 50-метровая квартира у многодетной семьи из шести человек уменьшилась на 20 квадратных метров, то и норма предоставления им жилплощади в соцнайм должна уменьшиться на 20 метров – с 96 квадратных метров до 76-ти.
Тот же порядок, собственно, прописан и в действующем областном законе (часть 2 статьи 12.1). Здесь сказано, что в случае гражданско-правовых сделок, повлекших уменьшение размера занимаемых жилых помещений или их отчуждение, общая площадь предоставляемого жилого помещения должна быть уменьшена на размер отчужденной или уменьшенной площади, а также на размер площади жилого помещения, находящегося у него в собственности. Однако при этом, как сказано в ЗСО-39 ч.2 ст.12.1, предоставляемая жилая площадь не может быть меньше учетной нормы площади жилого помещения, установленной органами местного самоуправления на каждого члена семьи. То есть минимально допустимого количества квадратных метров на человека. В Саратове это 10 «квадратов» на каждого члена семьи из трех и более человек.
Что в общем-то справедливо в том случае, если рассматриваемая в качестве примера многодетная семья из шести человек не собирается расставаться с правами собственности. То есть, уменьшив владение в 50-метровой квартире на 20 квадратных метров, семья осталась собственницей 30 квадратных метров общей площади. Тогда она может рассчитывать только на предоставление ей 46 квадратных метров (96 метров (норма предоставления) минус 20 метров отчужденной площади минус 30 метров собственной). А если семья отдает свои 30 метров государству, то в обмен должна получить 76 квадратных метров, согласно действующим нормам предоставления жилья.
Хитростью на хитрость
Однако авторы поправок в областной закон именно в этом его положении увидели вопиющую несправедливость, ставящую семьи в неравные условия. По их мнению, если одна многодетная семья из шести человек, ничего не делавшая со своей 50-метровой квартирой, может получить от государства в соцнайм 46 метров нового жилья, то вторая, совершившая сделку и уменьшившая занимаемую площадь, допустим, на 20 квадратных метров, получит 60-метровую квартиру. Почему? Да потому что, мол, есть в части 2 статьи 12.1 областного закона пометочка, что предоставляемая площадь должна быть «не менее учетной нормы площади жилого помещения» (10 метров на человека в Саратове).
Все остальные поправки, которые предложено внести в статью 12 ЗСО-39 о предоставлении жилых помещений, основаны на том ошибочном, на наш взгляд, умозаключении, что из нормы предоставления в обязательном порядке должна вычитаться площадь имеющегося жилища.
Депутаты областной группы и эксперты из числа представителей минстроя, муниципалитетов, прокуратуры и общественных организаций с предложенными поправками в целом согласились и начали их редактировать и дополнять.
Так, уже членами рабочей группы было предложено учитывать гражданско-правовые сделки с собственной недвижимостью, совершенные каждым членом семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий. При этом в ходе обсуждения поправок члены рабочей группы пытались предусмотреть все возможные жизненные ситуации и варианты применения данного закона с учетом вносимых поправок на практике. Рассуждали, в частности, о том, что претендуя на новую жилплощадь от государства, люди начинают хитрить и изворачиваться в надежде получить жилье побольше. Например, и в пояснительной записке к поправкам, и в самих предложенных изменениях рассматривается вариант, когда у семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий и претендующей на жилплощадь от государства, в собственности сразу несколько квартир. Одну они, мол, продают, в другую прописываются всем скопом. На такой случай члены рабочей группы думского комитета по ЖКХ предусмотрели упреждающий маневр: из нормы предоставления должна вычитаться площадь всех имеющихся квартир (комнат). И площадь отчужденных (проданных, подаренных и проч.) квадратных метров тоже.
Иллюстрирует это положение пример из пояснительной записки. У многодетной семьи из шести человек есть в собственности 50-метровая квартира и 20-метровая комната. При этом семья нуждается в улучшении жилищных условий. Комнату семья, предположительно, продает в тот самый период, когда такая сделка будет учитываться при расчете нового жилья, предоставляемого из государственно жилищного фонда (или муниципального, неважно). Тогда из нормы предоставления – 96 квадратных метров – будут вычтены и 50 метров квартиры, и 20 метров комнаты. Итого в сухом остатке – 26 квадратных метров, на которые от государства может претендовать семья. Потом члены рабочей группы сформулировали несколько уточняющих подпунктов, где среди прочего сказано, что, при наличии письменного согласия заявителя, уменьшена может быть не норма предоставления, а учетная норма жилплощади.
Побочный эффект
Вообще стоит отметить, что пример в пояснительной записке про семью, владеющую несколькими объектами жилой недвижимости, выглядит довольно странно. Если читать Жилищный кодекс РФ и областной закон №39, то такая семья даже не может быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Согласно действующему законодательству, чтобы претендовать на квартиру от государства, у семьи не должно быть иного жилья, кроме занимаемого. А если таковое имеется, то суммарная общая площадь жилых объектов должна быть ниже учетной нормы, установленной муниципалитетом. То есть семья из шести человек, владеющая 50-метровой квартирой и 20-метровой комнатой в Саратове, суммарно владеет 70 квадратными метрами, что на 10 метров больше, чем положено по учетной норме.
Сложно представить, что депутаты, чиновники и прочие эксперты этого не знают. А вот то, что региональная власть ищет способ легально занижать площади предоставляемых гражданам квартир, предположить легко. Потому что сейчас у властей одна забота – экономия бюджетных средств. А благополучие и благосостояние граждан – дело десятое и побочное.
Свою работу над поправками в закон о предоставлении жилых помещений рабочая группа закончила. В минувшую среду было решено вынести их на обсуждение комитета ЖКХ с рекомендацией к принятию во втором чтении.
Утром деньги, вечером стулья
Поправки в другой закон Саратовской области – о капитальном ремонте многоквартирных домов – носят преимущественно технический характер. Концептуальное изменение предполагается только в одном моменте. В определении критериев очередности проведения капитального ремонта в домах. Члены рабочей группы сошлись во мнении, что нынешняя система выбора, кому первому достанется ремонт, провальна. Она привела к тому, что деньги у регоператора кончаются раньше, чем успевают накопиться. Причем сейчас первыми в очереди стоят дома, находящиеся в наихудшем техническом состоянии, что не лишено логики. Однако, как правило, это старые малоэтажные дома, заселенные людьми с низкими доходами, и собираемость платежей на капремонт по таким домам тоже самая низкая. Тем не менее ремонт им достается первым и проводится за счет жильцов других домов, покрепче и побогаче. Депутаты решили, что принцип должен быть другим и зависеть очередность на ремонт должна от уровня собираемости взносов.
Таким образом, жильцы, добросовестно оплачивающие взносы за капремонт, получат его в первую очередь. А дома тех, кто не платит за капитальный ремонт, предлагают ремонтировать после зданий, в которых взносы за капремонт были внесены вовремя.
Однако потом председательствующий на рабочей группе депутат Сергей Нестеров, он же глава думского комитета по ЖКХ, вспомнил, что у Саратовской областной думы нет полномочий по изменению очередности домов в программе капремонта.
«Но есть финансовое обеспечение и возможность менять сроки ремонта домов в рамках одного года, – отметил он. – Учитывая это, мы предлагаем обратиться в Государственную думу РФ, в федеральное правительство и в профильное министерство с тем, чтобы рассмотрели критерий очередности по платежной дисциплине».
Остальные члены рабочей группы эту идею поддержали. Будут писать письма в Москву.