Стоит, не движется

Цены на квартиры в Саратовской области падают. Как на вторичном, так и на первичном рынках. Сделки купли-продажи совершаются «вынужденные». Коммерческая и загородная недвижимость не продаётся вообще. Так характеризуют рынок риелторы, отмечая при этом, что порядка 15 процентов строительных организаций Саратовской области уже свернули свою деятельность, и никаких позитивных тенденций до конца 2016 года можно не ждать.

Всё, что гадали, то сбылось

«Все наши прогнозы, сделанные в начале года, о том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2015 году, сбылись и продолжают сбываться», – отмечает в беседе с корреспондентом «Газеты недели» Алексей Шипачев, вице-президент некоммерческого партнерства «Профессионалы недвижимости Поволжья».

Прогнозы, о которых говорит наш эксперт, касались поведения цен на жильё. Риелторы, мол, предвидели, что цены будут падать, а рынок будет стоять, и вот сейчас – пожалуйста, аналитики именно это явление и фиксируют.

Но справедливости ради нужно сказать, что в начале года прогнозы от агентов по недвижимости были разные. Большинство не хотели верить в то, что недвижимость может дешеветь, и предсказывали «просто застой».

«Дешеветь жилье в ближайшие полгода точно не будет, поэтому возможен застой», – говорили тогда одни. «А после застоя последует активизация как продавцов, так и покупателей. Потому что недвижимость нужна всегда, и, значит, этот рынок не может окончательно умереть», – с надеждой добавляли другие.

В начале текущего года прогнозы делали и чиновники. Министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин, например, говорил, что не видит оснований для роста цен на недвижимость даже несмотря на то, что из-за падения национальной валюты в цене подорожали многие стройматериалы. Если рост цен и случится, то будет он спекулятивным. Так утверждал министр.

И только единицы экспертов, особо пессимистичные, предсказывали, что цены начнут снижаться: «Понятно, что инвесторы будут держать их, пытаясь компенсировать свою прибыль, но рынок делают не они, а реальные продавцы. Увидев, что за месяц к ним не пришел ни один покупатель, они поймут, что цена завышена, и уступят».

По сути, все прогнозы, даже самые осторожные, оказались верными. Квартиры действительно не дорожают, рынок действительно стоит. И цены в самом деле начали постепенно снижаться.

«Возрастная» вторичка не в цене

По словам Алексея Шипачева, особенно заметное снижение цен случилось на вторичном рынке жилья. Здесь квартиры потеряли до 20 процентов рыночной стоимости по сравнению с докризисным периодом. И всё по причине отсутствия спроса. Особенно сильно от этого страдают квартиры старого жилого фонда, 90-й, 75-й серий и т. п. То есть «возрастные» квартиры в «немолодых» домах. Что логично. Нынешнее состояние жилищно-коммунального хозяйства вообще ни для кого не тайна. И люди прекрасно осознают, что, купив квартиру в доме, которому уже 20–30 лет, они станут заложниками проблем с эксплуатацией изношенных коммуникаций, ремонта общедомового имущества, благоустройства дворовой территории и т. п.

Поэтому на вторичном рынке сегодняшние малочисленные покупатели отдают предпочтение квартирам в домах, построенных не больше 5–10 лет назад. Они и удобнее, и приятнее, и дешевле в содержании.

По словам агентов по недвижимости, отсутствие спроса на квартиры на вторичном рынке во многом провоцируют и сами продавцы. Собственники, как правило, устанавливают цену самостоятельно, ориентируясь на аналогичные предложения по региону. Многие факторы, способные повлиять на рыночную цену, при такой самостоятельной оценке не учитываются. Поэтому цена получается неадекватно высокой, что, естественно, отпугивает покупателей.

Не изменились, невзирая на кризис, только цены на аренду квартир. По словам экспертов, в Саратове жильё снимают в основном молодые семьи, которые ждут сдачи квартир в новостройках, и приезжие (в том числе студенты). Самые востребованные в найме – квартиры центральных районов города и в районе высших учебных заведений. При этом, как отмечают риелторы, в отличие от колебаний цен при продаже жилья цены на аренду не менялись последние четыре года. «Однушки» сдаются в среднем по 10–12 тысяч рублей в месяц, «двушки» – по 15 тысяч, «трёшки» – по 20 тысяч.

Инвесторы уходят, строители за ними

На первичном рынке недвижимости в Саратовской области ситуация, по словам экспертов, такая же печальная, как и на вторичном. Но с некоторыми особенностями. Что касается цен, то тут рынок своих позиций вроде бы не сдаёт. Правда, как выясняется, это только на первый взгляд.

«Официально застройщики о снижении цен не объявляют, и они как будто бы держатся на прежнем уровне. Но для того, чтобы хоть что-то из строящегося продать, застройщики придумывают различные акции, в рамках которых предлагают покупателям скидки на квадратный метр. То есть в итоге, если смотреть на динамику цены, будет заметно определённое снижение», – объясняет Алексей Шипачев.

Однако вместе с тем наш эксперт отмечает, что в настоящее время со строительного рынка практически совсем ушли частные инвесторы. Иными словами, граждане больше не хотят вкладывать свои деньги в строящееся жильё.

«Тут есть два момента, которые это объясняют. Во-первых, снижение роста цены недвижимости. То есть вложение средств в строящееся жильё больше не выглядит инвестиционно привлекательным предприятием, – отмечает Шипачев. – Во-вторых, в новом строительстве возросли риски. Строительные компании уходят с рынка в связи с отсутствием возможности взять кредит или продать то, что уже было построено. И никто сегодня не даст гарантии, что дом будет достроен и введён в эксплуатацию».

По словам нашего эксперта, за 2015 год как минимум 15 процентов строительных компаний объявили о прекращении своей деятельности. Причины при этом все заявляли разные, но Шипачев уверен, что на самом деле беда у всех одна – отсутствие денег.

«Строительным компаниям, как и другим организациям, сегодня очень сложно брать кредиты в коммерческих банках. Кроме того, снизилась покупательская способность населения и, как следствие, спрос на квартиры. Ушли частные инвесторы, не растёт цена на недвижимость – всё это очень серьёзные моменты. Плюс ко всему правительство вводит новые правила по страхованию рисков, связанных с новым строительством, соблюдение которых требует от застройщиков опять же значительных трат», – говорит наш собеседник.

Сокращение спроса на объекты жилой недвижимости сказались не только на строительных компаниях, но и собственно на агентствах недвижимости и риелторах-частниках. По словам экспертов, в Саратовской области за прошедшие 10 месяцев количество агентств сократилось с 240 до 150. А число риелторов – с двух тысяч до тысячи.

В Саратове только вынужденно

Совершаемые сделки купли-продажи квартир, по словам экспертов, изменились не только по количеству, но и по качеству, и по мотивации. Нынешние сделки саратовские специалисты характеризуют словом «вынужденные».

Это когда возникает необходимость расширить площадь квартиры на одну комнату в связи с увеличением состава семьи. То есть с рождением ребёнка, предположим, семья решает переехать из «однушки» в «двушку», из «двушки» в «трёшку». В таких случаях, как правило, люди продают свою квартиру и покупают другую, большей площади, одновременно.

«Эти сделки могут проходить и в рамках встречного коммерческого обмена. Когда семья по каким-то причинам разделяется и люди разменивают, например, трёхкомнатную квартиру на «двушку» и «однушку», – объясняет наш эксперт Алексей Шипачев. – Средняя цена доплаты при таких сделках составляет примерно 300–600 тысяч рублей. Не больше. То есть это та сумма, которую сегодня люди готовы потратить на рынке недвижимости. Таких покупок, как было до кризиса, когда люди брали кредит на полтора-два миллиона рублей и покупали квартиру с нуля, сегодня нет».

По наблюдениям риелторов, зависимость цены на жильё от географического местоположения, от района города хоть и сохранилась, но уже не имеет ключевого значения при выборе.

Центр по-прежнему дороже периферии, однако желающих вкладывать деньги в так называемое элитное жильё сейчас нет. По словам экспертов, это потому, что как такового элитного жилья в Саратове просто нет. А та точечная застройка, которая идёт в центре города, когда среди трущоб и развалин возводится новенькая высотка без парковок, без зоны отдыха, не добавляет привлекательности этим «элитным» квадратным метрам. Граждане же, выбирая, где поселиться, сегодня больше обращают внимание на окружающую инфраструктуру, транспортную доступность и прочие детали комфортности.

«Удивительно, но кризис никак не повлиял на подход застройщиков к сдаче квартир. В отличие от других регионов России у нас по-прежнему сдаются «голые» квартиры. То есть даже без черновой отделки. До 95 процентов новых квартир сдаются без штукатурки, стяжки, без электропроводки, разводки инженерных коммуникаций и т. д. На фоне даже регионов ПФО Саратов в этом смысле остаётся «белой вороной», – говорит Алексей Шипачев. – Для чего это делается? Если цель – рапортовать наверх о самом дешёвом квадратном метре, то тогда всё делается правильно. Но это «потёмкинские деревни», пыль в глаза. Если реально смотреть на вещи, то, купив голую квартиру за полтора миллиона рублей, покупатель будет вынужден вложить ещё не меньше миллиона, чтобы иметь возможность в ней жить. Но тогда реальная рыночная цена квадратного метра значительно увеличивается».

Кстати, аналитики Центра межрегиональных сделок (ЦМС) ГК «МИЭЛЬ» сделали одно интересное наблюдение, отследив запросы граждан на поиск объявлений о продаже квартир на вторичном рынке. Оказалось, что саратовцы наряду с жителями Красноярска, Архангельска и Воронежа гораздо чаще жителей других регионов РФ интересуются приобретением недвижимости в Москве и Подмосковье.

Так что снижение спроса на саратовском рынке жилья, быть может, объясняется всего лишь нежеланием граждан тратить деньги на саратовскую недвижимость.

Экономия и сокращение издержек

Что касается загородной недвижимости (частные дома, коттеджи), то, по словам опрошенных риелторов, этот сегмент рынка сейчас замер. Так же как и сегмент недвижимости коммерческой. В настоящее время здесь совсем ничего не продаётся, но кое-что сдаётся в аренду.

Небольшое оживление в спросе на дома и коттеджи в Саратове было заметно в конце весны и летом. Эксперты объясняют, что такие объекты недвижимости в основном приобретаются для отдыха, поэтому спросом пользовались такие районы, как Усть-Курдюм, село Пристанное и так далее, то есть так называемые элитные коттеджные посёлки. Причём, по данным риелторской статистики проведённых сделок, малоэтажную недвижимость у берегов Волги в Саратовской области (где средняя цена за квадратный метр составляет 80 тысяч рублей) скупали (или арендовали) иногородние инвесторы.

Частные дома более низкой ценовой категории в текущем году приобретались редко.

Причины снижения спроса на коммерческую недвижимость, по словам наших экспертов, такие же, как и по жилой недвижимости, – снижение доходов и нежелание тратить без особой нужды.

По словам Максима Ахмедова, специалиста по коммерческой недвижимости АН «Этажи», большинство бизнесменов сегодня сокращают свои расходы, воздерживаются от рисковых инвестиций, меньше обращаются за кредитами. Поэтому торговые, офисные и складские помещения освобождаются. Это отчасти объясняет рост предложений на рынке коммерческой недвижимости и по продаже, и по аренде.

По мнению Ахмедова, увеличение количества предложений может быть связано и с тем, что сегодня всё больше людей рассматривают недвижимость как актив, приносящий пассивный доход.

Вместе с тем эксперт обращает внимание на тот факт, что невостребованными на сегодняшний день оказываются коммерческие помещения в центре Саратова. Тогда как на удалённые от центра помещения спрос есть. Это означает, что цена на аренду в центре выше, чем в среднем по городу, и при этом арендодатели не готовы её снижать. Бизнесмены, соответственно, делают выбор в пользу тех вариантов, что требуют меньших расходов.