Идея здравая, фантазируем

Оценить
Предложение президента создать компенсационный фонд для обманутых дольщиков экспертами одобрено

Не успел президент России Владимир Путин поделиться идеей создания компенсационного фонда для обманутых дольщиков, как министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что этот фонд может начать работу уже в этом году. Потом министр подумал и сказал, что раньше, чем с нового года фонд не заработает. Нужно еще многое сделать: внести поправки в действующие законы и придумать, собственно, сам механизм. Пока правительственные ведомства размышляют над организационно-правовой формой фонда, эксперты рассуждают о том, нужен ли он вообще. Сошлись на том, что нужен. Причем не только дольщикам, но и самому государству. Мол, негоже все проблемы сваливать на бюджет, особенно в такое время. Пусть лучше дольщики и застройщики надеются сами на себя.

Как поделить ненакопленное

Про компенсационный фонд для дольщиков Путин упомянул еще в мае на заседании Госсовета РФ. Он тогда просто сказал, что допускает возможность создания такой структуры, которая работала бы по аналогии с Агентством по страхованию вкладов. И по словам Михаила Меня, который идею пояснял и детализировал, объем компенсационного фонда долевого строительства может составить 30-35 миллиардов рублей в год. Уточнил также, что пополнять фонд будут за счет тех средств, которые застройщики отчисляют в страховые компании – это примерно 1% от суммы каждого договора долевого участия. Эксперты тут же подсчитали, что на каждого из 70 с лишним тысяч обманутых дольщиков, которые сегодня зарегистрированы в России, в таком случае придется примерно по 500 тысяч рублей. Негусто и как-то неэффективно.

По мнению экспертов, объем фонда должен быть больше заявленного минимум в пять-шесть раз. И так как потребуется некоторое время, чтобы собрать такую сумму с застройщиков, государству на начальном этапе придется поддерживать фонд бюджетными деньгами, фантазируют эксперты. При этом ряд игроков строительного рынка выразили опасение, что создание новой структуры, в которую понадобится отчислять деньги, увеличит цену квадратного метра. То есть, решая одни проблемы, как бы не насоздавать новых.

С другой стороны, об эффективности еще даже не созданной структуры говорить, мягко говоря, преждевременно. В конце концов, неизвестно каким в итоге будет механизм компенсации. Ведь никто же и не говорит, что деньги фонда точно будут выдавать обманутым дольщикам. А значит, нет смысла рассуждать о достаточности сумм.

Вот, например, по данным минстроя Саратовской области, предполагается, что средства фонда можно будет использовать для завершения строительства многоквартирных домов, в отношении которых застройщики не смогли выполнить в заявленные сроки взятые на себя обязательства.

А Леонид Писной, гендиректор ЗАО «Саратовоблжилстрой», депутат Саратовской областной думы и один из главных экспертов строительной и коммунальной сферы нашего региона, полагает, что компенсационный фонд вообще может работать как кредитная организация, выдавая средства на достройку дома взаймы.

Мер много, но нужны эффективные

Представители министерства строительства и ЖКХ Саратовской области в комментарии «Газете недели» обошлись без конкретики. Отметили только, что рады любым шагам, направленным на повышение надежности отрасли и доверия к ней со стороны потребителей, и способствующие тем самым дополнительному притоку инвестиций. Но, по словам специалистов ведомства, все принятые на сегодняшний день меры по решению проблем дольщиков и снижению рисков недостроя оказались недостаточными. То есть проблемы не решаются.

В министерстве напомнили, что за последние несколько лет государство планомерно создавало механизмы защиты участников долевого строительства. Принятый свыше десяти лет назад 214-й федеральный закон создал схему взаимодействия участников долевого строительства многоквартирных домов, дающую определенные гарантии для покупателя. В частности, согласно этому закону, договор долевого участия подлежит обязательной регистрации, проверяется наличие у застройщика прав на земельный участок и разрешение на строительство. После изменений, внесенных в 2014 году, было введено страхование договоров долевого участия для компенсации дольщику потерь в случае банкротства застройщика. Кроме того, Госдума РФ приняла закон, устанавливающий уголовную ответственность за незаконное привлечение денежных средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов.

«И все-таки проблема обманутых дольщиков, в частности, для Саратовской области по-прежнему остается актуальной. Реестр «проблемных» многоквартирных жилых домов в нашем регионе сегодня насчитывает 25 объектов и свыше трех тысяч пострадавших семей, – отмечают представители минстроя. – И хотя за последние годы благодаря работе межведомственной комиссии удалось сократить количество проблемных домов, их число все равно велико. Более того, банкротство ЗАО «Саратовгесстрой» продемонстрировало, что существующие на сегодняшний день меры предотвращения рисков незавершенного строительства нельзя признать полными. При этом сложившаяся экономическая ситуация продолжает негативно сказываться на строительном рынке».

Хорошо бы давали попользоваться

Леонид Писной идею создания компенсационного фонда назвал здравой. При этом он допускает, что на себестоимости квадратного метра реализация инициативы не скажется. Правда, только в том случае, если создание компенсационного фонда станет заменой существующей системы страхования в долевом строительстве, которая на практике не работает и нуждается в реформе. По страхованию отчисления достигают 1,7% от каждого договора долевого участия, а отчисления в фонд, как обещают, должны составить 1%. Однако если системы будут работать параллельно, и фонд будет пополняться именно за счет страховых взносов, то страховщики могут потребовать увеличения объема отчислений для компенсации собственных рисков и убытков.

«Что касается эффективности, то, с одной стороны, конечно, малопривлекательна система, в которой проблемы обманутых дольщиков оплачиваются всеми покупателями квартир. С другой стороны, это действительно может быть эффективно, потому что фонд – это живые деньги, которые будут накапливаться и использоваться для достройки домов, которые попали в сложное положение, – говорит Леонид Писной. – А если вспомнить о том, что введена уголовная ответственность для застройщиков за невыполнение обязательств перед дольщиками, то результат от совокупного действия этих мер должен получиться положительным. И кнут, и пряник».

Однако многое в этом вопросе, по словам Писного, зависит от того, какой механизм использования средств фонда в федеральном правительстве изобретут. По мнению нашего эксперта, имеет смысл рассмотреть возможность сделать средства фонда возвратными.

«В последнее время количество проблемных домов увеличилось. Но надо понимать, что дом часто становится проблемным не потому, что его дешево продавали и образовалась дыра между себестоимостью и продажной ценой, а потому что из-за падения уровня жизни люди просто не покупают квартиры. И застройщики, не имеющие оборотных средств, не имеют и возможности его достроить, – поясняет эксперт. – Если средства фонда использовать как возвратные средства, то в ситуации, когда у застройщика, например, экономика нормальная, но нет оборотных средств и в банке невозможно взять кредит, потому что проценты большие, он взял бы деньги у фонда, добил бы дом и возвращал бы средства фонду с продажи квартир или прямо квартирами. Это одна экономическая ситуация. И совсем другая, когда из-за резкого скачка инфляции, например, для того чтобы достроить дом, понадобится доплата со стороны дольщиков, а они, естественно, не хотят ее делать. И тут уже нужен другой механизм использования средств компенсационного фонда. Поэтому надеюсь, что у экспертного сообщества и регионов будет возможность принять участие в обсуждении механизма работы фонда, что будут рассмотрены и учтены разные ситуации возникновения рисков недостроя».