Дмитрий Тепин: Застройщика нужно чем-то заманить

Решение проблем «долгостроев» и восстановление в правах их соинвесторов из числа обычных граждан, пожалуй, самая болезненная тема в сфере строительства и в зоне ответственности областного минстроя. На сегодняшний день в Саратовском регионе насчитывается 25 «проблемных домов» и 2674 обманутых дольщика. Региональная власть обещает помочь каждому из них. Как именно это можно сделать и на что конкретно стоит рассчитывать людям, пострадавшим от недальновидности застройщиков, их безграмотности, а порой и явных злоупотреблений, нам рассказал министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин.

– Дмитрий Валентинович, как вы сами оцениваете сегодняшнее положение дел в вопросе долгостроев и их дольщиков?

– Когда министерство взялось за это направление, когда был проведён тщательный анализ сложившейся ситуации, то было выявлено 34 проблемных объекта. Это было в 2012 году. К началу текущего года в реестре осталось 25 долгостроев, то есть вопросы были сняты по 9 домам. Конечно, всем, и нам в том числе, хотелось бы побыстрее решить проблемы и остальных объектов. Поэтому в плане на 2014 год у нас намечен ввод в эксплуатацию сразу 8 домов. Не спорю, это сложная задача. В предыдущие годы планка была пониже – 4–5 долгостроев в год. Но перспективы по этим восьми домам хорошие, работы там ведутся активно. Где-то закупаются лифты и подключаются коммуникации, где-то приводится в соответствие требованиям законодательства документация по дому, где-то ищутся дополнительные источники финансирования и так далее. Уверенность, что мы с задачей справимся, есть. И если всё получится, то 894 человека по итогам текущего года получат свои квартиры.

– Есть ли в Саратовской области дома, которые по сути являются проблемными, но по факту в министерском реестре они не учтены?

– В наши задачи входит выявление всех без исключения проблемных домов-долгостроев. И с каждым из них мы обязаны работать. Но если вдруг дольщики не обнаружили своего дома в общем реестре проблемных домов, пусть они нам об этом сообщат.

– От чего зависит скорость решения проблем замороженных строек? От сложности их проблем? Или существует какой-то план, график, очередность, может быть?

– Нет, никакой очередности нет. Всеми проблемными домами мы занимаемся одновременно. Но так как проблемы несмотря на схожесть на самом деле у всех объектов разные, то и решаются они по-разному. Одни быстрее, другие медленнее.

У каждого долгостроя свои перспективы выхода из этой категории. При отсутствии денег на достройку, например, может быть несколько вариантов решения. Дольщики могут сброситься дополнительно или можно привлечь застройщика как инвестора и исполнителя, если предложить ему выгодные условия.

И при общих проблемах с документацией решение в каждом отдельном случае тоже может быть своё. По одному объекту не хватает устранения юридических ошибок, чтобы строительство начать, а по другому – чтобы закончить.

Есть ряд общих для долгостроев проблем, связанных с процедурой банкротства. У нас из 25 домов в этой процедуре сейчас находятся 13 объектов. В буквальном смысле половина. Банкротство, как известно, занимает много времени и может затянуться на несколько лет. Всё это время дольщики вынуждены ждать.

– А вот эту процедуру банкротства вы тоже контролируете? Следите за тем, как справляются со своими обязанностями конкурсные управляющие?

– Да, этой работой мы тоже занимаемся. Юристы министерства регулярно участвуют в судебных процессах в арбитражных судах. Периодически анализируем ситуации в банкротящихся организациях. Смотрим, какие рычаги можем использовать для влияния и на работу конкурсных управляющих в том числе. По некоторым объектам, очевидно, уже наступила пора прибегнуть к более радикальным мерам и инициировать смену действующих управляющих на более эффективных.

– Вы сказали, что у каждого проблемного дома свои перспективы. Какие перспективы, например, у домов, застройщики которых банкротятся? И какого, собственно, итога ждать собственникам?

– Сама по себе процедура банкротства предполагает определение конкурсной массы – того, что можно реализовать, чтобы вырученные деньги раздать кредиторам. При банкротстве застройщиков делается то же самое. Сначала формируется вся конкурсная масса, потом все кредиторы, коими являются дольщики, выстраиваются в очередь. Конкурсная масса (имущество застройщика) продаётся, деньги раздаются дольщикам. Примеров подобной практики в Саратовской области нет. Нашей задачей всё-таки является возвращение людям их квартир, а не уже обесценившихся за время простоя денег.

В законе о банкротстве есть седьмой параграф, который позволяет при сформированном реестре дольщиков, при отсутствии в нём пересечений (т. е. сдвоенных продаж) и при наличии земельного участка под строительство, занятого недостроем, выделить из конкурсной массы этот дом и передать права на него дольщикам. Другими словами, закон разрешает соинвесторам организоваться в ЖСК и достраивать свой дом самостоятельно, без посредников.

– Значит, люди, которые уже купили когда-то свои квартиры в строящемся доме и не получили их, будут вынуждены купить те же самые квартиры снова, инвестируя дополнительно в строительство? А если у людей нет денег? Или это уже не забота министерства?

– Забота министерства – искать решение по всем проблемным домам, и мы эти решения ищем. Конечно, мы понимаем, что не у всех есть деньги. А у некоторых и желания уже нет вкладываться повторно в то же самое строительство. Я говорю о том, что в нашей практике есть реальные примеры, когда собственники предпочли сами «довести до ума» свои дома, и такое право мы им обеспечили. Дольщики создали кооператив, поняли экономику своего объекта, рассчитали, сколько им нужно вложить средств, и начали вкладывать. И дело пошло. Дольщики ЖСК «Меценат», ЖСК «Комфорт», ЖСК «Возрождение», в частности, решают свою проблему именно так.

Если же у собственников нет денег или они просто не готовы снова тратить их на строящийся дом, то тогда, конечно же, нужно искать другой вариант решения проблемы. Обязать их финансово участвовать в выведении дома из категории проблемных никто не может. Мы с дольщиками находимся в диалоге – совместно ищем новые выходы, обсуждаем на наших встречах разные идеи. Одна из них, кстати, уже опробована на практике и оказалась вполне рабочей. Это схема, когда к достройке проблемного дома привлекается застройщик со стороны – как инвестор и как исполнитель заказа. Конечно, застройщика нужно чем-то заманить, что-то пообещать взамен. Привлекательным для них является бонус в виде земельного участка под будущую застройку. То есть застройщик берёт проблемный объект, доводит его до конца за свой счёт, а за это получает земельный участок, на котором может построить ещё дома. Эта идея согласуется и с программой освоения застроенных территорий.

Здесь, правда, тоже есть определённые сложности. Для того чтобы предлагать и предоставлять такой бонус застройщикам, нам необходимы изменения в земельное законодательство. И мы их уже инициировали на уровне Госдумы. Более того, по последним данным, наши поправки приняты во втором чтении. Я считаю, что это будет хороший инструмент, мотивирующий застройщиков.

– Неужели нет других источников финансирования долгостроев, кроме карманов уже однажды обманутых дольщиков или великодушного застройщика? Может быть, бюджет мог бы как-то поучаствовать через какие-нибудь социальные программы? Или такие программы сначала надо придумать?

– Вопрос, где взять деньги на достройку, стоит перед большинством проблемных домов. Он очень актуален, это верно. Но с каждым отдельным домом работать нужно индивидуально. Надо учитывать, например, тот факт, что не в каждом проблемном доме проданы все 100 процентов квартир. Есть в строящихся объектах пустующие помещения, которые можно продать и потратить деньги на достройку здания. В ряде случаев можно изменить проект и построить дом, больше изначально запланированного. Не двухподъездный, а четырёх-, если участок позволяет. Не 9-этажный дом, а 20-этажный и т. д. С администрацией города эти варианты тоже обсуждаются, и понимание ситуации там есть. То есть свободных площадей появится больше. Их также можно будет выставить на продажу и на вырученные средства достраивать свой дом. Вот вам и источник финансирования.

Что касается социальных программ по поддержке обманутых дольщиков, то в Саратовской области они есть. Вернее, есть закон, согласно которому обманутые дольщики имеют право на получение компенсаций из бюджета. Сегодня бюджетная поддержка предоставляется дольщикам, признанным малообеспеченными. На текущий момент их меньше десяти. Но если нуждаемость люди могут подтвердить документами, то нужно прийти в министерство и сообщить об этом.

– В одном из прошлых номеров нашего издания была описана весьма непростая история кооперативов «Молодость-94» и «Календула». Вы можете прояснить нам их дальнейшие перспективы?

– И ЖСК «Молодость», и ЖСК «Календула» в нашем реестре проблемных домов учтены, мы тоже ими занимаемся. В ЖСК «Молодость» дольщики пробуют самостоятельно разрешить свои проблемы. Нынешнее руководство кооператива, выявив неправовую деятельность своих предшественников и факт продаж квартир по серым схемам, само инициирует процедуру банкротства, чтобы сделать зачистку внутри себя. Смотрит, соответствуют ли договоры долевого участия тем правовым нормам, по которым они были заключены.

В кооперативе «Календула» вопрос тоже не решался довольно долгое время. Но в настоящее время экономика объекта достаточно понятна. Сейчас там ведётся работа по оформлению земельных участков, в следующем году начнётся строительство. Я думаю, что и его мы выведем из категории проблемных.

– Всё-таки в историях ЖСК «Молодость-94», «Календула» и десятков других долгостроев виноваты очень даже конкретные люди. По-вашему, какой должна быть мера их ответственности? Может, в назидание нужно кого-то посадить на десяток лет, как делают в других регионах России?

– Органами прокуратуры правовая оценка ведётся по всем домам. И если устанавливаются признаки или факты, которые можно квалифицировать под статьи Уголовного кодекса, то они, конечно, так и квалифицируются, и уголовные дела заводятся. И заявлений таких достаточно много. И работы у правоохранительных органов тоже много. В декабре прошлого года три уголовных дела о нарушения прав граждан-участников долевого строительства направлены в суд, в первом полугодии 2014 года возбуждено два уголовных дела по факту совершения противоправных действий в отношении участников долевого строительства.

– Вы согласны с тем, что реальный срок по уголовной статье за обман дольщиков – эффективная мера, которая помогла бы избежать повторения таких историй впредь?

– Я считаю, что уголовная ответственность должна наступать в любом случае, когда речь идёт об обмане людей и хищении их средств. И если в этих случаях мерой ответственности будет лишение свободы, то пусть будет лишение свободы. Для этого у нас есть правоохранительные органы, они свою работу знают. И мне кажется, стоит довериться в этом вопросе их опыту и профессионализму.

Но оградить дольщиков от обмана можно и сейчас. Есть способ, никак не связанный с уголовной ответственностью, угрозами реального тюремного срока и т. д.

– Это вы о чём?

– О внесенных поправках в закон о регистрации договора долевого участия. Эти поправки действуют с 1 января текущего года и заключаются в страховании договоров и гарантиях банков. Каждый гражданин, который сегодня приобретает квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, должен удостовериться, что его договор застрахован. Это в его же собственных интересах. Потому что если вдруг возникнет какой-то форс-мажор, то страховка покроет потери дольщика. Страховать договоры, правда, доверено застройщику в той страховой компании, которую он сам выберет. Поэтому нужно, конечно, убедиться, что страховая компания не липовая. Всю информацию по страховой компании застройщик обязан предоставить дольщику по его требованию. Так что можно смело приходить и спрашивать.

Единственная проблема в том, что этот механизм не распространяется на договоры паевого участия в строительстве, которые заключаются через ЖСК. Сейчас ищется решение по созданию механизмов контроля за их деятельностью. Даже больше скажу, решение уже почти готово, и после окончательной проработки мы о нём объявим.

– Если всё так хорошо складывается в решении проблем обманутых дольщиков и ввода в эксплуатацию домов-долгостроев, откуда тогда столько жалоб и недовольства? Почему дольщики продолжают выходить на улицы с акциями протеста, приходят к нам, журналистам, в поисках правды и справедливости?

– Потому что понятие «хорошо» по-разному нами воспринимается. Для нас с вами ситуация выглядит достаточно оптимистично после той работы, которая уже была проведена. Мы видим перспективы. А дольщику нужен конкретный результат. Для него всё будет «хорошо» только тогда, когда в руках будут и ключи от квартиры, и свидетельство о праве собственности. Поэтому любое отклонение от плана, промедление в выполнении работ – это уже повод для беспокойства. На слово они уже не верят, и это понятно. Люди успокаиваются, только когда видят реальную работу: вот тут трубопровод проложили, тут кирпич кладут, вот тут штукатурят, а здесь уже начали оформлять документы.