Новые законы, новые заботы на тех же шести сотках
Планы федерального правительства по повышению качества государственных услуг заставили волноваться саратовских садоводов и огородников. Их заставляют не просто хоть как-нибудь оформить землю, но и перерегистрировать по-новому уже оформленные участки. При этом садоводческим товариществам и кооперативам грозят безвременной кончиной и забвением, с последующим отходом их владений муниципальным администрациям. В тревогах и перспективах садоводов-огородников нам пришлось разбираться вместе с независимыми юристами.
У страха глаза велики
Несколько садоводческих товариществ и дачных кооперативов Саратовского района обратились в редакцию «Газеты недели» с запутанной историей об оформлении прав на объекты недвижимости в их дачных посёлках. История начиналась с того, что администрация Саратовского района якобы настоятельно попросила руководителей всех СНТ и прочих объединений дачников-садоводов срочно оформить земли и других объекты недвижимости, находящиеся как в индивидуальном, так и в общем пользовании.
Со слов председателей товариществ и кооперативов, администрация района установила конкретные сроки, в которые всё оформление должно уложиться. При этом было сказано, что если дачники не справятся с поставленной задачей и не зарегистрируют на себя свою недвижимость, она вся отойдёт в собственность муниципалитета. «И придётся нам выкупать её у администрации за бешеные деньги», – представляли свои перспективы встревоженные садоводы-огородники. При этом никто из председателей не отрицал, что в кооперативах всё ещё остается много участков, на которые вообще никаких документов нет. «Из 90 участков в нашем СНТ, например, никак не оформлено 20. Администрация нас запугивает, и вообще там творят что хотят. Просто пытаются прибрать к рукам неоформленные земли…» – делились соображениями председатели.
Как оказалась, это не единственная беда, которая сегодня серьёзно волнует садоводческие некоммерческие товарищества. Их пугает объявление о скором вступлении в силу поправок в Гражданский кодекс РФ, согласно которым садоводческие объединения исчезнут как вид. «Нам сказали, что уже с сентября этого года все мы будем называться «товариществами собственников недвижимости». Потому что, дескать, о садоводческих объединениях в новом законе нет ни слова. То есть нам придётся перерегистрироваться в это новое товарищество или даже в потребительский кооператив. А для этого нужно иметь обособленную собственность. В нашем СНТ свои дачные участки люди оформляют самостоятельно. А для того чтобы сохраниться как товарищество нам приходится оформлять в собственность СНТ дорогу между дачами», – рассказывает председатель одного из садоводческих товариществ.
Ультиматум, он же стимул
В администрации Саратовского района, куда мы обратились за пояснением выставленных к СНТ требований, нам сообщили, что необходимость переоформления земельных участков и прочих объектов недвижимости связана в первую очередь с исключением из действующего законодательства «права бессрочного пользования», на основании которого этими объектами до сих пор владели все СНТ. Как объяснил Михаил Жорин, специалист отдела землепользования администрации Саратовского района, садоводческие некоммерческие товарищества, как и другие юридические лица, должны были переоформить землю в собственность или аренду до января 2013 года. Причём не только землю, но и объекты общего пользования, расположенные на ней: дороги, линии электропередач, трубопроводы и прочее. Те, кто этого не сделал до сих пор, фактически являются нарушителями закона.
«Конечно, мы никого не наказываем. У администрации нет полномочий штрафовать кого-либо. Но мы можем передать сведения о нарушениях в те органы, которые имеют возможность привлечь нарушителей к ответственности. Пока, правда, мы обходимся без этих мер. Многие дачные кооперативы и садоводческие товарищества постепенно начинают заниматься оформлением своего имущества, подтверждением своих прав в Росреестре. Кто-то решился самостоятельно, кого-то подталкиваем мы: выписываем предписание о необходимости устранить нарушения закона в определённые сроки, – говорит Михаил Жорин. – Никаких жёстких мер к тем, кто не успевает уложиться в отведённое время, мы применять не собираемся. Если начали оформление, но не успели его завершить в срок, установленный муниципалитетом, то это не страшно. А вот если и не собирались начинать, тогда мы честно предупреждаем, что всё неоформленное должным образом имущество администрация поставит на учёт как безхозное. После чего сможет заявить на него свои права».
Про перспективу исчезновения садоводческих товариществ как вида в связи со вступлением в силу поправок в Гражданский кодекс в районной администрации не слышали. «Я ничего про это не знаю. Для того чтобы переоформить землю и прочее имущество с права бессрочного пользования в собственность, организационную форму СНТ менять не нужно», – отметил Михаил Жорин.
Право отменили не для всех
Чтобы понять, что происходит, нам пришлось обратиться к независимым юристам. Они пояснили, что в настоящее время в России изменилась государственная политика в сфере государственного кадастрового учёта недвижимости и имущества и в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В связи с этим довольно стремительно начали меняться законы и правила. Отследить изменения в нормативных документах успевают даже не все юристы и чиновники, не говоря уже о простых гражданах, для которых новые правила игры часто становятся неприятной неожиданностью.
Взять хотя бы упомянутую выше норму об обязанности юридических лиц переоформить землю с права постоянного бессрочного пользования в собственность или аренду. Необходимость переоформления возникла с введением в действие Земельного кодекса РФ ещё в 2001 году. То есть 13 лет назад.
В России земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись гражданам еще с 1917 года. И в течение всего времени существования Советского Союза данный титул землепользователя являлся единственным видом права на землю. Земельные участки могли предоставляться как в постоянное или вечное, так и во временное пользование. Землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ, вступивший в силу в 2001 году, запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования больше не мог совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т. д.).
В настоящее время земельные участки в постоянное (бессрочное) пользованиеуже никому не предоставляются. Однако за гражданами, которые получили землю таким образом до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, бессрочное право владения участком сохранялось в том случае, если на руках имеются соответствующие документы. На основании этих документов при желании граждане могли и могут до сих пор получить свидетельство на право собственности на свои земельные участки.
В порядке исключения
Для юридических лиц, получивших некогда право бессрочного пользования земельными участками, ситуация сегодня выглядит иначе. По словам Ирины Сергеевой (юрист ООО «АБ-Юрист»), согласно федеральному закону № 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса РФ юридические лица были обязаны перерегистрировать свои участки с права бессрочного пользования на право собственности или в аренду до 1 января 2013 года. Однако эта норма, как отметила Сергеева, не касалась садовых товариществ и ГСК, которые в правах были приравнены к физическим лицам. Другими словами, для этих объединений граждан переоформление земельных участков сроком не ограничивалось.
«Если брать в расчёт только этот закон, то органы власти, в том числе и администрация Саратовского района, не могут выставлять СНТ какие-либо требования относительно переоформления земельных участков. Их права на землю подтверждаются любыми правоустанавливающими документами, имевшими силу до введения Земельного кодекса РФ. Однако на сегодняшний день ситуация уже не так однозначна. На неё теперь влияют другие нормативные документы».
По словам юриста Ирины Сергеевой, в апреле текущего года федеральным правительством за подписью премьер-министра Дмитрия Медведева был утверждён план мероприятий по повышению качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как минимум два пункта этого плана готовят нас к новым законам, которыми устанавливаются сроки и порядок регистрации неучтённых земельных участков.
«Согласно плану и этим законам органы, осуществляющие кадастровый учёт, будут направлять сведения в органы местного самоуправления, чтобы те уже в свою очередь обращались с требованием о признании прав собственности на вот эти вот неучтённые объекты недвижимости, – отмечает Ирина Сергеева. – Следовательно, нынешние требования администрации Саратовского района к СНТ о переоформлении земли, подтверждении их прав на участки в Росреестре и обоснованны, и правомерны. В противном случае муниципалитеты смогут выходить в суд с требованием признания права собственности на неучтённые (не оформленные должным образом) земельные участки. Федеральное правительство фактически разрешило им это делать».
Правда, в данном случае о конкретных сроках переоформления, установленных какими-либо законами, речь не идёт. Но, по словам юриста Сереевой, владельцам земельных участков стоит озаботиться данной проблемой пораньше. «На мой взгляд, перестраховаться в этом вопросе было бы совсем не лишним во избежание дальнейших возможных трудностей», – считает наша собеседница.
И бессрочное станет срочным
Если же говорить конкретно о садовых товариществах и кооперативах, то для них существуют конкретные сроки. Но установлены они не прямо, а косвенно и совсем другим законодательным актом.
В сентябре 2014 года вступает в силу федеральный закон № 99-ФЗ от 5 мая 2014 года. Он вносит ряд поправок в Гражданский кодекс Российской Федерации. В ту часть, что касается юридических лиц. Согласно поправкам товарищества собственников жилья в многоквартирных домах, садоводческие, огороднические, дачные и прочие добровольные объединения будут составлять отдельную категорию юридических лиц под названием «товарищество собственников недвижимости».
«К регулированию деятельности СНТ, таким образом, будут применяться определения и положения закона, относящиеся к товариществам собственников недвижимости. Это значит, что юридическим лицам, попавшим в эту категорию, до первого сентября необходимо привести все правоустанавливающие документы в соответствие требованиям этого понятия», – поясняет юрист Ирина Сергеева.
Закон гласит, что устав товарищества собственников недвижимости «должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости»...» То есть, как отмечает наш эксперт, понятия «садоводческое товарищество», «дачный кооператив», «ТСЖ» и т. д. действительно исчезнут. На бумаге. Принцип управления товариществом сохранится прежним.
Вместе с тем в законе есть определения, касающиеся имущества товариществ собственников недвижимости. Сказано, что «общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом».
«Другими словами, правоустанавливающие документы на имущество СНТ, в том числе на землю и объекты общего пользования, должны быть приведены в соответствие действующему законодательству. И уложиться желательно до сентября, то есть до вступления в силу новых норм о юридических лицах. Это поможет избежать возможных затруднений с перерегистрацией товарищества в будущем», – поясняет Сергеева.
Про преобразование товарищества собственников недвижимости в потребительский кооператив в законе тоже есть пара пунктов. Однако они, вопреки опасениям председателей нынешних СНТ, говорят не об обязанности этого преобразования, а лишь о праве на него. Согласно п. 4 ст. 123.12 закона № 99-ФЗ товарищество собственников недвижимости может быть преобразовано в потребительский кооператив только по решению своих членов.
Важно
Наш э ксперт-юрист признаётся, что сейчас сложно предсказать, как новый закон будет работать на практике, какие меры ответственности будут применяться к тем, кто не выполнит его требований, а также предугадать прочие последствия действия новых норм.
«Закон новый, разъяснений по нему пока никаких не дано, он пока ещё даже не вступил в силу, поэтому и оценить сейчас его влияние на жизнь граждан и отдельных организаций невозможно. Со временем, надеюсь, всё станет яснее», – отметила Ирина Сергеева.
А между тем в дачных кооперативах проходят собрания, на которых принимаются решения о дополнительных сборах взносов. Потому что любая перерегистрация – это не только нервы председателей, но и деньги.
