Ошибка или злонамеренная заготовка?

Саратовская область оказалась в числе 30 ведущих регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2016 года. По данным национального бюро кредитных историй (НБКИ), в нашем регионе с начала года было выдано 970 ипотечных кредитов, что, кстати, в два раза больше, чем было в первом квартале 2015 года, – 489 кредитов. Хорошая новость, которая должна свидетельствовать о некоем оживлении ипотечного рынка. А есть ещё новость плохая: досрочное погашение ипотеки могут отменить. Не только в Саратовской области, а вообще везде в пределах границ РФ.

Как помочь и тем, и этим

С одной стороны, российское правительство решило продолжить субсидирование ипотеки до конца 2016 года, хотя уже вот этой весной обещало лавочку свернуть, так как очень уж дорого щедрость сия бюджету обходится. С другой стороны, спасти строительный рынок России может только ипотека. На этом настаивают эксперты, и это доказывает практика. Именно госпрограмма по поддержке ипотеки не дала рухнуть строительному рынку в 2015 году, когда две трети новых квартир в стране было куплено исключительно на банковские кредиты.

Субсидирование ипотеки, к слову, поддерживает не только строительство, но и банки. Благодаря бюджетным вливаниям кредитные организации держат ставки на приемлемом для населения уровне – примерно 12% годовых. РИА «Рейтинг» выясняло, какая доля семей может позволить себе типовую «двушку», взяв ипотечный кредит. По данным этого исследования, в Саратовской области, например, ипотека доступна 12,4% семей с детьми, а если брать семьи из двух работающих без детей, то 29,9%. Утверждается, что в нашем регионе ипотека определённо стала доступней большему числу граждан, поскольку ещё два года назад позволить её себе могли только 15,2% семей.

При ставке в 7%, которую предлагают многие застройщики, ипотека набрала бы нужный им градус популярности. Но государство не соглашается: рискованно, мол, слишком большая нагрузка для бюджета.

Однако банкам тоже хочется зарабатывать, чему мешает полезная для заёмщиков опция – досрочное погашение кредита. В идеале банки хотели бы, чтобы заемщик погашал имеющийся долг исключительно согласно графику выплат. Тогда кредитная организация получит всю первоначально запланированную прибыль. До некоторых пор на досрочное погашение кредита действовали ограничения, в том числе штрафы и комиссии. Потом штрафные санкции для заёмщиков отменили, и вот теперь ограничения хотят вернуть.

Об этом стало известно на минувшей неделе, после того как совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте России рассмотрел подготовленные ко второму чтению поправки к проекту новой редакции Гражданского кодекса. Новая редакция Гражданского кодекса была внесена в Госдуму президентом ещё в 2012 году и принята в первом чтении. С тех пор профильный комитет работал над доработкой документа.

На одну из подготовленных поправок обратила внимание Ассоциация российских банков (АРБ), которая заявила, что в случае её принятия заёмщики будут лишены права на досрочный возврат кредита без согласия кредитора. Члены совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте России при этом сделали более сотни замечаний по пакету поправок и заявили, что совет будет выступать за право заёмщиков на досрочное погашение кредитов.

Как будто не заметили

Не обошлось без путаницы. Информагентства, растиражировавшие замечание Ассоциации российских банков, трактовали его по-своему. И в результате после многочисленных публикаций о намерении банков ввести запрет на досрочку, банкирам пришлось оправдываться и уверять, что инициатива исходила не от них, а сами они такого не планировали.

Позже с разъяснениями выступил глава АРБ Гарегин Тосунян. Он отметил, что новая редакция статей 807 и 810 ГК наводит на вывод, якобы право на досрочный возврат кредита будет предоставлено только по согласованию с банком. Трактовка документа, по его словам, позволяет думать, что право на досрочный возврат кредита предоставляется только заемщикам по потребительскому кредиту, поскольку в законе о потребительском кредите содержится специальная норма о таком праве (ст. 11). Тогда как в законе об ипотеке отсутствует специальная норма, регулирующая вопрос о досрочном погашении ипотечного кредита. Следовательно, как говорит Тосунян, в случае принятия документа в указанной редакции заемщикам по ипотечным кредитам право на досрочный возврат кредита будет предоставлено только по согласованию с кредитором.

По мнению главы АРБ, разработчики законопроекта «просто упустили из вида» урегулирование этого вопроса и обязательно вернутся к нему при последующей доработке поправок в Гражданский кодекс.

«В настоящее время в связи с кризисной ситуацией и снижением платежеспособности граждан ограничение прав заемщиков по ипотечным кредитам на их досрочное погашение является несвоевременным», – отметил он.

Правда, в другом объединении банкиров, Ассоциации региональных банков, ошибкой формулировку новеллы не считают. Здесь обращают внимание на то, что поправки готовились без малого четыре года.

«Это, скорее, «заготовка» крупных ипотечных кредиторов, – заявил журналистам вице-президент ассоциации Олег Иванов. – Речь может идти об их желании перейти на германскую модель регулирования ипотеки. В Германии досрочный возврат ипотечных кредитов без согласия банка запрещён, что позволяет ему дешевле рефинансироваться за счёт выпуска долгосрочных закладных листов».

В поддержку сохранения за ипотечными заёмщиками права на досрочное погашение кредитов высказались ещё несколько экспертов. По их словам, запрет может негативно сказаться на большой части покупателей жилья. Так как большинство людей, берущих ипотеку, обычно рассчитывают закрыть платеж как можно быстрее за счёт продажи старой квартиры, получения наследства или материнского капитала. Как правило, это кредиты на два-три года, а не на 20–30 лет, что изначально предполагает ипотека. Если ввести ограничение на досрочку или её запрет, то значительная часть потенциальных покупателей квартир попросту откажется от покупки. В итоге пострадает рынок новостроек и граждане, которые не смогут решать свой жилищный вопрос.

Председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников заверил всех волнующихся, что документ будет дорабатываться с учётом поступивших замечаний.