Не для всех пострадавших

В минувший четверг депутаты Саратовской областной думы мудрили, как им восстановить справедливость и исправить действующие нормы сразу по трем направлениям. Первое: спасти пострадавших участников безнадежного строительства. Второе: разрулить ситуацию с двумя управляющими компаниями в новых домах. Третье: освободить от взносов на капремонт как можно больше новоселов из многоэтажек возрастом менее пяти лет.

Уже радоваться могут только совсем сирые и убогие

Депутаты Саратовской областной думы (по совместительству видные застройщики) Леонид Писной и Сергей Курихин пытаются закрепить в региональном законодательстве способ спасения пострадавших от нечестных коллег. Обсуждения их законопроекта «О внесении изменений в отдельные нормативные правовые акты Саратовской области по защите прав на жилище участников строительства многоквартирных домов» проходят очень интенсивно. Вот и в минувший четверг юристы сразу нескольких правовых управлений различных органов власти пытались искать подводные камни, которые могут всплыть при реализации здравой идеи.

Суть идеи в том, чтобы при правительстве Саратовской области создать некоммерческую структуру – некий фонд, которому бесплатно выделять участок земли. Этот фонд эти участки будет отдавать инвесторам, согласным построить многоэтажку «с нагрузкой» – обязанностью предоставить определенное договором число квартир обманутым дольщикам. Нет-нет, конечно, инвестор ни в коем случае не будет обременяться так, чтобы сработать себе в убыток, это даже не обсуждается. Но и пострадать он не должен. А для снижения издержек нужно поставить ограничитель для числа обманутых дольщиков, которых областная власть вроде уже почти согласна расселять подобным образом. По крайней мере принципиальное согласие губернатора Валерия Радаева на это есть.

Ограничителем можно выставить понятие нуждаемости в жилье. В обсуждаемом проекте когда-то сделанный взнос в строительство совершенно не означает, что человек автоматически получает право воспользоваться услугами фонда. Во-первых, сразу отпадают из претендентов те, кто уже воспользовался возможностью отдать свое право на жилье в долгострое в обмен на социальную выплату из госсредств. Выплаты эти на самом деле оказались по сути фантиком от конфетки, и несколько человек из позарившихся на них будет теперь крутить эту обманку до лучших времен. Как сказал грубо и прямо Леонид Писной, «проблемы будут у тех, кто ждет выплату, которую мы давать не будем, потому что у нас денег нет», и «из-за отсутствия прямой обязанности нашей на выделение таких бюджетных ассигнований». Во-вторых, в-третьих и в-четвертых, придется доказывать, что обманутый нечестным застройщиком наивный человек не живет, а мучается все эти долгие годы в ожидании квадратных метров. У него нет денег, большая семья, и он из последних сил снимает угол. И при этом уже прошел все круги судебного ада. И вот единственное, что ему остается, – это сложить от бессилия руки на коленях и сидеть в ступоре в ожидании смертушки. Утрирую, конечно, но пара страниц, регламентирующих путь в очередь нуждающихся, – это не шутка, а серьезный отсев.

При этом губернатора области, например, и он не устраивает. И его правовое управление просит конкретно прописать, какие документы нужно предоставить, чтобы подтвердить свою нуждаемость. Леонид Писной к самой идее доказывать нуждаемость относится скептически. Вспоминает, как женились-разводились-заводили и усыновляли детей, чтобы получить право на жилье еще при советской власти. С тех пор, уверен, люди этих навыков подделки документов не потеряли, а только усовершенствовали их. Писной в принципе вообще против такого критерия, как нуждаемость. Но пока даже он не осмелился сказать, сколько домов нужно построить, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Десять? Сто? Сколько квартир будет отдавать застройщик фонду в виде благодарности за бесплатный земельный участок?

Сотня бесплатных участков за несколько лет – это, конечно, многовато для города Саратова, где сконцентрировано наибольшее число пострадавших от произвола бездарных или нечестных застройщиков, но, с другой стороны, как-то решать постыдную проблему надо. Ведь это власть, в конце концов, долгие годы закрывала глаза на обман, некомпетентность и беспредел вполне себе официальных организаций по отъему денег у населения. Так что пусть теперь и несет свой груз материальной ответственности.

В данном случае смущает лишь то, что земельными участками в городе Саратове в настоящее время распоряжается муниципалитет. А про его согласие-несогласие участвовать в формировании фонда никто не говорит. И его письменных возражений-одобрений к законопроекту не приложено. Возможно, на этой стадии обсуждения запрашивать мнение муниципальной власти не полагается. Но нельзя исключать и того, что на уровне области уже принято решение лишить муниципалитет контроля над землей.

Обо всем этом мы узнаем в лучшем случае, когда идею фонда начнут обкатывать в общественной палате Саратовской области: «Там есть пара специалистов, которые в проблеме обманутых дольщиков разбираются». Пока и у депутатов остается множество неясностей с будущим фондом.

Он разрешит ситуацию с проблемными домами, но не разрешит ситуацию с частью участников долевого строительства, которые из-за некомпетентности застройщика остались без денег и без жилья.

На каких основаниях фонд будет передавать людям квартиры? На условиях социального найма или в собственность? Как будут передавать свое право на жилье в достраиваемом доме члены вновь созданного во время процедуры банкротства ЖСК, поодиночке или оптом по решению собрания? Может ли фонд заключать договор с застройщиком, если часть дольщиков передаст ему свои права на строительство дома, а часть не передаст?

Как застройщик отвечает перед фондом за исполнение обязательств по предоставлению жилья определенному количеству обманутых дольщиков?

Но в результате бурного обсуждения начали сходиться в том, что надо бы хотя бы один такой дом «обкатать на практике» и посмотреть, какие издержки грозят фонду и инвестору. Как говорится, ввяжемся, а потом война план покажет. С одной стороны, это попахивает волюнтаризмом. Ну а с другой – проблему обманутых дольщиков требовалось решить еще вчера. Если без эксперимента принять нормально работающий закон не получится – пусть будет эксперимент. И как можно скорее.

Народ истерику устраивает, но айсбергу надо рубить сразу две головы

Как показывает практика, в сфере строительства и ЖКХ вообще многое сначала делается, а только потом законодательно закрепляется. Вот пару-тройку последних лет на практике идет притирка двух отдельно обоснованных юридических норм. По одной – застройщик на стадии окончания строительства дома передает его содержание управляющей компании. По другой – после официального ввода новостройки в эксплуатацию муниципалитет должен провести конкурс и выбрать для нее управляющую компанию.

А когда и кем контролируется, чтобы одна УК уступила место другой, в законодательстве не сказано. В результате две управляющие компании выставляют счета жильцам новостройки. И каждая считает, что на законном основании. И на время рассмотрения вопроса в судах жильцы совершенно справедливо отказываются платить по выставленным счетам вообще. Суды, по информации Леонида Писного, как правило, встают на сторону компании, которая заключила договор с застройщиком, а не с муниципалитетом. Этот спор о том, кто главнее, курица или яйцо, разрешается в пользу первой УК, потому что нигде в законодательстве не прописано, что она должна по собственной воле расторгнуть договор и уйти из дома, в который вложила определенные ресурсы, приводя его в божий вид после окончания общестроительных работ.

Застройщик Леонид Писной озаботился таким неправильным положением дел. И начал писать федеральным законодателям письма с просьбой пояснить, как правильно. И после того как письма походили туда-сюда, из Москвы пришел желанный ответ. Совет Федерации подтвердил, что в российском законодательстве по этому вопросу пробел. Совет Федерации дал добро доработать тему на региональном уровне. И вот в минувший четверг на заседании рабочей группы в Саратовской областной думе прореху пытались залатать. Потому что федеральному центру не слышно, что «ситуация во всех новых домах попахивает социальным взрывом», но в Саратовской области все понимают, что неправильно это, когда новостройка два года похожа на сумасшедший дом.

«Мы подготовили рекомендации, о которые будут вытирать ноги, конечно, – сказал Леонид Писной. – Там, в администрации города, свои тараканы в голове». Но тут же комитет, который проводит конкурсы, похвалил, отметив, что «в последние полгода выигрывают те УК, которые уже обслуживают дом». Однако «эта аморфная форма сохранения мира рано или поздно обострится». Весь этот мир ровно до тех пор, пока проигравшая УК, которая ничем не хуже той, что выиграла, не напишет в суд. И тогда муниципалитет перестанет вынужденно подыгрывать действующей УК, и «всё пойдет по новому кругу» – с двумя управляющими компаниями на дом, с двумя платежками.

Есть на самом деле несколько выходов – сделать региональный акт, который даст органам местного самоуправления возможность учесть договор на обслуживание между застройщиком и УК и законно отдать ей предпочтение, или потребовать его расторгнуть, чтобы обе компании оказались в равном положении. Иначе ведь получается, что «фактически суды унижают органы самоуправления», игнорируя при принятии судебного акта результаты конкурса. А муниципалитет вытирает ноги о решение застройщика.

Леонид Писной предлагает четко прописать алгоритм, чтобы, когда к заместителю руководителя администрации Саратова по градостроительству Андрею Гнусину приходят за разрешением на ввод дома в эксплуатацию, он имел право увидеть, на какой период договор заключен.

У представителя минстроя было другое предложение. В минстрое считают, что у нас уполномоченным органом по выдаче лицензий УК является государственная жилищная инспекция. И УК, взяв дом в управление, обязана представить пакет документов в инспекцию, для того чтобы инспекция внесла этот дом в реестр УК. По мысли сотрудников минстроя, целесообразно было бы обозначить уполномоченным органом жилищную инспекцию, и пусть она отвечает за своевременный уход УК из дома, после того как муниципалитет выбрал другую компанию.

– Я ведь вам главное не сказал, – заинтриговал участников обсуждения Леонид Писной. – Сейчас у этого айсберга еще одна голова вылезла. Теперь ресурсники, которые оказались заложниками в этой ситуации, вообще блокируют заключение договоров на поставку воды, газа, электричества, пока на доме не утрясется, кто будет исполнителем комуслуг. С момента разрешения на ввод до заселения жителей проходит 5–5,5 месяцев. Последний дом вообще меня поразил. Только под нажимом городской прокуратуры в сентябре включили его, хотя разрешение на ввод было получено в начале лета. Народ истерику устраивает.

Леонид Писной за словом никогда в карман не лезет. И, наверное, как-то всё же объясняет народу и про пробел в законодательстве, и про две УК, и про ресурсо­снабжающие организации, которые боятся задвоенных платежек. Но Леонид Писной ведь не только застройщик, он еще и депутат. И потому торопит коллег что-то узаконить и навести порядок.

– Как-то работу надо двигать, – согласился председатель комитета по ЖКХ в обл­думе, руководитель рабочей группы Сергей Нестеров.

Правительство области нарушило Конституцию?

В начале сентября постановлением правительства Саратовской области от взносов на капитальный ремонт были освобождены жители новостроек до тех пор, пока дому не исполнится пять лет. Но жильцам многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию до 2014 года, такой благости не досталось. При этом освобождением жильцов от уплаты заведовали федеральные законодатели. А областная власть регулировала, с какого срока жизни дома вести отсчет льготного периода. Леонид Писной (он на заседании рабочей группы играл роль первой скрипки) с таким положением дел не согласен. Потому что он не может объяснить жителям одного комплекса домов, почему одни должны платить взносы на капремонт, а другие нет. И поэтому он обратился с письмом в комитет по вопросам жилищной, строительной и коммунальной политики Саратовской облдумы с просьбой урегулировать конфликт интересов, возникший после постановления регионального правительства.

Юристы, которые готовят законы, были не согласны с Леонидом Писным. Говорили, что закон обратной силы не имеет и что написанного лучше не трогать.

– Какие вы все теоретики! – Депутат Писной не стал сдерживать себя. – Ну поймите вы, что люди далеки от юридических изысков. Это обычные люди. Они сеют хлеб, точат детали, кладут кирпич. Они никогда не поймут, почему в одном доме надо, а в соседнем не надо платить взносы на капремонт.

– Вы что хотите? – уточнили юристы.

– Я пока письмо написал о проблемах, которые появились после постановления правительства.

По словам Леонида Писного, изменения в Жилищный кодекс «создали для большей части жителей новостроек позитивные впечатления, но все документы, которые появились потом, не отвечают на три вопроса».

1. Неизвестна судьба уже внесенных собственниками квартир взносов, если собственник, как выясняется, не должен платить их.

2. Не определены правовые основания возврата средств на капремонт от взносов собственников, которые, как выясняется, не должны были платить.

3. Нет возможности распространить действие льготы по уплате взносов на собственников квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию до 2014 года, но имеющих ее срок менее пяти лет.

Последний пункт Леонид Писной выделил особо: «Все-таки большинство, в том числе и я, считает, что мы живем в стране, где Конституция для всех одна. И если пять лет новостройка не платит, значит любая новостройка не платит, которая не имеет пятилетнего возраста, по логике вещей. Но по факту не так. Это создало непонимание. Я по своей практике знаю. У меня комплексы от 60 до 100 тысяч квадратных метров, которые строились в течение трех лет, там как межа прошла: эти платят, эти нет. И объяснить, почему так, трудно. Вы не боитесь, что люди начнут оспаривать разрешение на ввод и просить заново ввести дом в эксплуатацию?»

Юристы не боялись. И не сомневались. Леонид Писной начал уговаривать коллег-депутатов написать в Госдуму запрос, чтобы узнать, правильно ли поняли в Саратовской области поправки в Жилищный кодекс.

Председательствующий Сергей Нестеров спросил, много ли спорных домов и обиженных собственников квартир в них. Представитель минстроя сказал, что они этого пока не знают, но уже на следующей неделе готовы будут сказать.

– А у прокуратуры какое мнение? – поинтересовался глава комитета по ЖКХ и строительству облдумы Сергей Нестеров.

Представитель областной прокуратуры Олег Петров, присматривающий за тем, чтобы из думы выходили нормативные акты, которые не противоречат федеральному законодательству, сказал, что ему необходимо время, чтобы изучить ситуацию.

Так ничего и не решив, члены рабочей группы постановили, что еще подумают, а потом вынесут тему на круглый стол.