Плохое время арендаторов
Российский рынок аренды торговых и офисных помещений оказался на грани коллапса, несмотря на 50-процентный дисконт. В Москве объём предложений по коммерческой недвижимости вырос на 30 процентов за один только ноябрь. В СМИ за последние пару дней остроту данной проблемы обозначили Барнаул, Тюмень, Череповец, Самара, Пермь, Саратов и другие города. Проблему на минувшей неделе вскользь упомянули и в рамках ежегодного Гражданского форума.
Тяжёлая и катастрофическая
Эту тему на форуме подняли бизнесмен, член общественной палаты Саратовской области Михаил Волков и индивидуальный предприниматель Александр Чижан.
В комментарии «Газете недели» Волков пояснил, что многих владельцев торговых и офисных площадей, вероятно, ждёт банкротство. Стоимость аренды начала снижаться ещё в прошлом году. В начале 2014 года она потеряла 20 процентов. В этом году – ещё 30–40 процентов. При этом спрос на помещения продолжает сокращаться.
«Это свидетельствует о катастрофическом положении, в котором оказался на сегодняшний день тот бизнес, который, собственно, эти помещения арендует. При этом серьёзные проблемы имеют не только представители малого бизнеса, но и крупные компании. По моим сведениям, сжимают площади, например, такие торговые сети, как «Перекрёсток». У компании «Коллинз» тоже есть проблемы», – отмечает Михаил Владимирович.
Особенно тяжело, по словам собеседника издания, приходится тем владельцам коммерческой недвижимости, которые воспользовались кредитами при приобретении офисных и торговых объектов для последующей сдачи в аренду. Если они не смогут получать доход от своих активов и вовремя оплачивать кредит, то сначала им грозит повышение кредитной ставки, а затем и конфискация залогового имущества.
«Ситуация на самом деле очень тяжёлая, – констатирует Михаил Волков и добавляет, что в данной ситуации собственникам не удастся избавиться от неликвидных активов. – Это логично. Никто не будет вкладывать деньги в то, что не принесёт дохода».
Удержать, чтобы удержаться
Опрошенные нашим изданием представители риелторских агентств подтверждают описанное Волковым состояние саратовского рынка аренды недвижимости. По словам специалиста по недвижимости Николая Коляскина, собственники торговых и офисных площадей озабочены удержанием не столько цен, сколько арендаторов.
«На этом рынке, как и на любом другом, цену определяет спрос. А спрос сейчас значительно ниже предложения. Владельцы объектов коммерческой недвижимости идут на существенное снижение арендных ставок, лишь бы помещения не пустовали и приносили хоть какие-то деньги», – говорит наш собеседник.
По его словам, серьёзное падение арендного рынка было замечено в конце 2014 года в связи с ростом курса доллара и евро и снижением покупательской активности населения.
«Арендный рынок напрямую зависит от платёжеспособности населения. Если люди не тратят деньги на товары и услуги предприятий, арендующих торговые и офисные площади, то последним нечем будет платить за аренду, – отмечает Коляскин. – Поэтому вопрос по ставкам сейчас решается индивидуально, в процессе переговоров арендодателя и арендатора. Цены, конечно же, сильно упали. По офисным площадям дисконт уже составляет 30–40 процентов, по торговым доходит до 50 процентов. Другой вопрос, что в Саратове, особенно в центре города, ставки в своё время были сильно завышены, поэтому и снижение их получилось таким значительным. Пару-тройку лет назад торговое помещение на проспекте Кирова стоило три-пять тысяч рублей за квадратный метр. Это запредельная цена даже по московским меркам. Сейчас же с арендодателем можно сторговаться на 300–500 рублей за метр (за аренду офиса). И то даже на такую цену нужно ещё найти арендатора».
Ни жив, ни мёртв
Состояние арендного рынка коммерческой недвижимости активно обсуждается в последнее время и саратовскими блогерами. Причём по этому показателю в первую очередь оценивается состояние бизнеса в целом.
Так, председатель гильдии фармацевтов при ТПП Саратовской области, руководитель сети аптек «Медуница» Игорь Михайлов на минувшей неделе опубликовал на своей странице в «Фейсбуке» скриншот интерактивной карты сдаваемой коммерческой недвижимости (на тот момент свыше трех тысяч объявлений о сдаче объектов в аренду) интернет-ресурса «Авито». В комментарии к изображению Михайлов делится выводом, что «саратовский бизнес точно мёртв».
«Это количество сдаваемых или продаваемых объектов коммерческой недвижимости. И это только в историческом центре города», – описывает предприниматель наблюдаемую в арендном рынке картину.
Подключившиеся к обсуждению пользователи соцсети добавили, что на рынке коммерческой недвижимости выросло количество предложений не только по значительно сниженным ставкам, но уже по ценам ниже себестоимости.
Правда, не все эксперты соглашаются с вердиктом, что бизнес мёртв.
По словам Дмитрия Токарева, представляющего агентство недвижимости «Рост-Риелт», данная карта не отражает действительной картины:
«Ориентироваться в анализе только на подобного рода объявления с популярных сайтов или специализированных изданий – это классическая ошибка. Если проехаться по популярным улицам города, то можно и не увидеть ничего устрашающего. Так ли много на самом деле свободных помещений в том же центре Саратова? Если говорить об этой карте с обозначенного ресурса, то нужно понимать, что он довольно замусорен. Объявления часто дублируются разными риелторами. Кроме того, на этом ресурсе много липовых объявлений. Сейчас администрация этого сайта пытается бороться с данным явлением, введя платную основу размещения объявлений, но тем не менее достоверной там оказывается пока не более 20 процентов информации».
При этом, по словам Токарева, он не может согласиться с выводом, что бизнес мёртв. Наоборот, некоторые компании готовы развиваться и в этих сложных условиях. В основном те, что работают по отработанной модели бизнеса.
«Лучше других себя чувствуют продуктовый ретейл, алкомаркеты, предприятия общепита. Идет развитие сетевых компаний в этих сферах. Они более стабильны и устойчивы к кризису. Причём развиваются не только крупные федеральные игроки, но и региональные сети в тех сегментах бизнеса. Они начинают выходить на межрегиональный уровень. В Саратов, например, заходят алкомаркеты из других регионов. А вот маленькие фирмы, которые выходили на рынок на энтузиазме, хотели предложить потребителю какой-то новый вид услуги или товар, у них действительно активность снизилась. Точнее, такие энтузиасты с рынка ушли совсем», – отмечает наш собеседник.
Другой наш эксперт, Николай Коляскин, тоже отметил, что многие предприниматели выражают готовность открывать дополнительные офисы или торговые точки при устраивающей их цене аренды на помещение в «хорошем месте города». Другие риелторы в свою очередь отмечают, что и сейчас бывают случаи (единичные, но всё же), когда сделки на аренду заключаются по ценам выше новых рыночных.
Жертвы или способы выживания
Ситуация характерна для всех регионов, в том числе для Москвы и Московской области. По словам экспертов, среди общих тенденций на рынке аренды коммерческой недвижимости отмечается рост популярности некачественных объектов недвижимости, потому что они стоят дешевле качественных.
Другая тенденция: собственники арендных площадей становятся более эффективными в вопросах администрирования и управления недвижимостью и делают всё для того, чтобы их помещения не пустовали в сложный период. Так, например, в Барнауле владелец помещений, где находился закрывшийся в кризис ресторан, объявил о подборе партнеров – специалистов в ресторанном бизнесе. С его стороны – инвестиции и помещение, с их стороны – инвестиции и опыт.
«Так я получу прибыль не от арендной платы, а от работы ресторана. Только сам я не ресторатор, потому и ищу партнеров. Уже есть заинтересовавшиеся моим предложением».
На условия аренды в сложившихся условиях основное влияние, по словам экспертов, оказывают непосредственно арендаторы. Компании, развивающиеся в кризис, имеют возможность выбирать лучшие помещения по лучшим ценам. Они переезжают на первую линию, на неплохие арендные ставки, выбивают условия по неповышению ставок на ближайшие год-два.
«Например, в продуктовом ретейле ситуация очень простая. У ведущих игроков в этой сфере, таких как «Магнит», «X5 Retail Group», до 10 процентов доли рынка. По антимонопольному законодательству они могут занять не более 25 процентов. Поэтому увеличить свою долю они смогут ещё минимум в два раза. И им понадобятся торговые площади не менее 200 кв. м, с высокой проходимостью и складом на территории в виде подсобного помещения, – говорят эксперты. – Кроме того, сейчас активно развиваются алкомаркеты, среди которых особенно востребованы малые форматы (от 10 кв. м под магазины разливного пива) и средние площади (от 50 кв. м вместе со складским помещением на территории магазина), в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Они должны быть вдали (не менее 50 м) от детских, образовательных учреждений и учреждений здравоохранения. А ещё набирают обороты мясные лавки (как в Великом Новгороде, например), которые рассматривают помещения от 20 кв. метров».
Крупные же объекты и большие коммерческие объекты сдаются дольше. Поэтому сейчас, как отмечают эксперты, их делят на меньшие и сдают в аренду по отдельности. Собственники помещений идут и на ряд других жертв. Например, на создание более комфортных условий для арендаторов, более лояльные условия по индексации и другим пунктам договора, перевод долларовых договоров аренды в рублевые, бесплатные парковочные места или складское помещение на выгодных условиях, арендные каникулы и прочее.
По прогнозам экспертов, рынок коммерческой недвижимости начнет восстанавливаться в будущем году – во втором полугодии 2016 года, вслед за стабилизацией динамики ВВП. Правда, с оговоркой, что прогноз верен в том случае, если сохраняющиеся геополитические и нефтяные риски не изменят траекторию дальнейшего развития рынка.
