Свободной земли осталось лет на пять

Проблему развития застроенных территорий (РЗТ) обсуждали в правительстве Саратовской области на заседании градостроительного совета в минувшую среду. Эта тема давно заботит саратовских застройщиков, с вожделением глядящих на историческую часть города, занятую бесполезными, на их взгляд, ветшающими малоэтажками. Только на заседание градостроительного совета вопросы РЗТ выносятся уже в четвертый раз.

В кулуарах их обсуждение, видимо, вообще не прекращается. Тем не менее, проблемы эти в том же месте, где и были: города не перестраиваются, а только расползаются вширь, что не может по понятным причинам длиться бесконечно. Для поиска главного тормоза в реализации программ развития застроенных территорий саратовские застройщики в этот раз пригласили московских экспертов. Не помогло.

Некуда города растягивать, да и не к чему

Решить все проблемы с развитием застроенных территорий в Саратовской области надеялись ещё два года назад. Когда губернатор Валерий Радаев не просто дал согласие на перестройку исторического центра Саратова, снос домов и расселение людей (при условии сохранения памятников культуры и архитектуры), а поручил органам местного самоуправления Саратова, Энгельса и Балакова разработать и утвердить муниципальные адресные программы РЗТ, а даже провести первые аукционы на право осваивать эти территории.

Программы спешно разработали, а в Энгельсе и Балакове даже утвердили. Правда, не дошли до проведения аукционов, упершись в несовершенство нормативно-законодательной базы.

Саратовская программа по «сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях освоения застроенных территорий» ещё даже не утверждена. Как поясняют городские чиновники, на этапе согласования документа вскрылось много всяких нестыковок. Стало понятно, что его нужно дорабатывать и корректировать. Правда, по их словам, работа над ошибками уже почти завершена, и программа развития застроенных территорий города Саратова должна быть в ближайшем будущем внесена на рассмотрение городской думы. То есть пока у застройщиков нет иного выхода, как только осваивать свободные от застройки земли. Но этот ресурс, как оказалось, не безграничен. По словам министра строительства и ЖКХ региона Дмитрия Тепина, свободной земли осталось всего лет на пять, и это при условии сохранения нынешних темпов строительства.

Конечно, в городах и сейчас ведётся освоение застроенных территорий. Только делается это в рамках программ переселения людей из ветхого аварийного жилья, в которых снос других построек – дач, гаражей, сараев и т. п. – не предусмотрен, если они не расположены в непосредственной близости с аварийными многоквартирными домами. Да и жилые дома, пусть даже и ветхие, далеко не все подлежат сносу. В действующем законодательстве речь идёт ведь только о тех многоквартирных домах, что признаются аварийными по очень конкретным и понятным критериям.

Приглашённый на заседание градостроительного совета эксперт – президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – для успокоения, что ли, сообщила, что проблемы, с которыми столкнулся Саратов и другие крупные города области, характерны абсолютно для всех субъектов Российской Федерации. Освоение застроенных земель, по её словам, везде ведётся очень вяло – дома строят в основном на свободных участках вокруг города. При этом эксперта удивляет, что на разрастание города в современных российских реалиях совершенно никак не влияет демографическая ситуация. Численность населения может снижаться, а город всё равно будет расти вширь, что, по словам Косаревой, совершенно нелогично и как-то совсем бессмысленно.

Невнятное, неясное, неработающее

Надежда Косарева и её фонд «Институт экономики города» в настоящее время занимаются разработкой законопроекта по изменениям в действующее градостроительное законодательство по заказу ассоциации «Национальное объединение застройщиков». Работа над поправками ведётся уже достаточно давно, но на сегодняшний день сформирована только концепция будущего законопроекта.

В Градостроительном кодексе, как отметила московский эксперт, заложена правильная по сути конструкция, предполагающая компенсацию затрат на снос старой застройки за счёт повышения плотности будущей новой застройки. И правильный подход к развитию застроенных территорий по принципу государственно-частного партнёрства, когда город без торгов даёт земельные участки под строительство, а застройщик за это берёт на себя обязательства по расселению проживающих на этой территории людей и сносу их старых домов. Проблема только в том, что есть масса неучтённых законом деталей, которые и не дают развиваться делу ни по первому, ни по второму варианту.

Непонятно и что делать с ветхими домами, не признанными аварийными, с постройками, которые никак не соответствуют градостроительным регламентам. Вопросы изъятия земель под программы развития застроенных территорий являются открытыми, механизмы создания социальной инфраструктуры на таких территориях – неясными. И много чего ещё в существующем законе непонятного, невнятного и неработающего.

По словам Косаревой, для решения хотя бы перечисленных проблем достаточно было бы законодательно расширить типы объектов, которые могут быть на перестраиваемой территории. Включить в их перечень неаварийные индивидуальные жилые дома, гаражи, дачи и другие постройки как основные объекты, а не соседствующие с аварийными. Есть предложения по включению в перечень перестраиваемых территорий промышленных зон. Есть предложения законодательно закрепить обязанность инвестора при освоении застроенных территорий применять к памятникам архитектуры инструмент реконструкции, а не сноса.

С этими предложением московского эксперта саратовские застройщики не спорили. А вот при обсуждении вопроса выкупной цены квадратного метра недвижимости, расположенной на территории, подлежащей развитию, завязалась дискуссия.

Народу власть

Фонд «Институт экономики города» в своей концепции законопроекта предлагает ввести механизм голосования собственников для определения размера выкупной цены. Большинство саратовских экспертов с таким подходом не согласилось.

Надежда Косарева, объясняя позицию экспертов фонда, сообщила, что был изучен весь мировой опыт на эту тему. И вариантов много – от принудительного изъятия в Китае до полной защиты прав собственности в Японии, когда домик не захотевшего переехать человека остался стоять прямо на взлётно-посадочной полосе. Но в большинстве стран всё-таки используется голосование в той или иной форме. В Израиле, например, нужно набрать 80 процентов голосов собственников для утверждения конкретной цены. В Эстонии достаточно двух третей голосов собственников, которым принадлежит половина недвижимости. В России тоже предлагается внедрить этот механизм.

«Конечно, мы понимаем, что застройщикам хочется видеть максимально простую схему изъятия земли – отобрать у собственников и отдать им под строительство. Но мы в этом вопросе всё-таки хотим встать на сторону сособственников и защитить их права», – отметила Надежда Косарева. По её словам, перед тем как принять решение, что застроенная территория будет перестраиваться, надо бы проводить публичные слушания, на которых в том числе поднимать вопрос о цене. Потенциальные застройщики по идее должны будут представить свои проекты развития застроенных территорий с указанием той цены, которую они готовы платить собственникам недвижимости, не относящейся к аварийным домам. То есть оценить индивидуальные дома, дачи, гаражи и прочее. Собственники должны будут выбрать интересную для них цену и проголосовать за неё. Если большинство согласится с какой-то конкретной ценой, остальные (несогласные) должны будут её тоже принять. Эта обязанность меньшинства должны быть записана в законе. У органов местного самоуправления при этом должны появиться полномочия уточнять пределы выкупной цены. При этом Косарева отметила, что институт голосования при определении выкупной цены необходим для создания легитимных инструментов изъятия недвижимости (земли) у собственника, который отказывается договариваться. А при таком подходе и собственники получат свою выгоду от проекта, и инвесторы снизят риски его реализации.

Есть рычаги понадёжней

Саратовские эксперты – застройщики Леонид Писной (ЗАО «Саратовобл­жилстрой») и Яков Стрельцин (ООО «Лепта») – сочли идею Института экономики города утопической. По словам Леонида Писного, с механизмом голосования ничего не получится, если не вносить соответствующие поправки в Гражданский кодекс.

«Хоть 80 процентов голосов собрать, хоть 90. Попадётся один собственник, который скажет «нет», и закон его защитит. Так устроено гражданское законодательство. И право изъять его имущество – дом, землю – есть только у муниципалитета, при условии что территория, на которой стоит его недвижимость, является частью какой-то муниципальной программы», – заявил Писной. И с ним согласился Яков Стрельцин, подтвердивший, что голосование – не выход.

По словам Стрельцина, как только владельцы назначат «скромную» цену в один миллион долларов за свой старый гараж, переговоры на этом прекратятся. «Застройщик развернётся и пойдёт осваивать какой-нибудь свободный участок», – отметил он. Яков Саввич предложил иной вариант мотивации собственника к тому, чтобы расстаться со своей недвижимостью. По его мнению, в центральной части города достаточно было бы поднять ставку арендной платы за землю. Если, мол, хочешь жить в центре, то плати за землю 20–30 тысяч рублей.

Другие эксперты высказывали опасения, что институт голосования может узаконить рейдерские захваты недвижимости и предлагали сохранить необходимость индивидуальных переговоров застройщика с каждым владельцем недвижимости на определенной под развитие территории. Такого мнения, в частности, придерживается Андрей Гнусин, замглавы администрации Саратова по градостроительству. Он отметил, что прямые переговоры инвестора с собственниками – это самый адекватный механизм, реально работающий на практике. При этом, по словам Гнусина, когда в эти взаимоотношения втягивают третью сторону в лице муниципалитета, то ситуация только усугубляется.

Леонид Писной высказал прямо противоположную точку зрения, заявив, что без муниципалитетов процесс расселения не обойдётся.

«Включение муниципалитета в расселение неизбежно, и это защитит сам муниципалитет. Если инвестор, например, выдохся и часть домов расселил, а часть не смог, муниципалитет сможет взять это на себя или найти другого инвестора», – заявил он.

Надо же, как по-разному везде работают суды...

Эксперты ещё долго спорили и высказывали свои предложения. И ещё долго могли бы, потому что, судя по длинному перечню тем, охватываемых концепцией законопроекта, на градостроительном совете при правительстве Саратовской области не обсудили и половины вопросов.

Зато успели заслушать опыт Орловской области в реализации программ по развитию застроенных территорий и удивиться, как легко им удаётся проворачивать некоторые механизмы (если не сказать махинации). Например, обменивать старую халупу на новую квартиру в построенном на её месте многоквартирном доме, в обход очереди переселенцев из аварийного жилья и прочих нуждающихся. Наши сказали, что в Саратове, мол, главе администрации города впаяли условный срок за реализацию этой меры.

«Да вы что?! – удивилась уже московский эксперт Надежда Косарева. – Надо же, как по-разному везде работают суды...» И добавила на прощание, что все высказанные и невысказанные предложения к концепции саратовские эксперты могут присылать в Институт экономики города. Работать над законопроектом, мол, будут ещё долго.

В России сегодня около 100 миллионов ветхого и аварийного жилья. Это примерно 3 процента от всего российского жилищного фонда. В Саратовской области, по данным Росстата, свыше 900 тысяч квадратных метров ветхого и аварийного жилья, что выше среднего показателя по стране.

По оценкам экспертов, общая площадь земель под аварийными и ветхими постройками в целом по стране составляет 66 тысяч гектаров, на которых при существующих темпах строительства можно построить 260 миллионов квадратных метров нового жилья. Однако на сегодняшний день решения по освоению застроенных территорий приняты только для 11 тыс. га, что составляет 17 процентов от общей площади ветхой застройки.