Гарантия ввода и роста

Российское правительство решило бороться с мошенничеством в строительстве и «размножением» обманутых дольщиков. Способ выбран простой – запретить долевое строительство. Реакция была незамедлительной. Эксперты от отрасли стройиндустрии заявили о неминуемом в этом случае увеличении цен на жильё. Чиновники, обвинив экспертов в спекуляции, попытались успокоить население новой формулировкой своей новации. Система долевого строительства не исчезнет. Просто изменится схема привлечения частных инвестиций. Цены расти не будут – нет, мол, на это причин. Эксперты не поверили. Граждане тоже.

Всё ради дольщиков

О том, что от системы долевого строительства нужно уходить и внедрять новую систему приобретения готового жилья, в конце июля заявил первый вице-премьер России Игорь Шувалов. Переход должен состояться, по его замыслу, уже к 2020 году. Постепенно и поэтапно. Начиная прямо со следующего 2016-го.

Новую систему приобретения готового жилья в правительстве ещё не придумали. Для разработки вариантов Шувалов поручил создать специальную рабочую группу, которая должна набросать предложения по изменению законодательства, регулирующего долевое строительство, к осенней сессии Государственной думы.

На сегодняшний день говорят о варианте ограничения взаимодействия застройщиков с покупателями, когда оно осуществляется через банки и под банковские гарантии. То есть предполагается, что покупатель, застройщик и банк будут заключать трёхсторонний договор, по которому деньги покупателя будут перечисляться на специальный счет, а затем поступать на проектное финансирование.

Эта идея уже давно обсуждается в правительстве РФ. Ещё в марте 2014 года о ней говорил глава Минстроя РФ Михаил Мень. Правда, позже он отметил, что идея находится на стадии теоретической проработки и что банки пока не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

В настоящее время схема долевого строительства предусматривает возможность застройщика привлекать деньги граждан (дольщиков) для строительства домов на любой стадии возведения здания. На стадии котлована квартиры в новостройках, как правило, стоят на 20–25 процентов дешевле, чем в доме уже введенном в эксплуатацию. Однако в этом случае дольщики несут и инвестиционные риски. В случае банкротства компании, успевшей только вырыть котлован, вернуть вложенные деньги очень сложно. Да и при достроенных, но не сданных «коробках» в случае банкротства строителя дольщикам редко удаётся получить назад свои инвестиции или квартиры.

Относительно недавно, в январе 2014 года, в федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» были внесены дополнения, которые добавили дольщикам чуть больше уверенности в завтрашнем дне, но не решили их проблем окончательно. Сейчас девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков. Количество «обманутых дольщиков» за это время значительно сократилось, но они не исчезли совсем.

Формула бизнеса

Собственно застройщики намерением федеральных властей сильно обеспокоены. По их мнению, если инициатива будет реализована, то это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. Потеряв возможность привлекать деньги покупателей, строители будут вынуждены брать кредиты. Соответственно, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20 процентов, уверены эксперты.

Саратовский эксперт в области строительства жилой и коммерческой недвижимости, гендиректор ЗАО «Саратовоблжилстрой», депутат областной думы Леонид Писной разделяет мнение коллег и о переделе рынка, и о росте цен.

По его словам, схема, о которой сейчас говорят в правительстве РФ, не нова и уже была введена в практику в 2007 году. Но просуществовала она недолго.

«Когда запускался 214-й ФЗ, было выпущено постановление правительства РФ об обеспечении финансовой устойчивости застройщиков. И в этом постановлении был критерий, согласно которому застройщик не имел права строить многоквартирные дома, стоимость которых в свою очередь была выше его активов. К активам застройщика можно отнести земельные участки, основные фонды – заводы, пароходы и т. д. Я так предполагаю, что введение сейчас банка в качестве гаранта нового строительства вернёт нас в тот самый 2007-й год. Естественно, банк, через который будет вестись финансирование строительства какого-то многоквартирного дома, обеспечит грамотную экспертную экономическую оценку проекта и не допустит каких-то демпинговых договоров долевого участия, например. Конечно, этот же банк будет обеспечивать своими денежными средствами кредитование достройки объекта недвижимости и тем самым не допустит изменение сроков ввода. То есть сама по себе эта схема, конечно, неплохая, – соглашается Леонид Писной. – Но в том же 2007 году от неё тем не менее отказались. Потому что обеспечение гарантий прав дольщиков через активы застройщиков – это не что иное, как монополизация рынка».

По словам эксперта, единственным активом подавляющего большинства саратовских строительных компаний является «печать». Ну и тот земельный участок, на котором производится строительство дома.

«Такое положение вещей не может не настораживать. Ведь надо понимать, что банки, которые, безусловно, в такой схеме заинтересованы, предоставляя застройщикам деньги на строительство, потребуют возвратности этих инвестиций. И не за счёт будущих квартир или долей, а за счёт тех же самых активов застройщика, – рассуждает Писной. – Те компании, у которых эти активы есть, будут закладывать их банкам. А что смогут предложить строители, у которых таких активов нет? Можно с уверенностью предположить, что компании, у которых в активах одна только печать, будут с рынка уходить. В Саратове на нём останется максимум пять-шесть компаний. И совершенно естественно, что этот процесс зачистки рынка и его монополизация приведут к удорожанию квартир. Чем меньше игроков, тем выше цена – это формула бизнеса». Избежать роста цен, по словам Леонида Писного, можно только введением государственного регулирования. А это как раз то, что обещает Игорь Шувалов, по словам которого контролем ценообразования займутся антимонопольные органы

«Покупательский спрос на рынке будет по-прежнему определять цену, а изменения в законодательстве сократят возможность мошенничества», – убеждает вице-премьер.

Тем не менее, наш эксперт Леонид Писной уверен, что есть и другие рыночные факторы, кроме покупательского спроса, которые могут влиять на рост цен. И прежде всего это аппетиты банков.

«Банки будут хотеть заработать. Они и сейчас берут комиссию за самую простую и частую операцию – перечисление денег. А если им придётся делать экономический мониторинг, контроль, а там ещё риски, кредиты и прочее. Конечно, они попросят за это свой процент. И это неизбежно повлечёт рост цены квадратного метра, – говорит эксперт. – То есть, с одной стороны, эта схема даёт стопроцентную гарантию ввода дома, с другой – ведёт к монополизации рынка и росту цен на 10–25 процентов».