Кто ж его починит? Он же памятник!

Идея этого материала возникла в тот момент, когда в редакцию в очередной раз обратились жильцы дома – памятника архитектуры, признанного объектом культурного наследия регионального значения. Осенние ливни 2013 года, пролившие дом на два этажа вниз, не только распалили старую соседскую междоусобицу, но и погнали жильцов по всем кругам ада – в поисках ремонта крыши и справедливости.

Анна Мухина

Но, увы, российское законодательство в отношении объектов культурного наследия таково – в частности, федеральный закон № 73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», принятый в 2002 году, и Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2004 году, – что этот бег по кругу практически неостановим: бремя сохранения объекта культурного наследия любого значения, хоть федерального, хоть регионального, лежит на плечах собственника этого объекта. А квартиры в таких домах приватизированы еще в девяностые годы. Среди жильцов «старого» Саратова в основном весьма небогатые люди, чей доход не всегда позволяет собрать необходимую сумму даже в рамках программы капитального ремонта (в таких домах обычно от четырех до 16 или чуть больше квартир). Не говоря уже о том, чтобы заплатить круглую сумму организации, имеющей лицензию на работу на объекте культурного наследия.

Жизнь под столетним потолком

Ремонт в этом доме, похоже, не делался со времен присяжного поверенного Масленникова

Фасад трехэтажного дома на улице Горького, 8, украшают яркие вывески кафе и магазинов. Минуя их, заворачиваю за угол, на улицу Мичурина, где в подвальном помещении этого дома разместился цветочный магазин. Над ним на уровне второго этажа висит покосившееся деревянное строение, эдакий «воздушный сарай», одна сторона которого поддерживается тонким металлическим шестом. Обитатели дома называют общий навесной коридор верандой – сразу представляется, как полтора столетия назад барышни и судари пили здесь чай прохладными летними вечерами.

Гульмира Амангалиева

Среда довлеет

Это здание, являющееся памятником архитектуры и градостроительства, было построено в 1857 году и принадлежало Евдокии Алексеевне Казариновой, жене коллежского асессора. Затем в 1893 году его приобрел Александр Михайлович Масленников, присяжный поверенный Саратовской судебной палаты, член IV Государственной думы России, а также член Саратовкой городской думы и Губернского земского собрания от Саратовского уезда. Так и сохранилось в истории имя здания – «Дом Масленникова, 2-я половина XIX века».

Фемиде, видимо, приглянулось это место, и теперь рядом с домом-памятником на улице Мичурина за чугунным черным забором блестит, отливая темным стеклом, здание Саратовского областного суда. По соседству с этим блеском – нищета столетних построек.

Тропинка между домом Масленникова и металлической твердыней приводит к обшарпанной массивной деревянной двери блеклого синего цвета. Живет ли здесь кто-нибудь? За дверью разверзается черная пустота. Лучи дневного света помогают нащупать кнопку звонка от ближайшей квартиры. «Что вам тут надо?» – недружелюбно отвечает немолодой женский голос. Я объясняю причину своего визита – узнать о жизни в доме – памятнике архитектуры. Голос за дверью (собеседница остереглась выглянуть наружу) повысился до гневного крика. Дама рассказала, что живет в этом доме с рождения, 1949 года, и с тех ни разу не производился капитальный ремонт, а исполнительные листы на расселение из этого аварийного здания не исполняются.

После короткого разговора намереваюсь пообщаться с другими жильцами, для чего, рискуя жизнью, делаю шаг по хлипкой деревянной лестнице, ведущей в темное подземелье, – возможно, там есть квартиры других жильцов. «Куда вы пошли?! Что вы тут разгуливаете по частной собственности? Я сейчас милицию вызову!» – выбежала с криком в свитере и нижнем белье рыжеволосая дама, с которой я говорила. Чтобы задокументировать мое нахождение здесь, она сделала несколько кадров на своем мобильном телефоне-раскладушке. «Моя пушка помощнее будет», – замечаю я и расчехляю, в целях самообороны, редакционный Canon. Последовала непродолжительная перестрелка, и мы с моим противником разошлись.

Вот уж тот случай, когда не человек делает место, а место человека.

Незамысловатый уют

Стало понятно, что до основной части квартир можно добраться со стороны Горького. В маленьком дворе располагаются многоуровневые постройки, соединенные в единое здание в форме не совсем правильной буквы «П».

Надпись на одном из, с позволения сказать, «подъездов» гласит, что здесь располагается дюжина квартир. Низкий «предбанник» без дверей опять уводит в пугающую тьму. Скрепят деревянные некрашеные полы. Стены подъезда, наряженные трещинами и паутиной, намекают на то, что в последний раз их красили по распоряжению присяжного поверенного Масленникова. Подниматься новичку в кромешной тьме по деревянной лестничной клетке – играть с жизнью в русскую рулетку.

К счастью, в этот момент спустилась вниз одна из жительниц дома-памятника. «О, как вам повезло – я вам столько всего расскажу!» – говорит Наталья Владимировна Исаева, энергичная женщина лет пятидесяти пяти. На этот раз собеседница попалась приветливая и гостеприимная – пригласила к себе в гости на чашку чая.

Из входной двери сразу попадаем в маленькую прихожую-кухню. Во главе стола стоит ведро с собранной водой. Кран в мойке не работает уже давно, воду хозяйка набирает в ванной: ей объяснили, что напор слишком слаб для того, чтобы добраться до третьего этажа. Хозяйка просит меня не снимать верхнюю одежду. Войдет ли дом вовремя в отопительный сезон – неизвестно, а пока приходится обогреваться теплой одеждой и электрической пушкой. Правда, и с электричеством, по словам Натальи Владимировны, не всё ладно: частенько напряжение в электросети прыгает, опускаясь до 190-195 вольт. Холодильник трясется, один мобильник уже однажды сгорел. «Потеря напряжения», – разводят руками работники коммунальных служб.

Как раз сегодня Наталья Владимировна наведывалась в управляющую организацию. ООО «Уют-Р» настояло на заключении с ней договора об оказании услуг, после того как дом вышел из-под управления скандального ООО «Мастер-дом». «Вывеска поменялась, а люди сидят всё те же и делать ничего не будут», – уверена Наталья Исаева. Договор она не подписала, но взяла домой для внимательного изучения.

«Влажная протирка элементов лестничной клетки» – ха-ха, рассмешили, – читает и комментирует строчки документа женщина. – «Уборка мусора с контейнерных площадок» – у нас их нет; их перекинули одну туда, другую сюда, поэтому мусор во дворе лежит – люди наши не любят далеко ходить. «Сдвигание снега» – куда они его двигать собрались? «Уборка снега с крыши» – мы под сугробами тонем каждую зиму. «Уборка мусора с газона» – покажите пальцем, где у нас газон?»

По ее подсчетам, ежемесячная плата за ремонт и уборку жилого дома составит порядка 700 рублей. «Нехило так они хотят с меня поиметь, – приходит к выводу Наталья Владимировна. – Кто проверит, приходил ли кто-то махать метлой или нет?»

Надежды рушатся

Проблемы, по словам собственницы квартиры, начались буквально с первого дня заселения в этот дом в 2001 году. Переселиться из трехкомнатной квартиры в Комсомольском поселке на Горького, 8, вынудили обстоятельства: дочь поступила в педагогический колледж, и решено было всей семьей перебраться в центр города. За это время супруг скончался, обе дочери уехали жить в Германию, и Наталья Владимировна осталась в страшном доме одна.

Первая побеспокоившая проблема – строительство Саратовского областного суда, которое длилось пять лет и было закончено в 2006 году. «Пыль, шум, тряска, сваи, тракторы, бульдозеры – нервов не хватало никаких! Работали в ночные и дневные смены», – вспоминает Исаева. Почему-то у ревнителей культурного наследия не ёкнуло сердце, когда они давали разрешение на строительство нового объекта по соседству с домом – памятником архитектуры. Но самое обидное, по мнению Натальи Владимировны, было то, когда однажды она, вернувшись с работы, почувствовала непривычную пустоту за окном. «Вырубили дерево, которое жило два века, – говорит дрожащим голосом хозяйка квартиры. – Помешали какие-то пять сантиметров судьям, чтобы поставить забор. Пенек от дерева до сих пор зеленеет, а соседнее гнилое дерево стоит нетронутым. Вот кого сажать надо! Вот оно, культурное наследие!»

А внизу предприниматели обустраивали первый и цокольный этажи многострадального дома. «Строили все кому не лень. Из подвала вывезли три КамАЗа с землей. Убрали перекрытия – дом покосился», – продолжает собеседница. – От этих кафе и магазинов гарь, копоть, музыка орет, вентиляцию гудит сутки напролет – так и живем». И опять-таки, замечает она, статус охраняемого памятника культурного наследия не защитил дом от нежелательных изменений.

Третья проблема случилась тогда, когда при согласии жильцов дома компания «Ростелеком» стала проводить связь. В старом доме просверлили дыру в стене, просунули провода, но в месте проникновения побежала трещина. Она соединилась с другой широкой трещиной, и теперь угол стены верхнего этажа готовится к тому, чтобы отделиться. Теперь Наталья Владимировна боится, как бы в одну из гигиенических процедур вместе с ванной не выпасть на улицу.

В 2010 году жильцам дома несказанно повезло – им пообещали поменять крышу. За исполнение работ взялась фирма «Каркас». Но так получилось, что рабочие сделали себе строительную площадку прямо над квартирой Исаевой. Гнилой столетний потолок в спальне хозяйки теперь дышит на ладан. Хозяйка бегала по инстанциям, просила сделать ремонт, стяжку дома, но ответ везде слышала один и тот же: «Вы – собственница, вот вы и разбирайтесь». На память о боданиях с бюрократами ей остается толстая стопка бумаг.

Уже не раз жильцам этого дома обещали расселение разные компетентные лица. Быть может, сноса старого дома в центре города жаждет еще одна заинтересованная сторона. В 2007 году этот дом прогремел аж на федеральных каналах: злоумышленники пытались поджечь здание со стороны чердака. Однако пожар относительно вовремя потушили, а жильцы никуда не уехали, потому что идти было некуда. Собеседница добавляет, что однажды обитатели дома находились в шаге от долгожданного переезда в новое жилье, но слишком большие требования ее соседей якобы испортили дело.

Собственников квартир в доме осталось не много, большинство счастливо съехали отсюда и стали сдавать жилье внаём. Но с теми, кто остался, бывает несладко. Например, когда Наталье Исаевой рабочие хотели отгородить участок на лестничной клетке, дабы уменьшить теплопотери, выбежали соседи. Беременная женщина, размахивающая топором, – от такого зрелища и Наполеон сбежит, а уж одинокая пенсионерка тем более отказалась от своих намерений. «Я заметила, что мы все – инертные, ничего не хотим, – говорит Исаева. – Не только чиновники, коммунальщики, но и мы сами. Вот если мне одной банку краски купить и покрасить подъезд – будет тяжело, а если всем вместе – намного легче. Это же наши дети ходят и трогают эти противную стену – ну если мы ее покрасим вместе, будет чище и лучше».

Когда она обращается к соседям с подобной просьбой, ей обычно отвечают: «Ничего не надо делать! Чем быстрее дом рухнет, тем быстрее нас расселят». Но жители так и живут, рискуя в любой день остаться под руинами памятника.

Масштабное наследие

Конечно, понятие «объект культурного наследия» гораздо шире «памятников архитектуры». Памятники архитектуры – это только один подраздел всего многообразия подобных объектов. Кроме того, в понятие «объект культурного наследия» входят памятники археологии, истории и монументального искусства.

Анна Мухина

На сегодняшний день в Саратовской области находится 151 объект культурного наследия федерального значения (среди которых большая часть – 98 – памятники археологии, 53 – памятники архитектуры, истории, монументального искусства), 652 – регионального значения и 133 – местного (муниципального) значения. Кроме того, выявлен 4371 объект культурного наследия. Впрочем, под действие 73-го закона и уже признанные, и только выявленные объекты подпадают одинаково. Выявленные объекты, и среди них памятники архитектуры, запрещено сносить, а реставрационные работы и капитальный ремонт там могут производить только фирмы со специальным допуском. Из списка выявленных объектов дом-памятник можно исключить, но для этого необходимо провести экспертизу.

На территории Саратова из вышеперечисленных объектов на сегодня располагается 40 объектов культурного наследия федерального значения и 272 – регионального значения, которые являются памятниками истории и архитектуры. 125 из них – это жилые дома. Из этих 125 домов аварийными признаны четыре.

Охраняет объекты культурного наследия – все без исключения на территории нашего региона – управление по охране культурного наследия правительства Саратовской области. Управление устанавливает требования к сохранению объектов культурного наследия, к их содержанию, готовит и утверждает охранные обязательства собственников этих объектов и, конечно, следит за исполнением этих охранных обязательств.

До лета нынешнего года структура была частью министерства культуры Саратовской области, сейчас это самостоятельное ведомство, в штате которого числится восемь человек.

Раз – и ты в исторической ценности

Далеко не все памятники архитектуры были признаны таковыми в советские годы. Часть выявлена гораздо позже. Более того, историческую ценность различных объектов энтузиасты и исследователи обнаруживают и по сей день.

Анна Мухина

Выявление новых объектов культурного наследия регулируется все тем же федеральным законом № 73, в дополнении к которому министерство культуры РФ второго июня 2015 года выпустило приказ, регламентирующий порядок проведения работ по выявлению объектов, которые обладают признаками объекта культурного наследия. Причем ведомство постаралось максимально упростить процедуру, сделать ее доступной для обычных граждан. При желании в сети можно найти сам приказ и образец заявления на включение объекта в госреестр объектов культурного наследия. В заявлении юридическому или физическому лицу следует указать местонахождение объекта, отметить, в чем его историко-культурная ценность. Это может быть визуальный осмотр и приложенные к заявлению фотографии или же анализ архивных и библиографических материалов и документов. Заявление с приложенными к нему материалами отправляется в нашем случае в управление по охране объектов культурного наследия области. Там, если предоставленные автором данные актуальны и достоверны, объект включается в реестр «объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия». Оттуда памятник может быть исключен в двух случаях – его включат в реестр выявленных объектов или же вынесут отказ во включении его в выявленные объекты.

При желании любой, кто готов доказывать культурную, архитектурную и историческую ценность какого-либо объекта (даже жилого дома), может ее доказать. Без согласия на то жильцов, которые могут мечтать о ремонте крыши, но тут внезапно окажется, что они проживают в памятнике архитектуры, и цена за ремонт вырастет многократно.

Леонид Писной: Скорее всего, мы их потеряем

Глава АО «Саратовоблжилстрой», депутат областной думы Леонид Писной не склонен делать оптимистичные прогнозы относительно судьбы домов – памятников архитектуры.

Анна Мухина

– На каком основании то или иное строение (особенно жилой дом) может быть признано памятником архитектуры?

– Есть определенные критерии отнесения к объектам историко-архитектурного наследия. Как правило, это или наличие данных о проживании в доме известного человека, или же это наследие известной архитектурной школы, оставившей след в истории, и другие критерии.

При инвентаризации в 90-е годы появилась так называемые вновь выявленные объекты культурного наследия. Это список на 600 различных зданий, которые каким-то образом попали в этот список выявленных объектов, но никто не помнит, как. Тогда законодательство по этому вопросу находилось не в лучшем состоянии: ни четко выраженных критериев культурной и исторической ценности, ни четкой оценки, большие вопросы были к экспертизе. Вопрос тогда был не самый актуальный для государства, при тех катаклизмах в экономике. Фактически два десятка лет никаких телодвижений с этим реестром вновь выявленных объектов не было. И начались они пару лет назад, не больше.

Правда, теперь вопрос упирается в стоимость экспертизы – это от 50 до 100 тысяч за объект. Если умножить сумму на 600, от полученной суммы глаза раскрываются очень широко. Поэтому теми темпами, которыми сейчас идет оценка с одновременной паспортизацией объекта, установлением охранных зон и так далее, на весь процесс уйдет лет тридцать. И пока ситуация с бюджетом не позволяет его ускорить.

– Каким законодательством регулируется вопрос текущего и капитального ремонта в таких домах, когда закон был принят?

– Вопрос регулируется в общем порядке, без привилегий: собственник несет бремя содержания собственности. И если собственники – частные лица, то в рамках закона связаны с охраной объектов историко-архитектурного значения, и они действительно должны обеспечить условия для его сохранности.

При этом мы можем изыскать какие-то возможности предоставления бюджетных средств, но их нет. Случаев предоставления из бюджета денег на объекты – жилые дома на моей памяти не было.

– Есть ли разница в подходе к ремонту памятников архитектуры федерального и регионального значения?

– Конечно. На объектах историко-культурного наследия работать могут только организации, имеющие лицензии для проведения таких работ. Работа обычных строительных организаций на таком объекте – это уголовное преступление.

Наличие у организации допуска СРО к таким видам работ означает другие коэффициенты, увеличение сметной стоимости, потому что работа на таких объектах требует более высокой квалификации и других технологий. Индекс стоимости капитального ремонта таких домов в два-два с половиной раза выше, чем ремонта в обычном доме.

В юридическом плане в подходе памятникам федерального, регионального и муниципального значения разницы нет. В практическом, конечно, есть. В реестре объектов культурного наследия федерального значения их не так много, и на них Федерация находит необходимые ассигнования, которые значительно превышают возможности областного бюджета. И работа по поддержанию таких объектов идет плановая.

– Почему вообще сложилась такая ситуация, что люди, приватизировавшие свое жилье в девяностые годы, когда жилищное законодательство в России находилось в «разобранном» состоянии, обязаны теперь тащить на себе все финансовые затраты по капитальному ремонту домов возраста ста и более лет?

– В погоне за собственностью очень многие опрометчиво совершили акт приватизации. Но у каждого есть право депреватизировать жилое помещение.

– Можно ли включить жилой дом – памятник архитектуры в программу капитального ремонта? Если в доме часть жилья (даже меньшая) – муниципальная собственность, могут ли жильцы надеяться, что городской бюджет полностью оплатит капитальный ремонт такого дома строительной организацией, имеющей лицензию на такие виды работ?

– Дома-памятники включаются в ремонт в общем порядке. Тут никаких других ограничений в законодательном плане нет. Если есть муниципальная собственность, то надо не надеяться, а требовать, чтобы муниципалитет нес бремя расходов, так же как и другие собственники. Они обязаны это делать.

– Обращаются ли к вам за помощью жители таких домов? Насколько остро, на ваш взгляд, стоит эта проблема в Саратове?

– Конечно, жители этих домов обращаются. Особенно с улицы Первомайской. Мы им помогаем чем можем, где-то вместе с жителями организовываем, например, ремонт крыши.

Проблема эта для города острейшая. Потому что стоимость затрат на полное восстановление в разы превышает такой показатель, как минимальный взнос на капитальный ремонт. Без помощи бюджета мы эти дома не спасем. Но опять же все бюджеты, которые сегодня есть в области, эту проблему не вытянут.

В ближайшем будущем делать какие-то оптимистичные прогнозы по положению домов, являющихся памятниками архитектуры, я бы никому не советовал. Скорее всего, в течение следующих пяти-пятнадцати лет мы их потеряем.

– Есть ли способ решить эту проблему с наименьшими потерями для жителей домов – памятников архитектуры?

– Самый безболезненный способ – это переложить значительную часть ассигнований на бюджет. Но у нас бюджет этого не позволяет.

– Что делать жителям тех домов, у которых дом признали аварийным до того, как сделали его памятником архитектуры?

– Признание дома аварийным – это еще не всё. Аварийный дом подлежит либо сносу, либо реконструкции. Если он признан аварийным и подлежащим сносу, он должен быть снят из реестра историко-культурного наследия, и его расселят. Если он признан годным к реконструкции (я таких случаев пока не знаю), здесь есть все основания для подачи в суд и привлечения субсидиарного финансирования того уровня власти, уровня значимости которого признан объект.

[кстати сказать] Виталий Кудрявцев, федеральный эксперт в области охраны культурного наследия, заведующий кафедрой «Дизайн архитектурной среды» СГТУ: ЕСТЬ ДВА МЕХАНИЗМА СОХРАНЕНИЯ ТАКИХ ДОМОВ В качестве примера деликатного отношения к жилым домам – памятникам архитектуры в Саратове можно назвать дом по Московской, 99, неподалеку от пересечения с улицей Вольской. Он известен как дом купчихи Матрены Сибриной, его последней владелицы. Долгое время здесь были коммунальные квартиры. В постсоветский период здание вместе с дворовыми постройками выкуплено одним собственником, который не только отреставрировал дом и дворовые службы, но даже восстановил утраченные кованые ворота. Гарантом сохранения памятников жилых домов является собственник, который бережно относится к своим владениям, холит их и лелеет, вдобавок это ему интересно. Это редкое совпадение, когда интересы государства и хозяина памятника архитектуры совпадают. Механизмов сохранения домов-памятников, где много собственников, два. Первый из них – создать ТСЖ и принять решение собрать средства на восстановление дома. На практике это труднореализуемо, ведь контингент, проживающий в этих домах, как правило, не самый обеспеченный. Второй путь – расселение обитателей памятника крупным инвестором, который может отремонтировать дом и использовать его по своему усмотрению, в том числе и как жилой. Строить вместо памятников архитектуры аналогичные новые строения недопустимо и согласно закону нельзя. Конечно, с сохранением старого больше сложностей и мороки, но памятники интересны прежде всего своей подлинностью, патиной времени, если хотите. А вот вместо рядовой ветхой застройки вполне допустимо строить новые здания, но с учетом сложившейся архитектурной среды. В начале 2015 года были приняты регламенты по застройке центра Саратова, ограничивающие этажность строительства и другие параметры, способствующие сохранению архитектурного облика данной зоны. Так, в начале улицы Московской в зоне так называемых образцовых домов новые здания должны быть не выше трех этажей, в зоне эклектики и модерна допустимы более высокие постройки, но никак не десятиэтажки. Конечно, на Московской улице памятники эпохи эклектики оказались вкрапленными среди высотных домов, как в квартале между улицами Чапаева и Рахова. Так сложилось, куда деваться. Площадки, на которых и сегодня в центре ведется многоэтажное строительство, были выделены еще до принятия этих регламентов. Стоит учитывать, что у памятника архитектуры могут быть разные предметы охраны – к примеру, фасад здания, лестница или планировка. Поэтому вопрос сохранения коммуникаций, как правило, не главный. Никому не придет в голову сохранять отслуживший свое паровой котел. И никто не будет сидеть при лучине, если есть электричество. Весьма затратно сохранять старые системы отопления. В Эрмитаже, кстати, сохранили отопление по воздушным каналам, а в Радищевском музее его заменили на современную водяную. И избавляться от удобств во дворе в наше время необходимо, подводить воду и канализацию. А вот к системе кондиционирования надо подходить осторожно. В Москве запрещено уродовать исторические здания кондиционерами, их можно устанавливать во внутренних дворах, вмонтировать в крышу, но ни в коем случае не выносить на парадный фасад.