Леонид Писной: То, что в стройкомплексе началась стагнация, – провокационная пропаганда

Прогнозы влияния мирового финансового кризиса на ту или иную отрасль экономики стали уже не актуальны: кризис вовсю хозяйничает в реальном секторе. Сегодня мы можем только констатировать факты. С вопросом о том, как чувствует себя сейчас строительная отрасль, будучи самым чутким индикатором экономических пертурбаций, мы обратились к председателю ассоциации «Союз застройщиков Саратовской области», депутату областной думы Леониду Писному.

– Леонид Александрович, экономический кризис набирает обороты, строительная отрасль одна из первых ощутила это на себе. В каком сейчас состоянии находится рынок жилья и строительный сектор?

– Ситуация эта общероссийская, но в Саратовской области более благоприятная. Причина банально проста: у нас не было сверхприбылей застройщиков, не было дорогих метров. К тому же в области работают преимущественно местные застройщик, большинство которых входит в ассоциацию «Союз застройщиков Саратовской области». Это организации довольно крупные. Многие мелкие предприятия, работающие на рынке, так или иначе аффилированы с руководителями крупных строительных компаний. Так что у нас проблема рецессии не такая острая, как в некоторых других регионах.

Имеет место снижение объёмов производства, того самого валового объёма строительно-монтажных работ. В первую очередь это отразилось на подготовке новых объектов. Сваи не забивают нигде в городе. Если раньше строители пускали оборотные средства на подготовку новых объектов, то сейчас держим курс на то, чтобы сдать незавершёнку. Но деньги есть, и они позволяют эти объекты достроить.

Уже сейчас люди спрашивают: «А правда, что дома будут замораживать?» Нет, неправда. Идёт провокационная пропаганда, что в стройкомплексе началась стагнация. Кому это нужно, зачем? То ли банкирам, для которых рынок недвижимости сейчас серьёзный конкурент. То ли застройщикам, которые, мягко говоря, себя чувствуют неуютно и считают, что одна из форм борьбы с конкурентами – распространение легенд о стагнации стройкомплекса, который строит жильё.

– Откуда в таком случае деньги у строительных организаций? Если ипотеки нет, долгосрочные кредиты банки не выдают. Два основных источника финансовой подпитки парализованы.

– Во-первых, при всей скромности саратовского рынка с точки зрения цены, всё равно он давал рентабельность в среднем в пределах 12 процентов. И это только для средних и крупных предприятий. У мелких рентабельность была даже больше, но они её не столь эффективно использовали. Это оборотные средства, которые были накоплены в результате ранее имевшейся прибыли. Во-вторых, объём выделенных займов и кредитов был достаточно высок. Это позволило проинвестировать ряд объектов, которые были готовы на 80 процентов. Всё это осуществляется на те оборотные средства, которые пока не кончились. И третье: возникновение бартерных схем. Они не могли не появиться. Бартер в первую очередь выгоден для теневиков. Хотим не хотим, а область строительства сопряжена с определёнными налоговыми нарушениями, особенно в части продаж стройматериалов, потому что местные строительные организации тяжело поддаются учёту. Поэтому возникновение каких-то тысяч тонн песка, щебня у ряда теневых организаций – закономерное явление. Для них сейчас самое золотое время. Бартер – самый оптимальный вариант, как свой «левый» стройматериал сделать легитимным. Дай бог чтобы так и было, если они, конечно, при этом ещё налоги заплатят. Будем надеяться, что сейчас отношения в этих вопросах более цивилизованные. Бартер возник. Да, пока он не глобален, но если на протяжении последних лет достигал 10–15 процентов, то сейчас по ряду организаций достигает 30 процентов.

Кроме того, подтягиваются оборотные средства не только застройщика, генподрядчика, но и средства производственных предприятий. А у них объём оборотных средств достаточно высокий. Сопоставимый с организациями строительного комплекса. Это даёт возможность говорить, что будет использовано до полумиллиарда рублей свободных средств участников строительного процесса. Так что до тех массовых бюджетных инвестиций, которые озвучили президент и премьер, средние и крупные строительные компании точно дотянут. Сложнее мелким. Они уже потянулись в очередь: возьмите нас на буксир. Есть ряд объектов, на которых объём строительно-монтажных работ, мягко говоря, сократился. Но не остановлен полностью.

– Какая судьба ожидает эти мелкие строительные организации?

– Вскользь была озвучена политическая воля: брать на буксир в цивилизованных режимах поглощения такие предприятия, но к этому вопросу у нас, застройщиков, генподрядчиков, единого отношения нет. Будем индивидуально смотреть. В каких-то случаях будем предлагать таким мелким организациям «огосудариться», лечь под крыло государственных предприятий. Мы можем решить этот вопрос административным путём. Заставить принять кого-то в состав АО нельзя, а руководители ГУПа, вполне возможно, согласятся.

Пока время для этого ещё не пришло, потому позиция власти не совсем понятна. С одной стороны, речь идёт о миллиардах, с другой – никто не говорит об их использовании. Есть понятие федерального стандарта, он, к сожалению, исторически всегда ниже реальной рыночной цены, а в отношении ряда домов – кирпичных и каркасно-монолитных – сегодня даже ниже себестоимости. Второе: идут разговоры о миллиардах рублей, которые будут вливаться и через Фонд содействия реформированию ЖКХ, и по программе минобороны, и по ряду других программ. Но пока это не транслировано на уровне регионов. Может быть, то, что Госдума создаёт комиссию по исполнению бюджета 2009 года, ускорит процесс прохождения денег по вертикали власти, потому что сейчас этот процесс занимает много времени. Существующая модель не оперативна.

Но это всё чистой воды теория. Сказать, что в области лежит миллиард и мы его завтра отдадим в строительство, нельзя. Хотя до конца декабря где-то до миллиарда бюджетных инвестиций мы должны получить.

– Насколько строительство жилья в области завязано на ипотечном кредитовании? Чем ситуация на российском ипотечном рынке отличается от американской?

– У нас, конечно, не как в Америке, но определённая доля невозврата тоже есть. В некоторых областях эта доля достигает 25 процентов.

Российский невозврат был связан с эйфорией 2006–2007 годов, когда ипотеку брали все кому не лень. Во всём мире, чтобы взять ипотеку, надо 20–30 процентов своих денег вложить. Во-первых, это стимулирует человека к дальнейшей выплате, а самое главное – снижает нагрузку. Ипотека страшна не столько в виде выплаты стоимости жилья, сколько она страшна в виде погашения процентов. Если брать ипотеку на 15 лет, с первоначальным взносом в 30 процентов, то за этот период недвижимость подорожает в два раза. А если брать без первоначального взноса на 25 лет, то цена квартиры в три раза вырастет. Плюс свою роль сыграло русское «авось». На него надеялись особенно те, кто брал ипотеку без первоначального капитала. Просто сыграли в рулетку: получится – буду платить, не получится – авось государство не выселит. Они-то и добили систему ипотечного кредитования. А это, хотим мы или не хотим, к началу кризиса составляло треть сделок на рынке.

Ужесточение ипотеки эту треть откинуло. Произошла определённая рецессия, но не стагнация. Объём продаж на рынке жилья сократился вдвое по сравнению с прошлым годом. Объём продаж упал, а объём производства увеличился. Этот факт однозначный. Об этом можно судить и по объёмам производств заводов – стали больше производить кирпича, керамзита, товарной смеси. Продукция востребована, особенно кирпич. Если кирпич – значит, строят, если строят, то жильё.

– Что ждёт ипотечное кредитование в области?

– Ситуация с ИКСО нормализуется административным путём. То есть на 150 миллионов уставной фонд увеличится. Это значит, что ИКСО в идеале должно рефинансировать через АИЖК 4 пула в месяц – всего 600 миллионов рублей, около 7 миллиардов в год. В реальности – считаем, что около 4,5 миллиардов. Таким образом, мы возвращаем до трети ипотеки на рынок жилья. Но ипотека первичного рынка, вероятнее всего, не возродится, это означает, что застройщик должен быть нормальным экономистом и использовать другие схемы, чтобы подвести дома под высокую степень готовности. Такими схемами могут стать и реализация № 214-ФЗ или привлечение 30 процентов местного ипотечного агентства, чтобы довести дом до высокой степени готовности с учётом своих средств, сдать в эксплуатацию и дофинансировать с помощью ипотеки.

В итоге у нас два выхода: или мы ближе к новому году реанимируем всё то хорошее, что было наработано, или в первом квартале произойдёт не рецессия, а стагнация.

– Как будут вести себя цены на жильё в Саратове и регионе?

– Ни в Саратове, ни по области цены не упадут однозначно. А расти цена квадратного метра будет. Я считаю, что рост в 5–7 процентов неизбежен. Бартер имел одну негативную особенность, цена за деньги и цена за бартер имела дельту. Сейчас она может появиться, возникнуть искусственное увеличение стоимости строительных материалов, услуг, с учётом их оплаты в определённый промежуток времени. Что поднимет себестоимость, а следовательно, и стоимость. Поэтому, если мы успеем до 15–20 декабря осуществить частичное бюджетное финансирование отрасли, плюс ИКСО должно заработать, к этому моменту дома подрастут. В этом случае удержим цены на том уровне, который есть сейчас. Средняя цена квадратного метра в 27–28 тысяч рублей сохранится. Следовательно, трёхкомнатные квартиры останутся в пределах 2–2,1 миллиона, двухкомнатные – 1,5–1,7 миллиона, однокомнатные – от 780 тысяч до 1,3 миллиона.

А по центру ситуация не прогнозируемая. Недвижимость взлетит в цене, объём строительства жилья и без того здесь упал за последние годы. Поэтому желающие переехать в центр пойдут на всё. Будет скупаться вторичный рынок жилья, который тоже подорожает. Поэтому 70 тысяч за квадратный метр готового нового жилья удивлять никого не будет. По другим областям РФ, возможно, будет снижение стоимости. Чтобы иметь ресурсы, чтобы строить, чтобы довести до возможности ипотечного кредитования, строительные компании будут искать средства. Где? Снижать цены.

– Сегодня строительные организации нуждаются в поддержке региональной власти? Какую помощь получает стройкомплекс?

– Конечно, в поддержке строители нуждаются, и она есть. Это и снижение цен на цемент, за счёт бюджетных средств тянем сети в ряд микрорайонов, в министерстве строительства и ЖКХ области проводятся постоянные совещания. И правительство, и дума этими вопросами занимаются. Правительство по ценовому регулированию в отношении цемента имеет опыт. Через соглашение фиксируется цена со снижением, это допускает закон. Примерно такая же схема возможна с производителями других строительных материалов, кирпича например. Но каких-то попыток посадить всех за один стол и подписать единую бумагу, что цену выше поднимать нельзя, не получится. А индивидуально с каждым производителем подписывать соглашения между правительством и хозяйствующим субъектом закон допускает. Возможно, это и будет осуществлено.