Кадастровая война?

Неприятная для властей муниципального и регионального уровней история разворачивается уже несколько недель в Саратовской области. Бизнесмены и предприниматели разного уровня достатка с помощью своих юристов один за другим выигрывают суды по оспариванию арендных платежей за городскую землю. Если иски в суды от предпринимателей станут массовыми, урон муниципальные бюджеты будут считать в сотнях миллионах рублей.

Ольга Копшева

В жертвы пиара кто-то наметил как минимум троих

Кадастровая оценка земель отозвалась болью и негодованием сначала в сердцах предпринимателей Саратовской области, а потом в сердцах чиновников. Несколько лет назад, во времена правительства Павла Ипатова, когда доходы с земель курировал всесильный комитет по имуществу под руководством Александра Бовтунова, что-то они такого натворили, что доходы в бюджеты пошли, но предприниматели стоном стонали от взлетевших платежей. И зачастую этим хором дирижировали депутаты Саратовской областной думы, которые в те времена боролись с правительством Павла Ипатова.

Когда правительство Ипатова они все-таки отправили в отставку, от результатов новой кадастровой оценки ужаснулись в основном уже руководители муниципального уровня, особенно крупных городов области. Например, в Саратове как-то сразу поняли, что в 2014 году, когда придет пора собирать земельный налог за 2013 год, бюджет не досчитается минимум 500 миллионов рублей.

Но новоиспеченные областные чиновники считали, что всё они сделали правильно. Может быть, считают так и сейчас, потому что сидят себе спокойно и никаких пресс-конференций по ситуации с арендными платежами за землю не собирают и в грудь себя кулачком не бьют. Хотя, судя по информационной волне, что набирает силу, уже пора бы начать объясняться с людьми.

Первая громкая публичная информация о неправильно начисляемых муниципалитетами арендных платежах пришла из Балакова. Возможно, активно афишируя ее, тамошние предприниматели решили снять свое районное начальство, а может, и кого повыше. Потому что на сайте «Русская энциклопедия федерального компромата» (http://refk.org/?p=273) в конце июня появилась, например, статья, где полощут в обвинениях балаковского мэра Чепрасова в компании с заместителем председателя правительства области по экономике Павлом Большедановым и нынешним председателем комитета по управлению имуществом Олегом Галкиным.

При этом Олег Галкин уже замучился объяснять, что последняя оценка земли в Саратовской области проводилась по новой методике, в рамках закона об оценочной деятельности, что она максимально приближена к рыночной. Что правительство области за результаты ответственности не несет, потому что результаты эти отдавались на экспертизу в саморегулируемые организации оценщиков, и только после этого направлялась на утверждение в правительство. А если с точки зрения методики оценка была проведена правильно, у КУИ нет оснований подвергать ее сомнению. Хотя, конечно, все понимают, что получилась у специалистов массовая, а не индивидуальная оценка каждого объекта. Но недовольные могут идти в суд и добиваться сближения кадастровой цены с рыночной. При этом Олег Галкин намекает, что подобных судебных споров было гораздо больше, как раз при кадастровой оценке времен Ипатова – Бовтунова.

То ли в подтверждение, то ли в опровержение этих слов на днях интернет-газета «Взгляд» привела пример индивидуального предпринимателя Сергея Ягубова, который борется с завышенной кадастровой оценкой земельного участка, на котором у него размещены гаражи и автостоянка. Истец утверждает, что по кадастровой оценке 2012 года арендованный им участок стоит более 11 млн рублей. Но когда предприниматель провел рыночную оценку стоимости участка по состоянию на тот же год, специалисты сказали, что он стоит меньше двух миллионов.

Если правда во всех судебных инстанциях останется на стороне индивидуального предпринимателя, то арендную плату он будет платить гораздо ниже той, что ему начисляют. Дело в том, что кадастровая оценка с некоторых пор является основополагающей для расчета арендной платы за государственные и муниципальные земли. И если она меняется официально, в тот же самый момент должна измениться и арендная плата. Особенно если это прямо оговорено договором с арендодателем.

ВАС всем в помощь

Именно такой показательный случай зафиксирован на днях Двенадцатым арбитражным апелляционным судом. В этом судебном примере противоборствующими сторонами являются ЗАО «Торговый дом «Эластик» и управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области. Чиновники желали взыскать с торгового дома просроченную арендную плату за последний квартал 2012 года и первый квартал 2013-го вместе с набежавшей пенёй. Потому что за участок площадью 2 тысячи кв. метров на пересечении улиц Свердлова и 60 лет СССР, Торговый дом должен был платить администрации ежеквартально. И не заплатил в срок. Это был формальный повод обращения в суд.

В ходе судебных процедур выяснилось, что на самом деле Торговый дом с опозданием, но все-таки оплатил администрации аренду в июле 2013 года. Но сделал это по-своему, взяв для расчета по первому кварталу 2013 года новую кадастровую оценку земли. Она оказалась ниже той, что была раньше. Расхождение в цифрах (до этого кв. метр стоил 4 тысячи рублей, а после переоценки – почти на 800 рублей меньше) и стало камнем судебного преткновения.

На самом деле арендная плата при расчете от кадастровой стоимости метра изменилась у ТД не сильно. Суммы платежей за два квартала расходились где-то на три тысячи рублей. Но Торговому дому важен был принцип. И чиновникам тоже, потому что перед ними замаячила опасность прецедента. Что ж это получится, если все начнут самовольно снижать свои арендные платежи, руководствуясь возможностью, заложенной в договоре? Они же наверняка у администрации были однотипными.

Но в Арбитражном суде Саратовской области взяли и сказали чиновникам, что расчет по новой кадастровой оценке это даже не возможность, а просто-таки обязанность арендодателя. И делать этот перерасчет надо было сразу же после официального опубликования результатов кадастровой оценки. То есть начиная с 11 января 2013 года все последующие арендные платежи считать уже от новой базовой цифры. И если это не сделали муниципальные чиновники, то это их промах, который по большому счету исправил выступающий ответчиком «Торговый дом «Эластик».

Нужно понимать, что платить, отталкиваясь от новой кадастровой оценки, стало выгоднее не одному «Торговому дому «Эластик». Потому что в правительстве Саратовской области достаточно быстро поняли, что что-то пошло не так. И 22 марта 2013 года приняли, а 30 марта уже опубликовали новую редакцию постановления правительства Саратовской области, регулирующего арендную плату за землю. И по уточняющему пункту в том постановлении якобы размер арендной платы должен теперь пересчитываться только с начала года следующего за тем, в котором была изменена оценка кадастровой стоимости.

В правительстве Саратовской области думали таким образом отсрочить свою головную боль до 1 января 2014 года. Но не тут-то было. Арбитражный суд Саратовской области в лице судьи Комлевой указал Балаковскому муниципалитету, что прикрыться этим постановлением если и можно, то только с апреля 2013 года. Потому что до 30 марта оно не действовало. Его ж просто не было. 27 ноября 2013 года суд отказал в исковых требованиях подразделению администрации Балаковского муниципального района.

Чиновники пошли в апелляционную инстанцию доказывать свою правоту по расчетам арендной платы для ТД «Эластик». Но в это время похожий спор чиновников из другого региона с бизнесменами из другого региона рассматривал президиум Высшего арбитражного суда РФ. И в Двенадцатом апелляционном решили подождать опубликования постановления по этому делу. В мае 2014 года оно было наконец опубликовано. И в июне слушания в Саратове возобновились.

В постановлении от 4 июля 2014 года апелляционная инстанция подтвердила, что суд первой инстанции правильное поддержал позицию ТД «Эластик». Поступить иным способом судьи Двенадцатого апелляционного суда не могли. Потому что, как указал президиум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении от 26.02.2014 года № 15534/2013, «ввиду изменения нормативным актом одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникает право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя». В судебном споре, который анализировала высшая судебная арбитражная инстанция, кстати, размер арендной платы становился в одночасье выше, а не ниже. Но тут уж какому региону как повезет при переоценке кадастровой стоимости.

В декабре 2013 года заместитель руководителя управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Екатерина Беличенко рассказывала, что контракт на проведение оценочных работ правительством области был заключен с ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (г. Москва). И за качество получившихся результатов работ по оценке, за обоснованность и достоверность получившейся стоимости, согласно законодательству, несут ответственность исключительно исполнители работы.

Кстати сказать, кадастровые баталии идут не только в Саратовской области. Независимая организация экспертов даже проанализировала работу оценщиков земли в 15 регионах России в 2012 году. И самые большие нарушения нашла в Приволжском федеральном округе. Больше всего в Татарстане, если мне не изменяет память. Там в 2012 году иски по снижению кадастровой стоимости земли поселений в суды шли сотнями.

Потенциальный ущерб казне президент республики Рустам Минниханов оценил в 1,5 миллиарда рублей в год. Он резко обвинял и суды, и оценщиков. Он создал межведомственную рабочую группу, которая еженедельно отслеживала ход судебных процессов. Оценщики, предприниматели и власть отстаивали каждый свою позицию.

Что-то у нас не слышно радаевских заявлений и обобщений про потенциальный ущерб бюджету. Хотя разгадка молчанию может быть и очень простой. Арендные платежи за земли поселений, собственность на которые не разграничена (а именно они и составляют большую часть городской территории), с 2014 года поступают полностью в муниципальный бюджет. Так что это, получается, и не радаевская головная боль вовсе.

[кстати сказать]

Окончен спор

Муниципалитеты смирились с выпадением доходов в сотни миллионов рублей?

Противостояние областного комитета по управлению имуществом и администрации города Саратова по вопросу кадастровой оценки, кажется, можно считать оконченным. Глава комитета Олег Галкин заявил корреспонденту «Газеты недели», что убедил оппонентов в своей правоте.

Денис Коховец

Причиной этой долгоиграющей дискуссии стали результаты проведённой в 2012 году переоценки кадастровой стоимости земель. Переоценку стоимости земли в Саратовской области организовал тогда Росреестр. И, по словам Олега Галкина, просто предоставил областному комитету итоговые результаты. При наличии всех необходимых сопутствующих экспертиз КУИ, как отметил Галкин, не мог не утвердить полученные цифры.

Цифры оказались существенно ниже прежних расценок, что вызвало открытое недовольство муниципалитетов, бюджеты которых пополняются в том числе и за счёт поступлений от земельного налога, напрямую зависящих от кадастровой стоимости участка. Особенно недоволен результатами новой кадастровой оценки оказался город Саратов. Его глава Олег Грищенко публично назвал Галкина «вредителем», а его согласие с «явно заниженными» результатами оценки – «большой бедой» для города и региона.

«По налогу на землю и арендной плате за земельные участки Саратов недополучит на следующий (2014) год как минимум 500 миллионов рублей. И брать эти деньги нам негде», – сокрушался мэр. Предложение председателя комимущества повысить арендные ставки на землю и тем самым компенсировать выпадающие доходы Грищенко отмёл сразу. По его словам, повышать аренду пришлось бы сразу в семь раз, а законных оснований для этого нет. «Прокуратура тут же опротестует такие высокие ставки и будет права», – заявлял Олег Грищенко.

Город настаивал только на одном варианте решения вопроса – новой переоценке кадастровой стоимости земель поселений. И глава комимущества Олег Галкин уже готов был на это согласиться. На проведение новых оценочных работ в бюджете региона были уже заложены деньги. В начале июня текущего года переоценке собирались подвергнуть земли Саратова, Энгельса, Балакова, Балашова и Вольска, то есть тех городов, где было зафиксировано наибольшее падение поступлений от аренды земель и земельного налога и, соответственно, снижение доходов местных бюджетов.

Однако глава комитета по управлению имуществом, при всей готовности пойти навстречу муниципалитетом, говорил о реальной возможности дальнейшего снижения кадастровой стоимости их земель. «При проведении новой оценки есть вероятность того, что её результаты приведут к ещё большему снижению кадастровой стоимости и, как следствие, к существенному сокращению доходов бюджетов. А при увеличении кадастровой стоимости земель – к росту налогообложения бизнеса», – убеждал коллег Олег Галкин.

К кадастровому спору несколько недель назад подключился председатель думского комитета по экономической политике, собственности и земельным отношениям Алексей Мазепов. Он пообещал организовать отдельное совещание со всеми заинтересованными лицами, чтобы окончательно разобраться в вопросах кадастровой стоимости земли и целесообразности её переоценки.

Как стало известно «Газете недели», это совещание состоялось. Именно на нём Галкину удалось убедить коллег в правильности своей точки зрения. Глава комимущества области не стал вдаваться в подробности встречи, но отметил, что дискуссия длилась несколько часов. По его словам, все согласились, что переоценку кадастровой стоимости земли проводить не стоит.