Неизведанное страхование
Поправки в законодательство, обязывающие застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками, приведут к удорожанию жилья – правда, незначительному. Желающих работать на новом сегменте рынка пока не наблюдается, хотя поправки вступили в силу в январе 2014 года. Новые правила игры толком никому не понятны. Это стало предметом обсуждения за круглым столом чиновниками и представителями строительных и страховых компаний области на минувшей неделе.
Согласно данным министерства строительства и ЖКХ Саратовской области, сейчас в регионе насчитывается 64 организации, которые привлекают средства граждан по долевому строительству. При этом, по словам начальника отдела контроля и надзора за долевым строительством облминстроя Михаила Бутылкина, внутри региона права дольщиков были нарушены по 25 объектам жилого строительства. Иными словами, 25 домов превратились в долгострой. Чиновники надеются, что снизить риски вложения средств граждан в долевое строительство как раз помогут страховые мероприятия. «Данная мера необходима, чтобы на рынке недвижимости остались только финансово надёжные строительные компании», – сказал Бутылкин.
Пока же, как отметил руководитель представительства «Общества взаимного страхования застройщиков» (некоммерческая организация, осуществляющая страхование гражданской ответственности застройщиков) Александр Ленин, вышеупомянутые 25 объектов незавершённого строительства нужно спасать сообща: «Сейчас должны быть, видимо, привлечены средства государства, то есть выдернуты из бюджета, зарплат врачей, учителей, оплаты детских садов... И направлены на то, чтобы спасать этих людей, попавших в тяжёлую жизненную ситуацию». По мнению Ленина, от появления эффективного механизма страхования всем участникам рынка будет лучше: люди станут смелее и активнее вкладывать средства в строительство, а возмущённые дольщики не будут перекрывать автотрассы. Всё это в целом поспособствует положительному экономическому и политическому климату в стране и области.
Кроме того, как считает Бутылкин, если строительство будет застраховано, то в случае получения на него ипотеки банк может «пойти навстречу» дольщикам и снизить процент по кредиту.
По словам начальника отдела информационно-технической поддержки государственного «Саратовского регионального центра экспертизы в строительстве» Михаила Кобзева, новые поправки обернутся дополнительной прибылью для страховых и экспертных организаций, которые они смогут потратить на своё развитие. Так что без удорожания квадратного метра жилья, похоже, не обойтись, хотя оснований для значительно роста стоимости пока вроде бы нет.
Как сообщил Ленин, экспертами была выработана базовая ставка страхования в 1,2% для отдельных квартир и в 1,65% для дома в целом. Существуют также понижающие и повышающие десятикратные коэффициенты, позволяющие отразить уровень реального риска по каждому конкретному застройщику. «Если это надёжная организация, которая имеет многолетний опыт, которая ни разу не подвела своих клиентов, которая имеет хорошие собственные средства, наличие материально-технической базы и так далее, то для неё от базовый ставки сразу практически вдвое может быть понижен коэффициент, предлагаемый для страхования», – пояснил Ленин. Возможно, что через два-три года дополнительная ценовая нагрузка вообще практически нивелируется.
Согласно новым поправкам, выполнить требования по страхованию застройщик может, либо заключив договор со страховой компании, либо получив банковскую гарантию на сумму привлечённых средств, либо вступив в общество взаимного страхования. Единственным присутствующим на обсуждении представителем страховых компаний оказался директор ООО «СК ВТБ Страхование» Дмитрий Лебедев. По его словам, это уже само по себе может характеризовать то, как страховщики относятся к открывшемуся для них новому сегменту рынка: пока ни одна из существующих страховых компаний не заявила о своём желании работать на нём. «Хотя поле – большое, взносы – очень серьёзные... – пояснил Лебедев. – Нашей компании, хотя она имеет государственное участие, пока непонятна система экспертизы качества строительства. Мы можем просчитать те факты, когда на стройплощадке прошло стихийное бедствие или пожар. Но как можно заложить страховой тариф, когда администрация областного центра даёт разрешение на строительство в той зоне, где, допустим, находится зона радаров в аэропорту, и из-за этого замирает строительство, которое стоит сотни миллионов рублей? Как можно просчитать те риски, когда в одном из наших городов арестовывают мэра, и тут же ставится под угрозу целый ряд строительных организаций, потому что начинают искать, а не аффилирована ли была эта организация с предыдущим мэром?»
Что касается возможности использования банковской гарантии, то и здесь, по словам Лебедева, не всё гладко: в тексте закона упомянута не «банковская гарантия», а термин «банковское поручительство», значение которого нигде не прописано и банкам непонятно. Поэтому и браться за его исполнение никто пока не собирается. Как добавил Ленин, на данном рынке не сформирована и система перестрахования: «Нет в России групп компаний, которые готовы на перестрахование брать эти риски. Эта схема не работает даже для крупных компаний, имеющих хороший международный рейтинг, потому что международные страховщики не доверяют данному бизнесу в России».
Присутствовавшие представители застройщиков отметили, что государство и ранее имело набор методов для контроля над застройщиками: например, в его распоряжении были возможности для остановки привлечения средств от дольщиков и ограничения деятельности неблагонадёжных предприятий. Кроме того, застройщики ежегодно вынуждены отчитываться перед госструктурами по обеспеченности активами и финансовому состоянию.
Строительные компании, не желающие связываться со страхованием, могут продолжать строить дома, но без привлечения средств дольщиков, продавая уже готовые квартиры. При этом участники мероприятия выразили озабоченность тем фактом, что некоторые застройщики склонны использовать лазейки в законах и оформлять долевое участие граждан в виде паевых фондов через ЖСК, что освобождает их от гарантий защиты. Возможно, таким образом они смогут избежать и обязательного страхования, в связи с чем закон нуждается в доработке.
