Накопить на домик у моря...
В Саратовской области теперь будут создавать жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). А может, и не будут. Это уж как получится. Но интерес к этой теме проявлен, причём региональным правительством, и вопрос вынесен на обсуждение с экспертным сообществом. Тему ЖНК сделали центральной на заседании круглого стола, посвящённом особенностям развития рынка недвижимости в новых экономических условиях, которое прошло в рамках ежегодной строительной выставки «Строительство-2016». Сюда же пригласили практиков из других регионов, Белгорода и Хакасии, чтобы они рассказали, как ЖНК работают и что в итоге получается.
Новый инструмент
Преамбулой обсуждения жилищно-накопительных кооперативов стала констатация нынешнего состояния рынка недвижимости в Саратовской области. В двух словах: пока всё ничего, но могло бы быть и лучше. Строительство жилья ведётся, и вроде как обещается выполнить плановые показатели, но вот продавать построенные квадратные метры становится всё сложнее. Люди не хотят и уже не могут тратиться на покупку новых квартир – или всё уже потрачено, или стали на всякий случай экономить. Кредиты ведь дороги, а доходы у населения слабеют с каждым днём. Но проблема тут даже не в этом, а в том, что те, у кого были деньги и кто может позволить себе ипотеку, квартирами уже запаслись. Причём в достаточном количестве. То есть этот рынок сбыта практически исчерпан.
Однако в регионе огромное количество людей в улучшении своих жилищных условий объективно нуждаются, но их зарплаты не позволяют накопить даже на первоначальный взнос по ипотеке, которая благодаря государственному субсидированию продолжает оставаться относительно недорогой, не говоря уже о покупке в целом. Да и обслуживание многолетнего кредита для этих людей является непозволительной роскошью.
Раз ипотека не выход, нужно искать другие инструменты. Одним из таких инструментов может служить жилищно-накопительный кооператив. Потому что ЖНК, мол, может помочь обзавестись собственной квартирой даже тем гражданам, доходы которых на уровне нынешнего прожиточного минимума или даже ниже. То есть до 10 тысяч рублей в месяц. Вот, например, в Белгороде и в Хакасии, представители которых присутствовали в Саратове на обсуждении вопроса, в кооператив вступают граждане с доходом от четырех тысяч рублей в месяц и спокойно копят на квартиры и даже выкупают их. В Саратове в такие чудеса ещё не верят и поэтому систему ЖНК решили досконально изучить, чтобы убедиться, что это не «сыр в мышеловке», не очередная пирамида и т. д. А только потом принимать решение.
У нас в регионе даже есть уже свои эксперты в области ЖНК. Одного во всяком случае на заседании круглого стола предъявили – это Дмитрий Кашкин. Кто он и откуда, не спрашивайте. В министерстве строительства и ЖКХ региона говорят, что он просто эксперт, независимый. И он – Дмитрий Кашкин – якобы уже вник в суть вопроса и совместно с министерством занимается разработкой проекта развития ЖНК в Саратовской области.
Сходства и отличия
Понятие «жилищный кооператив» саратовцам знакомо. Про прелести ЖСК у нас знают многие, а слышали вообще все. Это когда люди объединяются и скидываются деньгами на строительство дома. По завершении строительства, а также выплаты всех средств его пайщиками ЖСК может быть ликвидировано или сохранено для дальнейшего управления домом. У ЖСК есть свои плюсы и минусы. Преимуществом ЖСК является прежде всего длительная рассрочка по выкупу квартиры при минимальной переплате. Паевые взносы делаются ещё несколько лет после завершения строительства дома.
Основными минусами ЖСК эксперты называют риски, которые несут пайщики наравне с застройщиками при возведении нового объекта. Дом, например, может быть не сдан вовремя, если строительная компания разорится, и тогда нужно будет искать нового подрядчика. При использовании серых схем реализации квартир возникает такое явление, как «двойные продажи» (известны многим саратовцам не понаслышке), ну а самое неприятное – это банкротство, от которого ЖСК никак не застрахованы.
Про другую форму жилищного кооператива – ЖНК, то есть жилищно-накопительного – наши люди знают меньше или вообще ничего не знают. Хотя в Российской Федерации ЖНК существуют с 2005 года на основании федерального закона № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». ЖНК в отличие от ЖСК ничего не строит, а только выкупает готовые квартиры для пайщиков на сделанные ими накопления. ЖНК – структура некоммерческая, основным получателем выгоды в нём является покупатель. И именно по этой причине, как говорят эксперты, эта форма жилищного кооператива не получила развития на территории РФ. Просто нет заинтересованных в популяризации ЖНК влиятельных лиц.
Так что же такое жилищно-накопительный кооператив? Принцип его работы выглядит примерно так. Члены ЖНК (которым может стать любое лицо, достигшее 16-летнего возраста, без ограничений по гражданству) делают взносы. От каждого по возможностям. При этом можно или сразу внести большую часть стоимости квартиры, или вкладывать деньги ежемесячно небольшими частями. Первоначальный взнос в ЖНК в размере 10 или 30 процентов стоимости квартиры, как при ипотеке, не предусмотрен.
Когда сумма накоплений составит 30-50 процентов от стоимости квартиры, кооператив её выкупает и передаёт пайщику. Пайщик может заселиться, прописаться, может даже сдать квартиру в аренду, но обязан будет продолжать делать ежемесячные взносы до тех пор, пока не выплатит всю сумму стоимости жилья. Только тогда квартира перейдёт в его собственность от ЖНК. Взносы на период погашения долга вырастут на 2-6 процентов – за пользование деньгами фонда накопления. 80 процентов средств, накопленных в ЖНК, по закону можно тратить на приобретение готовых квартир, и только 20 процентов – на строящиеся. Собственно, поэтому ЖНК не интересен большинству застройщиков, и они с этой формой кооператива не связываются.
Однако, как отметили представители Белгородской области, где ЖНК уже успешно работает с 2009 года, квартиры пайщиков кооператива могут находиться в совершенно разных домах и даже в разных городах. Как, собственно, и членами одного ЖНК могут быть жители разных субъектов РФ. Вот, например, среди пайщиков белгородского ЖНК есть и саратовцы. И для них уже куплена квартира. Правда, не в Саратове, а в самом Белгороде, но только потому, что этого пожелали сами пайщики, которые приняли решение перебраться в Белгородскую область на постоянное жительство.
Вроде бы просто, но всюду нюансы
На первый взгляд, ЖНК – это действительно настоящее спасение для малообеспеченных семей, нуждающихся в собственном жилье или в улучшении жилищных условий. Но чтобы быть уверенными в этом, надо смотреть на цифры. Мы обратились к опыту ЖНК города Белгорода, генеральный директор которого Александр Славкин (ЖНК-1) выступал в Саратове на заседании круглого стола, посвящённом этой проблеме. У этого ЖНК есть свой сайт, и там всё довольно подробно расписано.
Первым делом тут, конечно, подкупают указанные преимущества, надёжность и доступность.
Преимущества в том, что такой способ вложения дешевле, чем ипотека, и выгоднее домашнего хранения денег. Нет риска «сгорания» денежных средств, так как на внесенные паевые взносы члену ЖНК начисляется соответствующее количество квадратных метров сразу, так что инфляция вроде не страшна. Кооператив приобретает квартиру, выбранную пайщиком, только с его письменного согласия. Причём купить можно не только квартиру, но и комнату, дом или коттедж. Как паевой взнос могут зачесть и маткапитал, и жилищный сертификат, и даже уже имеющееся жильё.
Надёжность обосновывается тем, что ЖНК регистрируется в ЦБ РФ и проверяется Федеральной службой по финансовым рынкам, а также ежегодно подвергается аудиторской проверке. Деньги сразу тратятся на приобретение квартир – это опять же про сгорание средств и инфляцию. Члены ЖНК в обязательном порядке регистрируются в Едином государственном реестре юридических лиц.
И доступность тоже вот она: нет ограничений по гражданству, месту жительства, семейному положению, возрасту (стать членом ЖНК можно с 16 лет), не требуются поручители и справки о доходах, не нужен залог. Кроме того, паевой взнос можно передать по наследству, подарить, продать другому члену кооператива или третьему лицу.
Дальше интересней. При вступлении в кооператив требуется минимальный набор документов (паспорт, ИНН и СНИЛС) и довольная скромная сумма денег: вступительный взнос – 1000 рублей (единоразово), ежемесячный членский взнос – 120 рублей (идёт на зарплату сотрудников и прочие текущие расходы) и первоначальный паевой взнос не менее 5000 рублей.
В других ЖНК может быть и по-другому, всё зависит от того, что прописано в уставе организации. Чаще единоразовый вступительный взнос измеряется в МРОТ. Эти средства, а также ежемесячные членские взносы идут на оплату деятельности кооператива, в том числе на заработную плату юристов, бухгалтеров и других кадровых работников. В эту же сумму входит оплата всех процессов, связанных с сопровождением документооборота при покупке недвижимости для своих пайщиков.
Время вложения средств в ЖНК делится на два периода – накопления и погашения. Период накопления составляет минимум два года, максимум – 12 лет (по закону). В период накопления пайщик, в частности белгородского ЖНК, оплачивает ежемесячный членский взнос 120 рублей и ежемесячные паевые взносы не менее 1000 рублей (сумму и конкретный срок накопления рассчитываются индивидуально). На паевые взносы ежегодно начисляется доход до пяти процентов годовых.
После накопления 50 процентов стоимости квартиры и нахождения в ЖНК не менее двух лет пайщик получает право выбора конкретной квартиры и пишет заявление на её приобретение. Если пайщик этим правом решает воспользоваться, то есть берёт квартиру, выкупленную для него ЖНК, в безвозмездное пользование, начинается период погашения.
График и срок погашения долга перед ЖНК тоже рассчитывают индивидуально – с одним условием, прописанным в законе: период погашения может быть не более чем в 1,5 раза длительнее периода накопления. Размер ежемесячного паевого взноса на этот период будет рассчитан путём деления остатка суммы равными долями на оставшееся количество месяцев. Плюс пять процентов годовых за пользование средствами паевого фонда ЖНК и 120 рублей членских взносов.
Есть, правда, пара растратных нюансов: при оформлении квартиры в собственность кооператива пайщик должен будет оплатить госпошлину, размер которой устанавливается государством и на данный момент составляет 25 тысяч рублей. Потом ежегодно, с момента получения ЖНК свидетельства о собственности на квартиру и до момента передачи её в собственность пайщика, он оплачивает страхование квартиры (примерно 0,1% от ее стоимости). После полного погашения стоимости квартиры пайщик оформляет её в свою собственность и платит госпошлину за регистрацию права собственности. После чего с чистой совестью выходит из кооператива.
Подвох не найден, но ощущается
Таким образом, максимально возможный срок членства в ЖНК составляет 30 лет (12 лет накопления и 18 лет погашения). Тут всё как в ипотеке, только без возрастных и финансовых ограничений.
При этом для приобретения квартиры за 1,5 млн рублей, предположим, ежемесячный паевой взнос на период накопления составит 5328 рублей. Это 62,5 тысячи рублей в год или 750 тысяч за 12 лет. Другими словами, первоначальный взнос, который требуется при жилищном кредитовании в банках, человек копит прямо в кооперативе. Вселившись в квартиру, пайщик будет гасить долг перед ЖНК ежемесячным взносом примерно 6600 рублей (с учётом 5% годовых). Если максимальный срок погашения составляет 18 лет, то пайщик выплатит ЖНК около 1,4 млн рублей. То есть фактически полную стоимость своей квартиры, где 650 тысяч рублей – сумма процентов за пользование средствами фонда или переплата. Кстати, эти деньги не становятся собственностью ЖНК, а распределяются между членами кооператива, находящимися в стадии накопления, пропорционально накопленным ими денежным средствам, что влияет на сокращение периода накопления.
Кстати, по отзывам тех, кто всё-таки рискнул вступить в ЖНК, собственной квартирой можно обзавестись гораздо быстрее – и за 3 года, и за 10 лет.
Если сравнивать с ипотекой, например, в том же Сбербанке, то получается существенно дешевле. Согласно условиям и расчётам ипотечного калькулятора Сбербанка первоначальный взнос на покупку квартиры за 1,5 млн рублей должен составлять 53%, или 800 тысяч рублей. Ежемесячный платёж по кредиту на 30 лет составит 7200 рублей. Переплата – 1,9 млн рублей.
Другими словами, инструмент ЖНК заслуживает внимания. Правда, сомнения саратовских экспертов – а у нас, как показало заседание круглого стола, очень много сомневающихся – приезжим специалистам-практикам развеять до конца не удалось. Хотя белгородские гости и пытались впечатлить саратовских скептиков результатами своей работы в цифрах. Там с 2009 года количество членов кооператива выросло почти до шести тысяч человек. За всё время существования кооператива куплено 1200 квартир.
И всё-таки даже в министерстве строительства и ЖКХ Саратовской области пока не готовы дать оценку такой форме жилищного кооператива, как ЖНК, и его перспективам в местных условиях. Как говорят, там ещё размышляют над тонкостями работы и взвешивают все минусы и плюсы.