Независимая «дневная кукушка»

Полозок на календаре в кабинете директора ООО «Межрегионэкспертиза» застыл на 24 апреля. Именно в этот день Юрий Земсков стал директором вышеназванной организации. Вероятно, 24 апреля он считает одним из самых счастливых в своей жизни после очередного похода во власть. Последний год он работал заместителем министра строительства и ЖКХ области.

Зачем нужна экспертиза, почему экспертных организаций становится всё больше, как стать экспертом проектной документации, хватает ли работы сотрудникам и откуда берутся новые заказы – об этом и многом другом рассказал корреспонденту «Газеты недели» новоиспеченный директор экспертной организации.

Раньше и теперь

Во времена СССР проектированием занимались государственные институты, и все проекты, выдаваемые ими, имели статус государственных. И экспертиза им не требовалась.

С началом эпохи рыночных отношений появилось множество строительных организаций. Только в Саратовской области их сейчас около тысячи.

И проектировать разрешили не только государственным структурам, но и частным. Возник вал проектных организаций. При многих крупных строительных фирмах начали работать собственные проектные бюро. Но как проверить, насколько безопасны здания, спроектированные в различных проектных конторах, соответствуют ли строительные конструкции СНиПам? Заниматься самотестированием – занятие сомнительное. Любая ошибка на этапе проектирования может дорого обойтись в дальнейшем. Кто-то должен стоять на пути между проектированием и строительством. Другими словами, нужен независимый эксперт.

Экспертиза бывает государственная и независимая. К примеру, федеральная госэкспертиза занимается проверкой документации объектов, строительство которых финансируется из федерального бюджета. Это сложные объекты, такие как аэропорты, мосты, различные предприятия с опасными производствами. Это наша филармония, а также школы и спортивные сооружения, если при их строительстве используются федеральные средства.

С развитием рыночных отношений львиная доля зданий и сооружений стала строиться за счет частных инвесторов. Это жилые дома, торгово-развлекательные центры, аквапарки и спорткомплексы, магазины и проч. И все они должны быть не только современными и удобными, но соответствовать СНиПам, быть не просто безопасными с точки зрения строительных конструкций, но и отвечать требованиям санитарной, противопожарной безопасности.

Нужно было регулировать процесс. В 2006 году появляется областная экспертиза. Точное ее название – ГАУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве». Это учреждение проводит экспертизу проектов, строящихся главным образом за счет областных средств. Это дома выше трех этажей, торговые центры и любые другие объекты площадью свыше 1000 квадратных метров.

Постепенно назрела необходимость появления частных государственных экспертных организаций, и в законодательстве появились соответствующие изменения. В конце 2012 года создано ООО «Межрегионэкспертиза». Главная ее задача, по словам директора Юрия Земскова, – «помочь коммерческому строительству». В хорошем смысле слова. В общем, не допустить каких-либо безобразий, которые могут повлечь опасные последствия в ходе строительства и дальнейшей эксплуатации строений.

Экспертом стать непросто

За полтора года, по оценке Земскова, путь пройден «достаточно серьезный», подтверждение чему – качественный состав экспертов. Сейчас в составе организации 29 специалистов-экспертов, прошедших аттестацию в минстрое России. Экспертиза строительной документации проводится начиная с инженерно-геодезических изысканий и по любому направлению строительства, будь то системы газоснабжения или конструктивные решения. Всего таких направлений 12.

По словам Земскова, система отбора экспертов очень строгая. Экспертом может стать специалист с профильным образованием (архитектура, строительство, энергетика). Кроме того, у специалиста должен быть как минимум пятилетний стаж работы в проектной организации. Он должен быть не понаслышке знаком с документацией проектов, которые ему предстоит оценивать. Имея такой уровень подготовки, можно подавать документы на прохождение аттестации в Москве.

Пятилетний ценз работы проектировщиком позволяет привлекать опытных специалистов. Как правило, это люди от 35 и старше. Земсков сравнивает экспертизу с отделами технического контроля (ОТК), существовавшими раньше на заводах. Там, в основном трудились ветераны, которым в силу возраста было тяжело стоять за станком. Зато колоссальный опыт и объем знаний позволял оценивать качество продукции. Один нюанс: ОТК директор может приказать, а экспертизе заказчик приказать не может.

Как удалось создать коллектив меньше, чем за полтора года? Земсков говорит о том, что основная масса экспертов «не переманенные» специалисты, а «проектировщики, получившие аттестаты экспертов от нашей организации». Если их профессиональные качества и опыт работы устраивали руководство, специалисту предлагали собрать документы и помогали пройти обучение и аттестацию.

Чтобы организация была «полноценной», по каждому профилю должно работать по два специалиста. Это позволит созвать консилиум в случае спорной ситуации, когда проектировщик не во всем согласен с экспертом. Тогда можно привлечь второго эксперта, ведь практика показывает, что двух идентичных мнений у них не бывает. Это позволит выработать компромиссное решение. Есть возможность привлечения экспертов из других организаций по хозяйственным договорам на время прохождения экспертизы.

Портфель заказов – забота директора

Свою задачу как директора Юрий Земсков видит в формировании достойного портфеля заказов и в создании благоприятного рабочего климата в коллективе.

Существующий объем заказов Земсков оценил как «достаточно интересный». Межрегионэкспертиза чувствует себя в рынке вполне комфортно. «Сегодня наш коллектив стабилен и сконцентрирован на выполнении своей главной задачи – качественной экспертизе. В этом нам помогают посещения спортзала, в будущем планируем плавать в бассейне», – дает оценку вверенному коллективу его новоиспеченный руководитель.

Отсутствия заказов директор не боится. Но опасается кризиса – такого, как в 2008 году. Тогда и объемы строительства снизились в разы, и банки перестали выдавать кредиты строителям, проценты по ипотечным займам стали недоступными для большей части населения. В таких условиях и экспертной организации несладко.

На днях было заявлено о планируемом в 2015 году росте цен на газ, электричество и тепло для населения. Скажется ли это на объеме работ негосударственной экспертизы? Конечно, любая семья планирует свой бюджет: коммуналка, питание, одежда и свободные средства. Именно их направляют на улучшение жилищных условий, на инвестиции в жилье для детей. Если россияне не смогут этого делать, то и объем строительства снизится. Но пока на работе Межреги­онэкспертизы задекларированный рост коммуналки не сказался.

Заказчик: не обидеть, но вразумить

На вопрос, как был поделен рынок между государственной экспертизой и негосударственной, Земсков ответил, что никто ничего не делил. В условиях растущего объема строительства госструктура не справлялась с растущим объемом проектов. И рынок «отпустили». Просто создали жесткие требования по аккредитации экспертных организаций. Требования же к экспертам – одинаковые. При этом качество услуги не страдает. Но в независимой экспертизе есть один плюс – цены договорные, тогда как в государственной экспертизе расценки жесткие. Методика расчета стартовой цены экспертизы проекта примерно одинакова. Но дальше можно варьировать. В известных пределах, продиктованных рентабельностью проекта. И нормальный адекватный заказчик, он же застройщик, это понимает, ведь он отдает себе отчет, что ему нужна качественная экспертиза и экономить на ней выйдет себе дороже.

Как формируется портфель заказов? В каждой строительной организации есть опытные юристы, отслеживающие новинки в градостроительном законодательстве. И с появлением независимой экспертизы заказчики строительства стали обращаться за проведением экспертной оценки проекта в такие организации.

Заказчик находится меж двух огней. Есть проектировщик, зависимый от пожеланий или даже капризов заказчика, склонного сэкономить инвестируемые средства. Есть эксперт, который говорит, что можно, а что нельзя. Земсков приводит аналогию с «ночными и дневными кукушками». Так вот, проектировщик как раз ночная кукушка. Он работает в тесном контакте с застройщиком и, бывает, говорит о том, что экспертиза «борзеет», потому что «хочет денег». Экспертиза – дневная кукушка. Оценили проект, в случае обнаружения брака написали замечания, отправили заказчику с просьбой устранить или аргументировать решение. Заказчик выступает в роли третейского судьи, который не должен верить в непогрешимость своего проектировщика. Ведь ответственность в случае ЧП ложится в первую очередь на заказчика: «Сидеть придется именно ему».

Эксперты несут ответственность, «если проглотят дефект», который в дальнейшем станет причиной разрушения конструкции.

Поэтому экспертиза ужесточает требования, и склонить экспертов к упрощению ситуации проблематично. Считать экспертизу излишним административным барьером – ошибочно. Это, скорее, борьба двух проектировщиков за правильное решение, причем у эксперта опыта зачастую больше. Проектировщик, как правило, идет на минимизацию расходов заказчика, что не всегда соответствует СНиПам. Эксперт не имеет права допустить нарушений. Поэтому заказчик, обращаясь в экспертизу, должен быть уверен, что в итоге получит нормальный полноценный проект.

Сейчас заключение экспертизы необходимо при получении разрешения на строительство в администрациях муниципалитетов. В Межрегионэкспертизе много иногородних заказчиков. По мнению Юрия Земскова, большой плюс, что застройщики – члены саморегулируемых организаций могут выбирать экспертизу в любом регионе страны, а ее вердикты принимаются на всей территории страны.

Частный дом – экспертиза по желанию

Частные коттеджи в обязательной экспертизе не нуждаются. Другими словами, государство не регулирует, что конкретный гражданин построит на своем земельном участке. Но если будущий владелец коттеджа хочет убедиться в надежности и безопасности проекта, он может провести его экспертизу.

Представьте себе двухэтажный таун-хаус. Если в нем не больше 10 секций, то и здесь экспертиза не потребуется.

Нужна экспертиза действующих проектов при строительстве так называемых типовых домов. На ту часть, которая прошла экспертизу ранее, если она не изменилась, экспертиза не нужна. При строительстве типовых домов проводится экспертиза фундаментов, ведь они каждый раз разные. Проводится экспертиза генеральных планов, инженерных сетей и изысканий.

После получения разрешения на строительство организации, возводящие дом, не должны отступать от проекта. И его соблюдение – это уже полномочия Госстройнадзора.

Если же возникает конфликт, то он разрешается в суде. По словам Земскова, специалистов ООО «Межрегионэкспертиза» часто привлекают в качестве экспертов при возникновении спорных ситуаций в процессе строительства объектов.