Ни снести, ни попользоваться
То, что в нашей стране зачастую ведут строительство с нарушением законодательства, всем известный факт. Как правило, в дальнейшем построенные здания удается признать законными, взять хотя бы нашумевшую историю с торговым комплексом «Мир» на улице Московской в Саратове. Но происходит такое, оказывается, не всегда. Бывает и по-другому. Во всяком случае так случилось с ООО «Энигма», которое не смогло признать право собственности на построенный автосалон со станцией технического обслуживания.
Хотели одно, построили другое
История эта началась в 2008 году. 10 апреля того года ООО «Энигма» стало собственником земельного участка, расположенного по адресу город Энгельс, улица Трудовая, 71. О чем «Энигме» было выдано свидетельство о регистрации права 64 АБ 896050.
В том же году, а именно 24 ноября, ООО берет в аренду на 49 лет смежный участок площадью 4709 кв. метров. С тем же адресом и с разрешенным использованием «для строительства автосалона со станцией технического обслуживания». Участку присвоен кадастровый номер 64:50:010301:116. В июле 2009 года между 000 «Энигма» и комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района был заключен договор аренды № 9019/1 земельного участка общей площадью 4709 кв. м, расположенного по адресу Саратовская область, город Энгельс, ул. Трудовая.
Вскоре «Энигма» получает разрешение на строительство автосалона общей площадью 1302,3 кв. м, выданное администрацией города Энгельса. И закипела работа. Да вот незадача, к «Энигме», что называется, пришел аппетит во время еды. И вместо разрешенных 1302,3 кв. м предприниматель строит здание большей площади – 1884,5 кв. м. В 2009 году салон был почти готов.
Естественно, предприимчивые хозяева объекта полагали, что трудностей с ним не возникнет, всё удастся узаконить и оформить как положено.
Но так, как задумывалось, не получилось.
Как и почему «Энигма» не стала собственником автосалона
Стройка была почти завершена, требовалось продлить срок действия разрешения на строительство. Несколько раз это получалось, но в июне 2012 года случилось непредвиденное – разрешение не было продлено. Тогда в июле 2012 года ООО «Энигма» попыталось признать право собственности на незавершенное строительство в виде нежилого здания площадью 1884,5 кв. м, степень готовности – 90 процентов. Для этого пришлось прибегнуть к решительным действиям, то есть обратиться в Арбитражный суд Саратовской области.
Понятное дело, что ответчик «в лице представителя администрации Энгельсского района» с заявленными требованиями не согласился.
Когда организации выдается разрешение на строительство на арендованной земле, налагаются обязательства о завершении стройки в трехгодичный срок. Не раз действие выданного разрешения продлевалось по ходатайству «Энигмы». Продлевали его в 2011 году, но в июне 2012 года его вдруг не продлили. То ли власть в Энгельсе поменялась, то ли чиновники администрации прозрели и углядели, что размер строящегося здания превышает разрешенный на 500 с лишним метров, а может, просто иссяк запас терпения. Так или иначе было дело, но в материалах суда написано, что, «по мнению ответчика, ведение строительства обществом вышеуказанного объекта является самовольным, в связи с чем продление срока действия разрешения на строительство не представляется возможным». То есть оказалось, что размер имеет значение.
В «Энигме» нашли выход из тупика: ООО пыталось доказать, что объект строится на участке земли, находящемся в собственности организации.
Хотя на самом деле строительство автосалона со станцией технического обслуживания велось на двух земельных участках – находящемся в собственности ООО «Энигма» площадью 1000 кв. м и находящемся у данного общества в аренде сроком на 49 лет общей площадью 4709 кв. м.
Это подтверждалось актами обследования земельных участков специалистами КУИ администрации Энгельсского района с приложенными фотоматериалами и схематическими чертежами.
Энгельсское отделение федерального БТИ подтвердило, что строящийся объект по состоянию на 25 июня 2012 г. имеет 90 процентов готовности, но регистрация права собственности ООО «Энигма» на «вышеуказанный объект незавершённого строительства» была приостановлена. Из-за того что на регистрацию было сдано имеющееся разрешение «на строительство автосалона общей площадью 1302,3 кв. м, тогда как фактически площадь его застройки составляет 1884,5 кв. м».
Одна незадача: часть построенного здания расположена на участке, находящемся в собственности ООО «Энигма», а часть – на земельном участке, предоставленном «Энигме» в аренду на 49 лет.
Если бы объект целиком поместился на собственном участке, его бы можно было признать собственностью предпринимателей. А коли он вылез на арендованную землю, да еще с нарушением размеров сооружения в разрешении на строительство, получается, что самострой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно «может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленным порядке, за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка». И то при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. С последним как раз у «Энигмы» всё благополучно. А вот «доказательства принадлежности предпринимателю земельного участка под самовольно возведенным строением на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения» «Энигма» не представила. Потому как их нет.
Истец, он же «Энигма», излагал в исковом заявлении, что право собственности на спорный объект недвижимого имущества у него возникло на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик, понятное дело, не соглашался.
По мнению администрации Энгельсского района, ведение строительства обществом вышеуказанного объекта на арендованной земле (частично!) является самовольным (нечего было размеры увеличивать!). А посему продление срока действия разрешения на строительства не представляется ответчику возможным. А раз разрешения на строительство нет, то и постройка самовольная!
Много еще чего было в материалах Арбитражного суда. Вспомнили, к примеру, что «в пункте 2 определения Конституционного суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем».
И вообще, «обращаясь в суд с иском о признании права собственности на индивидуально определенную вещь, истец должен в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить суду доказательства наличия оснований приобретения им права собственности и нарушения его имущественных прав действиями ответчика».
По мнению суда, «представленные истцом доказательства и их соотношение с заявленными требованиями исключают возможность удовлетворения иска о признании права собственности».
В итоге исковые требования ООО «Энигма» были оставлены без удовлетворения. Решение по делу № А57-17460/2012 было вынесено 19 декабря 2012 года.
Как администрация района хотела снести салон и почему не смогла
Администрацию Энгельсского района не устраивает злополучный салон, построенный «Энигмой» с нарушением законодательства. И в 2013 году администрация обращается в Арбитражный суд Саратовской области с иском о сносе самовольной постройки.
Было заведено дело Х А57-3580/2013, решение по которому было вынесено в декабре 2013 года.
Дабы принудить предпринимателя снести свое незаконное детище, вновь разбирались с деталями. Где объект построен, на каких земельных участках и с какими кадастровыми номерами, какие части здания оказались на собственном участке «Энигмы», а какие вылезли за его пределы.
Выяснилось, что реальная площадь автосалона и станции техобслуживания снова выросла – 1888,7 кв. м (вместо 1884,5, о чем шла речь выше). Из них, по версии администрации района, на собственном участке с кадастровым номером 64:50:010301:1 оказалось 515,1 кв. м строения, львиная его доля в 1373,6 кв. м расположена на арендованном земельном участке с кадастровым номером 64:50:010301:116, тут же разместились и пандусы площадью 387,3 кв. м. Еще речь шла о каком-то пандусе общей площадью 148,8 кв. м. Часть его, а именно 66,0 кв. м, вписалась в арендованный участок, а вот 82,8 кв. м оказались на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010301:64. Как выяснилось, он тоже в аренде у «Энигмы».
И Арбитражный суд приступил к оценке материалов дела «по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств».
Вновь в суде изучалось, как выделялись земельные участки, когда их оформили в собственность и аренду, когда и как выдавалось разрешение на строительство, почему оно не было продлено, насколько безопасен построенный объект и нет ли в нем нарушений противопожарных и гигиенических норм. Вспомнили, что «Энигма» не смогла доказать право собственности на самовольную постройку.
Исковые требования администрации о признании постройки самовольной были удовлетворены.
Судом была назначена комплексная строительно-техническая экспертиза. Ей предстояло выяснить не только технические характеристики объекта, но и то, является ли он единым целым. Вдруг он состоит из отдельных объектов, которые могут существовать и эксплуатироваться самостоятельно? Экспертиза должна была также сделать вывод, можно ли привести спорный объект недвижимого имущества в состояние, соответствующее первоначальному разрешению на строительство ХоКУ 64538101-09-20/48 от 22.06.2009, и есть ли в том экономическая целесообразность.
Согласно выводам заключения эксперта, «объект не состоит из отдельных объектов». То есть снести части здания не представляется возможным.
Зато ответчик заявил о пропуске администрацией срока давности. В доказательство «Энигма» приложила договор подряда со строительной фирмой от 15 апреля 2008 года и смогла доказать, что к октябрю 2009 года были подписаны акты о приемке выполненных работ между ответчиком и подрядчиком.
Именно в указанный период времени были выполнены все работы по строительству указанного здания автосалона: устройство свайного поля, устройство фундаментов, изготовление и монтаж металлоконструкций, устройство котлована, монтаж плит перекрытия. Был также произведён монтаж алюминиевых конструкций и остекления, а также монтаж стенового ограждения и водоснабжения. В связи с финансовыми трудностями с октября 2009 года строительные работы прекращены.
«Таким образом, вышеуказанное здание автосалона со станцией технического обслуживания как объект незавершённого строительства со степенью готовности 90 процентов (как это указано в техническом паспорте БТИ) в том виде и в той площади застройки, которые существуют в настоящее время, находится с 30 октября 2009 года. После указанного времени площадь данного здания не увеличивалась», – говорится в материалах дела.
Администрация Энгельсского района наделена соответствующими и необходимыми полномочиями в сфере землепользования и градостроительства. По мнению суда, «истец мог и должен был контролировать ход строительных работ и, соответственно, узнать о том, что ООО «Энигма» построено здание автосалона со станцией технического обслуживания общей площадью 1888 кв. м, после того как указанное здание фактически и было построено, то есть не позднее 30.10.2009».
На деле же администрация района обратилась в суд о сносе самовольной постройки 13 марта 2013 года.
В итоге суд решил исковые требования администрации Энгельсского муниципального района удовлетворить частично. Объект незавершенного строительства по адресу город Энгельс, ул. Трудовая, 71, площадью застройки 1888,7 кв. м признан самовольной постройкой. Требование о сносе данной постройки было отклонено.
Есть все основания полагать, что на этом дело не прекратится. Стороны и в дальнейшем будут предъявлять друг другу претензии, а суды разных инстанций в них разбираться. Можно по-разному оценивать наши суды, но иного цивилизованного пути решения хозяйственных споров пока не изобретено. Пресс-конференции или брифинги, которые проводил хозяин «Энигмы» Соколов, Вебер и некоторые другие бизнесмены Энгельса, могут повлиять на общественное мнение, но не на решения Фемиды.