Весь вопрос в аппетитах

Саратов присоединится к российскому пилотному проекту по развитию рынка арендного жилья и созданию доходных домов. Об этом в минувший четверг на заседании правительства Саратовской области рассказал губернатор Валерий Радаев. По его словам, данное решение стало одним из итогов недавнего визита в наш регион директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Плутника.

Сам Плутник, когда был в Саратове, сообщил о готовности АИЖК выкупать у саратовских застройщиков готовые компактные дома с квартирами от 20 до 100 кв. метров целиком.

Сначала пытались строить

Что представляет собой проект «Арендное жилье», рассказать довольно трудно. Он еще нигде и ни разу не освещался широко и подробно во всех деталях. Известно только, что его запуск состоялся в 2013 году через дочернюю структуру АИЖК – Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС). На том этапе, три года назад, программа подразумевала выдачу ипотечного кредита юридическим лицам – предприятиям на срок до 20 лет. На полученные от агентства деньги компании должны были приобретать квартиры (в том числе на этапе строительства), которые не имели права продавать, а только сдавать внаем. Кредит выдавался под залог доходного дома. Участниками проекта могли выступать как крупные предприятия, которым нужно было создать собственный жилищный фонд, так и муниципалитеты. Формат доходного дома мог быть любым – квартирные секции, «отдельные» подъезды в домах, дома целиком – малоэтажные или высотные.

В 2013 году АФЖС заключило договоры с 13 регионами России на предмет реализации данного проекта, было заключено 46 договоров с компаниями. Среди пилотных городов, где строились первые доходные дома в рамках этого проекта, были Новосибирск и Краснодар. Известно, что в каждом из них на сегодняшний день функционируют по три доходных дома. Владельцы говорят о том, что проект оказался успешным и прибыльным.

Вот, например, Людмила Городчикова, заместитель генерального директора по хозчасти «Южной региональной строительной компании» (Краснодар), рассказывает, что их доходные дома заселены на 95%. Квартиры пользуются спросом, потому что жильцам не нужно заботиться о быте, все квартиры – с ремонтом и необходимой мебелью.

«Жилье всегда востребовано, но покупательский спрос в кризис ограничен, поэтому если у застройщика есть возможность построить доходный дом, то он станет стабильным источником доходов», – отмечает она.

О том, как складываются отношения с доходными домами других регионов-участников пилотного проекта, ничего не известно.

Потом решили выкупать

Сегодня проект «Арендное жилье», судя по всему, модифицируется. АИЖК начинает скупать свободные готовые квартиры и целые дома в Москве, Санкт-Петербурге, предлагает такие сделки саратовским застройщикам, присматривается к готовому жилью в других крупных городах. Это говорит о том, что наряду с немногочисленными частными доходными домами в России скоро может появиться государственный жилищный арендный фонд.

Об обновленном проекте «Арендное жилье» тоже известно немногое. Но из обрывочных сведений, просачивающихся в СМИ, можно сложить следующую картину. Дальнейшую реализацию программы развития арендного рынка жилья АИЖК видит через создание закрытых паевых фондов (ЗПИФ) для строительства арендных домов, 80% средств в которые планирует вложить само агентство. Формироваться ЗПИФы будут из квартир, которые агентство будет приобретать через договоры долевого участия. Говорят, что до конца текущего года АИЖК намерено потратить на формирование такого фонда арендного жилья порядка 30 миллиардов рублей.

Потом, после того как фонд будет сформирован, паи, то есть квартиры, будут предлагать на открытом рынке квалифицированным и неквалифицированным инвесторам.

Эксперименты, пробы, поиски

Создание государственных доходных домов, вероятно, тоже эксперимент. И сама его реализация должна, видимо, подсказать федеральным чиновникам наилучший способ исполнения президентского поручения. Дело в том, что Владимир Путин велел правительству подготовить к 1 октября предложения по программе обеспечения жильем россиян к 2025 году.

Вопрос доступности жилья для россиян более чем актуален. По оценкам АИЖК, в настоящее время в России в улучшении жилищных условий нуждаются 23 миллиона семей. При этом, как показывает практика последних 15-20 лет, задача эта трудно решаемая. Все применяемые до сих пор инструменты, в том числе ипотечное кредитование, социальные ипотечные программы и прочее, на количество нуждающихся в жилье существенно не повлияли. То есть инструменты для покупки гражданами собственных квартир есть, а возможностей у граждан этими инструментами воспользоваться нет. Теперь президент обозначил конкретные сроки, в которые жилищный вопрос в России должен решиться, а значит, нужно искать инструмент быстрый и эффективный.

Ориентация на рынок арендного жилья со стороны АИЖК обусловлена тем, что согласно собственным исследованиям агентства, как минимум треть семей, нуждающихся сегодня в улучшении жилищных условий (т.е. 8 миллионов), готовы рассмотреть в качестве альтернативы собственному жилью арендное.

Агентство созданием государственных доходных домов обещает удовлетворить спрос разных категорий граждан. Приобретать в ЗПИФы планируют жилье и бизнес– и эконом-класса, а также недвижимость повышенной комфортности, включая апартаменты.

Арендная плата за квартиры в государственных доходных домах, как обещают, будет ниже, чем в среднем по рынку. А само жилье в государственных доходных домах, мол, будет иметь неоспоримые преимущества перед арендой квартир у частных лиц. Предполагается, что квартиры будут сдаваться с бытовой техникой и мебелью. Договор будет заключаться минимум на 7 месяцев с фиксированной платой. То есть жильцы не будут зависеть от настроения хозяина частной квартиры, который может выгнать их в любой момент или поднять арендную плату по своему усмотрению.

Более того, авторы проекта по созданию государственных доходных домов считают, что смогут серьезно сжать нынешний «черный» рынок арендного жилья.

Планово-убыточная затея

Экспертное сообщество по-разному относится к правительственной затее с возрождением доходных домов. Многие считают идею хорошей, в лучших европейских традициях, где считается нормальным переезжать много раз, не обременяя себя собственностью, и, мол, неплохо было бы, если бы такой жизненный подход стал нормальным и для россиян.

Тем более в кризис, когда у граждан нет денег на покупку квартиры даже в ипотеку, арендное жилье по низким ставкам должно пользоваться спросом, считают эксперты.

«Бизнес доходных домов у нас очень долго не развивался, но сейчас он целесообразен, особенно с поддержкой государства: покупать жилье по рыночным ценам, чтобы потом сдавать, нерентабельно. При этом ведь речь идет не о соцнайме, когда человек получает жилплощадь за совсем уж символическую арендную плату. А значит, чем больше людей будет снимать такое жилье, тем быстрее окупятся дома. И, следовательно, тем охотнее инвесторы будут заходить на проект», – сказал эксперт.

Другие эксперты в жизнеспособности затеи АИЖК сомневаются, отмечая, что для того, чтобы такое жилье пользовалось спросом, оно должно быть заметно дешевле рынка, то есть планово-убыточным.

«Вполне возможно, что государство действительно выберет такой путь и станет поддерживать своих граждан даже в ущерб интересам Минфина, проводя это как элемент социальной политики. Однако в текущей экономической ситуации подобный проект нереален: нагрузка на бюджет и так слишком велика. Так что, какие бы планы ни озвучивал Александр Плутник, пытаясь освоить деньги АИЖК, в обозримом будущем россиянам, не имеющим своего жилья, придется рассчитывать только на себя», – рассуждают эксперты.