По одну сторону баррикад
Возмущаясь постоянным ростом квартплаты, мы, жильцы многоквартирных домов, по-обывательски не задумываемся о том, за счет удорожания каких услуг увеличиваются итоговые суммы в квитанциях. Тот, кто внимательно изучает платежки, знает, что растут они за счет увеличения тарифов на коммунальные расходы. Винить в этом управляющие компании и ТСЖ бесполезно. В их обязанности входит получение денег от населения за все потребляемые коммунальные ресурсы и передача их поставщикам. А поскольку 100-процентного сбора денег не наблюдается, управляющие домами организации наживают себе проблемы с поставщиками услуг. УК и ТСЖ не нуждаются в сочувствии, а просто напоминают нам, собственникам и нанимателям жилья, что мы с ними находимся по одну сторону баррикад, и решать все вопросы надо нам сообща. Такая удачная практика существует, например, в домах, находящихся в управлении ООО УК «Жилсервис».
С миру по нитке – на текущий ремонт
В феврале прошлого года жильцы нескольких домов в микрорайоне Пугачевского поселка отважились доверить свое жилье новой управляющей компании «Жилсервис», которая их не подвела. За год организация заменила 2600 кв. метров рулонной кровли, 325 погонных метров инженерных коммуникаций, отремонтировала цоколи и входные группы на 8 домах, в 12 подъездах заменила старые окна на новые с пластиковыми рамами, одной из первых в Кировском районе получила паспорт готовности к отопительному сезону. Глядя на соседей, подтянулись жильцы близлежащих домов – теперь в управлении у «Жилсервиса» 20 жилых зданий, и еще несколько планируют присоединиться.
– Мы всегда готовы выслушивать жильцов, не только в установленные приемные дни, – рассказывает директор ООО УК «Жилсервис» Олег Бучков. – Конечно, многие обращаются с жалобами, требуют немедленного решения проблемы, но злость и раздражение делу не помогут. Мы стремимся работать конструктивно. Большинство людей, думая, что квартплата растет, не считаются с тем, какое количество денег собираем мы на обслуживание домов. Эти тарифы, по которым работает УК, устанавливались собственниками еще в 2007 году. Тариф на содержание и текущий ремонт составляет 13 рублей на кв. м, хотя, по расчетам специализированных организаций на сегодняшний день он должен быть равен 45 рублей на кв. м. За семь лет материалы, инструменты значительно подорожали, и жилые здания, старея, из года в год требуют больших затрат на ремонт.
Дома «Жилсервиса» обслуживает полностью укомплектованный штат слесарей, электриков, дворников. Компания организовала постоянную уборку подъездов и придомовых территорий. Исполнители работ по заявкам жильцов докладывают о результатах руководителю «Жилсервиса». По окончании рабочего дня представители управляющей компании звонят жильцам, контролируют выполнение заявок. На малые суммы «Жилсервис» старается проводить максимальный объем работ.
В одном из домов управляющей компании состояние трубопровода такое, что латать его уже больше нельзя, труба просто рассыплется. Жильцы на собрании повысили тариф на текущий ремонт (такое право есть только у собственников), в течение ближайшего года им обновят коммуникации. Понимая сложность финансовой ситуации, их примеру последовали и собственники квартир трех других домов, которые частично уже решили свои проблемы. Благодаря совместным усилиям жильцов и управляющей компании, а заодно и муниципальной программе ремонта внутриквартальных дорог улицы Пугачевского поселка стали преображаться.
– Уборка в подъездах должна проводиться с должной периодичностью. Идет снег, значит, каждые два часа дворники обязаны его чистить. Много говорят о том, что должны и чего не делают управляющие компании, об ответственности жильцов многоквартирных домов вспоминают редко, – считает Олег Бучков. – Собственники квартир не должны оставаться в стороне от вопросов управления жильем. По Жилищному кодексу управляющая компания не может даже инициировать собрание. Этот документ предписывает собственникам совместно с УК на ежегодном общем собрании решать все текущие вопросы, планировать объем собираемых денежных средств и расход сборов. Ненормально, если от многоэтажного дома в несколько подъездов на собрании присутствуют лишь 10–15 человек.
На обмане не выстроить добрых отношений
Активисты в домах «Жилсервиса» есть, они организуют хорошую явку жильцов на собрания. Вопросы с такими людьми решать гораздо проще. Инициативные жильцы обходят квартиры, помогают управляющей компании выявлять незаконно проживающих граждан.
– Поправки, которые вносит постановление № 344 от 16.04.2013 «О внесении изменений в некоторые акты правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг», направлены на то, чтобы управляющие компании более активно работали с населением, – отмечает Олег Владимирович. – Но полномочия организаций не расширили. По закону мы должны предупредить жильцов о своем приходе. Человек может просто не пустить на порог представителя управляющей компании. Конечно, таким образом нельзя зафиксировать незаконное вмешательство в работу приборов учета, если оно имеет место. Несмотря на все сложности мы ведем работу в данном направлении.
Некоторые жильцы заявляют в открытую, что им невыгодно устанавливать приборы учета. В одном из домов компании «Жилсервис» расход электроэнергии на общедомовые нужды составлял 10 тыс. кВт•час в месяц, и лишь 4,5 тысячи кВт•час в месяц управляющие могли начислить жильцам. Нормативы расчетов не предусматривают большего потребления, использования сплит-систем и полов с подогревом. А вся оставшаяся сумма относилась на убытки управляющей компании. В этом доме «Жилсервис» установил счетчики на все квартиры на лестничных клетках, после чего расход электричества снизился в 20 раз и составил 500 кВт•час в месяц!
Те, кто пользуется коммунальными ресурсами на незаконных основаниях, наказывают в первую очередь своих соседей. К сожалению, таких – порой вопиющих – примеров, достаточно. Работники, обслуживающие один из домов «Жилсервиса», заметили, что в подвале стояк канализации постоянно горячий, как будто кто-то круглосуточно льет неразбавленную горячую воду. Управляющая компания провела определенную работу, вычислив жильцов, которые могли это делать. Оказалось, собственник квартиры, подсоединив полотенцесушитель к стояку с горячей водой, вывел его в канализационную трубу – всё равно что постоянно держать открытым кран с горячей водой. Убытки управляющей компании составили около 50 тысяч рублей в месяц. Наказание для этого собственника определит суд.
Управляющая компания старается не накапливать долги. Если жильцы не перечисляют квартплату два-три месяца, бухгалтер, юрист или руководитель «Жилсервиса» поначалу ведут досудебную работу с собственниками жилья. У людей бывают сложные ситуации, компания может пойти навстречу, договориться с жильцом о выплате его задолженности в рассрочку. Но когда хозяева квартир накапливают 20–30 тыс. руб. долга и отказываются общаться с представителями управляющей компании, последние подают на таких собственников исковые заявления в суд. Иных рычагов влияния на жильцов у «Жилсервиса», как и у других управляющих организаций, нет.
На программу капремонта надейся, а сам не плошай
Олег Бучков считает разумными претензии жителей обслуживаемых домов, касающиеся недостаточно высокой температуры горячей воды в батареях или в трубопроводе горячего водоснабжения.
– У нас на 15 многоквартирных домов, жильцы которых жалуются на эту проблему, два ЦТП (центральных тепловых пункта), где требуется проведение ремонтных работ, для чего нужны средства муниципального бюджета, ориентировочно 5–6 млн рублей на один ЦТП, – поясняет Олег Владимирович. – Мы направляли письма в компетентные органы, но однозначного ответа не получили, даты проведения работ не определены.
Срок службы всех инженерных коммуникаций в большей части домов «Жилсервиса» давно истек. Все здания, которым в разное время потребуется капитальный ремонт, вошли в региональную программу капремонта, рассчитанную на 30 лет, эта информация официально представлена в Интернете. В двух домах «Жилсервиса» ремонт кровли и замена труб холодного и горячего водоснабжения запланированы уже на текущий год. В других жилых зданиях эти работы тоже будут проведены. Но ситуация усугубляется тем, что какие-то из них требуется выполнить в кратчайшие сроки, а в программе они запланированы, например, на 30-е годы. Наниматели муниципальных квартир оплачивают содержание и текущий ремонт жилья. А статья «капитальный ремонт» им выставляться не будет, эту сумму должен оплачивать муниципалитет.
Правда, доля муниципального жилья в домах «Жилсервиса» небольшая. Потому с введением платы «капитальный ремонт» на плечи жильцов ляжет дополнительная финансовая нагрузка. А одновременно повышать тариф на текущий ремонт, чтобы самим исчерпать определенные трудности, и оплачивать капитальный ремонт для жильцов будет накладно.
Сам факт долгосрочности программы капремонта не позволяет управляющей компании расслабляться и надеяться на то, что она решит все вопросы. Поэтому «Жилсервис» для каждого дома разрабатывает свой план работ. Налаженные отношения с жильцами помогают преодолеть часть проблем. В решении их другой части Олег Бучков рассчитывает и на помощь депутатов – обычно они не отказывают в просьбах. В ближайшее время «Жилсервис» продолжит ремонт инженерных коммуникаций, благоустройство придомовых территорий. Фасад дома – его лицо. Руководитель управляющей компании планирует провести с собственниками квартир весенние субботники, заняться озеленением. Олег Бучков надеется, что в конкурсе на лучший двор за звание победителей поборются жильцы домов, которыми управляет компания «Жилсервис».