Народ теряет, бюджет находит, дискуссия закончена

Введение «кадастрового» налога на недвижимость отложили на год, то есть до 2015-го. Но только на недвижимость жилую. Повышение налога на торгово-офисную недвижимость разрешено уже со следующего года. Соответствующий закон с поправками к Налоговому кодексу Госдума приняла ещё в октябре. А президент подписал его в начале ноября.

Рыночные ставки совсем близко

О введении единого налога на недвижимость (объединяющего налог на имущество и налог на землю) разговоры ведутся последние лет пять, а с периодическим затуханием в целом лет 15. Но теперь, кажется, все спорные моменты оговорены, дискуссия практически закончена, и дело только за принятием соответствующего законодательного акта. В текущем году поправки о замене имущественного налога, который исчисляется, исходя из инвентаризационной («копеечной») стоимости объекта недвижимости, налогом на недвижимость, основанном на стоимости кадастровой (приближенной к рыночной цене), попросту не успели принять. Но и после того, как они будут утверждены и приняты, рыночный налог на недвижимость для физических лиц не сразу установится по всей России. Для того чтобы перейти на кадастровую стоимость в целях налогообложения, каждый регион должен будет принять свой закон. Субъектам РФ дали срок до 2020 года. При этом после перехода на «кадастровый» налог вернуться к прежнему определению налоговой базы (исходя из инвентаризационной стоимости) регионы будут не вправе.

Для определения налоговых ставок взят условный объект жилой недвижимости стоимостью 300 миллионов рублей (в регионах этот усредненный показатель может быть изменён в зависимости от ситуации на рынке). На всё жильё, что стоит дешевле, ставка налога составит 0,1 процента от кадастровой стоимости объекта недвижимости. На всё, что дороже, от 0,5 до 1 процента. Точное значение данной ставки тоже будут определять местные власти.

Сейчас в Саратовской области ставки налога на имущество физических лиц привязаны к жилью инвентаризационной стоимостью в 300 тысяч рублей. До 300 тысяч – ставка 0,1%, от 300 до 500 тысяч рублей – 0,2%, свыше 500 тысяч – 0,5%.

При переходе на «кадастровый» налог каждому владельцу жилых помещений обещана «конфетка» в виде «налогового вычета». Любые 20 квадратов в одном жилом помещении налогом облагаться не будут. То есть из 30 квадратных метров среднестатистической однокомнатной квартиры налог будет начислен только за 10 кв. м.

Цель одна, метод неизменен

Поступления от налога на недвижимость должны идти в местные бюджеты для создания комфортной городской среды. Подавляющее большинство населения об этом даже не догадывается, а потому резонно возмущается обязанностью платить налог на свою собственность. И людям никто и ничего не объясняет, просто потому, что на самом деле переход на кадастровый налог и поправки на увеличение налоговой базы преследуют единственную цель – увеличение бюджетных доходов. По словам главы федерального минфина Антона Силуанова, он видит «большой потенциал налога на недвижимость для доходов бюджетной системы». Результаты кадастровой оценки показали финансистам, что на самом деле в стране гораздо больше объектов недвижимого имущества, чем плательщиков налога, связанного с ним.

Кое-что успеть подправить

Говорить о неизбежности всех этих неприятностей для собственников жилой недвижимости пока рано. Пока все нововведения по налогу на недвижимость для физических лиц не приняты и не внедрены. И к ним уже поступают дополнения. Например, минфин РФ, предчувствуя массовую распродажу собственности, разрабатывает налоговые льготы владельцам дач при их продаже. За основу взята дача стоимостью пять миллионов рублей (в регионах этот показатель может быть снижен). И если дача стоит дешевле условного для региона показателя, то доходы от её реализации не подпадут под налогообложение. Предполагается также освободить от налогообложения доходы от реализации единственного жилья.

В конце ноября на рассмотрение в Госдуму поступил другой законопроект, тоже вносящий дополнения в Налоговый кодекс. Но этот документ, наоборот, некоторые льготы предлагает отменить. Законопроект предполагает, что сохранить льготу по налогу на имущество физических лиц нужно только для трех объектов недвижимости на одного человека. Нацелена эта поправка в том числе и на пенсионеров, которые сейчас полностью освобождены от налога на имущество. И если она будет принята, то пенсионера освободят от уплаты налогов на квартиру, гараж и дачу, но всё остальное его недвижимое имущество должно будет подлежать налогообложению по кадастровой стоимости.

Кроме того, облагать налогом предлагается не только зарегистрированные и уже сданные в эксплуатацию объекты, но и недвижимость незавершенного капитального жилого строительства. По ставке их предлагается приравнять к жилым помещениям. Подобный подход затронет людей, приобретающих квартиры на любых этапах строительства. Они вынуждены будут платить налоги за недвижимость, жить в которой не смогут еще несколько лет. То же касается и владельцев дачных участков. Если раньше они обязаны были оплачивать лишь налог на землю, вне зависимости от того, имеется ли на участке дом или нет, то после введения данного закона даже владельцы недостроенных домов вынуждены будут платить за него.

Если бить, то бизнес

Владельцам коммерческой недвижимости, сдаваемой, например, в аренду под торговые точки и офисы, в налоговом вопросе повезло еще меньше. В октябре Госдума приняла в третьем чтении закон, согласно которому уже с 2014 года регионы смогут начать взимать налог на имущество с торгово-офисной недвижимости по её кадастровой стоимости. 2 ноября эти поправки в Налоговый кодекс были подписаны президентом. В перечень объектов, которые можно будет облагать налогом по кадастровой стоимости, попали административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, предусматривающие размещение офисов (достаточно 20% от общей площади помещения, отданных под офисы или офисную инфраструктуру), объекты общественного питания и бытового обслуживания.

Налоговые ставки для регионов тоже определены: в 2014 году разрешается брать не более 1% от кадастровой стоимости объекта, в 2015 году – не более 1,5%, в 2016-м и последующих годах – не более 2%. По Москве ставки несколько выше.

«Кадастровый» налог на торгово-офисную недвижимость организаций вступит в силу с января 2014 года. Однако только в тех регионах, которые до 1 декабря текущего года успели принять соответствующие местные законы.

К вводу «кадастрового» налога готовятся, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Челябинск. В этих регионах поправки в закон о налоге на имущество организаций были внесены в указанные сроки. По подсчётам экспертов, налог на имущество здесь увеличится в семь-восемь раз.

Общероссийская общественная организация малого и среднего бизнеса «Опора России» заявила о большом количестве жалоб от предпринимателей со всей страны. Бизнесмены утверждают, что вводимые властями налоговые новшества просто вынуждают их свернуть свой бизнес, закрыть ИП и прочие организационно-правовые формы ведения коммерческой деятельности.

И проблема здесь, как оказалось, не просто в росте налога на недвижимость. По заявлению «Опоры России», для большей части предпринимателей недоступной может стать упрощенная система налогообложения (УСН).

«Сейчас УСН могут воспользоваться компании, чья основная стоимость не превышает 100 миллионов рублей, – говорит президент «Опоры» Александр Бречалов. – После переоценки кадастровой стоимости, которая практически сравнивается с рыночной, многие предприниматели выпадут из категории «до ста» и будут вынуждены платить по полной».

Кроме того, по мнению «Опоры России», расчёт кадастровой стоимости непрозрачен – сами коммерсанты не имеют доступа к механизму расчета и могут с ним ознакомиться лишь через суд. А учитывая то, что в настоящее время суды буквально завалены подобными исками, на это может уйти до нескольких месяцев.