Надо бы остаться один на один
Нынешние проблемы в сфере ЖКХ давно и надёжно погрузили россиян в ощущение хаоса и неразгребаемых авгиевых конюшен. И так уж случилось, что в неразберихе этой винят в основном управляющие компании, то есть тех, кто по доброй воле взвалил на себя всю тяжесть вопроса обслуживания многоквартирных жилых домов. Про УК уверенно и безапелляционно говорят, что все они, мол, жулики и воры, никакой управы на них нет, цены заламывают, ничего не делают и вообще творят что хотят. К тому же никак их беззакония не докажешь – ни суду, ни чиновничьему люду.
Стоит отметить, что среди главных обвинителей мало кто понимает, что такое жилищно-коммунальное хозяйство, как оно устроено и как работает. Более того, совершенными нолями в этой области оказываются и наши законодатели, и даже, как ни прискорбно, президент. Иначе бы давно в коммуналке был наведён тот самый вожделенный порядок. Ан нет, 15 лет кряду нам говорят с высоких трибун, что «проблемы должны решаться постепенно», и изобретают новый и новый неработающий закон.
Проводимая в области управления жилой недвижимостью политика государства не опирается на мнение бизнеса (а УК – это всё-таки бизнес), его ожидания и потребности. Редкие попытки воздействовать на мнение законодателей в вопросах регулирования отрасли напоминают усмирение уголовников в местах заключения. Власть не хочет привлекать к решению проблем специалистов из управляющих организаций, не желает ни советоваться с ними, ни принимать во внимание их мнение. А мы решили попробовать и посмотреть на проблемы ЖКХ глазами управляющих компаний.
Государственный контроль
Первой и основной проблемой жилищно-коммунального хозяйства в России представители УК, как оказалось, считают государственный контроль.
По их словам, отрасль уже зарегулирована до состояния абсурда, а попытки зарегулировать её ещё сильней не прекращаются по сей день. При этом мотивы и намерения властей вроде бы понятны и внешне выглядят благими: не дать нечистоплотным руководителям некоторых (и даже многих) управляющих компаний жульничать и воровать. Но при ближайшем рассмотрении вопроса становится очевидным иное. Новые законы почему-то совершенно никак не задевают недобросовестных и нерадивых управленцев (видимо, спасают «свои люди» во власти) и при этом ставят в совершенно невыносимые условия те управляющие компании, которые хотят работать честно.
По мнению представителей жилищных УК, главным из зол в этом вопросе является государственное регулирование тарифов. Оно мешает развитию жилищно-коммунального хозяйства. Всем, мол, известно, что там, где государство искусственно воздействует на цены, нет и не может быть нормальных рыночных отношений и здоровой конкуренции, к которым в своё время, кстати, активно призывал Владимир Путин.
Политика изменения тарифов по воле государства, как отмечают работники УК, заставляет собственников воспринимать квартплату как налоги: чем они меньше, тем, соответственно, лучше. Такой подход не создает стимулов для потребителей воздействовать на цену своим спросом. Хотя в рыночных секторах экономики люди давно уже привыкли, что если им предлагают что-то очень дешево, то, очевидно, качество такого предложения будет явно низким. Потому что, покупая дорогую вещь или услугу, россияне в большинстве своём уже избавились от страхов высоких цен и научились оптимизировать свои расходы, исходя из показателей цены и качества. Во всех рынках, кроме коммунального.
В сфере ЖКХ на «страже интересов граждан» мощным бастионом стоит государство. И возникает парадокс. С одной стороны, президент требует создать условия для развития конкуренции на рынке услуг ЖКХ, с другой стороны – государственное регулирование тарифов.
Сфере ЖКХ, как и любому другому рынку, в первую очередь нужна свобода договора и рыночное формирование цен. А для защиты интересов граждан лучше повышать их грамотность, и в первую очередь по механизму ценообразования. Люди должны понимать, что квартплата – это не налоги, а взнос в общее дело. И что от его размера напрямую зависит состав услуг, их качество и параметры предоставления.
А тарифы на жилищно-коммунальные ресурсы и услуги, по словам представителей УК, в России изначально занижены.
«Получается, что все хотят, чтобы было хорошее качество, не вкладывая деньги. Ну, попробуйте не ремонтировать свою машину, а только ездить, заливать туда не 95-й бензин, а 85-й. А когда что-то сломается, не ремонтируйте – попросите соседа по гаражу, не ходите в сервис. Что получится? При низких тарифах ветшают сети, из отрасли уходят специалисты, потому что им за и квалификацию не платят достойных денег. Какого качества услуг, какой ухоженности и внешнего лоска можно ждать, когда при реальной необходимости увеличить тариф на 20 процентов государство разрешает поднять только на 6, к примеру?» – рассуждают в УК.
«По-хорошему государство должно оставить потребителей жилищно-коммунальных услуг с их поставщиками один на один, тогда правила игры станут простыми и понятными для всех. Пока что государственная «помощь» только мешает. Законы по регулированию ЖКХ, которые штампуются пачками, не работают по назначению, а только отвлекают население от более глобальных проблем, происходящих в стране», – говорят нам руководители управляющих компаний.
Права, обязанности, ответственность
Ещё одна серьёзная проблема в системе ЖКХ в целом и в вопросе управления многоквартирными жилыми домами в частности – это почти полное непонимание собственниками своих обязанностей, а исполнительной властью – своей роли в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Государство сейчас (и, скорее всего, будет продолжать впредь) пытается защитить собственника от якобы «произвола» управляющих компаний. Но защищать современного собственника, по мнению управленцев, нужно прежде всего от самого себя.
«Реальную ответственность за плохое состояние жилья должны нести в первую очередь сами собственники. Имущество – это бремя. Если владеешь, будь добр, разберись в вопросе, вникни в детали, принимай решения и неси за них ответственность», – говорят руководители управляющих компаний.
До сих пор практически никто из тех, кто покупает квартиру в многоквартирном доме, не знает и не понимает того, какие ещё права и обязанности он получает вместе с приобретением квартиры. Никто из них даже не догадывается, что вместе с правами собственника жилого помещения они приобретают и право на долевое имущество общего пользования, за которое несут полную ответственность.
«Сейчас любой многоквартирный дом – это «пчелиные соты без улья», – говорят в управляющих компаниях. – Здесь каждая ячейка – отдельный объект с отдельным собственником. Собственники квартир не ощущают себя владельцами всего дома как единого комплекса, по старинке полагая, что общие помещения и коммуникации принадлежат или государству, или кому-нибудь ещё».
Контролирующие от лица государства органы придерживаются почему-то того же принципа. За плохое состояние жилого фонда они наказывают управляющие компании, не разбираясь в причинах и времени возникновения проблемы. Как бы самой собой подразумевается, что УК сама должна разбираться с собственниками по существу проблем и сама эти проблемы решать.
В управляющих компаниях считают между тем, что в России необходимо сформировать механизмы наложения реальной ответственности на собственников объектов недвижимости за невыполнение ими обязанностей по содержанию своей собственности в надлежащем виде. А также за несвоевременную оплату (или неоплату) жилищно-коммунальных ресурсов и услуг (неплатежи населения за ЖКУ – бич управляющих жилищных организаций).
Ответственность причём предлагается разная – от запрета пользоваться объектом недвижимости до уголовного наказания.
«Ну вот если вы берёте в магазине продукты в долг и вынуждаете кого-то другого оплатить свои счета, а сами не возвращаете деньги, это же мошенничество, воровство? Уголовно наказуемое деяние? Так почему в отношениях с управляющими организациями такой подход не допускается? – интересуются в саратовских УК. – Если собственник не платит за потреблённые коммунальные ресурсы и его счета в конечном итоге оплачивает управляющая компания, принимая на себя его долг, который собственником не возвращается, а только наращивается, почему его действия не рассматриваются как уголовное преступление? Ведь человек ворует!»
Усилить ответственность за свою долю в общедомовом имуществе некоторые представители УК предлагают через регистрацию прав на недвижимость. Мол, при регистрации прав на приобретённую квартиру нужно регистрировалось и право собственности на долю в МКД. Это, по мнению авторов идеи, позволит собственникам понять, что они владеют домом в целом.
Никого же не удивляет, что государство заставляет автовладельцев заниматься поддержанием своего автомобиля, то есть своей собственности, в надлежащем состоянии, обязывая проходить техосмотр. Почему же когда собственностью является недвижимость, то ее владелец вообще, что называется, не при делах? А усиление ответственности за общедомовое имущество глядишь повысит и заинтересованность собственников в участии по управлению объектом и в контроле деятельности управляющих компаний.
Кроме того, есть надежда, что такой подход со временем приведёт и законодателей и население к осознанию одного простого факта: управляющая компания не является производителем конечных сервисов по техническому обслуживанию, санитарному содержанию или снабжению ресурсами многоквартирного дома.
Основная роль УК – быть квалифицированным заказчиком этих сервисов от лица собственника. УК – это менеджер, а не слесарь.
Кадры, как ни крути, решают
Нехватка квалифицированных кадров в системе ЖКХ – отдельная тема. Отсутствие квалифицированных инженеров – это наследие 90-х годов, когда престижно было учиться на экономических или юридических факультетах. Катастрофический дефицит специалистов в области функционального управления недвижимостью (разбирающихся в специфике управления жилой средой дома, организационных процессах и юридических тонкостях управления объектами с множественной собственностью) объясняется тем, что в стране просто не существует соответствующей системы подготовки таких специалистов. В России не учат управленцев многоквартирными домами. Как таковой профессии «управляющий жилой недвижимостью» в России не существует. Её нет в отраслевых классификаторах, она не изучена и не описана, по данной специальности нет государственных образовательных программ, нет профессиональной литературы. Все нынешние специалисты – самоучки.
В советское время был ЖЭК с нехитрым набором персонала: директор, главный инженер, бухгалтерия и разнорабочие. ЖЭК был занят лишь сбором квартплаты, ликвидаций аварий и поломок и реагированием на вызовы жильцов (по ремонту сантехники). Об управлении многоквартирным домом речь не шла. Не было такой нужды. И вот именно такой подход перекочевал и прочно укоренился в большинстве современных так называемых управляющих компаний в области ЖКХ.
Управляющих компаний с правильным пониманием идеи управления домом единицы. Чтобы их стало больше, нужно научиться готовить правильных специалистов, говорят в саратовских УК. Должны появиться факультеты, которые будут обучать людей специальности «управление жилой недвижимостью».
Ещё в управляющих компаниях специалисты отмечают, что неплохо было бы на уровне государства изучить международный опыт в сфере образования по управлению жилой недвижимостью. И кое-что из этого опыта перенять. Может быть, даже пригласить для просвещения иностранных специалистов. Без них, мол, российский принцип управления жилой недвижимостью так и будет топтаться на уровне советских подходов.