Жильё в тягость

Быть собственником жилья, городской квартиры, например, или загородного дома в современной России становится накладно. Ещё совсем недавно, казалось бы, жилая недвижимость в собственности воспринималась как свидетельство материального благополучия, как залог материальной же стабильности в будущем. Сегодня такой актив на руках постоянно требует серьёзных и регулярных вложений, и с каждым годом расходы на содержание собственных квартир у россиян только растут. И право собственности не выглядит уже таким уж привлекательным.

Будущий год совершенно точно снова увеличит ежемесячные платежи собственников.

Если кошмар неминуем

В квитанциях на постоянной основе пропишется расходная строчка «капитальный ремонт», за который в Саратове, например, будут собирать по 6,33 рубля с квадратного метра. То есть средняя «двушка» в 50 «квадратов» подорожает примерно на 300 рублей в месяц. Вроде бы немного, но если учесть традиционное ежегодное повышение коммунальных тарифов в среднем на 15%, то есть прибавить ещё 300–400 рублей к среднему «чеку» за услуги ЖКХ в стандартной двухкомнатной квартире, подорожание будет выглядеть существенней.

Кроме того, пока ещё никто не снял угрозу по введению социальных норм на электричество. И хотя велика вероятность, что от соцнорм все-таки откажутся из-за массовых протестов в тех регионах, где они уже введены, мы пока будем рассуждать с точки зрения неминуемости этого кошмара.

Социальная норма, которая, как предполагается, может быть принята в Саратовской области – это 190 киловатт-часов на одного человека, плюс 50 киловатт на второго прописанного в квартире и по 20 кВт на каждого следующего члена семьи с регистрацией на тех же квадратных метрах. То есть на семью из четырёх человек получается 280 «льготных» киловатт. Какими будут тарифы, пока не ясно, но эксперты сейчас исходят из того, что внутри соцнормы цена будет почти как нынешняя (2,8 руб.), а сверх неё – примерно на 30% больше (этого требует федеральная власть), то есть примерно 3,5 рубля.

Мой личный опыт подсказывает, что при умеренном использовании электроэнергии жизненно необходимой бытовой техникой (холодильники, морозильники, микроволновки, блендеры, миксеры, вытяжки, стиральные машины, пылесосы, компьютеры), а также обязательными приборами освещения семья из четырёх человек может уложиться в 350 киловатт. То есть потребит на 70 киловатт больше социальной нормы, что означает лишние 250 рублей к общему счёту за «коммуналку».

Всё вместе – капитальный ремонт, социальная норма, ежегодное повышение тарифов – это как минимум дополнительная тысяча рублей к средней сумме ежемесячных расходов на 50-метровую двухкомнатную квартиру, в которую мы «заселили» нашу условную семью из четырёх человек.

Плата за собственность

У россиян, кроме всего прочего, существует обязанность платить государству «пошлину» за право собственности. Имущественный налог, который со дня на день трансформируется в единый налог на недвижимость, тоже поменяет систему исчисления. Пока сумма налога на квартиру рассчитывается, исходя из инвентаризационной её стоимости по оценке БТИ. И прелесть в том, что инвентаризационная стоимость в несколько раз ниже рыночной. Вообще сущие копейки. Скажем, практически все однокомнатные квартиры в Саратове, согласно оценке БТИ, стоят не больше 300 тысяч рублей. Налоговая ставка напрямую зависит от этой инвентаризационной стоимости. Чем ниже цена, тем меньше ставка. Соответственно, сумма налога на квартиру тоже получается небольшой.

Например, однокомнатную квартиру в 36 квадратных метров БТИ оценило в 295 тысяч рублей (то есть до 300 тысяч). В этом случае налоговая ставка составит 0,1%. А сумма налога получится 295 рублей в год. Инвентаризационная стоимость условной «двушки» площадью 50 квадратных метров, предположим, составляет 400 тысяч рублей. Эта квартира попала в категорию от 300 до 500 тысяч, в которой применяется ставка 0,3%. Сумма налога составляет для таких квартир от 900 до 1500 рублей в год.

Меньше повезло тем, чьи квартиры, по оценкам БТИ, стоят свыше 500 тысяч рублей. Здесь ставка уже 0,5%. И сумма налога получается уже солидная. Например, квартиру площадью 70 квадратных метров БТИ оценило в 750 тысяч рублей. И налог на такую квартиру составит уже 3750 рублей в год.

Разброс с 295 рублей за 30 кв. м до 3750 рублей за 70 кв. м выходит серьёзным. И не факт, что справедливым.

Уравнивание в расчётах

Изменения в начислениях налога на недвижимость, которые, предположительно, вступят в силу только в 2015 году, в большей степени коснутся именно тех, у кого суммы налога получались маленькими – от 300 рублей. Вернее, для них эти изменения будут болезненными. Тех, у кого сейчас налог составляет от трёх тысяч и выше, новая система расчётов, наоборот, может обрадовать. Потому что их расходы в этой части содержания собственного жилья могут сократиться.

Суть изменений в том, что с 2015 года за налоговую базу будет браться не инвентаризационная стоимость, а кадастровая, которая сравнима с рыночной ценой. При этом ставка составит 0,1% для квартир стоимостью меньше 300 миллионов рублей. Для тех, что дороже, – 0,5–1%. Кроме того, государство как бы дарит собственникам 20 квадратных метров. Эта площадь в любой квартире налогом облагаться не будет.

Итак, что мы имеем? Предположим, что кадастровая стоимость 36-метровой однокомнатной квартиры составит в Саратове 1300 тысяч рублей (примерно столько она стоит на рынке недвижимости в нашем городе). Разделим цену на площадь и получим УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости (то есть цену одного кв. м). В нашем примере это 36 тысяч рублей. Теперь из общей площади квартиры вычтем бесплатные 20 квадратных метров и умножим оставшиеся на УПКС. Получим 576 тысяч рублей – налоговая база. Тогда налог по ставке 0,1% составит около 600 рублей в год.

Аналогичные вычисления по квартирам большей площадью и стоимостью показали, что налог на квартиру площадью 50 квадратных метров (наша условная «двушка») обойдётся собственнику примерно в тысячу рублей. За квартиру площадью 70 квадратных метров придётся заплатить около 1400 рублей. Или, лучше сказать, «всего 1400 рублей».

Вот и получается, что для одних расходы на налоги увеличатся многократно, для других – значительно сократятся.

Кстати, выяснить кадастровую стоимость своей квартиры, чтобы прикинуть размер будущего налога, собственники могут через электронные услуги портала «Росреестр» (раздел «справочная информация об объектах недвижимости»). Также можно сделать запрос в Кадастровую палату и получить справку о кадастровой стоимости, которая выдается бесплатно в течение пяти рабочих дней.

А можно «пусть платит государство»

Многим российским семьям, спешно ставшим правообладателями жилых квадратных метров на общей приватизационной волне, содержать собственное жильё становится всё труднее. Особенно в условиях, когда всё вокруг дорожает, включая еду, одежду, проезд в общественном транспорте. Некоторые семьи начинают избавляться от «прожорливых» квартир, меняя их на жильё меньшей площади, например. Чем, естественно, ухудшают условия своего проживания.

Однако, оказывается, существует в нашем российском законодательстве момент, позволяющий жильцам избавиться от части обязательств по содержанию жилья без существенного ухудшения жилищных условий для себя. В законе о приватизации есть пункт о так называемой деприватизации, которая подразумевает под собой обратный процесс – передачу собственного жилья обратно государству. В этом случае собственник становится нанимателем и может не платить, например, часть жилищно-коммунальных услуг (содержание мусоропроводов, лифтов, уборку и ремонт подъездов, капитальный ремонт здания) и совершенно точно – налог на имущество.

Изначально процесс обратной приватизации жилья был рассчитан исключительно на малоимущих граждан, которые не в силах справиться с расходами на жильё. То есть для того, чтобы быть допущенными к деприватизации, нужно было получить подтверждение статуса «малоимущие» в соцорганах. Были и другие жёсткие условия. Например, говорили, что деприватизировать квартиру могут только те, кто её приватизировал, при том условии, что после приватизации в ней не были зарегистрированы другие лица, что с квартирой не проводилось каких-либо сделок и прочее. Однако сейчас, когда за квартиры придётся платить повышенный налог, а в квитанциях о квартплате появится дополнительная строка расходов – на капремонт, уже начал формироваться целый класс «нищих собственников». И условия обратной приватизации становятся намного мягче.

Как говорят эксперты, в целом по стране всплеск интереса к деприватизации случился именно в тот период, когда власти объявили о своём решении переложить заботы о финансировании капитального ремонта в многоквартирных домах на плечи собственников. Но всё же эти обращения, по словам экспертов, единичны. Например, для такого огромного и дорогого города, как Москва, количество решившихся отказаться от прав собственности на квартиры составляет всего 80–100 семей в год.

Есть такая практика

Насколько востребована деприватизация в Саратове, выяснить не удалось. Но зато мы получили подтверждение, что такая практика имеется. Правда, саратовские специалисты уверяют, что юридического понятия «деприватизация» не существует. Правильно этот процесс называть «безвозмездной передачей жилья в муниципальную собственность». Занимается этими вопросами в Саратове комитет по имуществу городской администрации. Там есть специальный отдел учёта муниципального имущества, в котором всем интересующимся подробно расскажут последовательность действий и огласят перечень необходимых документов, если возникло желание или необходимость деприватизировать квартиру.

Как нам объяснили, справку о том, что семья малоимущая, доставать не нужно. И не важно, каким образом в собственности семьи оказалась эта квартира – была приватизирована ими самими или всё же куплена у приватизировавших её людей. Важно только, чтобы эта квартира для семьи являлась единственным жильём, а все взрослые зарегистрированные в ней члены семьи были согласны на деприватизацию. После того как состоится передача жилья от собственников в муниципальную собственность, власти обязаны заключить договор социального найма с бывшими владельцами.

Пусть возможность будет, многим пригодится

Конечно, массовым процесс деприватизации в России не станет, как говорят эксперты. Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, объясняет это тем, что «рынок жилья сложился, и люди привыкли, что могут свободно распоряжаться своими метрами – продавать, закладывать, с тем чтобы приобрести другое жилье, дарить, завещать». Однако, по её словам, граждане должны иметь возможность снова стать нанимателями, если у них возникают материальные проблемы. Особенно актуально это может быть для пенсионеров, малоимущих и многодетных семей.

«Сегодня бремя содержания квартиры, принадлежащей пенсионерам, часто несут их дети, наследники, – говорит Хованская. – Но есть ведь и одинокие люди. Для них сейчас есть такой вариант – они могут заключить договор пожизненной ренты, получая уход и деньги в обмен на свое жилье. Но подобные сделки связаны в нашей стране с серьезным риском. Поэтому возможность просто отказаться от права собственности, сохранив право проживать в той же квартире до конца дней своих, для таких людей была бы хорошим выходом».

Деприватизация может быть интересна и собственникам квартир в ветхих и аварийных домах или в тех домах, что очень скоро могут быть признаны ветхими и аварийными. Во-первых, потому что содержать сильно изношенное здание – ещё более дорогое «удовольствие», чем содержать не очень изношенное. Во-вторых, рыночная цена квартиры в ветхом доме, которую предложат собственнику в случае изъятия дома под снос, может оказаться недостаточной для приобретения равнозначного по площади благо­устроенного жилого помещения. В результате человек рискует вообще оказаться на улице. Если квартира муниципальная, то при переселении предоставлена будет именно квартира. И уже её до марта 2015 года можно будет приватизировать по пока ещё льготным условиям.