Ремонт, один из нескольких зол
У собственников квартир в многоквартирных домах осталось всего полтора месяца на то, чтобы определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт. Однако на сегодняшний день из 13369 домов, что попали в программу капремонта в Саратовской области, выбор формы накопления сделали не больше 120 домов.
Инертность, безответственность, коварный умысел
Напомним, что программа капитального ремонта многоквартирных домов была запущена в Саратовской области в январе 2014 года. Программа эта – одиозный документ революционного по сути содержания. Так государство снимает с себя ответственность за состояние жилого фонда в стране. И вроде бы не совсем государству плевать на российский жилфонд, но и денег на него из казны выделяться больше не будет (за исключением редкой скромной адресной поддержки). Теперь вся ответственность за многоквартирные дома, и прежде всего финансовая, лежит на плечах собственников. Российские люди сами должны сбрасываться на ремонт крыш, водопроводов, систем отопления и прочих капитальных конструкций. Но сначала им нужно определить, где именно они будут хранить свои накопления – на отдельном специальном счёте в банке или в кубышке регионального оператора. Согласно положениям программы, выбрать способ формирования своего фонда капитального ремонта каждый дом должен до 3 июля 2014 года. А с октября собственникам квартир должны уже приходить счета с обязательной строкой «капитальный ремонт».
Вопрос, как копить, на сегодняшний день по-прежнему актуален для подавляющего большинства саратовских домов. За четыре с половиной последних месяца ответить на него смогли буквально единицы.
Вялую текучесть этого процесса эксперты объяснили тремя основными причинами – инертностью, безответственностью, чьим-то коварным умыслом. И указали в подтверждение на практически полное отсутствие информационного сопровождения программы капитального ремонта в Саратовской области.
«Люди просто не знают, что происходит, и поэтому не задают вопросов, не проявляют инициативы. Тех зональных совещаний, которые инициировало региональное министерство строительство и ЖКХ, недостаточно. Тем более что в них большинство тех, кто обязан знать тонкости проводимой реформы, попросту не участвовало», – отмечает депутат Саратовской областной думы Леонид Писной.
Подтверждением того, что люди действительно не знают толком, что означает программа капитального ремонта и для чего нужно делать выбор способа накопления средств, и тем более как его делать, стал простой опрос соседей и знакомых. «Слышали, но не вникали», – самый популярный ответ.
«Безусловно, кому-то выгодно, чтобы население продолжало оставаться безграмотным в каких-то вопросах. Чем меньше знает народ, тем проще им управлять», – подсказывают эксперты.
За полтора миллиарда в год
Неосведомленность населения в вопросах программы капитального ремонта многоквартирных домов на самом деле на руку многим. И прежде всего тем, кто благодаря условиям программы получит доступ к накоплениям. Согласно законодательству владельцами счетов, на которых содержатся средства граждан, выделяемые на ремонтные работы, могут быть либо ТСЖ (и ЖСК), либо региональный оператор – Фонд капитального ремонта Саратовской области.
УК (равно как и глобальные ТСЖ) закон не берёт в расчёт. Управляющие компании участниками программы капитального ремонта не являются. И к деньгам их тоже, соответственно, не пускают. А деньги, стоит отметить, предполагаются немалые.
Общую площадь домов, охватываемых программой (а их, напомним, 13369 штук), местные власти предусмотрительно нигде не указывают. Но, по разным оценкам, это от 20 до 40 миллионов квадратных метров. Минимальный взнос на капремонт, кстати, тоже разнится от района к району. Самая маленькая сумма определена для Красноармейского района – 2,4 рубля с квадратного метра. Самая большая – 6,33 рубля за кв. м – для Саратова. Если взять средние значения того и другого показателя, например 30 млн кв. метров и 4,5 рубля, то получится, что общий поток средств на капитальный ремонт составит 135 миллионов рублей в месяц. Или 1,6 миллиарда в год. Достаточная сумма, чтобы за неё побороться.
Преимущества сомнительные и неочевидные
И всё-таки что же выбрать – спецсчёт в банке на имя ТСЖ или общий счет регионального оператора? По мнению экспертов, идеального варианта просто нет. Но из имеющихся зол выбирать все-таки следует меньшее. А таковым, как говорят эксперты, является спецсчёт в банке на имя ТСЖ.
Председатели ТСЖ, судя по опросам саратовцев, тоже представляют этот вариант жильцам как единственно возможный. Только вот плюсы этого способа совсем не очевидны, а порой и сомнительны, особенно если речь идёт о недобросовестном ТСЖ с непрозрачной деятельностью. При выборе спецсчёта закон обещает собственникам вроде больше преимуществ, чем при выборе опеки регионального оператора. Например, возможность при достижении необходимых размеров фонда приостановить уплату взносов. То есть если через пять лет, к примеру, фонд сформируется, сбор взносов можно прекратить до проведения капремонта. Но это в идеале.
Ещё один якобы плюс спецсчёта в том, что можно провести капитальный ремонт раньше срока, указанного в региональной программе. Если, конечно, на это хватает накоплений. А регоператор, мол, отступать от намеченного плана не будет.
Другой декларируемый плюс отдельного спецсчёта в том, что собственники жилых помещений смогут узнать о состоянии накоплений в любой удобный момент, всего лишь сделав запрос либо в банк, либо в ТСЖ. На деле же распространённая сегодня практика взаимоотношений любой жилищной организации с собственниками заключается в том, чтобы предоставлять как можно меньше реальной или понятной людям информации. Так что выписка со счёта, «любезно» предоставленная ТСЖ или банком, может остаться для собственника «китайской грамотой».
При выборе отдельного спецсчета ТСЖ в банке судьбу процентов за пользование денежными средствами будут решать собственники квартир. При выборе общего счёта у регоператора проценты будут принадлежать только региональному оператору.
В одном из домов Саратова ТСЖ уже сейчас предлагает жильцам сброситься по две-три тысячи рублей, чтобы заменить систему теплоснабжения, хотя эта замена предусмотрена программой через три года. Что будет, если собственники на это пойдут, а ТСЖ не вычеркнет после замены систему теплоснабжения из региональной программы ремонтных работ? Правильно – верхушка ТСЖ сможет обналичить через некоторое время кругленькую сумму. Списав её на плановое проведение ремонтных работ по установленному регионом графику.
И не друг, и не брат, а государство
Говорят, что у всех домов есть возможность открыть свой спецсчёт у регионального оператора, то есть сделать его владельцем спецсчёта. Но эксперты утверждают, что речь идет об эдакой «обманке» для доверчивых собственников квартир. На самом деле отдельным спецсчёт будет выглядеть только на бумаге. А за этой дымовой завесой деньги будут крутиться в «общем котле». И случись что с владельцем счёта, то и бумаги его станут филькиной грамотой.
Вопрос ответственности владельцев счетов за нецелевое использование накоплений и за прочие нарушения прописан в программе нечётко и поэтому остаётся открытым. Можно, конечно, серьезной гарантией воспринимать запись о том, что регоператор вместе с областным правительством несут субсидиарную ответственность за невыполнение обязательств перед собственниками, но вероятность использования региональным оператором схемы по обналичиванию накоплений остается такой же высокой, как и в случае с ТСЖ (ЖСК).
СМИ уже не раз писали о нелепицах, замеченных в программе капремонта, утверждённой областным правительством. Например, о капитальном ремонте в 2014 году крыши и систем горячего и холодного водоснабжения в только что сданном в эксплуатацию доме. Или о намеченном через пару лет ремонте подвалов, который уже был сделан пару лет назад. А про замену системы горячего водоснабжения в доме, где её вообще нет и где люди пользуются газовыми колонками для нагрева воды, слышали? Таких несуразиц в программе тысячи, и все они, как говорят эксперты, являются реальными возможностями обналичивания перечисленных на капремонт средств. И по этой причине тоже эксперты советуют по возможности стараться держаться подальше от регионального оператора.
«Все органы местного самоуправления, имеющие совесть, должны уже были оббежать все дома и провести разъяснительные лекции, беседы, консультации. Или как минимум не препятствовать тем, кто эти лекции готов был читать, – говорит один из опрошенных экспертов, утверждая при этом, что муниципалитеты ни сами ничего не делают, ни другим не дают. – Почему? Да потому что им не нужна лишняя работа. Если народ не определится в сторону спецсчёта, муниципалитетам от этого только хорошо. Контроль за реализацией программы будет лежать на регоператоре. Региональные власти не тормошат людей по своим причинам – чем больше домов попадёт в руки регоператора, тем больше будет денежный поток, никем более неконтролируемый. Так что государство в данном вопросе населению и не друг, и не брат...»
Проще всего с новыми домами
Депутат областной думы, гендиректор ЗАО «Саратовоблжилстрой» Леонид Писной условно делит все многоквартирные дома Саратовской области на три группы, для каждой из которых он определил наиболее подходящий способ формирования фонда капитального ремонта.
«Первая группа – это новостройки последних 15–20 лет. Там однозначно должны быть отдельные спецсчета. Люди покупали там квартиры за свои деньги и дорожат своим жильём. А потому относятся к нему бережно и ответственно. Правда, есть тут одно маленькое «но». Не все эти дома имеют возможность открытия спецсчёта. Застройщики в своё время передали их в управление различным УК. А чтобы иметь возможность открыть спецсчёт, домам нужно образовать ТСЖ. Хотя бы только для одной этой цели – накоплений независимо от регоператора», – отмечает Леонид Александрович.
Эта категория домов, к слову, может оказаться самым лакомым куском для любого владельца их накоплений, имеющего корыстный умысел, будь то ТСЖ или региональный оператор. Сроки реализации капитальных ремонтов в этих домах самые поздние. Они начинаются с 2030 года и позже. А значит, накоплений там хватятся нескоро.
Во вторую группу Леонид Писной выделил дома, построенные в конце 70-х – начале 90-х гг. «Здесь выбирать способ накопления средств на капремонт нужно индивидуально по каждому дому. В зависимости от его нынешнего состояния, количества жильцов и прочих нюансов, – говорит наш эксперт, уточняя, что их ремонты в программе сдвинуты за 20-е годы. – Если дом дружный и люди в нём ответственные, то выбирать тоже лучше спецсчёт. Или же лоббировать изменения программы через краткосрочные планы (то есть уведомлять администрацию об уже проделанных и необходимых в первую очередь ремонтах. – Прим. ред.) и отслеживать оператора».
Третья группа домов – хрущёвки, сталинки и прочий раритет. «Эти дома без регоператора обойтись не смогут, – утверждает Писной. – Самостоятельно у них не получится накопить даже минимальный объём фонда капремонта (30 процентов от оценочной стоимости всех ремонтных работ – Прим. ред.)». Другими словами, третьей группе прямая дорога в «общий котёл», куда будут сбрасываться взносы со всех домов одновременно, а тратиться на каждый дом в порядке программной очереди.
До 1 июня управляющие организации должны провести собрания в своих домах и выбрать способ накопления. Если мнения разделятся поровну, например, или народ вообще не соберётся, или кворума не будет, то ещё раз такое собрание уже в июне инициируют муниципалитеты. Они в идеале должны провести накануне разъяснительную работу, рассказать про плюсы и минусы каждого способа и предложить людям осознанный выбор. Если народ не сможет определиться до 3 июля, тогда все неопределившиеся дома запихнут в «общий котёл» регоператору.
Печальным может стать финал
В общекотловом методе накоплений, по мнению ряда экспертов, спрятана самая неприятная особенность запущенной программы капитального ремонта. И основана она в первую очередь на установленном размере ежемесячного взноса в копилку. Как оказалось, нынешний тариф в 6,33 рубля с квадратного метра (по Саратову) – это не только минимальный размер, но ещё и социально-политический. Он соответствует федеральному стандарту, установленному правительством РФ для Саратовской области, и нужен по большей части для того, чтобы не раздражать население резким ростом платежей. Проблема только в том, что к экономически обоснованному тарифу, то есть к взносу, достаточному для того, чтобы обеспечить капитальный ремонт дома и привести его в нормативное состояние за определённый срок, он не имеет практически никакого отношения.
Предельным тарифом, или экономически обоснованным, является взнос примерно в 10 рублей с квадратного метра. И это в основном по нестарым ещё высоткам. В пятиэтажных хрущёвках или двух-трёхэтажных сталинках капитальный ремонт обойдётся ещё дороже. Около 30 рублей с квадратного метра.
Другими словами, чтобы провести надлежащий капитальный ремонт, особенно в третьей условной группе домов, нужны дополнительные источники финансирования. Общекотловой метод взаимовыручки здесь не сработает. Повезёт только тем, кто первым стоит в очереди на ремонт. На остальных не хватит денег.
«Разрыв между необходимой суммой и имеющейся будет увеличиваться с каждым годом всё сильней. То есть на то, чтобы отремонтировать один дом, сегодня придётся потратить накопления от трёх домов. Чтобы завтра отремонтировать эти три дома, потребуются накопления уже девяти домов и т. д. А потом придёт 2020 год, и тратить уже будет нечего, – поясняет систему Леонид Писной. – Федеральный закон, в общем-то, не запрещает регионам участвовать в софинансировании ремонтных работ. Но учитывая бюджетные возможности нашего региона и тем более муниципалитетов, надеяться на это не приходится».
Система, по которой в ближайшее время будет формироваться областной Фонд капитального ремонта, очень похожа на выстраивание перевёрнутой финансовой пирамиды. Эксперты предрекают, что крайне неустойчивая конструкция начнёт шататься уже через два-три года, а спустя ещё какой-то отрезок времени рухнет совсем. Чем обернётся обвал системы капремонта, остаётся только гадать. Варианты могут быть разные – от массовых акций протеста и прочих «больших неприятностей» до массового же обращения граждан в суд с исками и к фонду капремонта, и к правительству области.
